ASG Law

Tag: Demolisyon

  • Pagpapalayas at Demolisyon: Kailan Ito Legal Ayon sa Korte Suprema?

    Limitasyon sa Kapangyarihan ng Mayor sa Pagpapalayas at Demolisyon

    G.R. No. 247009, February 26, 2024

    Ang pagpapalayas at demolisyon ay sensitibong isyu na madalas nagdudulot ng pagkabahala at pagtatalo. Maraming katanungan ang pumapasok sa isip ng mga apektado: May karapatan ba ang lokal na pamahalaan na basta na lamang magpalayas? Kailan ito maituturing na legal? Ano ang mga proteksyon na mayroon ang mga residente laban sa arbitraryong demolisyon? Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa mga limitasyon ng kapangyarihan ng mga lokal na opisyal pagdating sa pagpapalayas at demolisyon, at nagpapaalala sa kahalagahan ng pagsunod sa tamang proseso.

    Kontekstong Legal: Mga Batas na Nagtatakda ng Limitasyon

    Ang legalidad ng pagpapalayas at demolisyon sa Pilipinas ay nakabatay sa iba’t ibang batas at regulasyon. Mahalagang maunawaan ang mga ito upang malaman ang mga karapatan at limitasyon ng bawat panig.

    Republic Act No. 7279 (Urban Development and Housing Act of 1992): Layunin ng batas na ito na itaguyod ang karapatan sa disenteng pabahay para sa mga maralita. Itinatakda nito ang mga kondisyon kung kailan maaaring magpalayas o magdemolis, at nagbibigay proteksyon sa mga apektadong residente. Ayon sa Seksyon 28:

    “SECTION 28. Eviction and Demolition. — Eviction or demolition as a practice shall be discouraged. Eviction or demolition, however, may be allowed under the following situations:
    (a) When persons or entities occupy danger areas such as esteros, railroad tracks, garbage dumps, riverbanks, shorelines, waterways, and other public places such as sidewalks, roads, parks, and playgrounds.”

    Local Government Code: Binibigyan nito ng kapangyarihan ang mga mayor na mag-isyu ng demolition order sa mga istrukturang ilegal na itinayo o lumalabag sa mga ordinansa. Ngunit, hindi ito nangangahulugan na walang limitasyon ang kanilang kapangyarihan.

    Quezon City Ordinance No. SP-1800: Nagtatakda ng mga regulasyon sa konstruksyon, pagkukumpuni, at demolisyon ng mga gusali sa Quezon City. Mahalaga ring tandaan na ayon sa National Building Code, ang Building Official, at hindi ang City Mayor, ang may awtoridad na mag-utos ng demolisyon ng mga istruktura.

    Ang Kwento ng Kaso: Altarejos vs. Bautista

    Ang kaso ng Altarejos vs. Bautista ay nag-ugat sa isang property dispute sa Quezon City. Narito ang mga pangyayari:

    • Matagal nang naninirahan ang mga petitioner (Altarejos, et al.) sa property na pag-aari ng Spouses Palispis.
    • Nagreklamo ang Spouses Palispis sa lokal na pamahalaan tungkol sa mga ilegal na istruktura sa kanilang property.
    • Nag-isyu ang Quezon City Mayor ng demolition order, na nag-uutos sa paggiba ng mga istruktura.
    • Kinuwestyon ng mga petitioner ang legalidad ng demolition order, dahil umano’y labag ito sa kanilang karapatan at sa tamang proseso.
    • Umakyat ang kaso sa Court of Appeals, na nagpabor sa lokal na pamahalaan.
    • Dahil dito, umakyat ang mga petitioner sa Korte Suprema.

    Sa kanilang argumento, binigyang-diin ng mga petitioner na hindi dumaan sa tamang proseso ang pag-isyu ng demolition order. Iginiit din nila na ang Building Official, at hindi ang Mayor’s Office, ang may awtoridad na mag-utos ng demolisyon.

    Ayon sa Korte Suprema:

    “While demolition and eviction without judicial intervention, as well as summary eviction, are sanctioned by law and jurisprudence, the grounds for when city mayors may exercise these powers are limited. City mayors do not possess unbridled power, more so discretion, to exercise such powers when the facts of the case fall outside the scope of the law.”

    Dagdag pa ng Korte:

    “Here, the city mayor transgressed the bounds prescribed by the law and the ordinance. The structures do not fall within the scope of the law that allows for summary demolition and demolition without court intervention under Republic Act No. 7279 and Quezon City Ordinance No. SP-1800.”

    Dahil dito, pinaboran ng Korte Suprema ang mga petitioner at kinansela ang demolition order.

    Mahalagang Aral: Ano ang mga Praktikal na Implikasyon?

    Ang kasong ito ay nagbibigay ng mahalagang aral sa mga lokal na pamahalaan at sa mga residente. Narito ang ilan sa mga praktikal na implikasyon:

    • Hindi maaaring basta na lamang magpalayas o magdemolis ang mga lokal na opisyal. Kailangan nilang sundin ang tamang proseso at tiyakin na may legal na basehan ang kanilang aksyon.
    • May karapatan ang mga residente na protektahan ang kanilang mga tahanan laban sa arbitraryong demolisyon. Maaari silang kumonsulta sa abogado at humingi ng tulong sa mga legal aid organization.
    • Mahalaga ang papel ng Building Official sa pagtukoy kung ang isang istruktura ay mapanganib o ilegal. Ang kanilang rekomendasyon ang dapat maging basehan ng aksyon ng lokal na pamahalaan.

    Key Lessons:

    • Ang mga mayor ay may limitadong kapangyarihan sa pagpapalayas at demolisyon.
    • Kailangan sundin ang tamang proseso at batas bago mag-isyu ng demolition order.
    • May karapatan ang mga residente na protektahan ang kanilang tahanan.

    Mga Madalas Itanong (FAQ)

    Narito ang ilang mga madalas itanong tungkol sa legalidad ng pagpapalayas at demolisyon:

    Tanong: Kailan maaaring magpalayas o magdemolis ang lokal na pamahalaan?
    Sagot: Maaari lamang magpalayas o magdemolis kung may legal na basehan, tulad ng pagiging mapanganib ng lugar, pagiging ilegal ng istruktura, o kung may court order.

    Tanong: Ano ang dapat gawin kung nakatanggap ng demolition order?
    Sagot: Kumonsulta agad sa abogado upang malaman ang iyong mga karapatan at ang mga legal na opsyon na available.

