ASG Law

Tag: DAR AO No. 5

  • Pagbabayad ng Just Compensation: Pagsusuri sa Tamang Halaga ng Lupa sa Agrarian Reform

    Sa kasong ito, pinagtibay ng Korte Suprema na ang halaga ng lupa sa Comprehensive Agrarian Reform Program (CARP) ay dapat ibatay sa presyo nito noong panahong kinuha ito ng gobyerno, at hindi sa mga susunod na pagbabago sa halaga. Nagbigay linaw ang desisyon sa kung paano kinakalkula ang ‘just compensation’ para sa mga lupang sakop ng agrarian reform, na tinitiyak na makatarungan ang bayad sa mga may-ari base sa umiiral na halaga ng lupa noong panahong kinuha ito. Itinatampok din nito ang paggamit ng tamang formula mula sa Department of Agrarian Reform (DAR) Administrative Order (AO) No. 5, s. of 1998 para sa pagkalkula ng kompensasyon.

    Lupaing Sakop ng CARP: Ano ang Batayan ng Just Compensation?

    Ang kaso ay nagsimula nang ang Land Bank of the Philippines (LBP) ay kumuwestiyon sa halaga ng lupa na dapat bayaran sa mga may-ari ng lupa na sina Ma. Aurora at Irene del Rosario para sa kanilang lupaing sakop ng Comprehensive Agrarian Reform Program (CARP). Ang pangunahing tanong ay kung paano dapat kalkulahin ang ‘just compensation’ o makatarungang bayad para sa lupa, lalo na ang pagtukoy sa tamang panahon kung kailan dapat ibatay ang halaga ng lupa at kung aling mga regulasyon ang dapat sundin sa pagkalkula ng bayad. Umapela ang LBP sa Korte Suprema, hindi sumasang-ayon sa desisyon ng Court of Appeals tungkol sa paraan ng pagkuwenta ng kompensasyon.

    Sa paglilitis, nalaman na ang lupa ng mga Del Rosario ay napasailalim sa CARP noong 2001. Hindi sila sumang-ayon sa inisyal na alok ng LBP para sa kompensasyon. Nagpasya ang Provincial Agrarian Reform Adjudicator (PARAD) na magtakda ng mas mataas na halaga, ngunit umapela ang LBP sa Regional Trial Court (RTC). Habang nakabinbin ang kaso, pinagtibay ang Republic Act 9700 (RA 9700), na nagbago sa ilang probisyon ng RA 6657, ang orihinal na batas sa CARP. Ito ang nagdulot ng pagtatalo kung aling bersyon ng batas at aling mga patakaran ng DAR ang dapat sundin sa pagtukoy ng ‘just compensation’.

    Ang RTC ay nagtakda ng isang halaga ng kompensasyon at nagpataw ng interes sa hindi pa nababayarang halaga. Umapela ang LBP sa Court of Appeals, na nagbago sa desisyon ng RTC, binawasan ang halaga ng kompensasyon ngunit sinama pa rin ang halaga ng mga nakatayong puno sa lupa. Gayunpaman, hindi pa rin sumang-ayon ang LBP at nag-apela sa Korte Suprema. Iginiit ng LBP na ang ‘just compensation’ ay dapat ibatay sa halaga ng lupa noong 2001, nang ito ay unang kinuha sa ilalim ng CARP, at ang pagkalkula ay dapat sumunod sa DAR AO No. 5, s. of 1998.

    Pinagtibay ng Korte Suprema na ang ‘just compensation’ ay dapat na batay sa halaga ng lupa sa panahon ng pagkuha nito. Sinabi ng korte na ang pagkuha ng mga pribadong lupa sa ilalim ng agrarian reform program ay katumbas ng isang expropriation proceeding. Ito ay nangangahulugan na ang mga may-ari ay dapat bayaran ng makatarungan para sa pagkawala ng kanilang ari-arian. Ang halaga ay dapat ibatay sa kondisyon ng lupa sa panahon ng pagkuha. Dahil ang pagkuha ay nangyari noong 2001, ang RA 6657 bago ang pag-amyenda nito ng RA 9700 ay dapat sundin. Hindi maaaring magkaroon ng retroactive effect ang RA 9700.

