INTRODUKSYON

Sa Pilipinas, ang pagmamay-ari ng lupa ay isang mahalagang usapin. Maraming Pilipino ang nangangarap na magkaroon ng sariling lupa, ngunit ang proseso ng pagpapatunay na ang lupa ay pribado at maaaring mairehistro ay madalas na komplikado. Ang kaso ng Republic of the Philippines vs. Gloria Jaralve ay nagbibigay-linaw sa isang kritikal na aspeto ng prosesong ito: ang kahalagahan ng sapat na dokumentasyon mula sa Department of Environment and Natural Resources (DENR) upang mapatunayang ang lupa ay talagang alienable and disposable, o maaaring gawing pribado.

Sa kasong ito, sinubukan ng mgarespondent na iparehistro ang isang malaking parsela ng lupa sa Cebu City. Ang pangunahing tanong ay: sapat ba ang sertipikasyon mula sa Community Environment and Natural Resources Office (CENRO) upang mapatunayang ang lupa ay alienable and disposable, at sa gayon, maaaring mairehistro bilang pribadong pag-aari?

LEGAL NA KONTEKSTO

Ang doktrinang Regalian ang pundasyon ng batas sa lupa sa Pilipinas. Ayon dito, lahat ng lupaing pampubliko ay pag-aari ng estado. Ito ay nakasaad sa ating Saligang Batas. Samakatuwid, ang sinumang umaangkin na pribado ang isang lupa ay dapat magpakita ng malinaw na patunay na naideklara na ito bilang alienable and disposable ng estado. Ang patunay na ito ay kritikal sa mga kaso ng pagpaparehistro ng lupa.

Ang Public Land Act (Commonwealth Act No. 141) at ang Property Registration Decree (Presidential Decree No. 1529) ang mga pangunahing batas na namamahala sa pagpaparehistro ng lupa sa Pilipinas. Ayon sa Seksyon 48(b) ng Public Land Act, na sinusugan ng Presidential Decree No. 1073, ang mga mamamayan ng Pilipinas na umuukupa ng lupaing pampubliko nang hayagan, tuloy-tuloy, eksklusibo, at kilala sa publiko mula noong Hunyo 12, 1945, ay maaaring mag-aplay para sa kumpirmasyon ng kanilang pag-aari at pagpapalabas ng sertipiko ng titulo.

Mahalagang tandaan ang mga salitang “alienable and disposable lands of the public domain”. Hindi lahat ng lupaing pampubliko ay maaaring gawing pribado. Ang ilang lupa, tulad ng timberland o mineral na lupa, ay hindi maaaring ipagkaloob sa pribadong indibidwal. Kaya naman, ang unang hakbang sa pagpaparehistro ng lupa ay ang pagpapatunay na ang lupa ay alienable and disposable.

Seksyon 14(1) ng Presidential Decree No. 1529 ay nagsasaad din ng parehong kinakailangan:

SECTION 14. Who may apply. – The following persons may file in the proper Court of First Instance an application for registration of title to land, whether personally or through their duly authorized representatives:

(1) Those who by themselves or through their predecessors-in-interest have been in open, continuous, exclusive and notorious possession and occupation of alienable and disposable lands of the public domain under a bona fide claim of ownership since June 12, 1945, or earlier.

Sa madaling salita, upang magtagumpay sa aplikasyon para sa rehistro ng lupa, kailangang mapatunayan ng aplikante ang tatlong bagay:

1. Na ang lupa ay bahagi ng alienable and disposable lands of the public domain.
2. Na ang aplikante at ang kanyang mga predecessors-in-interest ay umuukupa sa lupa nang hayagan, tuloy-tuloy, eksklusibo, at kilala sa publiko.
3. Na ang pag-uukupa ay may bona fide claim of ownership mula noong Hunyo 12, 1945, o mas maaga pa.

Ang kaso ng Republic vs. Jaralve ay nakatuon sa unang kinakailangan: kung paano mapatunayan na ang lupa ay alienable and disposable.

PAGSUSURI NG KASO

Nagsimula ang kaso noong 1996 nang mag-aplay ang mga respondent sa Regional Trial Court (RTC) ng Cebu City para sa rehistro ng lupa na may sukat na 731,380 metro kuwadrado. Inangkin nila na sila ang mga may-ari nito sa pamamagitan ng pagbili mula sa kanilang mga predecessors-in-interest na umano’y matagal nang umuukupa sa lupa.

Bilang suporta sa kanilang aplikasyon, nagsumite sila ng iba’t ibang dokumento, kabilang na ang isang sertipikasyon mula sa CENRO na nagsasaad na ang lupa ay nasa loob ng alienable and disposable portion ng pampublikong dominyo. Ang sertipikasyon na ito ay pinirmahan ng CENR Officer at PENR Officer.

Maraming partido ang sumalungat sa aplikasyon, kabilang na ang Republic of the Philippines, na kinakatawan ng Director of Lands. Ikinatwiran ng estado na hindi napatunayan ng mga respondent na ang lupa ay alienable and disposable, at ito ay bahagi pa rin ng pampublikong dominyo.

Sa RTC, nanalo ang mga respondent. Pinanigan ng korte ang kanilang argumento na sapat na ang sertipikasyon mula sa CENRO upang mapatunayang alienable and disposable ang lupa. Binigyang-diin pa ng RTC na hindi napatunayan ng DENR na ang lupa ay timberland.

Umapela ang estado sa Court of Appeals (CA), ngunit muling natalo. Kinumpirma ng CA ang desisyon ng RTC, na nagsasabing hindi napatunayan ng estado na mali ang sertipikasyon ng CENRO.

Hindi sumuko ang estado at umakyat sa Korte Suprema. Dito, binaliktad ang desisyon ng mas mababang mga korte. Ayon sa Korte Suprema, nagkamali ang RTC at CA sa pagpabor sa mga respondent.

Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang burden of proof o pasanin ng patunay ay nasa mga aplikante. Sila ang dapat magpatunay na ang lupa ay alienable and disposable. Hindi sapat ang simpleng sertipikasyon mula sa CENRO. Ayon sa Korte Suprema:

Further, it is not enough for the PENRO or CENRO to certify that a land is alienable and disposable. The applicant for land registration must prove that the DENR Secretary had approved the land classification and released the land of the public domain as alienable and disposable, and that the land subject of the application for registration falls within the approved area per verification through survey by the PENRO or CENRO. In addition, the applicant for land registration must present a copy of the original classification approved by the DENR Secretary and certified as a true copy by the legal custodian of the official records. These facts must be established to prove that the land is alienable and disposable.

Ipinaliwanag pa ng Korte Suprema na ayon sa DENR Administrative Order (DAO) No. 20 at DAO No. 38, limitado lamang ang awtoridad ng CENRO sa pag-isyu ng sertipikasyon para sa mga lupaing mas mababa sa 50 ektarya. Dahil ang lupa sa kasong ito ay mahigit 73 ektarya, lampas na ito sa saklaw ng CENRO. Kahit na pinirmahan din ng PENR Officer ang sertipikasyon, ang mahalaga ay ang proseso ay isinagawa ng CENRO.

Dagdag pa rito, binigyang-diin ng Korte Suprema ang kahalagahan ng pagpapatunay sa pamamagitan ng orihinal na klasipikasyon na inaprubahan ng DENR Secretary, kasama ang sertipikasyon mula sa legal custodian of official records. Hindi ito naisumite ng mga respondent.

PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

Ang desisyon sa kasong Republic vs. Jaralve ay nagbibigay ng mahalagang aral para sa lahat ng nagbabalak magparehistro ng lupa sa Pilipinas. Hindi sapat ang simpleng sertipikasyon mula sa CENRO o PENRO na nagsasabing alienable and disposable ang lupa. Kailangan ng mas matibay na patunay.

Mahahalagang Aral:

• Pasanin ng Patunay: Ang aplikante ang may pasanin na patunayan na ang lupa ay alienable and disposable. Hindi responsibilidad ng estado na patunayan na hindi ito alienable and disposable.
• DENR Secretary Certification: Kailangan ng patunay na inaprubahan ng DENR Secretary ang klasipikasyon ng lupa bilang alienable and disposable. Kailangan din ng sertipikadong kopya ng orihinal na klasipikasyon.
• Awtoridad ng CENRO/PENRO: Alamin ang saklaw ng awtoridad ng CENRO at PENRO. Para sa mga lupaing mas malaki sa 50 ektarya, ang PENRO ang dapat na mag-isyu ng sertipikasyon, at kailangan pa rin ang pag-apruba ng DENR Secretary.
• Due Diligence: Magsagawa ng due diligence bago mag-aplay para sa rehistro ng lupa. Siguraduhing kumpleto at wasto ang lahat ng dokumento, lalo na ang patunay ng klasipikasyon ng lupa.

MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng alienable and disposable land?
Sagot: Ito ay lupaing pampubliko na idineklara ng estado na maaaring gawing pribado. Hindi lahat ng lupaing pampubliko ay alienable and disposable. Ang ilang lupa ay reserbado para sa pampublikong gamit o proteksyon ng kalikasan.

Tanong 2: Bakit hindi sapat ang sertipikasyon mula sa CENRO?
Sagot: Dahil limitado lamang ang awtoridad ng CENRO. Para sa malalaking parsela ng lupa, kailangan ang mas mataas na awtoridad mula sa DENR Secretary.

Tanong 3: Ano ang dapat gawin kung ang CENRO lang ang nakuha kong sertipikasyon?
Sagot: Hindi ito sapat. Kailangan mong kumuha ng patunay ng pag-apruba ng DENR Secretary sa klasipikasyon ng lupa, at sertipikadong kopya nito.

Tanong 4: Paano ko makukuha ang patunay ng pag-apruba ng DENR Secretary?
Sagot: Maaaring mag-request sa DENR Central Office o sa PENRO na may sakop sa lugar ng lupa.

Tanong 5: Ano ang mangyayari kung hindi ko mapatunayan na alienable and disposable ang lupa?
Sagot: Hindi maaaprubahan ang iyong aplikasyon para sa rehistro ng lupa. Mananatili itong lupaing pampubliko.

Nais mo bang magparehistro ng lupa at kailangan mo ng tulong?

Ang ASG Law ay eksperto sa mga usapin ng rehistro ng lupa at handang tumulong sa iyo. Para sa konsultasyon, makipag-ugnayan sa amin dito o mag-email sa hello@asglawpartners.com.