    Tanong: May karapatan ba sa relocation ang mga pamilyang pinalayas?
    Sagot: Ayon sa batas, dapat bigyan ng relocation ang mga pamilyang pinalayas, lalo na kung sila ay maralita.

    Tanong: Ano ang papel ng Building Official sa demolisyon?
    Sagot: Ang Building Official ang may pangunahing responsibilidad sa pagtukoy kung ang isang istruktura ay mapanganib o ilegal, at kung dapat itong gibain.

    Tanong: Ano ang maaaring gawin kung ilegal ang demolition order?
    Sagot: Maaaring magsampa ng kaso sa korte upang ipawalang-bisa ang demolition order.

    Alam naming komplikado ang mga usaping legal, lalo na pagdating sa mga karapatan sa lupa at pabahay. Kung kailangan mo ng legal na payo o representasyon, eksperto ang ASG Law sa mga ganitong kaso. Kaya huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin para sa konsultasyon. Bisitahin ang aming website dito o mag-email sa hello@asglawpartners.com. Kami sa ASG Law ay handang tumulong!

  • Ang Paggiba sa Loob ng PEZA: Kailan Nangingibabaw ang Kapangyarihan ng Ombudsman?

    Ipinasiya ng Korte Suprema na ang desisyon ng Ombudsman na walang sapat na dahilan para magsampa ng kaso ay dapat igalang, maliban na lamang kung mapatunayang mayroong malubhang pag-abuso sa kanyang kapangyarihan. Binigyang-diin ng Korte na ang pagtukoy ng probable cause ay isang tungkulin ng Ombudsman, at hindi dapat makialam ang mga korte maliban na lamang kung may malinaw na pag-abuso sa diskresyon. Ang desisyong ito ay nagpapatibay sa awtoridad ng Ombudsman sa paghawak ng mga kasong graft and corruption at nagtatakda ng mataas na pamantayan para sa pagbaliktad sa kanilang mga natuklasan.

    Abrasan sa PEZA: Kapangyarihan ng Paggiba, Sino ang Masusunod?

    Ang kasong ito ay nag-ugat sa paggiba ng bahay ni Danilo Oliveros sa loob ng Bataan Economic Zone. Ayon kay Oliveros, giniba ang kanyang bahay nang walang court order, at ang mga opisyal ng PEZA ay nagpahayag na sila ay may sariling batas. Idinulog ni Oliveros ang kaso sa Ombudsman, ngunit ibinasura ito dahil sa kawalan ng probable cause. Ang pangunahing legal na tanong dito ay: aling batas ang dapat sundin sa paggiba ng mga istruktura sa loob ng PEZA, ang Republic Act No. 7916 (PEZA Law) o ang Presidential Decree No. 1096 (National Building Code)?

    Ayon sa Korte Suprema, ang Republic Act No. 7916 ang dapat sundin. Ang batas na ito ay nagbibigay sa Director General ng PEZA, o sa kanyang awtorisadong kinatawan, ng kapangyarihang maggiba ng mga bahay o istrukturang itinayo nang walang permit. Idinagdag pa ng Korte na walang inkonsistensi sa pagitan ng RA 7916 at PD 1096. Ang PEZA ay may kapangyarihang ipatupad ang National Building Code sa mga lugar na sakop nito sa bisa ng Presidential Decree No. 1716. Ang kapangyarihan ng PEZA ay hindi nababago ng anumang batas maliban kung hindi naaayon sa kanilang tungkulin.

    Iginiit ni Oliveros na ang paggiba ay ilegal dahil hindi mismo ang administrator ang nanguna sa paggiba. Tinutulan ito ng Korte, na nagsasabing hindi kailangang personal na naroroon ang administrator sa bawat paggiba. Ang mahalaga, ayon sa Korte, ay mayroong Demolition Order mula sa Director General, at kumikilos ang mga opisyal alinsunod sa kanyang utos. Ang interpretasyon ng Korte Suprema sa batas ay nagbibigay ng malawak na kapangyarihan sa PEZA sa pagpapatupad ng mga regulasyon sa loob ng kanilang mga nasasakupan.

    Dagdag pa rito, hindi napatunayan ni Oliveros na ang mga opisyal ng PEZA ay nagpakita ng manifest partiality, evident bad faith, o gross inexcusable negligence sa paggiba ng kanyang bahay. Ayon sa Korte, sumunod ang mga opisyal sa kinakailangang abiso sa ilalim ng RA 7916. Ipinakita ng mga rekord na sumunod ang mga respondent sa kinakailangang abiso sa ilalim ng Section 14(i) ng Republic Act No. 7916. Ang batas ay hindi rin nag-oobliga sa PEZA na kumuha ng demolition permit bago maggiba ng mga istruktura sa loob ng hurisdiksyon nito. Binigyang diin ng korte na ang paggiba ng mga ilegal na istruktura ay isang paraan para masiguro ang maayos na operasyon at pagpapaunlad ng mga economic zone.

    Mahalaga ring tandaan ang pananaw ng Korte Suprema hinggil sa awtoridad ng Ombudsman sa pagtukoy ng probable cause. Sinabi ng Korte na ang Ombudsman ay may diskresyon na alamin kung ang isang kaso ay dapat isampa o hindi. Maliban kung mayroong malubhang pag-abuso sa diskresyon, hindi dapat makialam ang mga korte sa mga natuklasan ng Ombudsman. Ito ay isang pagkilala sa mahalagang papel ng Ombudsman sa paglaban sa katiwalian at pangangalaga sa integridad ng serbisyo publiko.