    Section 17. Determination of Just Compensation. — In determining just compensation, the cost of acquisition of the land, the current value of the like properties, its nature, actual use and income, the sworn valuation by the owner, the tax declarations, and the assessment made by government assessors shall be considered. The social and economic benefits contributed by the farmers and the farmworkers and by the Government to the property as well as the non-payment of taxes or loans secured from any government financing institution on the said land shall be considered as additional factors to determine its valuation.

    Sa pagsusuri ng Korte Suprema, nakita na ang Court of Appeals ay nagkamali sa paggamit ng average selling price ng copra mula 1998-2003 sa pagkuwenta ng Capitalized Net Income ng ari-arian. Ayon sa DAR AO No. 5, s. of 1998, ang Selling Price ay dapat batay sa average ng pinakahuling 12-buwang selling prices bago matanggap ng LBP ang Claim Folder. Samakatuwid, ang average noong 2001 ang dapat gamitin. Itinuwid ng Korte Suprema ang pagkalkula, gamit ang tamang average selling price at iba pang mga kadahilanan ayon sa DAR AO No. 5, s. of 1998, at itinama ang halaga ng ‘just compensation’ na dapat bayaran sa mga Del Rosario. Ang pagkakamali ng Court of Appeals ay nagpapakita kung gaano kahalaga ang pagsunod sa mga regulasyon at batas sa pagkalkula ng kompensasyon para sa mga lupaing sakop ng agrarian reform.

    Inutusan din ng Korte Suprema ang LBP na magbayad ng interes sa natitirang balanse ng ‘just compensation’. Ito ay dahil ang ‘just compensation’ ay hindi lamang tumutukoy sa halaga ng lupa. Kasama rin dito ang karapatan na mabayaran sa tamang panahon. Ayon sa Korte Suprema, ang interes ay upang mabayaran ang mga may-ari ng lupa para sa kita na maaari sana nilang natamo kung nabayaran sila ng buong halaga ng ‘just compensation’ sa panahon ng pagkuha. Kahit na nagbayad ang LBP batay sa unang pagtatantya ng halaga ng ari-arian, nagkaroon pa rin ng pagkaantala sa pagbabayad ng natitirang balanse, kaya’t kinakailangan ang interes.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung paano kinakalkula ang ‘just compensation’ para sa lupang sakop ng Comprehensive Agrarian Reform Program (CARP), partikular ang tamang panahon (time of taking) at kung aling mga regulasyon ang dapat sundin.
    Ano ang ‘just compensation’? Ang ‘Just compensation’ ay ang makatarungang bayad na dapat matanggap ng may-ari ng lupa kapag kinuha ito ng gobyerno para sa layunin ng agrarian reform. Kasama dito ang halaga ng lupa sa panahon ng pagkuha at anumang karagdagang interes kung naantala ang pagbabayad.
    Anong batas ang dapat sundin sa kasong ito? Dahil ang lupa ay nakuha noong 2001, ang Republic Act 6657 (CARP Law) bago ang pag-amyenda nito ng Republic Act 9700 ang dapat sundin. Hindi maaaring magkaroon ng retroactive effect ang RA 9700.
    Paano kinakalkula ang ‘just compensation’ ayon sa DAR AO No. 5, s. of 1998? Ang ‘just compensation’ ay kinakalkula gamit ang formula: Land Value = (Capitalized Net Income x 0.9) + (Market Value x 0.1). Kasama rin dito ang pagsasaalang-alang sa average selling price ng mga pananim, taunang gross production, at iba pang mga salik.
    Bakit kailangang magbayad ng interes ang Land Bank? Kailangang magbayad ng interes ang Land Bank dahil nagkaroon ng pagkaantala sa pagbabayad ng buong halaga ng ‘just compensation’. Ang interes ay upang mabayaran ang may-ari ng lupa para sa kita na hindi niya natanggap dahil sa pagkaantala.
    Ano ang papel ng Department of Agrarian Reform (DAR) sa proseso ng pagkuwenta ng ‘just compensation’? Ang DAR ay may tungkuling magtakda ng mga patakaran at regulasyon para sa pagkuwenta ng ‘just compensation’. Naglalabas ito ng mga administrative order (AO) na nagtatakda ng mga formula at salik na dapat isaalang-alang sa pagtukoy ng halaga ng lupa.
    Ano ang kahalagahan ng petsa ng pagkuha (‘time of taking’) sa pagkalkula ng ‘just compensation’? Ang petsa ng pagkuha ay mahalaga dahil dito ibinabase ang halaga ng lupa. Anumang pagbabago sa halaga ng lupa pagkatapos ng petsang ito ay hindi na isinasaalang-alang.
    Ano ang naging resulta ng kaso? Binago ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals. Itinakda nito ang ‘just compensation’ batay sa mga regulasyon ng DAR noong 2001. Inutusan ang LBP na bayaran ang natitirang balanse ng ‘just compensation’ kasama ang interes.

    Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa tamang proseso at regulasyon sa pagkuwenta ng ‘just compensation’ sa agrarian reform. Tinitiyak nito na ang mga may-ari ng lupa ay makakatanggap ng makatarungang bayad para sa kanilang lupa. Mahalagang maunawaan ang mga legal na aspeto na nakapaloob sa agrarian reform upang protektahan ang karapatan sa pribadong ari-arian.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: LAND BANK OF THE PHILIPPINES VS. MA. AURORA [RITA] DEL ROSARIO AND IRENE DEL ROSARIO, G.R. No. 210105, September 02, 2019

  • Tamang Bayad sa Lupa sa Agrarian Reform: Gabay Batay sa Kaso ng Landbank vs. Gonzalez

    Ang Tamang Paraan sa Pagkalkula ng Just Compensation sa Agrarian Reform Ayon sa Batas

    G.R. No. 185821, June 13, 2013

    INTRODUKSYON

    Naranasan mo na ba ang mawalan ng ari-arian dahil sa programa ng gobyerno? Para sa maraming Pilipino, lalo na ang mga may-ari ng lupa, ang agrarian reform ay isang realidad na may malaking epekto sa kanilang kabuhayan. Ngunit paano nga ba binabayaran ang lupang kinukuha ng gobyerno para sa reporma sa lupa? Mahalaga na malaman natin kung paano kinakalkula ang “just compensation” o tamang bayad upang masigurong hindi tayo nalalamangan. Sa kasong ito ng Land Bank of the Philippines laban kay Atty. Ricardo D. Gonzalez, tinalakay ng Korte Suprema ang tamang paraan ng pag-compute ng just compensation sa ilalim ng Comprehensive Agrarian Reform Program (CARP). Ang pangunahing tanong: sinu-sino ang masusunod sa pagtatakda ng halaga ng lupa – ang korte o ang mga regulasyon ng Department of Agrarian Reform (DAR)?

    LEGAL NA KONTEKSTO: ANO ANG JUST COMPENSATION AT PAANO ITO KINAKALKULA?

    Ayon sa ating Saligang Batas, hindi maaaring kunin ang pribadong ari-arian para sa gamit publiko nang walang just compensation. Sa konteksto ng agrarian reform, ang Republic Act No. 6657 o Comprehensive Agrarian Reform Law ang nagtatakda ng mga patakaran. Sinasabi sa Section 17 ng RA 6657 ang mga dapat isaalang-alang sa pagtukoy ng just compensation:

    “SEC. 17. Determination of Just Compensation. — In determining just compensation, the cost of acquisition of the land, the current value of like properties, its nature, actual use and income, the sworn valuation by the owner, the tax declarations, and the assessment made by government assessors shall be considered. The social and economic benefits contributed by the farmers and the farmworkers and by the Government to the property as well as the nonpayment of taxes or loans secured from any government financing institution on the said land shall be considered as additional factors to determine its valuation.”

    Para mas maging praktikal ang pag-compute, naglabas ang DAR ng Administrative Order No. 5, Series of 1998 (DAR AO 5-98). Dito, may pormula na ginagamit para kalkulahin ang “Land Value” (LV) o halaga ng lupa:

    LV = (CNI x 0.9) + (MV x 0.1)

    Kung saan:

    • LV = Land Value (Halaga ng Lupa)
    • CNI = Capitalized Net Income (Kinita Matapos Ibawas ang Gastos)
    • MV = Market Value per Tax Declaration (Halaga ng Lupa Base sa Deklarasyon ng Buwis)

    Ang Capitalized Net Income (CNI) naman ay kinakalkula gamit ang pormulang:

    CNI = (AGP x SP) – CO / 0.12 o CNI = (AGP x SP) * 0.70 / 0.12

    Kung saan:

    • AGP = Average Gross Production (Karaniwang Kabuuang Kita sa Produksyon)
    • SP = Selling Price (Presyo ng Benta)
    • CO = Cost of Operations (Gastos sa Operasyon)
    • 0.12 = Capitalization Rate (Porsyento ng Kapitalisasyon)
    • 0.70 = Net Income Rate (NIR) para sa niyugan (maaaring mag-iba depende sa pananim)

    Mahalagang tandaan na bagamat may pormula, hindi ito basta-basta sinusunod nang walang pagsasaalang-alang sa Section 17 ng RA 6657. Ang korte pa rin ang huling magdedesisyon sa just compensation, ngunit dapat isaalang-alang ang mga regulasyon ng DAR.

    PAGBUKAS NG KASO: LANDBANK VS. GONZALEZ

    Si Atty. Ricardo Gonzalez ang may-ari ng tatlong ektaryang lupain sa Agusan del Norte na tinaniman ng niyog. Gusto niyang ipasailalim ito sa CARP para mapasakanila na ang lupa ang kanyang mga tenant. Noong 1996, boluntaryo niyang inalok ang lupa sa DAR sa halagang P250,000 kada ektarya.

    Kinalkula ng Land Bank (LBP), bilang financial intermediary ng CARP, ang halaga ng lupa gamit ang DAR AO 5-98 at lumabas na P50,265.17 kada ektarya. Hindi sumang-ayon si Atty. Gonzalez dahil masyadong mababa para sa kanya ang halaga. Bagamat hindi siya sang-ayon, nagdeposito ang LBP ng P60,318.20 na cash at P90,477.31 na bonds bilang paunang bayad.

    Dahil hindi nagkasundo sa presyo, umakyat ang kaso sa Regional Trial Court (RTC) na nakaupo bilang Special Agrarian Court (SAC). Nag-appoint ang SAC ng Board of Commissioners para mag-imbestiga at irekomenda ang tamang just compensation. Nagrekomenda ang Board ng P100,000 kada ektarya para sa niyugan at P150,000 para sa palayan. Muling hindi sumang-ayon ang magkabilang panig.

    DESISYON NG SPECIAL AGRARIAN COURT (SAC)

    Nagdesisyon ang SAC na P143,904.25 kada ektarya ang tamang halaga ng lupa. Ginamit din nila ang pormula ng DAR AO 5-98, ngunit iba ang lumabas na “Average Gross Production” (AGP). Ang AGP na ginamit ng SAC ay 3,375 kilograms ng copra kada ektarya, mas mataas kumpara sa 1,125 kilograms na AGP na ginamit ng LBP batay sa Field Investigation Report. Ipinunto pa ng SAC na bumaba ang halaga ng piso kaya dapat mas mataas ang bayad.

    DESISYON NG COURT OF APPEALS (CA)

    Umapela ang LBP sa Court of Appeals (CA), ngunit pinagtibay ng CA ang desisyon ng SAC. Ayon sa CA, hindi basta-basta nakatali ang korte sa DAR AO 5-98 at maaaring gumawa ng sariling computation batay sa Section 17 ng RA 6657. Sinabi ng CA na isinaalang-alang naman daw ng SAC ang mga factors sa Section 17.

    DESISYON NG KORTE SUPREMA

    Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Dito, binaliktad ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at SAC. Ayon sa Korte Suprema, bagamat may judicial discretion ang SAC sa pagtukoy ng just compensation, hindi nila maaaring balewalain ang pormula sa DAR AO 5-98. Maliban kung mapatunayang invalid ang administrative order, dapat itong sundin ng korte.

    Sabi pa ng Korte Suprema:

    “SACs are not at liberty to disregard the formula laid down in DAR A.O. No. 5, series of 1998, because unless an administrative order is declared invalid, courts have no option but to apply it. Simply put, courts cannot ignore, without violating the agrarian reform law, the formula provided by the DAR for the determination of just compensation.”

    Napansin ng Korte Suprema na ang pinagkaiba ng computation ng LBP at SAC ay ang AGP. Hindi nabigyang-katuwiran ng SAC kung saan nila nakuha ang 3,375 kilograms na AGP. Mas pinaniwalaan ng Korte Suprema ang 1,125 kilograms na AGP na nakasaad sa Field Investigation Report na ginawa ng DAR, LBP, at BARC, at batay sa datos ng Philippine Coconut Authority (PCA).

    Dagdag pa ng Korte Suprema, hindi kasama sa factors sa Section 17 ng RA 6657 ang devaluation ng Philippine Peso na ginamit na basehan ng SAC para itaas ang halaga ng lupa.

    Kaya, ibinasura ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at SAC at ibinalik ang valuation ng LBP na P150,795.51 para sa buong lupa.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARING MATUTUNAN?

    Ang kasong ito ay nagtuturo ng ilang mahahalagang aral, lalo na para sa mga may-ari ng lupa na sakop ng agrarian reform:

    Mahalaga ang Pagsunod sa Pormula ng DAR AO 5-98: Bagamat may kapangyarihan ang korte na magdesisyon sa just compensation, dapat nilang sundin ang pormula sa DAR AO 5-98 maliban kung may sapat na dahilan para hindi ito sundin. Hindi basta-basta maaaring mag-imbento ng sariling valuation ang korte.

    Ang AGP ay Krusyal: Ang Average Gross Production (AGP) ay malaking factor sa computation ng just compensation. Mahalaga na tama at batay sa mapagkakatiwalaang datos ang AGP na gagamitin. Ang Field Investigation Report, na ginawa ng DAR, LBP, at BARC, ay mahalagang dokumento sa pagtukoy ng AGP.

    Limitado ang Discretion ng Korte: Hindi absolute ang discretion ng Special Agrarian Court. Dapat itong nakabase sa batas (RA 6657) at regulasyon (DAR AO 5-98). Hindi maaaring basta-basta magbase sa “judicial notice” ng devaluation ng piso kung hindi ito nakasaad sa batas.

    Papel ng Land Bank: Hindi lang basta taga-bayad ang LBP. May tungkulin silang suriin at kalkulahin ang tamang just compensation. May karapatan din silang umapela kung hindi sila sang-ayon sa valuation.

    MGA MAHAHALAGANG ARAL:

    • Alamin at unawain ang pormula sa DAR AO 5-98 para sa pag-compute ng just compensation.
    • Siguruhing tama at suportado ng dokumento ang datos ng produksyon ng lupa (AGP).
    • Maging aktibo sa proseso ng Field Investigation at tiyaking tama ang mga datos na nakasaad sa report.
    • Konsultahin ang abogado kung hindi sumasang-ayon sa valuation ng LBP o DAR.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng