ASG Law

Tag: Conditional Sale

  • Pagpapawalang-bisa ng Conditional Sale: Kailan Ito Maaari at Ano ang mga Karapatan Mo?

    Ang kasong ito ay naglilinaw kung kailan maaaring ipawalang-bisa ang isang kontrata ng conditional sale, lalo na sa mga lote na hindi residential. Ipinasiya ng Korte Suprema na ang pagpapawalang-bisa ay maaaring gawin kung mayroong paglabag sa kontrata, ngunit kailangan itong may abiso sa kabilang partido. Bagama’t hindi saklaw ng Maceda Law ang mga lote na pang-industriya o komersyal, hindi nangangahulugan na walang karapatan ang bumibili. Layunin ng desisyong ito na protektahan ang magkabilang panig sa isang kasunduan, na nagbibigay linaw sa mga karapatan at obligasyon ng bawat isa.

    Bilihang Pasubali: Nawasak na Pangarap o Panibagong Pag-asa?

    Ang kaso ay nagsimula sa pagitan ng Royal Plains View, Inc. at Nestor C. Mejia ukol sa isang lupain sa Tagum City. Ang Royal Plains, sa pamamagitan ni Renato Padillo, ay nakipagkasundo kay Nestor sa isang Deed of Conditional Sale. Ang isyu ay lumitaw nang ipawalang-bisa ni Nestor ang kasunduan dahil sa diumano’y pagkabigo ng Royal Plains na bayaran ang buwanang hulog. Ang pangunahing tanong dito ay kung wasto ba ang pagpapawalang-bisa ng kontrata, at ano ang mga karapatan ng bawat panig.

    Sa unang isyu, tinalakay kung nararapat ba na payagang maghain ng appellee’s brief si Nestor sa Court of Appeals kahit na siya ay idineklarang default sa trial court. Ayon sa Korte Suprema, kahit idineklarang default ang isang partido, may karapatan pa rin siyang maabisuhan sa mga susunod na hakbang ng kaso. Hindi nito ipinagkakait ang kanyang karapatang umapela. Ayon sa Section 3, Rule 9 ng 1997 Rules of Court, ang isang partido na idineklarang default ay may karapatang maabisuhan sa mga susunod na pagdinig, bagamat hindi siya maaaring lumahok sa paglilitis.

    SEC. 3. Default; declaration of. – Kung ang nasasakdal ay hindi makasagot sa loob ng itinakdang panahon, ang korte ay magpapahayag ng default sa nasasakdal.

    Dito ay lumalabas na kahit ang isang nasasakdal ay idineklarang nasa default, siya ay may karapatan pa ring malaman ang mga susunod na mangyayari. Dahil dito, hindi binabawian ng korte si Nestor ng karapatang maghain ng kanyang brief.

    Sa ikalawang isyu, kinailangan tukuyin ang uri ng kasunduan sa pagitan ng Royal Plains at Nestor. Mahalagang malaman kung ito ay Contract of Sale o Contract to Sell. Sa kasong ito, idiniin ng Korte Suprema na ang Deed of Conditional Sale ay isang Contract to Sell. Sa ganitong uri ng kasunduan, nananatili sa nagbebenta ang pagmamay-ari ng lupa hanggang sa mabayaran nang buo ang presyo. Ang hindi pagbabayad ay hindi itinuturing na paglabag, kundi isang pangyayari na pumipigil sa obligasyon ng nagbebenta na ilipat ang titulo.

    Seksyon 3. Sa lahat ng transaksyon o kontrata na may kinalaman sa pagbebenta o pagpopondo ng real estate sa pamamagitan ng installment payments, kabilang ang residential condominium apartments, ngunit hindi kasama ang industrial lots, commercial buildings at benta sa mga umuupa…

    Bagaman sinabi ng Court of Appeals na dapat sundin ang Republic Act No. 6552 (Maceda Law), hindi ito akma sa kasong ito. Ayon sa RA 6552, hindi kasama ang mga lote na pang-industriya o komersyal. Sa kasong ito, ang lupang binili ng Royal Plains ay hindi maituturing na residential dahil ito ay ginagamit sa kanilang negosyo sa real estate.

    Hindi rin maitatanggi na nagkaroon ng paglabag sa kasunduan ang mga petitioner dahil sa hindi nila pagbabayad ng kanilang buwanang hulog. Dahil dito, nagkaroon ng karapatan ang respondent na ipawalang-bisa ang Deed of Conditional Sale sa ilalim ng Maceda Law. Kaya naman ang aksyon ng respondent na ipawalang bisa ang Deed of Conditional Sale, o mas tamang sabihing kanselahin ito ay may bisa at ang magkabilang partido ay mananatili na parang walang obligasyon na naganap.

    Sa kabila nito, kinakailangan pa ring magkaroon ng abiso sa kabilang partido tungkol sa pagpapawalang-bisa ng kontrata. Sa pamamagitan ng abiso, magkakaroon ng pagkakataon ang kabilang partido na kwestyunin ang pagpapawalang-bisa. Kung walang abiso, hindi maituturing na wasto ang pagpapawalang-bisa ng kasunduan.

    Dahil sa hindi balidong pagkansela sa Deed of Conditional Sale, ang kasunduan sa pagitan ng partido ay dapat manatili at magkabisa. Dahil dito, binigyan ng Korte Suprema ang pagkakataon sa mga petitioner na bayaran ang natitirang balanse sa loob ng 60 araw mula sa pagiging pinal ng desisyon. Pagkatapos ng pagbayad, dapat ipatupad ng respondent ang kaukulang Deed of Absolute Sale para sa paglipat ng pagmamay-ari.

    Binigyang diin ng Korte Suprema na sa usapin ng interes sa halaga ng obligasyon, walang batayan para dito dahil walang naganap na paglabag o delay sa pagbabayad. Ganundin din sa usapin ng danyos perwisyos, dahil walang naging paglabag sa kontrata sa kasong ito.

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung wasto ba ang pagpapawalang-bisa ng Deed of Conditional Sale at ano ang mga karapatan ng bawat partido sa kasunduan.
    Ano ang uri ng kontrata sa pagitan ng Royal Plains at Nestor? Contract to Sell, kung saan ang pagmamay-ari ng lupa ay nananatili sa nagbebenta hanggang sa mabayaran nang buo.
    Saklaw ba ng Maceda Law ang kasong ito? Hindi, dahil ang lupang pinag-uusapan ay hindi residential, at ginagamit sa negosyo ng Royal Plains.
    Ano ang kinakailangan para maging wasto ang pagpapawalang-bisa ng kontrata? Kailangan may abiso sa kabilang partido upang magkaroon sila ng pagkakataong kwestyunin ito.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema? Binigyan ng Korte Suprema ang Royal Plains ng 60 araw upang bayaran ang natitirang balanse, at pagkatapos ay dapat ipatupad ni Nestor ang Deed of Absolute Sale.
    May karapatan ba sa danyos perwisyos ang mga partido sa kaso? Wala, dahil walang naganap na paglabag sa kontrata.
    Ano ang epekto kung hindi makabayad ang Royal Plains sa loob ng 60 araw? Ipapawalang-bisa ang Deed of Conditional Sale, at ang mga bayad na ay ituturing na renta sa paggamit ng lupa.
    Maaari bang maibalik ang mga bayad na kung sakaling makansela ang Deed of Conditional Sale? Hindi, dahil hindi ito kasama sa orihinal na kasunduan ng mga partido.

    Sa kinalabasang ito, ang desisyon ng Korte Suprema ay nagbibigay ng balanse sa pagitan ng karapatan ng nagbebenta na protektahan ang kanyang interes at ang karapatan ng bumibili na magkaroon ng makatarungang pagkakataon na tuparin ang kanilang obligasyon. Ang ganitong paglilinaw ay mahalaga upang maiwasan ang hindi pagkakaunawaan at pang-aabuso sa mga transaksyon ng real estate.

    Para sa mga katanungan hinggil sa aplikasyon ng desisyong ito sa mga tiyak na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para lamang sa layuning impormasyon at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na patnubay na naaayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: Royal Plains View, Inc. vs. Mejia, G.R No. 230832, November 12, 2018

  • Pagpapawalang-bisa ng Annotation sa Sertipiko ng Titulo: Kailan Ito Nararapat?

    Pinagtibay ng Korte Suprema na ang petisyon para sa kanselasyon ng annotation sa titulo ng lupa ay dapat ibasura kung ang annotation ay may kinalaman sa isang boluntaryong kasunduan na nakakaapekto sa karapatan na mas mababa sa pagmamay-ari. Ipinunto ng Korte na sa ganitong sitwasyon, ang Register of Deeds, at hindi ang Regional Trial Court, ang may kapangyarihang magkansela ng annotation. Mahalaga ang desisyong ito dahil nililinaw nito ang tamang proseso para sa pagkakansela ng mga annotation sa titulo, na nagbibigay proteksyon sa mga karapatan ng may-ari ng lupa at mga sangkot na partido.

    Kasunduan sa Bilihan o Adverse Claim: Alin ang Naaangkop?

    Ang kasong ito ay nag-ugat sa petisyon na inihain ni Catalino M. Mangahis para kanselahin ang ilang entry sa Transfer Certificate of Title (TCT) No. CLO-763, na nauugnay sa isang Memorandum of Agreement (MOA) sa pagitan ni Victor Peña at Carmona Realty and Development Corporation, na kinakatawan ni Alicia P. Logarta. Iginiit ni Mangahis na ang MOA ay isang pribadong dokumento na walang bisa. Ang pangunahing tanong sa kaso ay kung tama ba ang pag-utos ng Court of Appeals (CA) at Regional Trial Court (RTC) sa pagkansela ng mga entry na ito.

    Sinuri ng Korte Suprema ang konsepto ng adverse claim, na isang uri ng involuntary dealing na naglalayong protektahan ang interes ng isang tao sa lupa. Ayon sa Korte, ang adverse claim ay dapat gamitin lamang kung walang ibang probisyon sa batas para irehistro ang karapatan ng claimant. Ipinaliwanag din na ang adverse claim ay nagsisilbing abiso sa publiko na mayroong usapin tungkol sa lupa, at ang anumang transaksyon dito ay maaaring maapektuhan.

    Seksiyon 70 ng PD 1529: Adverse claim. Whoever claims any part or interest in registered land adverse to the registered owner, arising subsequent to the date of the original registration, may, if no other provision is made in this Decree for registering the same, make a statement in writing setting forth fully his alleged right or interest, and how or under whom acquired, a reference to the number of the certificate of title of the registered owner, the name of the registered owner, and a description of the land in which the right or interest is claimed. Ang adverse claim ay epektibo lamang sa loob ng tatlumpung araw mula sa araw ng rehistrasyon. Pagkatapos nito, maaari itong kanselahin sa pamamagitan ng verified petition.

    Ngunit, napansin ng Korte na ang MOA sa kasong ito ay isang conditional sale, kung saan ang pagbabayad ay nakasalalay sa pagsusumite ng ilang dokumento. Ito ay isang boluntaryong kasunduan na affecting less than the ownership, kaya’t saklaw ito ng Seksiyon 54 ng PD 1529, na nagsasaad:

    Seksiyon 54. Dealings less than ownership, how registered. No new certificate shall be entered or issued pursuant to any instrument which does not divest the ownership or title from the owner or from the transferee of the registered owners. All interests in registered land less than ownership shall be registered by filing with the Register of Deeds the instrument which creates or transfers or claims such interests and by a brief memorandum thereof made by the Register of Deeds upon the certificate of title, and signed by him. A similar memorandum shall also be made on the owner’s duplicate. The cancellation or extinguishment of such interests shall be registered in the same manner.

    Samakatuwid, dahil conditional sale ang MOA, kailangan itong irehistro bilang boluntaryong instrumento sa pamamagitan ng pagpresenta ng duplicate copy ng titulo sa Register of Deeds. Ayon sa Korte Suprema, ang paggamit ng adverse claim ay hindi nararapat maliban na lamang kung hindi maipakita ang duplicate copy ng titulo.

    Sa kasong ito, walang ebidensya na tumanggi si Mangahis na ipakita ang duplicate copy ng titulo. Kaya, nagkamali ang RTC at CA sa pag-utos ng pagkansela ng entry base sa Seksiyon 70 ng PD 1529. Sa halip, dapat nilang ibinasura ang petisyon dahil ang tamang remedyo ay ang pagrehistro ng kasunduan bilang isang voluntary dealing na nasa kapangyarihan ng Register of Deeds ang pagkakansela.

    Dahil sa mga nabanggit, pinagtibay ng Korte Suprema na ang petisyon para sa pagkansela ng entry sa titulo ay dapat ibasura. Nilinaw din ng Korte na ang Register of Deeds ang may hurisdiksyon sa pagkakansela ng mga annotation na may kinalaman sa interests less than ownership.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung tama ba ang pagkansela ng Court of Appeals at Regional Trial Court sa mga entry sa titulo ng lupa batay sa Memorandum of Agreement.
    Ano ang adverse claim? Ang adverse claim ay isang deklarasyon na mayroong isang tao na may interes sa registered land na salungat sa registered owner. Ito ay pansamantalang proteksyon habang hindi pa nalulutas ang usapin.
    Kailan dapat gamitin ang adverse claim? Dapat lamang gamitin ang adverse claim kung walang ibang probisyon sa batas para irehistro ang karapatan o interes sa lupa.
    Ano ang conditional sale? Ang conditional sale ay isang kasunduan kung saan ang paglilipat ng pagmamay-ari ay nakadepende sa pagbabayad ng buong presyo o pagtupad sa mga kondisyon.
    Paano nairerehistro ang conditional sale? Karaniwang nairerehistro ang conditional sale bilang voluntary dealing sa pamamagitan ng pagpresenta ng owner’s duplicate certificate sa Register of Deeds.
    Sino ang may kapangyarihang magkansela ng annotation sa titulo kung ito ay may kinalaman sa conditional sale? Ang Register of Deeds ang may kapangyarihang magkansela ng annotation kung ito ay may kinalaman sa conditional sale, dahil ito ay voluntary dealing na less than ownership.
    Ano ang ginampanan ng Seksiyon 54 ng PD 1529 sa kasong ito? Nagsasaad ang Seksiyon 54 ng PD 1529 na ang Register of Deeds ang may kapangyarihang magkansela ng annotation na may kinalaman sa interests less than ownership.
    Bakit ibinasura ng Korte Suprema ang petisyon para sa kanselasyon ng entry? Dahil hindi napatunayan na tumanggi si Mangahis na ipakita ang duplicate copy ng titulo. Ang nararapat na remedyo ay ang pagrehistro ng kasunduan bilang voluntary dealing.

    Ang paglilinaw na ito ng Korte Suprema ay nagbibigay ng mahalagang gabay sa pagkakansela ng annotation sa titulo. Sa pagpapasya kung aling remedyo ang nararapat, mahalagang suriin kung ang usapin ay may kinalaman sa pagmamay-ari o less than ownership. Nasa Register of Deeds ang kapangyarihan kung ito’y less than ownership.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: ALICIA P. LOGARTA VS. CATALINO M. MANGAHIS, G.R. No. 213568, July 05, 2016