    Sa pangkalahatan, ang desisyong ito ng Korte Suprema ay nagpapaliwanag sa kapangyarihan ng PEZA sa paggiba ng mga istruktura sa loob ng kanilang mga nasasakupan, at nagpapatibay sa awtoridad ng Ombudsman sa paghawak ng mga kasong graft and corruption. Mahalagang maunawaan ng publiko ang mga batas na ito upang maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan at matiyak na nasusunod ang tamang proseso.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung ang Office of the Ombudsman ay nagpakita ng grave abuse of discretion nang ibasura nito ang kaso laban sa mga respondents. Kasama na rito kung aling batas ang dapat sundin sa demolisyon ng istruktura sa loob ng PEZA territory.
    Anong batas ang dapat sundin sa paggiba ng mga istruktura sa loob ng PEZA? Ayon sa Korte Suprema, ang Republic Act No. 7916 ang dapat sundin. Nagbibigay ito sa Director General ng PEZA, o sa kanyang awtorisadong kinatawan, ng kapangyarihang maggiba ng mga istrukturang itinayo nang walang permit.
    Kailangan bang personal na naroroon ang administrator sa paggiba? Hindi kailangang personal na naroroon ang administrator. Ang mahalaga ay mayroong Demolition Order mula sa Director General, at kumikilos ang mga opisyal alinsunod sa kanyang utos.
    Ano ang ibig sabihin ng manifest partiality, evident bad faith, at gross inexcusable negligence? Ang mga ito ay mga elemento ng paglabag sa Section 3(e) ng Republic Act No. 3019. Tumutukoy ang mga ito sa pagpabor, pagiging tuso, at kapabayaan sa pagtupad ng tungkulin.
    May kapangyarihan ba ang Ombudsman sa pagtukoy ng probable cause? Oo, may diskresyon ang Ombudsman na alamin kung ang isang kaso ay dapat isampa o hindi. Hindi dapat makialam ang mga korte maliban kung mayroong malubhang pag-abuso sa diskresyon.
    Ano ang basehan ng PEZA sa pagpapatupad ng National Building Code? Ipinatutupad ng PEZA ang National Building Code sa bisa ng Presidential Decree No. 1716, na nagbibigay sa kanila ng kapangyarihang mag-isyu ng mga building permit sa loob ng kanilang mga nasasakupan.
    Ano ang epekto ng desisyong ito sa mga residente sa loob ng PEZA? Mahalagang sundin nila ang mga regulasyon ng PEZA at kumuha ng kinakailangang permit bago magtayo ng anumang istruktura. Maaaring maggiba ang PEZA kung hindi susunod sa mga patakaran.
    Paano maiiwasan ang demolisyon ng mga bahay o istruktura sa loob ng PEZA? Siguraduhing mayroong kinakailangang permit sa pagtatayo ng bahay o anumang istruktura, at sumunod sa mga regulasyon na ipinapatupad ng PEZA.

    Ang desisyong ito ay nagpapaalala sa lahat ng dapat sumunod sa mga batas at regulasyon. Ang Philippine Economic Zone Authority (PEZA) ay may mandato na protektahan at itaguyod ang ekonomiya. Kailangan lamang makipag-ugnayan sa abogado kung mayroon pang mga tanong o concern.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Danilo Oliveros y Ibañez v. Office of the Ombudsman, G.R. No. 210597, September 28, 2020

  • Pagtatayo sa Lupang Inangkin: Kailangan ang Patunay ng Pagmamay-ari para sa Bayad-pinsala

    Sa desisyon na ito, ipinaliwanag ng Korte Suprema na kapag may demolisyon ng mga bahay sa isang lupa na inaangkin ng iba, hindi awtomatikong makakakuha ng bayad-pinsala ang mga residente. Kailangan nilang patunayan na sila ang may-ari ng mga bahay na giniba. Ang kasong ito ay nagtuturo na ang simpleng pagtira sa isang lugar ay hindi sapat para magkaroon ng karapatan sa bayad-pinsala kung sakaling magkaroon ng demolisyon.

    Pagpapatibay ng Karapatan: Kailan Makukuha ang Bayad-Pinsala sa Demolisyon?

    Ang kaso ay nagsimula sa demolisyon ng mga bahay sa isang lupa sa Cagayan de Oro City na inaangkin ng General Milling Corporation (GMC). Sinabi ng mga residente na matagal na silang nakatira doon at bigla na lang silang pinaalis ng GMC. Nagdemanda sila para sa bayad-pinsala, sinasabing iligal ang demolisyon dahil wala raw court order. Ang pangunahing legal na tanong dito ay kung may karapatan ba sa bayad-pinsala ang mga residente kahit hindi nila mapatunayan na sila ang may-ari ng mga bahay na giniba.

    Iginiit ng GMC na sila ang may legal na titulo sa lupa at may karapatan silang paalisin ang mga squatter. Sinabi nila na ang mga residente ay hindi nagpakita ng anumang ebidensya na sila ang may-ari ng lupa o ng mga bahay. Ayon sa Korte Suprema, sa mga kasong sibil, ang nagdedemanda ay kailangang magpakita ng matibay na ebidensya para patunayan ang kanyang mga alegasyon. Sa kasong ito, hindi napatunayan ng mga residente na sila nga ang may-ari ng mga bahay na nademolis. Ang pangkalahatang tuntunin sa mga kaso sibil ay na ang naghahabol ay dapat magpatunay ng kanilang mga alegasyon sa pamamagitan ng isang preponderance of evidence.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na kahit may naganap na demolisyon, hindi ito awtomatikong nangangahulugan na may karapatan sa bayad-pinsala ang mga residente. Kailangan nilang patunayan na sila ang legal na may-ari ng mga bahay na nademolis. Hindi sapat na sabihin lang na nakatira sila doon. Kailangan ng dokumento o iba pang katibayan para maging basehan ng korte sa pagbibigay ng bayad-pinsala.

    Bukod dito, pinuna ng Korte Suprema ang testimonya ng mga saksi ng mga residente. Ayon sa korte, may mga kontradiksyon sa kanilang mga pahayag at walang naipakitang dokumento na magpapatunay na matagal na silang naninirahan sa lugar. Ito ay lalong nagpahina sa kanilang kaso.

    Nagbigay-diin din ang Korte Suprema sa kahalagahan ng pagpapatunay ng pagmamay-ari. Ayon sa kanila, kailangan ang patunay ng pagmamay-ari hindi lamang para magkaroon ng basehan ang korte sa pagbibigay ng bayad-pinsala, kundi pati na rin dahil may mga bahay na natira sa lugar pagkatapos ng demolisyon. Ito ay nagpapahiwatig na hindi lahat ng mga nagdemanda ay apektado ng demolisyon.

    Dahil dito, binawi ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals at ibinasura ang kaso ng mga residente. Ayon sa Korte Suprema, walang sapat na basehan para magbigay ng nominal, moral, o exemplary damages, pati na rin attorney’s fees, dahil hindi napatunayan ng mga residente na sila ang may-ari ng mga bahay na nademolis. Bukod pa rito, ang pagbibigay ng nominal damages ay nangangailangan na ang isang karapatan ay nalabag, na hindi rin napatunayan sa kasong ito.

    Mahalaga ang desisyong ito dahil nagbibigay ito ng linaw sa mga karapatan ng mga residente sa lupa na inaangkin ng iba. Hindi sapat na basta nakatira lang sa isang lugar para magkaroon ng karapatan sa bayad-pinsala. Kailangan ng matibay na patunay ng pagmamay-ari para maprotektahan ang kanilang mga karapatan.

    Bukod pa rito, ang kawalan ng basehan sa pagbibigay ng moral at exemplary damages ay nagpapakita ng mahigpit na pamantayan ng Korte Suprema sa pagkilala ng karapatan sa mga nasabing uri ng bayad-pinsala. Ayon sa korte, para makakuha ng moral damages, kailangang magtestigo ang claimant tungkol sa kanyang dinanas na paghihirap ng damdamin. At para naman sa exemplary damages, kailangan munang may basehan para sa pagbibigay ng moral, temperate, liquidated, o compensatory damages.

    Ang kasong ito ay nagtuturo na ang kaalaman sa batas at ang pagkakaroon ng sapat na dokumento ay mahalaga para maprotektahan ang ating mga karapatan sa lupa at ari-arian. Ang pagiging handa at pagkakaroon ng mga kinakailangang patunay ay makakatulong para mapangalagaan ang ating interes sa mga ganitong sitwasyon.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung may karapatan ba sa bayad-pinsala ang mga residente na ang mga bahay ay giniba sa isang lupang inaangkin ng iba, kahit hindi nila mapatunayan na sila ang may-ari ng mga bahay.
    Ano ang desisyon ng Korte Suprema? Ibinasura ng Korte Suprema ang kaso ng mga residente, sinasabing hindi nila napatunayan na sila ang may-ari ng mga bahay na nademolis, kaya walang basehan para magbigay ng bayad-pinsala.
    Ano ang ibig sabihin ng “preponderance of evidence”? Ang “preponderance of evidence” ay nangangahulugan na mas matimbang ang ebidensya ng isang panig kaysa sa kabilang panig. Kailangan itong ipakita ng nagdedemanda sa isang kasong sibil.
    Ano ang nominal damages? Ang nominal damages ay ibinibigay para kilalanin na may karapatang nalabag, kahit walang napatunayang malaking pinsala.
    Ano ang moral damages? Ang moral damages ay ibinibigay para sa paghihirap ng damdamin na dinanas ng isang tao dahil sa ginawa ng iba. Kailangan itong patunayan sa pamamagitan ng testimonya.
    Ano ang exemplary damages? Ang exemplary damages ay ibinibigay bilang parusa sa nagkasala at para magsilbing babala sa iba. Kailangan munang may basehan para sa moral, temperate, liquidated, o compensatory damages bago ito maibigay.
    Bakit mahalaga ang patunay ng pagmamay-ari sa kasong ito? Mahalaga ang patunay ng pagmamay-ari dahil ito ang magpapatunay na may karapatang nalabag at magiging basehan para sa pagbibigay ng bayad-pinsala.
    Ano ang aral na makukuha sa kasong ito? Ang aral ay mahalaga na magkaroon ng patunay ng pagmamay-ari ng lupa o ari-arian para maprotektahan ang ating mga karapatan kung sakaling magkaroon ng problema.

    Ang desisyon na ito ay nagbibigay diin sa kahalagahan ng dokumentasyon at legal na batayan sa pag-angkin ng karapatan sa lupa at ari-arian. Sa hinaharap, ang mga indibidwal ay dapat maging maingat sa pagtala at pagpapanatili ng mga dokumento na nagpapatunay ng kanilang pagmamay-ari upang maiwasan ang mga katulad na sitwasyon.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: General Milling Corporation vs. Constantino, G.R. No. 195919, November 21, 2018

  • Pagpapawalang-Bisa sa Pagbebenta Dahil sa Pagpeke: Kailan Maaaring Ipagpatuloy ang Demolisyon Kahit Lumipas na ang Panahon?

    Sa desisyong ito, ipinaliwanag ng Korte Suprema na kahit lumipas na ang 10-taong palugit para ipatupad ang isang desisyon, maaaring payagan pa rin ang demolisyon kung ang pagkaantala ay dahil sa mga taktika ng nagpapahirap. Hindi dapat pahintulutan na makinabang ang isang partido sa kanilang pagsuway sa mga utos ng korte. Sa ganitong sitwasyon, dapat manaig ang prinsipyo ng katarungan upang maiwasan ang maling paggamit ng batas at tiyakin na ang tagumpay sa korte ay hindi maging walang saysay.

    Kung Kailan Teknikalidad ay Hindi Dapat Hadlang sa Katarungan: Ang Usapin ng Pamilya Piedad

    Ang kasong ito ay nagsimula noong 1974 nang magsampa si Simeon Piedad (Piedad) ng kaso para ipawalang-bisa ang isang absolute deed of sale laban kina Candelaria Linehan Bobilles (Candelaria) at Mariano Bobilles (Mariano). Ayon kay Piedad, pineke ang dokumento ng pagbebenta. Noong Marso 19, 1992, nagdesisyon ang Regional Trial Court (RTC) na pabor kay Piedad at ipinahayag na walang bisa ang deed of sale dahil sa pagpeke. Umapela sina Candelaria at Mariano sa Court of Appeals (CA), ngunit ibinasura ang kanilang apela at kinumpirma ang desisyon ng RTC. Naging pinal at epektibo ang desisyon ng CA noong Nobyembre 1, 1998.

    Pagkatapos nito, nag-isyu ang RTC ng writ of demolition noong Oktubre 22, 2001. Subalit, hindi naisakatuparan ang demolisyon dahil sa mga hakbang na ginawa nina Candelaria. Nagsampa siya ng Petition for the Probate of the Last Will and Testament of Simeon Piedad sa parehong kaso, na kalaunan ay dinala sa ibang sangay ng RTC. Kasunod nito, naghain din si Candelaria ng petisyon para sa temporary restraining order (TRO) upang pigilan ang sheriff sa pagpapatupad ng writ of demolition. Dahil dito, naantala ang pagpapatupad ng writ.

    Dahil sa mga pagkaantala, naghain ang mga tagapagmana ni Piedad ng reklamo sa administrasyon laban sa mga hukom na nangasiwa sa kaso, dahil sa pag-isyu ng unlawful order laban sa co-equal court at hindi makatwirang pagkaantala sa pagresolba ng mga mosyon. Natagpuan ng Korte Suprema na nagkasala ang mga hukom sa gross ignorance of the law at undue delay. Matapos mailipat ang kaso sa ibang sangay ng RTC, hiniling ng mga tagapagmana ni Piedad na ipagpatuloy ang writ of demolition. Ngunit deneny ang mosyon, dahil umano sa lumipas na ang 12 taon mula nang maging pinal ang desisyon ng CA. Umapela ang mga tagapagmana sa CA, ngunit ibinasura rin ito. Kaya naman, humantong ang usapin sa Korte Suprema.

    Ang pangunahing tanong sa kaso ay kung napapanahon pa ba ang mosyon para ipagpatuloy ang demolisyon. Ayon sa Rule 39, Seksyon 6 ng Rules of Civil Procedure, maaaring ipatupad ang isang pinal at epektibong desisyon sa pamamagitan ng mosyon sa loob ng limang (5) taon mula sa petsa ng pagpasok nito. Pagkatapos ng panahong iyon, maaari itong ipatupad sa pamamagitan ng isang aksyon upang muling buhayin ang paghatol (revival of judgment) sa loob ng 10 taon mula sa pagiging pinal ng desisyon. Idinagdag pa rito, sinabi ng Korte na hindi dapat payagan na gamitin ang teknikalidad upang hadlangan ang pagpapatupad ng hustisya.

    Sa kasong ito, kinilala ng Korte Suprema na ang pagkaantala sa pagpapatupad ng desisyon ay dahil sa mga taktika ni Candelaria at sa mga pagkakamali ng mga hukom. Dahil dito, binigyang-diin ng Korte na dapat manaig ang prinsipyo ng equity. Ang mahigpit na pagsunod sa batas ng limitasyon (statute of limitations) o doktrina ng laches ay hindi dapat magresulta sa mali o kawalan ng katarungan. Katulad ng naunang kaso ng Bausa v. Heirs of Dino, sinabi ng Korte na ang mga pagsisikap ng mga tagapagmana ni Piedad na ipatupad ang kanilang karapatan ay hindi dapat mapawalang-saysay dahil lamang sa mga balakid na nilikha ng mga respondent.

    Kaya naman, nagdesisyon ang Korte Suprema na ibasura ang mga resolusyon ng Court of Appeals at ipinag-utos na ipagpatuloy ang writ of demolition. Binigyan din ng babala ang mga abogado ng mga respondent na huwag nang ulitin ang mga gawaing nagpapahina sa batas at sa mga proseso nito. Dahil sa desisyong ito, mas nabigyang-diin ang tungkulin ng mga korte na tumingin sa kabila ng teknikalidad upang tiyakin na naipapatupad ang hustisya, lalo na kung ang pagkaantala ay gawa ng mga partido upang maiwasan ang pagtupad sa kanilang obligasyon.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung dapat bang ipagpatuloy ang writ of demolition kahit na lumipas na ang 10 taong palugit para sa pagpapatupad ng desisyon.
    Bakit hindi agad naipatupad ang writ of demolition? Dahil sa mga dilatory tactics ng mga respondent at sa mga iligal na aksyon ng ilang hukom na nag-isyu ng restraining order.
    Ano ang ginawa ng mga tagapagmana ni Piedad upang ipaglaban ang kanilang karapatan? Nagmosyon sila para sa pagpapatupad ng writ of demolition, nagsampa ng reklamo laban sa mga hukom, at umapela sa Court of Appeals at Korte Suprema.
    Ano ang ginawa ng Court of Appeals sa mosyon ng mga tagapagmana? Ibinasura ng Court of Appeals ang mosyon dahil sa maling remedyo, na nagsampa sila ng petition for review sa halip na petition for certiorari.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa teknikalidad? Hindi dapat gamitin ang teknikalidad upang hadlangan ang pagpapatupad ng hustisya, lalo na kung ang pagkaantala ay gawa ng mga partido.
    Ano ang equity na binanggit sa desisyon? Prinsipyo na dapat isaalang-alang ng mga korte upang maiwasan ang mali o kawalan ng katarungan, kahit pa mayroong mahigpit na tuntunin ng batas.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema? Ipinag-utos ng Korte Suprema na ipagpatuloy ang writ of demolition.
    Anong babala ang ibinigay sa mga abogado ng mga respondent? Binigyan sila ng babala na huwag nang ulitin ang mga gawaing nagpapahina sa batas at sa mga proseso nito.
    Ano ang implikasyon ng desisyon na ito? Hindi dapat pahintulutan na makinabang ang mga nagpapahirap sa kanilang mga taktika upang maiwasan ang pagtupad sa kanilang mga obligasyon.

    Sa huli, ipinakita ng kasong ito na hindi dapat maging hadlang ang teknikalidad upang ipatupad ang katarungan. Dapat isaalang-alang ang prinsipyo ng equity upang tiyakin na ang mga karapatan ng mga partido ay protektado at hindi naipagkakait dahil lamang sa mga pagkaantala na gawa ng iba.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Simeon Trinidad Piedad (Deceased) Survived and Assumed by His Heirs vs. Candelaria Linehan Bobilles, G.R. No. 208614, November 27, 2017

  • Injunction Laban sa Iligal na Demolisyon: Proteksyon ng mga Strukturang Walang Tamang Permit

    Pinagtibay ng Korte Suprema na hindi maaaring basta-basta ang demolisyon ng mga estruktura kahit walang building permit. Kailangan sundin ang tamang proseso ayon sa National Building Code at iba pang batas. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga residente laban sa biglaang pagpapagiba ng kanilang mga tahanan o negosyo.

    Iligal na Demolisyon: Kailan Hindi Basta-Basta Puwede ang Pagpapagiba?

    Ang kaso ay nagsimula sa reklamong inihain ni Ernesto Lardizabal laban kina Leoncio Alangdeo, Arthur Verceles, at Danny Vergara dahil sa kanilang ipinatatayong residential structure at garage extension sa Baguio City. Ayon kay Lardizabal, ang lupa ay pag-aari ng kanyang ama at ni Mariano Pangloy. Nadiskubre ng City Engineer’s Office na walang building permit ang konstruksyon, kaya naglabas ang City Mayor ng Demolition Order No. 05, series of 2005 (DO No. 05) para gibain ang mga estruktura. Naghain ng reklamo para sa injunction ang mga petisyuner sa Regional Trial Court (RTC) upang pigilan ang demolisyon, at pinaboran sila ng RTC.

    Ibinasura ng Court of Appeals (CA) ang desisyon ng RTC, ngunit binaliktad ito ng Korte Suprema. Ayon sa Korte Suprema, dapat idismiss ng CA ang apela ng mga respondents dahil ang isyu ay purong tanong ng batas na dapat sana’y dinala diretso sa Korte Suprema. Gayunpaman, kahit na sinuri ang merito ng kaso, napagdesisyunan pa rin ng Korte Suprema na dapat ibasura ang demolisyon.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang Demolition Order No. 05 ay nakabatay sa Section 3, paragraph 2.5 (a) ng Implementing Rules and Regulations (IRR) Governing Summary Eviction (Summary Eviction IRR), na ipinasa alinsunod sa Republic Act (RA) No. 7279. Ayon sa Korte Suprema, hindi sakop ng summary eviction ang mga petisyuner dahil hindi sila maituturing na bagong squatters. Sila o ang kanilang mga ninuno ay matagal nang naninirahan sa lugar bago pa man ipatupad ang RA 7279. Hindi rin sila kinilala ng lokal na pamahalaan bilang professional squatters o miyembro ng squatting syndicate.

    SECTION 2. Coverage – The following shall be subject for summary eviction:

    1.0
    New squatter families whose structures were built after the effectivity of RA7279; and
    2.0
    Squatter families identified by the LGU in cooperation with the Presidential Commission of the Urban Poor (PCUP), Philippine National Police (PNP) and accredited Urban Poor [O]rganization (UPO) as professional squatters or members of squatting syndicates as defined in the Act.

    Bukod pa rito, walang isa man sa tatlong sitwasyon na nakasaad sa Section 28, Article VII ng RA 7279 ang napatunayang mayroon sa kaso. Hindi napatunayan na ang mga istruktura ay nasa mga mapanganib na lugar, na may ipatutupad na proyekto ng gobyerno, o na may court order para sa demolisyon o eviction. Dahil dito, walang basehan sa batas ang pagpapagiba.

    Ayon sa Korte Suprema, kahit na walang building permit ang mga istruktura, hindi ito sapat para sa summary demolition. Sa ilalim ng Presidential Decree No. 1096, o National Building Code of the Philippines (NBCP), ang pagtatayo ng istruktura na walang permit ay maaaring magresulta sa administrative fine o criminal case, ngunit hindi sa biglaang demolisyon maliban na idineklara ng Building Official na mapanganib ang estraktura.

    Section 215. Abatement of Dangerous Buildings.

    When any building or structure is found or declared to be dangerous or ruinous, the Building Official shall order its repair, vacation or demolition depending upon the degree of danger to life, health, or safety. This is without prejudice to further action that may be taken under the provisions of Articles 482 and 694 to 707 of the Civil Code of the Philippines.

    Idinagdag pa ng Korte Suprema na Building Official, at hindi ang City Mayor, ang may kapangyarihang mag-utos ng demolisyon sa ilalim ng NBCP. Dahil hindi sinunod ang mga prosesong ito, at ang demolisyon ay iniutos ng City Mayor, walang legal na basehan ang Demolition Order No. 05.

    Dahil dito, naglabas ang Korte Suprema ng injunctive writ upang pigilan ang pagpapatupad ng demolisyon. Kinakailangan munang sumunod ang mga respondents sa tamang proseso ayon sa National Building Code at iba pang batas bago nila ipagiba ang mga istruktura ng mga petisyuner. Dapat ding hintayin ang pinal na desisyon sa anumang nakabinbing kaso na may kinalaman sa lupa upang maiwasan ang karagdagang komplikasyon.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung legal ba ang demolisyon ng mga istruktura na walang building permit, kahit hindi sinusunod ang tamang proseso ayon sa batas.
    Sino ang nag-utos ng demolisyon sa kasong ito? Ang City Mayor ng Baguio ang nag-utos ng demolisyon batay sa IRR ng RA 7279, hindi sa National Building Code.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa kapangyarihan ng City Mayor? Ayon sa Korte Suprema, ang Building Official, at hindi ang City Mayor, ang may kapangyarihang mag-utos ng demolisyon sa ilalim ng National Building Code maliban nalang kung napatunayang mapanganib ang estraktura.
    Ano ang Republic Act 7279? Ito ay ang Urban Development and Housing Act of 1992, na nagtatakda ng mga patakaran tungkol sa pagpapaunlad ng urban areas at pabahay. Mayroon itong probisyon tungkol sa summary eviction para sa mga bagong squatter.
    Sino ang itinuturing na bagong squatter ayon sa RA 7279? Ang bagong squatter ay ang mga indibidwal o grupo na sumakop sa lupa nang walang pahintulot ng may-ari pagkatapos ng March 28, 1992.
    Ano ang mga kailangan bago magkaroon ng demolisyon? Bago magkaroon ng demolisyon, kinakailangan na may finding o declaration ang Building Official na mapanganib o ruinous ang estraktura, at dapat bigyan ng written notice ang may-ari at occupant.
    Anong batas ang dapat sundin sa demolisyon? Dapat sundin ang National Building Code of the Philippines (PD 1096) at ang implementing rules nito.
    Ano ang injunctive writ? Ang injunctive writ ay isang utos ng korte na pumipigil sa isang tao o grupo na gawin ang isang tiyak na aksyon, sa kasong ito, ang demolisyon.
    Ano ang kahalagahan ng desisyon na ito? Pinoprotektahan nito ang mga residente laban sa iligal at biglaang pagpapagiba ng kanilang mga tahanan o negosyo, at nagbibigay-diin sa pagsunod sa tamang proseso ayon sa batas.

    Sa madaling salita, ang desisyong ito ay nagpapatibay na kailangan sundin ang tamang proseso at batas bago isagawa ang demolisyon. Nagbibigay ito ng proteksyon sa mga mamamayan laban sa arbitraryong pagpapagiba ng kanilang mga tahanan o negosyo.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: LEONCIO ALANGDEO v. CITY MAYOR OF BAGUIO, G.R. No. 206423, July 01, 2015

  • Batas sa Demolisyon: Kapangyarihan ng LGU at Kahalagahan ng Permit

    Leksiyon Mula sa Kaso: Huwag Balewalain ang Kapangyarihan ng LGU sa Demolisyon Dahil sa Paglabag sa Ordinansa at Kawalan ng Permit

    G.R. No. 211356, September 29, 2014

    INTRODUKSYON

    Isipin mo na nagtayo ka ng negosyo sa isang sikat na lugar panturista. Buo ang loob mo dahil may permiso ka mula sa isang ahensya ng gobyerno. Pero bigla kang makatanggap ng utos mula sa lokal na pamahalaan na gibain ang iyong negosyo dahil lumabag ka raw sa lokal na ordinansa. Ano ang gagawin mo? Ito ang sentro ng kaso ni Crisostomo Aquino laban sa Municipality of Malay, Aklan. Nagtayo si Aquino ng hotel sa Boracay sa ilalim ng Forest Land Use Agreement for Tourism Purposes (FLAgT) mula sa Department of Environment and Natural Resources (DENR). Ngunit, pinagiba ito ng Munisipalidad ng Malay dahil lumabag daw ito sa ordinansa na nagtatakda ng “no build zone” sa dalampasigan at wala itong building permit mula sa munisipyo. Ang pangunahing tanong sa kasong ito: Tama ba ang ginawa ng munisipyo, at ano ang tamang legal na remedyo laban dito?

    KONTEKSTONG LEGAL: ANG BATAS SA LIKOD NG DEMOLISYON

    Sa Pilipinas, ang mga lokal na pamahalaan (LGUs) ay may malawak na kapangyarihan, lalo na pagdating sa kaayusan at kaligtasan sa kanilang nasasakupan. Ito ay nakabatay sa konsepto ng police power at sa general welfare clause. Ang police power ay ang kapangyarihan ng estado na pangalagaan ang kapakanan ng publiko. Sa ilalim ng Local Government Code (LGC), partikular sa Seksiyon 16, binibigyan ang mga LGU ng kapangyarihan na magsagawa ng mga hakbang na “necessary, appropriate, or incidental for its efficient and effective governance, and those which are essential to the promotion of the general welfare.”

    Kasama sa kapangyarihang ito ang pagpapatupad ng mga ordinansa, tulad ng ordinansa sa zoning na pinairal ng Malay, Aklan. Mahalaga ring tandaan ang Seksiyon 444 (b)(3)(vi) ng LGC. Ayon dito, may kapangyarihan ang mayor na “require owners of illegally constructed houses, buildings or other structures to obtain the necessary permit… or to order the demolition or removal of said house, building or structure within the period prescribed by law or ordinance.” Ibig sabihin, kung ilegal ang isang istruktura dahil walang permit o lumalabag sa ordinansa, maaaring ipag-utos ng mayor ang demolisyon nito.

    Sa usapin naman ng nuisance o istorbo, may dalawang uri ito: nuisance per se at nuisance per accidens. Ang nuisance per se ay likas na istorbo kahit saan at kahit kailan, tulad ng bomba. Maaari itong gibain agad kahit walang utos ng korte. Samantala, ang nuisance per accidens ay nagiging istorbo lamang dahil sa partikular na sitwasyon o lokasyon, tulad ng isang pabrika sa residential area. Kailangan ng pagdinig sa korte bago ito maipagiba. Sa kasong ito, mahalagang malaman kung anong uri ng nuisance ang hotel ni Aquino.

    Kapag nakatanggap ng demolisyon order at naniniwalang mali ito, ano ang legal na paraan para labanan ito? Ang tamang remedyo ay nakadepende sa kalagayan. Ayon sa Korte Suprema, sa kasong ito, ang tamang remedyo ay ang Petition for Certiorari sa ilalim ng Rule 65 ng Rules of Court. Ang certiorari ay isang espesyal na aksyong legal na ginagamit para mapawalang-bisa ang desisyon o aksyon ng isang tribunal, board, o opisyal na gumaganap ng judicial o quasi-judicial functions na ginawa nang walang hurisdiksyon, sobra sa hurisdiksyon, o may grave abuse of discretion. Ang quasi-judicial function ay tumutukoy sa mga aksyon ng mga opisyal o ahensya ng gobyerno na kailangang magsiyasat ng mga katotohanan, magdaos ng pagdinig, at magbuo ng konklusyon bago gumawa ng opisyal na aksyon. Hindi angkop dito ang Declaratory Relief (Rule 63) dahil ito ay para lamang sa mga sitwasyon kung saan wala pang aktuwal na paglabag sa batas o kontrata.

    PAGBUKAS NG KASO AQUINO: KWENTO NG BORACAY WEST COVE

    Nagsimula ang lahat noong 2010 nang mag-apply ang Boracay Island West Cove Management Philippines, Inc. (Boracay West Cove), na pinamumunuan ni Crisostomo Aquino, para sa zoning compliance sa Malay, Aklan. Mayroon na silang resort doon, pero gusto nilang magtayo ng three-storey hotel. May FLAgT sila mula sa DENR para sa lugar na ito.

    Ngunit, tinanggihan ang kanilang aplikasyon. Ayon sa Municipal Zoning Administrator, ang lugar kung saan nila gustong magtayo ay nasa “no build zone” base sa Municipal Ordinance 2000-131. Ang “no build zone” ay 25 metro mula sa high water mark. Nag-apela si Aquino sa Mayor, pero walang nangyari. Sa halip, nakatanggap sila ng Notice of Assessment para sa unpaid taxes at banta ng closure dahil daw sa illegal operation. Nagpatuloy pa rin si Aquino sa pagtatayo at pagpapalawak ng hotel.

    Kaya noong Marso 2011, naglabas ng Cease and Desist Order ang munisipyo. Sinundan ito ng Executive Order No. 10 (EO 10) noong Hunyo 2011 mula sa Mayor ng Malay, Aklan, na nag-uutos ng closure at demolisyon ng hotel. Ipinatupad agad ang demolisyon. Nag-file si Aquino ng Petition for Certiorari sa Court of Appeals (CA), sinasabing may grave abuse of discretion ang Mayor. Ayon kay Aquino, dapat daw ay dumaan muna sa korte bago gibain ang hotel. Sabi pa niya, may FLAgT sila mula sa DENR, kaya may karapatan silang magtayo. Giit din niya na ang DENR daw ang may primary jurisdiction sa lugar dahil forestland ito.

    Sa CA, ibinasura ang petisyon ni Aquino. Ayon sa CA, hindi certiorari ang tamang remedyo dahil executive function daw ang pag-isyu ng EO 10, hindi judicial o quasi-judicial. Dapat daw ay Declaratory Relief ang isinampa ni Aquino sa Regional Trial Court (RTC).

    Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Ang mga pangunahing isyu na tinalakay ng Korte Suprema ay:

    1. Tama ba ang certiorari bilang remedyo? Mali ba ang Declaratory Relief?
    2. Naggrave abuse of discretion ba ang Mayor sa pag-isyu ng EO 10?

    DESISYON NG KORTE SUPREMA: CERTIORARI ANG TAMA, WALANG GRAVE ABUSE

    Nagdesisyon ang Korte Suprema na tama si Aquino sa pag-file ng certiorari. Ayon sa Korte, mali ang CA. Hindi Declaratory Relief ang dapat isinampa dahil naipatupad na ang EO 10 at nasira na ang hotel. Sabi ng Korte Suprema:

    “In the case at bar, the petition for declaratory relief became unavailable by EO 10’s enforcement and implementation. The closure and demolition of the hotel rendered futile any possible guidelines that may be issued by the trial court for carrying out the directives in the challenged EO 10.”

    Tama rin daw ang certiorari dahil kahit executive official ang Mayor, gumaganap siya ng quasi-judicial function nang mag-isyu siya ng EO 10. Kinailangan niyang mag-imbestiga at magdesisyon kung ilegal ba ang hotel. Ayon pa sa Korte Suprema, binanggit ang kasong City Engineer of Baguio v. Baniqued:

    “In determining whether or not a structure is illegal or it should be demolished, property rights are involved thereby needing notices and opportunity to be heard as provided for in the constitutionally guaranteed right of due process. In pursuit of these functions, the city mayor has to exercise quasi-judicial powers.”

    Ngunit, kahit tama ang remedyo, ibinasura pa rin ng Korte Suprema ang petisyon ni Aquino. Ayon sa Korte, walang grave abuse of discretion ang Mayor. Tama ang Mayor sa pag-utos ng demolisyon dahil ilegal ang hotel. Nasa “no build zone” ito at walang building permit. Hindi rin daw nuisance per se ang hotel, pero nuisance per accidens ito dahil sa lokasyon nito. Pero kahit nuisance per accidens, may kapangyarihan pa rin ang LGU na ipagiba ito dahil sa police power at general welfare clause. Binigyang diin ng Korte Suprema ang Seksiyon 444 (b)(3)(vi) ng LGC na nagbibigay kapangyarihan sa mayor na mag-demolish ng illegal structures.

    Hindi rin daw excuse ang FLAgT. Hindi nito binabago ang pangangailangan na sumunod sa lokal na ordinansa at sa National Building Code. Ang FLAgT at ang ordinansa ay cumulative, hindi mutually exclusive. Hindi rin daw DENR ang may primary jurisdiction dito, kundi ang LGU dahil usapin ito ng paglabag sa lokal na ordinansa at kawalan ng permit.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARING MATUTUNAN DITO?

    Ang kasong ito ay malinaw na nagpapakita ng kapangyarihan ng mga LGU sa pagpapatupad ng kanilang mga ordinansa, lalo na pagdating sa zoning at building permits. Hindi sapat na may permiso ka mula sa isang ahensya ng gobyerno kung hindi ka sumusunod sa mga lokal na regulasyon. Para sa mga negosyante at may-ari ng property, napakahalaga na:

    • Magsagawa ng due diligence. Alamin ang lahat ng mga regulasyon, lokal man o nasyonal, bago magtayo ng negosyo o istruktura.
    • Kumuha ng lahat ng kinakailangang permit bago magsimula ng konstruksyon o operasyon. Huwag balewalain ang building permit at zoning clearance mula sa LGU.
    • Makinig at sumunod sa mga utos ng LGU. Kung may problema o hindi pagkakaunawaan, makipag-ugnayan sa LGU at subukang resolbahin ito sa legal na paraan.

    SUSING ARAL

    • Ang mga LGU ay may kapangyarihang mag-demolish ng mga illegal structures, kahit pa nuisance per accidens lamang ito, lalo na kung lumalabag sa ordinansa at walang permit.
    • Hindi sapat ang permiso mula sa DENR o ibang ahensya ng gobyerno para makapagpatayo kung lumalabag ito sa lokal na ordinansa. Kailangang sumunod sa parehong lokal at nasyonal na regulasyon.
    • Ang certiorari ang tamang remedyo para kwestyunin ang demolisyon order ng mayor na ginawa sa quasi-judicial capacity.
    • Napakahalaga ng building permit at zoning compliance mula sa LGU. Huwag magsimula ng konstruksyon o operasyon hangga’t wala nito.

    MGA KARANIWANG TANONG

    Tanong 1: Kailangan ko pa ba ng building permit mula sa LGU kung may FLAgT na ako mula sa DENR?
    Sagot: Oo. Ang FLAgT mula sa DENR ay hindi sapat. Kailangan mo pa ring kumuha ng building permit at zoning clearance mula sa LGU at sumunod sa lokal na ordinansa.

    Tanong 2: Ano ang nuisance per se at nuisance per accidens? Bakit mahalaga ang pagkakaiba nila sa kaso ng demolisyon?
    Sagot: Ang nuisance per se ay likas na istorbo kahit saan, tulad ng bomba, at maaaring gibain agad. Ang nuisance per accidens ay nagiging istorbo lang dahil sa sitwasyon o lokasyon, at kailangan ng korte bago ipagiba. Sa kaso ng demolisyon, kung nuisance per se, maaaring gibain agad ng LGU. Kung nuisance per accidens, mas mahaba ang proseso, pero sa kasong ito, kahit nuisance per accidens ang hotel, pinayagan pa rin ang demolisyon dahil sa paglabag sa ordinansa at kawalan ng permit.

    Tanong 3: Ano ang certiorari at kailan ito ginagamit?
    Sagot: Ang certiorari ay isang legal na remedyo para mapawalang-bisa ang desisyon ng isang tribunal, board, o opisyal na gumaganap ng quasi-judicial function kung ito ay ginawa nang walang hurisdiksyon, sobra sa hurisdiksyon, o may grave abuse of discretion. Ginagamit ito kapag walang ibang ordinaryong remedyo, tulad ng apela.

    Tanong 4: Kung tinanggihan ang zoning application ko, ano ang dapat kong gawin?
    Sagot: Huwag magpatuloy sa konstruksyon. Umapela sa Mayor, at kung hindi pa rin satisfied, kumonsulta sa abogado para malaman ang iba pang legal na opsyon, tulad ng mandamus para pilitin ang Mayor na magdesisyon sa iyong apela, o certiorari kung may grave abuse of discretion.

    Tanong 5: Ano ang mangyayari kung magtayo ako ng istruktura nang walang building permit?
    Sagot: Maaaring makatanggap ka ng Cease and Desist Order, Notice of Demolition, at tuluyang ipagiba ang iyong istruktura ng LGU. Maaari ka rin mapatawan ng multa o iba pang parusa ayon sa lokal na ordinansa at National Building Code.

    May katanungan ka ba tungkol sa usapin ng demolisyon, permits, o lokal na pamahalaan? Huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law! Dalubhasa kami sa mga usaping legal na tulad nito. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito.