ASG Law

Tag: Condominium Act

  • Kailangan ang Espesyal na Awtoridad sa Pagbebenta ng Kondominyum dahil sa Hindi Pagbayad ng Dues: Isang Pagsusuri

    Sa desisyon na ito, pinagtibay ng Korte Suprema na walang bisa ang pagbebenta sa pamamagitan ng ekstrang hudisyal na foreclosure ng isang condominium unit dahil hindi napatunayan na mayroong espesyal na awtoridad ang condominium corporation para isagawa ang pagbebenta. Ito ay mahalaga dahil nililinaw nito na hindi sapat ang probisyon sa Condominium Act para magkaroon ng awtomatikong karapatan na mag-foreclose ng property; kailangan pa rin ng malinaw na pahintulot mula sa may-ari. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga may-ari ng condominium laban sa arbitraryong foreclosure at nagtatakda ng mas mataas na pamantayan para sa condominium corporations sa pagkolekta ng mga hindi nabayarang dues.

    Kailan Kailangan ang Pahintulot sa Pagbebenta ng Kondominyum? Detalye ng Kaso Brouwer vs. LPL

    Ang kaso ay nagsimula nang hindi makabayad si Catharina Brouwer, ang may-ari ng dalawang condominium unit sa LPL Greenhills Condominium, ng kanyang buwanang association dues at iba pang assessments. Dahil dito, nagsampa ang LPL ng petisyon para maibenta ang mga unit sa pamamagitan ng ekstrang hudisyal na foreclosure. Kinuwestiyon ni Brouwer ang validity ng foreclosure, na sinasabing walang awtorisasyon ang LPL sa kanilang Master Deed of Restrictions at By-Laws para isagawa ito, at walang board resolution na nagpapahintulot dito. Ang pangunahing legal na tanong sa kasong ito ay kung kailangan ba ng condominium corporation ang espesyal na awtoridad mula sa may-ari ng unit para magsagawa ng ekstrang hudisyal na foreclosure dahil sa hindi pagbabayad ng mga dues.

    Sa pagdinig ng kaso, nagpaliwanag ang Korte Suprema na hindi sapat ang pag-asa lamang sa Chateau de Baie case para sabihing hindi kailangan ang espesyal na awtoridad. Binigyang-diin na sa kasong First Marbella Condominium Association, Inc. v. Gatmaytan, malinaw na sinabi ng Korte na kailangang mayroong ebidensya na mayroong espesyal na awtoridad ang petisyoner para magsagawa ng ekstrang hudisyal na foreclosure. Ayon sa Circular No. 7-2002, ipinapatupad ang Administrative Matter No. 99-10-05-0, na nag-uutos na ang petisyon para sa ekstrang hudisyal na foreclosure ay dapat suportahan ng ebidensya na mayroong espesyal na kapangyarihan o awtoridad ang petisyoner para mag-foreclose.

    Hindi tinanggap ng Korte Suprema ang argumento ng LPL na sa ilalim ng Section 20 ng Condominium Act, ang paraan lamang ng foreclosure ang sakop ng Act No. 3135, at hindi kasama rito ang mga dokumentaryong requirements tulad ng espesyal na awtoridad. Ayon sa Korte, ang requirement na ito ay nagmula sa prinsipyo ng “nemo dat quod non habet,” na ang ibig sabihin ay hindi maibibigay ng isang tao ang wala sa kanya. Dahil si Brouwer ang rehistradong may-ari, siya lamang ang may karapatang mag-dispose ng mga unit, maliban na lamang kung mayroong espesyal na kapangyarihan na ibinigay sa iba, tulad ng LPL.

    Nabanggit din ng Korte ang Article 1878 ng Civil Code, na nagsasaad na kailangan ang espesyal na power of attorney para magbenta ng real property. Binigyang-diin na ang special power na tinutukoy sa Section 1 ng Act No. 3135 ay ang special power of attorney to sell. Sa kaso ng The Commoner Lending Corp. v. Spouses Villanueva, malinaw na sinabi na kailangan ang special power para maibenta ang property sa pamamagitan ng sheriff bilang ahente ng may-ari.

    Dagdag pa, sinabi ng Korte na barred na ang LPL sa pag-raise ng isyu kung mayroong special authority sa kanilang Master Deed of Restrictions at By-Laws dahil hindi nila ito kinuwestiyon sa RTC. Laches ang tawag dito. Bukod pa rito, ang pagtukoy kung mayroong special authority o wala ay isang question of fact, at limitado lamang ang hurisdiksyon ng Korte Suprema sa questions of law sa isang petition for review on certiorari. Sa kabila nito, sinuri pa rin ng Korte ang mga probisyon ng Master Deed at By-Laws ng LPL at nakita na wala ritong katibayan ng special authority o power to sell.

    Sa huling argumento ng petitioners, sinabi nilang nawala na ang legal personality ng Gutierrez, Cortez & Partners para magrepresenta kay Brouwer dahil sa pagkamatay ni Manfred De Koning. Ayon sa Korte, hindi real party-in-interest si De Koning, kundi si Brouwer. Kaya’t hindi otomatikong nawawala ang karapatan ng Gutierrez, Cortez & Partners na maging abogado niya.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung kailangan ba ng espesyal na awtoridad o pahintulot ang isang condominium corporation upang magsagawa ng extrajudicial foreclosure sa isang unit dahil sa hindi pagbabayad ng association dues.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa special authority? Ayon sa Korte Suprema, kinakailangan ang espesyal na awtoridad mula sa may-ari ng unit bago magsagawa ng extrajudicial foreclosure ang condominium corporation. Ito ay dapat na nakasaad sa Master Deed of Restrictions o By-Laws ng condominium.
    Ano ang epekto ng kawalan ng special authority sa foreclosure proceedings? Kung walang special authority, ang extrajudicial foreclosure proceedings ay walang bisa. Maaari lamang mangolekta ang condominium corporation sa pamamagitan ng ordinaryong demanda o judicial foreclosure.
    Bakit hindi tinanggap ng Korte Suprema ang argumento ng LPL Greenhills? Hindi tinanggap ng Korte Suprema ang argumento ng LPL Greenhills dahil hindi nila napatunayan na mayroon silang special authority mula kay Brouwer. Ang mga probisyon sa kanilang Master Deed at By-Laws ay hindi sapat para ituring na espesyal na awtoridad.
    Ano ang papel ng Act No. 3135 sa kasong ito? Ayon sa Act No. 3135, kailangan ang isang special power of attorney upang magsagawa ng extrajudicial foreclosure. Ang batas na ito ay nagtatakda ng mga pamamaraan para sa pagbebenta ng property sa pamamagitan ng foreclosure.
    Ano ang sinasabi ng Civil Code tungkol sa pagbebenta ng real property? Ayon sa Article 1878 ng Civil Code, kinakailangan ang isang special power of attorney para magbenta ng real property. Ito ay upang maprotektahan ang karapatan ng may-ari sa kanilang ari-arian.
    Ano ang “nemo dat quod non habet” at paano ito nauugnay sa kasong ito? Ang “nemo dat quod non habet” ay isang Latin maxim na nangangahulugang hindi maibibigay ng isang tao ang wala sa kanya. Sa kasong ito, dahil si Brouwer ang may-ari, siya lamang ang may karapatang magbenta ng unit maliban kung mayroon siyang binigay na espesyal na pahintulot.
    May epekto ba ang kamatayan ni Manfred De Koning sa kaso? Walang epekto ang kamatayan ni Manfred De Koning sa kaso dahil siya lamang ang attorney-in-fact ni Brouwer. Ang abogado pa rin ni Brouwer ay ang Gutierrez, Cortez & Partners.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: LPL Greenhills Condominium Corporation v. Brouwer, G.R. No. 248743, September 07, 2022

  • Hindi Aplikable ang Good Faith Builder sa Condominium: Pagprotekta sa Integridad ng Gusali

    Sa kasong ito, nagdesisyon ang Korte Suprema na hindi maaaring gamitin ang konsepto ng builder in good faith (tagapagtayo nang may mabuting loob) sa mga condominium na sakop ng Condominium Act. Ang desisyon ay naglalayong protektahan ang integridad ng gusali at ang karapatan ng ibang unit owners. Ipinag-utos ng korte ang pagpapagiba sa istrukturang itinayo nang walang pahintulot sa ibabaw ng isang condominium unit, na nagpapakita na ang mga alituntunin ng Condominium Act at Master Deed ay mas mahalaga kaysa sa karaniwang probisyon ng Civil Code tungkol sa mga nagtayo sa lupa ng iba nang may mabuting loob. Nangangahulugan ito na hindi maaaring basta-basta magtayo o magdagdag ng istruktura sa condominium nang walang pahintulot ng condominium corporation.

    Pagpapalawak sa Condominium: Legal ba ang Pagdagdag sa Tuktok?

    Ang kasong ito ay nagsimula nang magtayo ang Leviste Management System, Inc. (LEMANS) ng karagdagang istruktura, na tinatawag na Concession 4, sa ibabaw ng kanilang condominium unit sa Legaspi Towers 200, Inc. (Legaspi Towers). Hindi ito dumaan sa kinakailangang proseso ng pagkuha ng pahintulot mula sa Legaspi Towers at pag-amyenda sa Master Deed. Dahil dito, kinuwestiyon ng Legaspi Towers ang legalidad ng konstruksyon at iginiit na labag ito sa Condominium Act at sa kanilang By-Laws. Ang pangunahing legal na tanong dito ay kung maaaring gamitin ang Article 448 ng Civil Code, na nagpoprotekta sa mga nagtayo nang may mabuting loob sa lupa ng iba, sa konteksto ng isang condominium.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang mga probisyon ng Civil Code tungkol sa builders in good faith ay hindi akma dito. Ang mga probisyong ito ay kadalasang ginagamit kung saan magkaiba ang may-ari ng lupa at ang nagtayo, at walang kontrata o espesyal na batas na sumasaklaw sa kanilang relasyon. Ngunit sa kaso ng condominium, ang relasyon ng mga unit owner at ng condominium corporation ay governed by the Condominium Act, Master Deed, at By-Laws. Ibig sabihin, mayroong umiiral na legal at contractual framework na dapat sundin.

    Ang Master Deed ng Legaspi Towers ay malinaw na nagtatakda ng bilang ng mga palapag at unit sa gusali. Ang pagtatayo ng LEMANS ng Concession 4 ay lumalabag dito dahil nagdagdag ito ng ikatlong antas sa ibabaw ng roof deck nang walang kaukulang amyenda sa Master Deed. Dagdag pa rito, kinakailangan ng Condominium Act ang pahintulot ng lahat ng registered owners ng condominium project para sa anumang pag-amyenda sa Master Deed. Nabigo ang LEMANS na makuha ang ganitong pahintulot.

    Hindi rin nakatulong sa LEMANS ang kanilang internal arrangement sa dating presidente ng Legaspi Towers. Ayon sa Korte, ang isang korporasyon, tulad ng Legaspi Towers, ay kumikilos lamang sa pamamagitan ng Board of Directors nito. Kaya, hindi maaaring maging binding sa Legaspi Towers ang isang kasunduan sa dating presidente lamang.

    Dahil dito, tinukoy ng Korte Suprema na ang pagtatayo ng Concession 4 ay isang paglabag sa Condominium Act at sa By-Laws ng Legaspi Towers. Binigyang-diin ng Korte na ang Condominium Act ay isang special law na dapat manaig sa mga probisyon ng Civil Code, na isang general law. Ang prinsipyong Generalia specialibus non derogant ay nagpapahiwatig na ang special law ay mas dapat sundin pagdating sa mga specific situations.

    Ang pag-apply ng Article 448 sa sitwasyon na ito ay magdudulot ng hindi makatarungang resulta. Pipilitin nito ang Legaspi Towers, bilang may-ari ng airspace, na angkinin ang illegal structure (na magpapasan sa kanila ng gastos ng pagpapagiba) o payagan ang pagpapatuloy ng illegal structure na lumalabag sa batas at sa Master Deed, at nagbabanta sa structural integrity ng gusali.

    Sa huli, nagdesisyon ang Korte Suprema na may karapatan ang Legaspi Towers na ipagiba ang Concession 4 sa gastos ng LEMANS. Ang desisyong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagsunod sa mga patakaran at regulasyon ng Condominium Act at ng Master Deed upang maprotektahan ang karapatan ng lahat ng unit owners at mapanatili ang integridad ng gusali.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung maaaring gamitin ang Article 448 ng Civil Code (builder in good faith) sa konteksto ng condominium na governed ng Condominium Act.
    Ano ang Condominium Act? Ito ay isang special law na nagtatakda ng mga patakaran at regulasyon para sa pagbuo, pamamahala, at pagbebenta ng mga condominium.
    Ano ang Master Deed? Ito ay isang dokumento na naglalaman ng mga mahahalagang impormasyon tungkol sa condominium project, tulad ng bilang ng mga unit, common areas, at mga restriction.
    Bakit hindi pabor ang Korte Suprema sa pag-apply ng Article 448? Dahil mayroong special law (Condominium Act) na sumasaklaw sa sitwasyon, at ang pag-apply ng Article 448 ay magdudulot ng hindi makatarungang resulta.
    Ano ang epekto ng desisyon sa mga unit owner? Dapat sundin ng mga unit owner ang Condominium Act, Master Deed, at By-Laws ng condominium corporation. Hindi maaaring basta-basta magtayo o magdagdag ng istruktura nang walang pahintulot.
    Ano ang Generalia specialibus non derogant? Isang prinsipyo na nagsasabing ang special law ay mas dapat sundin kaysa sa general law pagdating sa mga specific situations.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito? Ipinag-utos ng Korte Suprema ang pagpapagiba sa Concession 4 sa gastos ng Leviste Management System, Inc.
    Paano mapoprotektahan ang integridad ng condominium building? Sa pamamagitan ng pagsunod sa Condominium Act, Master Deed, at By-Laws, at pagkuha ng kinakailangang pahintulot bago magtayo o magdagdag ng anumang istruktura.

    Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay nagpapakita ng importansya ng pagsunod sa mga batas at regulasyon pagdating sa mga condominium. Ito ay nagbibigay-diin sa proteksyon ng karapatan ng lahat ng unit owners at pagpapanatili ng integridad ng condominium building para sa kapakanan ng lahat.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Leviste Management System, Inc. vs. Legaspi Towers 200, Inc., G.R. No. 199353, April 04, 2018

  • Pananagutan ng Bangko sa Pagbebenta ng Ari-arian: Paglabag sa Kasunduan Dahil sa Maling Impormasyon

    Sa desisyong ito, idiniin ng Korte Suprema na ang mga bangko ay may mataas na tungkulin ng pag-iingat pagdating sa kanilang mga transaksyon, lalo na sa mga ari-ariang kanilang ibinebenta. Kung mali ang pagkakalarawan ng bangko sa laki ng ari-arian na nakuha sa pamamagitan ng foreclosure, at naging sanhi ito ng pagkalugi sa bumili, maaaring mapawalang-bisa ang bentahan dahil sa causal fraud. Hindi maaaring gamitin ng bangko ang depensa na ang bentahan ay “as-is-where-is” dahil ang kondisyong ito ay limitado lamang sa mga nakikitang pisikal na katangian at hindi sumasaklaw sa mga teknikal na detalye tulad ng sukat na kailangan ng espesyal na pagsusuri. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga bumibili at nagtatakda ng mas mataas na pamantayan ng integridad at pagganap para sa mga bangko sa kanilang operasyon.

    Ari-arian Pala’y Di Akma: Dapat Bang Mapanagot ang Bangko?

    Nagsimula ang kaso nang makita ni Joseph Harry Walter Poole-Blunden ang isang advertisement mula sa Union Bank tungkol sa isang condominium unit na ibinebenta sa pamamagitan ng public auction. Ang unit, na matatagpuan sa Makati City, ay ina-advertise na may sukat na 95 square meters. Dahil akala ni Poole-Blunden na sapat ang laki nito para sa kanyang pangangailangan, nagdesisyon siyang sumali sa auction at nagwagi sa halagang P2,650,000.00. Pagkatapos niyang bayaran ang buong halaga, natuklasan niya na ang tunay na sukat ng unit ay 74.4 square meters lamang, taliwas sa na-advertise na 95 square meters. Naghain siya ng reklamo para sa pagpapawalang-bisa ng kontrata dahil sa fraud, ngunit ibinasura ito ng Regional Trial Court at Court of Appeals.

    Ang pangunahing isyu sa kasong ito ay kung may sapat bang batayan para mapawalang-bisa ang kontrata sa pagitan ni Poole-Blunden at Union Bank dahil sa maling impormasyon tungkol sa sukat ng condominium unit. Ayon kay Poole-Blunden, nagkaroon ng fraud dahil hindi isiniwalat ng Union Bank na kasama sa 95 square meters na laki ng unit ang mga common areas. Dahil dito, sinasabi niyang nawalan siya ng malayang pagpapasya sa pagbili, kaya dapat mapawalang-bisa ang kontrata.

    Pinanindigan naman ng Union Bank na ang bentahan ay ginawa sa kondisyong “as-is-where-is”, na nangangahulugang tinanggap ni Poole-Blunden ang unit sa anumang kondisyon nito, kasama na ang anumang pagkakamali sa sukat. Ipinunto rin nila na binili ni Poole-Blunden ang unit sa lump-sum amount at hindi maaaring humingi ng pagbawas sa presyo batay sa Article 1542 ng Civil Code.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na dapat maging maingat ang mga bangko sa kanilang mga transaksyon dahil ang kanilang negosyo ay may kinalaman sa interes ng publiko. Kailangan nilang tiyakin na ang mga impormasyong ibinibigay nila sa mga mamimili ay tama at hindi nakaliligaw. Sa kasong ito, napatunayan na alam ng Union Bank na ang sukat ng unit ay hindi 95 square meters kung ibabatay lamang sa loob ng condominium unit, ayon sa Condominium Act. Ang as-is-where-is clause ay hindi rin maaaring gamitin upang takpan ang mga nakatagong depekto na hindi agad nakikita ng ordinaryong tao. Ito ay limitado lamang sa mga pisikal na katangian na madaling mapansin.

    Section 3. As used in this Act, unless the context otherwise requires:
    . . . .

    (b)
    “Unit” means a part of the condominium project intended for any type of independent use or ownership, including one or more rooms or spaces located in one or more floors (or part or parts of floors) in a building or buildings and such accessories as may be appended thereto.

    Article 1390. The following contracts are voidable or annullable, even though there may have been no damage to the contracting parties:

    (1) Those where one of the parties is incapable of giving consent to a contract;
    (2) Those where the consent is vitiated by mistake, violence, intimidation, undue influence or fraud. These contracts are binding, unless they are annulled by a proper action in court. They are susceptible of ratification.

    Ayon sa Korte Suprema, nagkaroon ng causal fraud dahil ang maling impormasyon tungkol sa sukat ng unit ay naging pangunahing dahilan kung bakit nagdesisyon si Poole-Blunden na bumili nito. Kung alam niya na mas maliit ang unit, hindi sana siya sumali sa auction. Dahil dito, pinawalang-bisa ng Korte Suprema ang kontrata at inutusan ang Union Bank na ibalik kay Poole-Blunden ang lahat ng kanyang binayad, kasama ang interes, at magbayad ng exemplary damages at attorney’s fees.

    Samakatuwid, nagdesisyon ang Korte Suprema na pabor kay Poole-Blunden, at ipinawalang-bisa ang kontrata dahil sa fraud. Idiniin din ng korte na ang mga bangko ay dapat maging mas maingat sa kanilang mga transaksyon at hindi maaaring magtago sa likod ng as-is-where-is clause upang takpan ang kanilang mga pagkakamali. Ang desisyon na ito ay nagbibigay proteksyon sa mga mamimili laban sa mga mapanlinlang na gawain ng mga bangko at nagtatakda ng mas mataas na pamantayan ng pag-iingat para sa kanila.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung may basehan ba para mapawalang-bisa ang kontrata dahil sa maling impormasyon tungkol sa sukat ng condominium unit.
    Ano ang causal fraud? Ito ay isang uri ng fraud na nagiging dahilan upang ang isang partido ay pumasok sa kontrata na hindi niya sana gagawin kung alam niya ang katotohanan.
    Ano ang ibig sabihin ng “as-is-where-is”? Nangangahulugan ito na tinatanggap ng bumibili ang ari-arian sa anumang kondisyon nito, kasama na ang anumang depekto. Ngunit limitado lamang ito sa pisikal na kondisyon na madaling makita at hindi sumasaklaw sa teknikal na detalye na kailangan ng espesyal na pagsusuri.
    Ano ang tungkulin ng bangko sa kasong ito? Dapat maging maingat ang bangko sa pagbibigay ng impormasyon tungkol sa ari-arian at hindi maaaring magtago sa likod ng “as-is-where-is” upang takpan ang kanilang mga pagkakamali.
    Ano ang desisyon ng Korte Suprema? Pinawalang-bisa ang kontrata at inutusan ang Union Bank na ibalik kay Poole-Blunden ang lahat ng kanyang binayad, kasama ang interes, at magbayad ng exemplary damages at attorney’s fees.
    Sino ang nagdemanda sa kasong ito? Si Joseph Harry Walter Poole-Blunden, ang bumili ng condominium unit.
    Sino ang Respondent sa kasong ito? Ang Union Bank of the Philippines.
    Ano ang epekto ng desisyong ito sa mga bangko? Ang desisyon na ito ay nagtatakda ng mas mataas na pamantayan ng pag-iingat para sa mga bangko sa kanilang mga transaksyon at nagbibigay proteksyon sa mga mamimili laban sa mga mapanlinlang na gawain.

    Ang kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagiging tapat at maingat sa pagbibigay ng impormasyon sa mga transaksyon, lalo na sa mga ari-arian. Mahalaga na alamin at suriin nang mabuti ang lahat ng detalye bago pumasok sa isang kontrata. Sa ganitong paraan, maiiwasan ang hindi pagkakaunawaan at pagkalugi.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Poole-Blunden v. Union Bank, G.R. No. 205838, November 29, 2017