ASG Law

Tag: Construction Law Philippines

  • Pag-unawa sa Retention Money at Likidong Damihes sa Kontrata ng Konstruksyon sa Pilipinas

    Pagpapatibay sa Halaga ng Retention Money at Likidong Damihes sa Kontrata ng Konstruksyon

    G.R. No. 176439 & 176718 (Enero 15, 2014)

    Sa mundo ng konstruksyon, madalas na nagkakaroon ng hindi pagkakaunawaan pagdating sa bayad, lalo na tungkol sa retention money at likidong damihes. Kapag ang isang proyekto ay hindi natapos sa takdang panahon o may mga isyu sa kalidad ng trabaho, maaaring magkaroon ng komplikasyon sa pagitan ng may-ari at kontraktor. Ang kasong ito sa Korte Suprema ay naglilinaw sa mga karapatan at obligasyon ng bawat partido pagdating sa retention money at likidong damihes sa konteksto ng isang kontrata ng konstruksyon.

    Ano ang Legal na Konteksto ng Retention Money at Likidong Damihes?

    Ang retention money ay isang porsyento ng halaga ng kontrata na karaniwang ibinabawas mula sa bawat bayad sa kontraktor. Ito ay nagsisilbing seguridad para sa may-ari ng proyekto sakaling may mga depekto o kinakailangang ayusin sa trabaho pagkatapos makumpleto ang proyekto. Ayon sa karaniwang praktis sa industriya ng konstruksyon at suportado ng jurisprudence, ang 10% retention ay kadalasang ginagamit bilang pamantayan. Ang layunin nito ay protektahan ang may-ari mula sa mga posibleng dagdag na gastos kung sakaling kailangang ayusin ang trabaho ng kontraktor.

    Sa kabilang banda, ang likidong damihes ay napagkasunduang halaga na babayaran ng kontraktor sa may-ari bilang kabayaran sa pagkaantala ng proyekto. Ito ay itinakda sa kontrata upang maiwasan ang mga pagtatalo tungkol sa aktwal na pinsala na natamo ng may-ari dahil sa pagkaantala. Ayon sa Artikulo 1169 ng Civil Code, ang mga partido ay maaaring malinaw na magkasundo sa mga likidong damihes sa kontrata.

    Mahalagang tandaan na ang dalawang konseptong ito ay nakasaad mismo sa kontrata ng konstruksyon. Ang Korte Suprema sa iba’t ibang pagkakataon ay nagbigay diin sa kahalagahan ng kontrata bilang batas sa pagitan ng mga partido. Kung kaya’t ang mga probisyon nito, lalo na patungkol sa retention money at likidong damihes, ay dapat sundin maliban na lamang kung ito ay labag sa batas, moralidad, o pampublikong polisiya.

    Ang Kwento ng Kaso: President of the Church of Jesus Christ of Latter Day Saints vs. BTL Construction Corporation

    Ang kasong ito ay nagsimula nang pumasok sa kontrata ang Church of Jesus Christ of Latter Day Saints (COJCOLDS) at BTL Construction Corporation (BTL) para sa konstruksyon ng isang meetinghouse facility sa Misamis Oriental. Ang kontrata ay nagkakahalaga ng P12,680,000.00 at ang takdang panahon ng konstruksyon ay mula Enero 15 hanggang Setyembre 15, 2000.

    Gayunpaman, dahil sa iba’t ibang kadahilanan tulad ng masamang panahon at pagbabago sa plano, naantala ang proyekto. Humiling ang BTL ng mga extension, ngunit hindi lahat ay naaprubahan. Sa kasamaang palad, nakaranas ng problema sa pananalapi ang BTL at huminto sa operasyon bago matapos ang proyekto. Dahil dito, tinapos ng COJCOLDS ang kontrata at kumuha ng ibang kontraktor para tapusin ang trabaho.

    Nagsampa ng reklamo ang BTL sa Construction Industry Arbitration Commission (CIAC) para maningil ng iba’t ibang halaga, kabilang ang retention money at unpaid balance. Nag-counterclaim naman ang COJCOLDS para sa likidong damihes dahil sa pagkaantala at cost overrun.

    Narito ang naging procedural journey ng kaso:

    • CIAC: Pinaboran ang parehong partido. Inutusan ang COJCOLDS na bayaran ang BTL ng unpaid balance at retention money, ngunit inutusan din ang BTL na magbayad ng likidong damihes.
    • Court of Appeals (CA): Binago ang desisyon ng CIAC. Kinumpirma ang pagbabayad ng unpaid balance at retention money, ngunit binago ang halaga ng likidong damihes at idinagdag ang cost overrun na dapat bayaran ng BTL.
    • Korte Suprema: Sinuri ang desisyon ng CA. Nagdesisyon na ang retention money ay bahagi ng contract price at hindi hiwalay na pananagutan. Kinumpirma ang likidong damihes at cost overrun na dapat bayaran ng BTL.

    Ayon sa Korte Suprema, “As such, the 10% retention money should not be treated as a separate and distinct liability of COJCOLDS to BTL as it merely forms part of the contract price.” Ito ay nagpapahiwatig na ang retention money ay hindi dapat ituring na dagdag na bayad kundi isang bahagi lamang ng kabuuang halaga ng kontrata na pansamantalang pinipigilan.

    Dagdag pa rito, binigyang-diin ng Korte Suprema ang kahalagahan ng rekomendasyon ng arkitekto pagdating sa extension ng panahon. “Since Article 21.04 of the General Conditions expressly recognizes that the architect’s recommendations regarding extensions of time should be controlling, the Court upholds the CA’s finding that BTL was only granted a 190-day extension…” Ito ay nagpapakita na ang opinyon ng arkitekto, na karaniwang eksperto sa larangan ng konstruksyon, ay may malaking timbang sa pagtukoy ng reasonable extension.

    Praktikal na Implikasyon: Ano ang Dapat Mong Malaman?

    Ang desisyong ito ay nagbibigay ng mahalagang gabay sa mga partido sa kontrata ng konstruksyon, lalo na pagdating sa retention money at likidong damihes.

    Para sa mga May-ari ng Proyekto:

    • Siguraduhing malinaw na nakasaad sa kontrata ang probisyon tungkol sa retention money at likidong damihes.
    • Sundin ang proseso para sa pag-apruba ng extension ng panahon, at isaalang-alang ang rekomendasyon ng arkitekto.
    • Magkaroon ng maayos na dokumentasyon ng lahat ng transaksyon at komunikasyon sa kontraktor.

    Para sa mga Kontraktor:

    • Unawain nang mabuti ang mga probisyon sa kontrata tungkol sa retention money at likidong damihes.
    • Magsumite ng request para sa extension ng panahon sa tamang oras at may sapat na dokumentasyon.
    • Panatilihin ang maayos na financial records at komunikasyon sa may-ari ng proyekto.

    Susing Aral:

    • Retention Money ay Bahagi ng Kontrata: Hindi ito dagdag na bayad, kundi seguridad para sa maayos na pagkumpleto ng proyekto.
    • Likidong Damihes para sa Pagkaantala: Napagkasunduang kabayaran para sa pagkaantala, mahalagang malinaw sa kontrata.
    • Rekomendasyon ng Arkitekto: May malaking timbang sa pagtukoy ng extension ng panahon.
    • Kontrata ang Batas: Sundin ang nakasaad sa kontrata, maliban kung labag sa batas.

    Mga Madalas Itanong (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang mangyayari sa retention money kung walang depekto sa trabaho?
    Sagot: Kung walang depekto at natapos nang maayos ang proyekto, dapat ibalik ang retention money sa kontraktor pagkatapos ng takdang panahon na nakasaad sa kontrata.

    Tanong 2: Maaari bang bawasan ang retention money para bayaran ang likidong damihes?
    Sagot: Oo, kung may pagkaantala at may likidong damihes na dapat bayaran, maaaring bawasan ito mula sa retention money.

    Tanong 3: Paano kinakalkula ang likidong damihes?
    Sagot: Ito ay nakadepende sa napagkasunduan sa kontrata. Kadalasan, ito ay fixed na halaga kada araw ng pagkaantala.

    Tanong 4: Ano ang mangyayari kung hindi sumasang-ayon ang kontraktor sa rekomendasyon ng arkitekto para sa extension?
    Sagot: Maaaring magkaroon ng arbitration o litigation para resolbahin ang hindi pagkakasundo, depende sa nakasaad sa kontrata.

    Tanong 5: Mahalaga ba ang kontrata sa usapin ng retention money at likidong damihes?
    Sagot: Napakahalaga. Ang kontrata ang magtatakda ng mga karapatan at obligasyon ng bawat partido pagdating sa mga isyung ito.

    Eksperto ang ASG Law sa mga usaping kontrata sa konstruksyon at pagresolba ng mga dispute. Kung mayroon kang katanungan o nangangailangan ng konsultasyon tungkol sa retention money, likidong damihes, o iba pang usaping legal sa konstruksyon, makipag-ugnayan sa amin. Para sa karagdagang impormasyon, bisitahin ang aming website dito.

  • Pagbabayad sa Konstruksyon: Bakit Hindi Garantiya ang Approved Progress Billing

    Hindi Final ang Approval sa Progress Billing: Karapatan ng May-ari na Muling Suriin ang Gawa sa Konstruksyon

    G.R. Nos. 159561-62, October 03, 2012

    INTRODUKSYON

    Madalas na problema sa mga proyekto ng konstruksyon ang pagbabayad. Akala mo ba, kapag naaprubahan na ang iyong progress billing, siguradong bayad na ito at wala nang problema? Hindi pala! Sa kasong R.V. Santos Company, Inc. vs. Belle Corporation, ipinaliwanag ng Korte Suprema na ang pag-apruba sa progress billing ay hindi nangangahulugang final na pagtanggap sa gawa. May karapatan pa rin ang may-ari na muling suriin ang aktuwal na gawa ng contractor at magbawas sa bayad kung kinakailangan. Nagsimula ang kasong ito nang magkaroon ng hindi pagkakasundo sa pagitan ng R.V. Santos Company, Inc. (RVSCI), ang contractor, at Belle Corporation (Belle), ang may-ari, tungkol sa halaga ng gawaing natapos sa isang proyekto ng konstruksyon. Ang pangunahing tanong dito ay: May karapatan ba ang Belle na bawiin ang pag-apruba nito sa progress billing ng RVSCI at magpabawas sa bayad batay sa muling pagsusuri ng kanilang eksperto?

    LEGAL NA KONTEKSTO

    Ang kasong ito ay nagbibigay-linaw sa konsepto ng “progress billing” sa kontrata ng konstruksyon at ang limitasyon ng pag-apruba nito. Mahalagang maunawaan na sa industriya ng konstruksyon, karaniwan ang pagbabayad batay sa “progress” o bahagyang pagkumpleto ng proyekto. Ito ang tinatawag na progress billing. Layunin nito na mabigyan ng daloy ng pera ang contractor habang isinasagawa ang proyekto at hindi kailangang hintayin ang buong proyekto bago makasingil.

    Ngunit, hindi nangangahulugan na ang pag-apruba sa progress billing ay final at hindi na mababawi. Ayon sa kontrata at maging sa industriya ng konstruksyon, provisional lamang ang pag-apruba na ito. Binigyang-diin ng Korte Suprema ang Article VI, Section 6.2(c) ng kontrata sa pagitan ng RVSCI at Belle, na nagsasaad:

    “[T]he acceptance of work from time to time for the purpose of making progress payment shall not be considered as final acceptance of the work under the Contract.”

    Malinaw na sinasabi rito na ang pagtanggap sa gawa para sa progress payment ay hindi nangangahulugang final na pagtanggap sa buong proyekto. Kapareho rin ang nakasaad sa Uniform General Conditions of Contract for Private Construction (CIAP Document 102), na ginamit din bilang batayan sa kasong ito. Ipinapakita nito na bahagi na ng standard practice sa konstruksyon ang muling pagsusuri sa gawa kahit na may naunang pag-apruba na sa progress billing.

    Ang prinsipyong ito ay nakabatay rin sa batas laban sa unjust enrichment (Artikulo 22 ng Civil Code). Hindi dapat payagan ang unjust enrichment, kung saan ang isang partido ay nakikinabang nang walang legal na basehan sa kapinsalaan ng isa. Kung napatunayan na ang contractor ay nabayaran nang higit sa aktuwal na halaga ng kanyang gawa, nararapat lamang na ibalik niya ang sobrang bayad.

    PAGBUKAS NG KASO

    Nagsimula ang kwento nang pumasok sa kontrata ang RVSCI at Belle para sa konstruksyon ng underground electrical network para sa Tagaytay Woodlands Condominium Project. Nagbigay ang Belle ng 50% downpayment na P11 milyon. Pagkatapos magsimula ng RVSCI sa proyekto, nagsumite sila ng progress billing na nagsasabing 53.3% na ang accomplishment, kasama na ang additional work. Inaprubahan ng project engineer ng Belle ang billing na ito.

    Ngunit, nagduda ang Belle at nagpasiya silang magsagawa ng sariling assessment. Natuklasan nila na mas mababa ang aktuwal na halaga ng gawa kaysa sa biniling ng RVSCI. Nagkaroon ng negosasyon, ngunit biglang huminto ang RVSCI sa trabaho. Nagpadala ng memorandum ang Belle sa RVSCI dahil sa pag-abandona sa proyekto.

    Nag-hire ang Belle ng assessor, R.A. Mojica and Partners, para magsagawa ng electrical works audit. Lumabas sa audit na overpaid ang Belle sa RVSCI ng P4,940,108.15. Dahil dito, nagsampa ng kaso ang Belle sa Construction Industry Arbitration Commission (CIAC) para mabawi ang overpayment at makakuha ng liquidated damages.

    Depensa naman ng RVSCI, aprubado na raw ang kanilang progress billing at hindi na ito dapat kwestyunin. Nag-counterclaim pa sila para sa unpaid billings, moral damages, at attorney’s fees.

    Narito ang mga mahahalagang punto sa proseso ng kaso:

    • CIAC Decision: Kinatigan ng CIAC ang Belle. Pinanigan nila ang audit report ni R.A. Mojica at sinabing may overpayment nga. Inutusan ang RVSCI na mag-refund ng P4,940,108.58. Hindi rin pinayagan ang claim for liquidated damages ng Belle at counterclaims ng RVSCI.
    • Court of Appeals Decision: Umapela ang parehong partido sa Court of Appeals. Pinagtibay ng Court of Appeals ang desisyon ng CIAC.
    • Supreme Court Decision: Umakyat sa Korte Suprema ang kaso sa pamamagitan ng Petition for Review on Certiorari ng RVSCI. Muling pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals at CIAC.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema ang limitadong saklaw ng Rule 45 petitions, kung saan mga tanong lamang ng batas ang maaaring ireview. Sinabi rin nila na mahigpit ang application nito sa mga desisyon ng CIAC, kung saan final at unappealable ang factual findings maliban sa ilang eksepsyon. Sa kasong ito, nakita ng Korte Suprema na factual questions ang inaangat ng RVSCI at wala sa mga eksepsyon ang kaso.

    Kahit na sinuri pa rin ng Korte Suprema ang kaso sa merito, pinanigan pa rin nila ang CIAC at Court of Appeals. Narito ang ilang sipi mula sa desisyon ng Korte Suprema:

    “After careful consideration of the contentions of the parties, we agree with the CIAC’s finding, as affirmed by the Court of Appeals, that the owner’s approval of progress billing is merely provisional.”

    “In all, we approve the CIAC’s pronouncement that ‘[t]he owner is, therefore, not estopped [from questioning] a prior evaluation of the percentage of accomplishment of the contractor and to downgrade such accomplishment after re-evaluation. It is the right of every owner to re-evaluate or re-measure the work of its contractor during the progress of the work.’”

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ang desisyong ito ay mahalaga para sa mga may-ari ng proyekto at mga contractor. Para sa mga may-ari, pinoprotektahan nito ang kanilang karapatan na masiguro na tama ang binabayaran nila batay sa aktuwal na gawa. Hindi sila nakatali sa paunang pag-apruba ng progress billing. Maaari silang magsagawa ng muling pagsusuri at mag-adjust ng bayad kung kinakailangan.

    Para sa mga contractor, mahalagang maging maingat sa paghahanda ng progress billing. Dapat siguraduhin na accurate at suportado ng dokumentasyon ang kanilang claim. Hindi dapat umasa na ang paunang pag-apruba ay final na pagtanggap at bayad.

    Mga Mahalagang Leksyon:

    • Provisional Approval: Ang pag-apruba sa progress billing ay provisional lamang, hindi final.
    • Karapatan ng May-ari: May karapatan ang may-ari na muling suriin ang gawa at mag-adjust ng bayad.
    • Industry Practice: Consistent ito sa industry practice at CIAP Document 102.
    • Unjust Enrichment: Bawal ang unjust enrichment; dapat ibalik ang sobrang bayad.
    • Ingat sa Billing: Maging accurate at suportado ng dokumentasyon ang progress billing.

    FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng “progress billing”?

    Sagot: Ito ang paniningil ng contractor sa may-ari ng proyekto batay sa bahagi ng gawaing natapos sa isang takdang panahon, kadalasan buwanan.

    Tanong 2: Final na ba ang pag-apruba ng may-ari sa progress billing?

    Sagot: Hindi. Provisional lamang ito. May karapatan pa rin ang may-ari na muling suriin ang gawa at mag-adjust ng bayad bago ang final payment.

    Tanong 3: Maaari bang mag-hire ang may-ari ng third-party auditor para suriin ang gawa ng contractor?

    Sagot: Oo, maliban kung ipinagbabawal sa kontrata, walang legal na hadlang para gawin ito ng may-ari. Ang audit report ay maaaring gamitin bilang batayan sa muling pagsusuri ng progress billing.

    Tanong 4: Ano ang dapat gawin ng contractor para maiwasan ang problema sa progress billing?

    Sagot: Siguraduhin na accurate at kumpleto ang dokumentasyon ng progress billing. Makipag-ugnayan nang maayos sa may-ari at maging transparent sa progress ng proyekto.

    Tanong 5: Ano ang mangyayari kung hindi sumasang-ayon ang contractor sa re-evaluation ng may-ari?

    Sagot: Maaaring maghain ng reklamo sa CIAC kung may arbitration clause sa kontrata. Kung wala, maaaring dumulog sa korte.

    Eksperto ang ASG Law sa mga usapin ng konstruksyon at kontrata. Kung may katanungan ka o nangangailangan ng legal na payo tungkol sa progress billing at kontrata sa konstruksyon, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Magpadala ng email sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito para sa konsultasyon.