ASG Law

Tag: Cash Surrender Value

  • Proteksyon ng Bumibili sa Hulugan: Kailan Dapat Isauli ang Binayad Kung Hindi Natuloy ang Kontrata?

    Sa kasong ito, ipinagtibay ng Korte Suprema na kailangang sundin ng developer ang batas na RA 6552, o ang Realty Installment Buyer Protection Act, bago tuluyang kanselahin ang isang kontrata sa pagbili ng lupa sa hulugan. Ibig sabihin, dapat munang isauli sa bumibili ang cash surrender value ng kanyang mga binayad. Kung hindi ito gagawin, mananatiling may bisa ang kontrata at may karapatan pa rin ang bumibili dito. Mahalaga ang desisyong ito para protektahan ang mga bumibili sa hulugan laban sa pang-aabuso ng mga developer.

    Kapag Hindi Natupad ang Pangako: Karapatan Ba ng Bumibili na Mabawi ang Binayad?

    Nagsimula ang kaso nang magreklamo si Gina Lefebre, kasama ang kanyang asawang si Donald Lefebre, laban sa A Brown Company, Inc. Dahil sa pangako ng developer na magkakaroon ng golf course sa Xavier Estates, bumili ang mga Lefebre ng malaking lote. Ngunit hindi natupad ang pangako, at kinansela pa ng developer ang kontrata dahil hindi raw nakabayad nang buo ang mga Lefebre. Kaya, naghain ng reklamo ang mga Lefebre sa HLURB, o Housing and Land Use Regulatory Board, para mabawi ang kanilang mga binayad.

    Ang pangunahing isyu rito ay kung tama ba ang ginawang pagkansela ng kontrata ng developer. Ayon sa RA 6552, o Maceda Law, may mga proteksyon ang mga bumibili ng property sa hulugan. Kapag nakapagbayad na ang bumibili ng hindi bababa sa dalawang taon, may karapatan siyang makatanggap ng cash surrender value kung kinansela ang kontrata. Bukod pa rito, kailangang magpadala ng notarial notice ang developer at bayaran ang cash surrender value bago tuluyang mapawalang-bisa ang kontrata. Kung hindi susundin ang mga ito, mananatiling may bisa ang kontrata.

    Sa kasong ito, hindi nagbayad ng cash surrender value ang A Brown Company, Inc. bago kinansela ang kontrata. Dahil dito, sinabi ng Korte Suprema na hindi wasto ang pagkansela ng kontrata. Ibig sabihin, may bisa pa rin ang kontrata, at may karapatan ang mga Lefebre na ipagpatuloy ito. Ngunit dahil hindi na kayang tuparin ng developer ang pangako nitong golf course, may karapatan din ang mga Lefebre na humingi ng refund, ayon sa PD 957 o Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree.

    Ang PD 957 ay nagbibigay proteksyon din sa mga bumibili ng lote o condominium. Ayon sa Seksyon 20, kailangang tuparin ng developer ang mga pangako nito sa paggawa ng mga pasilidad at imprastraktura na iniaalok nito sa mga plano, brochure, at advertisement. Kung hindi ito gagawin, ayon sa Seksyon 23, may karapatan ang bumibili na ipatigil ang pagbabayad at humingi ng refund. Sa kasong ito, dahil hindi itinayo ang golf course, may karapatan ang mga Lefebre na mabawi ang kanilang mga binayad.

    Mahalagang tandaan na may mga proseso na dapat sundin kapag kinakansela ang kontrata. Sa kasong ito, hindi sinunod ng developer ang RA 6552 kaya hindi valid ang pagkansela. Higit pa rito, ang pagkabigo ng developer na tuparin ang mga pangako nito ay nagbibigay karapatan sa bumibili na humingi ng reimbursement ng kanilang binayad, ayon sa PD 957.

    Ganito ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa kahalagahan ng pagsunod sa mga patakaran:

    Ang pagiging perpekto ng apela sa paraan at sa loob ng panahong itinakda ng batas ay hindi lamang mandatoryo kundi jurisdictional din. Ang pagkabigong perpektuhin ang apela ayon sa hinihingi ng mga tuntunin ay may epekto ng pagpapawalang-bisa sa karapatang umapela ng isang partido at pumipigil sa appellate court na magkaroon ng hurisdiksyon sa kaso.

    Samakatuwid, hindi maaaring basta-basta kanselahin ang kontrata nang hindi sinusunod ang batas. Sa huli, pinanigan ng Korte Suprema ang HLURB-BOC, at iniutos sa A Brown Company, Inc. na isauli ang mga binayad ng mga Lefebre. Idiniin ng Korte na dapat sundin ang batas para protektahan ang mga bumibili sa hulugan.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung wasto ba ang pagkansela ng kontrata ng developer dahil hindi nakabayad nang buo ang bumibili, at kung dapat bang isauli ang mga binayad.
    Ano ang RA 6552? Ito ang Realty Installment Buyer Protection Act, o Maceda Law, na nagpoprotekta sa mga bumibili ng property sa hulugan.
    Ano ang cash surrender value? Ito ang halaga ng pera na dapat isauli sa bumibili kapag kinansela ang kontrata, ayon sa RA 6552.
    Ano ang PD 957? Ito ang Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree, na nagpoprotekta rin sa mga bumibili ng lote o condominium.
    Ano ang karapatan ng bumibili kung hindi natupad ang pangako ng developer? Ayon sa PD 957, may karapatan ang bumibili na humingi ng refund o kaya’y ipagpatuloy ang pagbabayad kapag natupad na ang pangako.
    Ano ang dapat gawin ng developer bago kanselahin ang kontrata? Kailangang magpadala ng notarial notice at bayaran ang cash surrender value bago tuluyang mapawalang-bisa ang kontrata, ayon sa RA 6552.
    Ano ang epekto kung hindi susundin ang RA 6552? Mananatiling may bisa ang kontrata, at may karapatan pa rin ang bumibili dito.
    Sino ang HLURB? Ito ang Housing and Land Use Regulatory Board, ang ahensya ng gobyerno na nangangasiwa sa mga usapin tungkol sa pabahay at pagpapaunlad ng lupa.

    Ang kasong ito ay nagpapaalala sa mga developer na kailangang tuparin ang kanilang mga pangako at sundin ang batas. Sa kabilang banda, nagbibigay ito ng aral sa mga bumibili na alamin ang kanilang mga karapatan at huwag mag-atubiling ipaglaban ang mga ito.

    Para sa mga katanungan tungkol sa paggamit ng hatol na ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para sa layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa partikular na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: Gina Lefebre, et al. v. A Brown Company, Inc., G.R. No. 224973, September 27, 2017

  • Proteksyon Mo sa Batas Maceda: Ano ang Dapat Malaman Kapag Kinakansela ang Kontrata Mo sa Lupa o Bahay?

    Kanselasyon ng Kontrata sa Lupa: Dapat Ibalik ang Halaga ng Pagsuko para Valid Ito

    Gatchalian Realty, Inc. vs. Evelyn M. Angeles, G.R. No. 202358, November 27, 2013

    n

    INTRODUKSYON

    n

    Bumili ka ba ng bahay o lupa sa hulugan? Marami sa ating mga Pilipino ang nangangarap magkaroon ng sariling tahanan sa pamamagitan ng hulugan. Pero paano kung hindi mo na kayang magbayad? Legal bang basta na lang kanselahin ang kontrata mo at mawala ang lahat ng binayad mo? Dito papasok ang proteksyon ng Batas Maceda. Sa kasong Gatchalian Realty, Inc. vs. Evelyn M. Angeles, nilinaw ng Korte Suprema ang mahalagang kondisyon para maging valid ang kanselasyon ng kontrata sa ilalim ng Batas Maceda: kailangan ibalik sa bumibili ang cash surrender value o halaga ng pagsuko.

    n

    Ang kasong ito ay tungkol kay Evelyn Angeles na bumili ng bahay at lupa sa Gatchalian Realty, Inc. sa pamamagitan ng kontrata na hulugan. Dahil hindi na siya nakabayad, kinansela ng Gatchalian Realty ang kontrata at pinaalis siya sa property. Ang tanong: Tama ba ang pagkansela ng Gatchalian Realty sa kontrata?

    nn

    KONTEKSTONG LEGAL: ANG BATAS MACEDA AT ANG IYONG MGA KARAPATAN

    n

    Ang Republic Act No. 6552, mas kilala bilang Batas Maceda, ay batas na nagbibigay proteksyon sa mga bumibili ng real estate sa hulugan. Layunin nitong maiwasan ang pang-aabuso sa mga bumibili na nahihirapan magbayad. Ayon sa Seksyon 3 ng Batas Maceda, kung nakapagbayad ka na ng hindi bababa sa dalawang taon na hulugan at hindi ka na makabayad sa susunod, may karapatan ka sa:

    n

    (a) Palugit na panahon para makabayad nang walang interes, katumbas ng isang buwan para sa bawat taon na ikaw ay nagbayad. Ito ay maaari mo lamang gamitin isang beses kada limang taon.

    n

    (b) Kung kinansela ang kontrata, dapat ibalik sa iyo ng nagbebenta ang cash surrender value o halaga ng pagsuko na katumbas ng 50% ng kabuuang bayad mo. Kung higit sa limang taon ka nagbayad, madadagdagan ito ng 5% kada taon, pero hindi hihigit sa 90% ng kabuuang bayad. Mahalaga: Ang aktuwal na kanselasyon ng kontrata ay magaganap lamang pagkatapos ng 30 araw mula nang matanggap mo ang notisyang nakasulat at notarized, at pagkatapos kang bayaran ng cash surrender value.

    n

    Ibig sabihin, hindi basta-basta makakakansela ang nagbebenta ng kontrata mo kung ikaw ay protektado ng Batas Maceda. May proseso na kailangang sundin para maging legal ito.

    nn

    PAGSUSURI NG KASO: GATCHALIAN REALTY VS. ANGELES

    n

    Sa kasong ito, binili ni Evelyn Angeles ang bahay at lupa mula sa Gatchalian Realty noong 1994 sa pamamagitan ng kontrata na hulugan sa loob ng sampung taon. Nakabayad siya ng ilang taon, ngunit kalaunan ay hindi na nakapagpatuloy. Ayon sa Gatchalian Realty, binigyan nila ng maraming palugit si Angeles, ngunit hindi pa rin siya nakabayad.

    n

    Noong 2003, nagpadala ang Gatchalian Realty ng notarial rescission o notisyang kinansela na ang kontrata kay Angeles dahil sa hindi pagbabayad. Kasabay nito, nagpadala rin sila ng demand letter na sinisingil si Angeles ng renta dahil sa pagtira sa property matapos kanselahin ang kontrata. Ibinawas daw nila sa cash surrender value ni Angeles ang halaga ng renta na ito.

    n

    Nagsampa ng kasong unlawful detainer o illegal na pagtira ang Gatchalian Realty laban kay Angeles para mapaalis siya sa property. Nanalo sila sa Metropolitan Trial Court (MeTC), ngunit binaliktad ito ng Regional Trial Court (RTC). Sa apela sa Court of Appeals (CA), pumanig ang CA kay Angeles at sinabing hindi valid ang kanselasyon ng kontrata.

    n

    Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Sinuri ng Korte Suprema kung valid ba ang pagkansela ng Gatchalian Realty sa kontrata. Ayon sa Korte Suprema, bagama’t nagpadala ng notarial rescission ang Gatchalian Realty, hindi nila naibalik kay Angeles ang cash surrender value. Ito ang mahalagang kulang sa proseso ng kanselasyon.

    n

    Binigyang-diin ng Korte Suprema ang Seksyon 3(b) ng Batas Maceda at ang probisyon sa kontrata mismo na nagsasabing:

    n

    “Provided, that the actual cancellation of the contract shall take place after thirty (30) days from the receipt by the VENDEE/S of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act upon full payment of the cash surrender value to the VENDEE/S.”

    n

    Ayon sa Korte Suprema, malinaw na kailangan pareho ang notarial notice at ang pagbabayad ng cash surrender value para maging epektibo ang kanselasyon. Hindi sapat na ibawas lang ito sa sinasabing renta. Dahil hindi naibalik ang cash surrender value kay Angeles, hindi naging valid ang kanselasyon ng kontrata.

    n

    Kaya naman, pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals na nagbabasura sa kasong unlawful detainer ng Gatchalian Realty. Ngunit binigyan din ng Korte Suprema ng dalawang opsyon si Angeles:

    n

      n

    1. Bayaran ang balanse ng kontrata kasama ang interes. Kapag nabayaran niya ito, dapat ibigay ng Gatchalian Realty ang titulo ng property.

      2. n

    2. Tanggapin ang cash surrender value mula sa Gatchalian Realty kasama ang interes. Kung ito ang piliin niya, saka lamang makakansela ang kontrata.

      3. n

    nn

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARI MONG GAWIN?

    n

    Ang kasong ito ay nagtuturo sa atin ng ilang mahalagang aral, lalo na kung ikaw ay bumibili ng property sa hulugan o kung ikaw ay developer:

    n

      n

    • Para sa mga Bumibili: Alamin ang iyong mga karapatan sa ilalim ng Batas Maceda. Kung hindi ka na makabayad, hindi basta-basta makakakansela ang kontrata mo. Siguraduhin na natanggap mo ang notisyang notarized at naibalik sa iyo ang cash surrender value kung kinakansela ang kontrata.

      • n

    • Para sa mga Developer: Sundin ang tamang proseso sa pagkansela ng kontrata sa ilalim ng Batas Maceda. Hindi sapat ang notarial notice lamang. Kailangan talagang ibalik ang cash surrender value sa bumibili para maging valid ang kanselasyon.

      • n

    nn

    MGA MAHAHALAGANG ARAL MULA SA KASO:

    n

      n

    • Kailangan ang Notarized Notice at Cash Surrender Value: Para maging valid ang kanselasyon ng kontrata sa ilalim ng Batas Maceda, kailangan pareho ang notarial notice at ang pagbabayad ng cash surrender value.

      • n

    • Hindi Sapat ang Offset sa Renta: Hindi pwedeng basta ibawas lang ng developer ang cash surrender value sa sinasabing renta ng bumibili. Kailangan aktwal na ibalik ito.

      • n

    • Proteksyon sa Bumibili: Layunin ng Batas Maceda na protektahan ang mga bumibili ng real estate sa hulugan. May mga karapatan ka kahit hindi ka na makabayad.

      • n

    nn

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

    n

    Tanong 1: Ano ang Batas Maceda?
    nSagot: Ito ang Republic Act No. 6552, batas na nagbibigay proteksyon sa mga bumibili ng real estate sa hulugan.

    nn

    Tanong 2: Sino ang protektado ng Batas Maceda?
    nSagot: Mga bumibili ng real estate (bahay, lupa, condominium) sa hulugan, maliban sa industrial lots, commercial buildings, at sales sa tenants sa ilalim ng RA 3844.

    nn

    Tanong 3: Ano ang cash surrender value?
    nSagot: Ito ang halaga ng pagsuko, o ang pera na dapat ibalik sa bumibili kapag kinansela ang kontrata, katumbas ng 50% o higit pa ng kabuuang bayad, depende sa tagal ng pagbabayad.

    nn

    Tanong 4: Paano kinakalkula ang cash surrender value?
    nSagot: Kung nakapagbayad ka ng 2-5 taon, 50% ng total payments mo. Pagkatapos ng 5 taon, dagdag 5% kada taon, pero hindi hihigit sa 90%.

    nn

    Tanong 5: Ano ang dapat kong gawin kung kinakansela ang kontrata ko?
    nSagot: Siguraduhin na natanggap mo ang notarial notice at tinanggap mo ang cash surrender value. Kung hindi sumusunod ang developer, kumonsulta sa abogado.

    nn

    Tanong 6: May karapatan pa ba ako kung hindi pa ako nakabayad ng dalawang taon?
    nSagot: Oo, mayroon ka pa ring grace period na 60 araw mula sa due date, pero iba ang proseso ng kanselasyon kumpara sa nakabayad na ng dalawang taon o higit pa.

    nn

    Tanong 7: Pwede bang ibawas na lang ang cash surrender value sa renta?
    nSagot: Hindi pwede. Ayon sa kasong ito, kailangan aktwal na ibalik ang cash surrender value, hindi sapat ang ibawas lang ito sa renta.

    nn

    Tanong 8: Ano ang mangyayari kung hindi valid ang kanselasyon?
    nSagot: Mananatiling valid ang kontrata. Maaaring bigyan ka ng pagkakataon na bayaran ang balanse o tanggapin ang cash surrender value, depende sa desisyon ng korte.

    nn

    Naranasan mo ba ang ganitong sitwasyon? Nagkakaproblema ka ba sa kanselasyon ng kontrata sa lupa o bahay? Huwag mag-alala, eksperto ang ASG Law sa mga kasong may kinalaman sa Batas Maceda at real estate law. Para sa konsultasyon at legal na payo, makipag-ugnayan sa amin dito o mag-email sa hello@asglawpartners.com. Handa kaming tumulong sa iyo!

    nn

  • Pagkansela ng Kontrata sa Pagbebenta ng Lupa: Ano ang mga Karapatan Mo Ayon sa Maceda Law at Artikulo 448 ng Civil Code?

    Alamin ang Iyong Karapatan sa Refund at Reimbursement Kapag Kinansela ang Kontrata Mo sa Lupa

    G.R. No. 176791, November 14, 2012 – COMMUNITIES CAGAYAN, INC., PETITIONER, VS. SPOUSES ARSENIO (DECEASED) AND ANGELES NANOL AND ANYBODY CLAIMING RIGHTS UNDER THEM, RESPONDENTS.

    INTRODUKSYON

    Naranasan mo na bang mangarap na magkaroon ng sariling bahay at lupa, ngunit sa kasamaang palad, hindi natuloy ang pangarap dahil sa problema sa pagbabayad? Maraming Pilipino ang dumadaan sa ganitong sitwasyon. Kapag hindi nakabayad sa takdang panahon, maaaring kanselahin ng developer ang kontrata. Ngunit ano nga ba ang mga karapatan mo sa ilalim ng batas kung mangyari ito? Ang kasong Communities Cagayan, Inc. v. Spouses Nanol ay nagbibigay linaw sa mga karapatan ng bumibili kapag kinansela ang kontrata sa pagbebenta ng lupa, lalo na pagdating sa cash surrender value at reimbursement para sa mga improvement sa property.

    Sa kasong ito, bumili ang mag-asawang Nanol ng bahay at lupa sa Communities Cagayan, Inc. sa pamamagitan ng kontrata na hulugan. Nang hindi sila nakabayad, kinansela ng kumpanya ang kontrata at pinapaalis sila sa property. Ang pangunahing tanong dito ay: Tama ba ang ginawa ng korte na utusan ang kumpanya na ibalik ang ilang bayad ng mag-asawa at bayaran ang halaga ng bahay na itinayo nila?

    LEGAL NA KONTEKSTO: MACEDA LAW AT ARTIKULO 448 NG CIVIL CODE

    Para maintindihan ang kasong ito, mahalagang alamin ang dalawang batas na sangkot dito: ang Maceda Law at Artikulo 448 ng Civil Code.

    Ang Maceda Law, o Republic Act No. 6552, ay batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng real estate sa pamamagitan ng hulugan. Ayon sa Maceda Law, kung ang bumibili ay nakapagbayad na ng hindi bababa sa dalawang taon na installment at biglang hindi na makabayad, mayroon siyang mga karapatan. Isa sa mga pangunahing karapatan ay ang makatanggap ng cash surrender value, na katumbas ng 50% ng kabuuang bayad na naibigay na. Pagkatapos ng limang taon ng pagbabayad, madadagdagan pa ito ng 5% kada taon, ngunit hindi hihigit sa 90% ng kabuuang bayad. Ayon sa Seksyon 3(b) ng Maceda Law:

    (b) If the contract is canceled, the seller shall refund to the buyer the cash surrender value of the payments on the property equivalent to fifty percent of the total payments made, and, after five years of installments, an additional five per cent every year but not to exceed ninety per cent of the total payments made: Provided, That the actual cancellation of the contract shall take place after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act and upon full payment of the cash surrender value to the buyer.

    Ibig sabihin, bago tuluyang kanselahin ang kontrata, kailangan munang magpadala ang nagbebenta ng notarized notice of cancellation at ibalik ang cash surrender value. Kung hindi masunod ang mga ito, mananatiling balido ang kontrata.

    Ang Artikulo 448 ng Civil Code naman ay tumutukoy sa sitwasyon kung saan may nagtayo ng bahay o improvement sa lupa na hindi kanya. Kung ang nagtayo ay builder in good faith, ibig sabihin, nagtayo siya nang may paniniwalang may karapatan siya sa lupa, mayroon siyang proteksyon. Ayon sa Artikulo 448:

    ART. 448. The owner of the land on which anything has been built, sown or planted in good faith, shall have the right to appropriate as his own the works, sowing or planting, after payment of the indemnity provided for in Articles 546 and 548, or to oblige the one who built or planted to pay the price of the land, and the one who sowed, the proper rent. However, the builder or planter cannot be obliged to buy the land if its value is considerably more than that of the building or trees. In such case, he shall pay reasonable rent, if the owner of the land does not choose to appropriate the building or trees after proper indemnity. The parties shall agree upon the terms of the lease and in case of disagreement, the court shall fix the terms thereof.

    Sa madaling salita, may dalawang opsyon ang may-ari ng lupa: (1) bayaran ang nagtayo para sa improvement at ariin ito, o (2) ipagbili ang lupa sa nagtayo. Kung mas mahal ang lupa kaysa sa improvement, hindi maaaring pilitin ang nagtayo na bilhin ang lupa, ngunit maaaring magbayad siya ng upa.

    PAGBUSISI SA KASO NG COMMUNITIES CAGAYAN VS. SPOUSES NANOL

    Balikan natin ang kaso ng Communities Cagayan at Spouses Nanol. Narito ang mga pangyayari:

    • 1994: Unang kontrata sa pagitan ng Communities Cagayan at Spouses Nanol. Nag-loan ang mag-asawa sa banko (sister company ng Communities Cagayan) gamit ang property bilang collateral. Nagkaroon ng simulated sale para maproseso ang loan, kaya nailipat ang titulo sa pangalan ng mag-asawa. Ngunit nalugi ang banko, kaya hindi natuloy ang loan.
    • 1997: Pangalawang kontrata sa pagitan ng parehong partido. Sa pagkakataong ito, in-house financing na ang ginamit ng mag-asawa.
    • 2000: Nawasak ang lumang bahay at nagtayo ng bagong tatlong-palapag na bahay ang mag-asawa.
    • 2001: Namatay si Arsenio Nanol. Si Angeles Nanol na lang ang nagpatuloy sa pagbabayad.
    • 2003: Nagpadala ng Notice of Delinquency and Cancellation ang Communities Cagayan dahil hindi nakabayad ang mag-asawa.
    • 2003: Nagsampa ng unlawful detainer case ang Communities Cagayan sa Municipal Trial Court (MTC), ngunit na-dismiss dahil nakapangalan na sa mag-asawa ang titulo.
    • 2005: Nagsampa ulit ng kaso ang Communities Cagayan sa Regional Trial Court (RTC) para kanselahin ang titulo, bawiin ang possession, at magbayad ng damages. Iginiit nila na simulated sale lang ang nangyari noong una.
    • RTC Decision: Ipinawalang-bisa ng RTC ang Deed of Absolute Sale dahil walang konsiderasyon. Ipinakansela ang titulo ng mag-asawa at pinapaalis sila sa property, ngunit inutusan din ang Communities Cagayan na bayaran ang total monthly installments at ang value ng bagong bahay minus ang cost ng lumang bahay.

    Hindi nasiyahan ang Communities Cagayan sa bahagi ng desisyon na nag-uutos sa kanila na magbayad, kaya umakyat sila sa Korte Suprema. Ang isyu sa Korte Suprema ay kung tama ba na utusan ang kumpanya na magbayad ng reimbursement sa mag-asawa.

    Ayon sa Korte Suprema, tama ang RTC na nag-utos ng reimbursement, ngunit may mga pagbabago.

    Sabi ng Korte Suprema, “Considering that this case stemmed from a Contract to Sell executed by the petitioner and the respondent-spouses, we agree with petitioner that the Maceda Law, which governs sales of real estate on installment, should be applied.”

    Dahil dito, inutusan ng Korte Suprema ang Communities Cagayan na ibalik ang cash surrender value sa mag-asawa, katumbas ng 50% ng lahat ng bayad nila. Kinatigan din ng Korte Suprema ang RTC sa pag-apply ng Artikulo 448 ng Civil Code tungkol sa builder in good faith. Ayon sa Korte, bagama’t may kontrata sa pagbebenta, at technically hindi pa ganap na may-ari ang mag-asawa, maituturing silang builders in good faith dahil pinayagan naman sila ng developer na magtayo ng bagong bahay. Hindi napatunayan ng Communities Cagayan na bad faith ang mag-asawa.

    “We thus hold that Article 448 is also applicable to the instant case. First, good faith is presumed on the part of the respondent-spouses. Second, petitioner failed to rebut this presumption. Third, no evidence was presented to show that petitioner opposed or objected to the improvements introduced by the respondent-spouses. Consequently, we can validly presume that petitioner consented to the improvements being constructed.”

    Kaya, binigyan ng Korte Suprema ang Communities Cagayan ng dalawang opsyon, base sa Artikulo 448 at sa kasong Tuatis v. Escol:

    1. Ariin ang bagong bahay at bayaran ang mag-asawa ng current market value nito minus ang cost ng lumang bahay.
    2. Ipagbili ang lupa sa mag-asawa sa current fair value nito. Kung mas mahal ang lupa, hindi mapipilitan ang mag-asawa na bilhin ito, ngunit kailangan nilang magbayad ng upa.

    Ipinabalik ng Korte Suprema ang kaso sa RTC para alamin ang mga halaga na ito at ipatupad ang tamang opsyon.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARING MATUTUNAN DITO?

    Ang kasong ito ay nagbibigay ng ilang mahahalagang aral, lalo na sa mga bumibili at nagbebenta ng property sa pamamagitan ng hulugan:

    • Para sa mga Bumibili: Alamin ang iyong karapatan sa ilalim ng Maceda Law. Kung hindi mo na kayang magbayad at kinansela ang kontrata mo, may karapatan kang makatanggap ng cash surrender value kung nakapagbayad ka na ng mahigit dalawang taon. Kung nagtayo ka ng improvement sa property nang may pahintulot ng developer, maaari kang ituring na builder in good faith at may karapatan ka sa reimbursement para sa improvement na ito.
    • Para sa mga Developer/Nagbebenta: Sundin ang proseso ng Maceda Law sa pagkansela ng kontrata. Magpadala ng notarized notice of cancellation at ibalik ang cash surrender value. Kung may improvement na itinayo ang bumibili, maaaring kailangan mo rin itong bayaran kung maituturing silang builders in good faith.

    MGA MAHAHALAGANG ARAL MULA SA KASO

    • Maceda Law Proteksyon: Pinoprotektahan ng Maceda Law ang mga bumibili ng real estate sa hulugan, lalo na kung hindi na sila makabayad.
    • Cash Surrender Value: May karapatan sa cash surrender value ang bumibili na nakapagbayad na ng mahigit dalawang taon.
    • Builder in Good Faith: Maaaring ituring na builder in good faith ang bumibili na nagtayo ng improvement sa property kahit hindi pa niya ito ganap na pag-aari, lalo na kung may pahintulot ng nagbebenta.
    • Artikulo 448 Aplikasyon: Maaaring i-apply ang Artikulo 448 ng Civil Code kahit may kontrata sa pagitan ng partido, lalo na sa sitwasyon ng builder in good faith.

    FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang Maceda Law at sino ang sakop nito?
    Sagot: Ang Maceda Law ay batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng real estate sa Pilipinas sa pamamagitan ng hulugan, maliban sa industrial lots at commercial buildings. Sakop nito ang mga residential lots, bahay at lupa, at condominium units.

    Tanong 2: Paano kinakalkula ang cash surrender value sa ilalim ng Maceda Law?
    Sagot: Kung nakapagbayad ka na ng hindi bababa sa dalawang taon na hulog, ang cash surrender value ay 50% ng kabuuang bayad mo. Pagkatapos ng limang taon, madadagdagan ito ng 5% kada taon, hanggang 90%.

    Tanong 3: Ano ang ibig sabihin ng builder in good faith?
    Sagot: Ang builder in good faith ay isang taong nagtayo ng improvement sa lupa na hindi niya pag-aari, ngunit may paniniwala siya na may karapatan siya doon, o may pahintulot siya ng may-ari.

    Tanong 4: Kung ako ay builder in good faith, ano ang mga karapatan ko?
    Sagot: May karapatan kang ma-reimburse para sa value ng improvement na itinayo mo. Ang may-ari ng lupa ay may opsyon na ariin ang improvement mo at bayaran ka, o ipagbili sa iyo ang lupa.

    Tanong 5: Paano kung hindi ako nakatanggap ng cash surrender value pagkatapos kanselahin ang kontrata ko?
    Sagot: Maaari kang magsampa ng kaso sa korte para ipatupad ang iyong karapatan sa ilalim ng Maceda Law. Mahalaga na kumonsulta ka sa abogado.

    Nais mo bang masigurado na protektado ang iyong karapatan sa usapin ng real estate? Ang ASG Law ay eksperto sa batas real estate at kontrata. Kung may katanungan ka o nangangailangan ng legal na representasyon, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Magpadala ng email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming contact page dito para sa konsultasyon. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa iyo.

  • Proteksyon ng Bumibili ng Lupa sa Hulugan: Pagtalakay sa Maceda Law at Unlawful Detainer

    Huwag Basta-Basta Bawiin ang Lupa: Tamang Proseso sa Pagkansela ng Kontrata sa Hulugan Ayon sa Maceda Law

    G.R. No. 178584, October 08, 2012 – ASSOCIATED MARINE OFFICERS AND SEAMEN’S UNION OF THE PHILIPPINES PTGWO-ITF VS. NORIEL DECENA

    INTRODUKSYON

    Isipin ang ganitong sitwasyon: Pinaghirapan mong magbayad ng hulugan para sa iyong bahay at lupa. Ngunit dahil sa hindi inaasahang pangyayari, nahinto ka sa pagbabayad. Bigla ka na lamang nakatanggap ng sulat na kinakansela na ang kontrata at pinaaalis ka na sa iyong tinitirhan. Legal ba ito? Ito ang sentro ng kaso ng Associated Marine Officers and Seamen’s Union of the Philippines PTGWO-ITF vs. Noriel Decena, kung saan tinalakay ng Korte Suprema ang kahalagahan ng Republic Act No. 6552, o mas kilala bilang Maceda Law, sa mga kontrata ng bilihan ng lupa sa hulugan.

    Ang kasong ito ay nagsimula nang magsampa ng unlawful detainer case ang Associated Marine Officers and Seamen’s Union of the Philippines (AMOSUP) laban kay Noriel Decena dahil sa pagkabigong magbayad ng hulugan sa bahay at lupa na kanyang binibili sa ilalim ng Shelter Program ng unyon. Ang pangunahing tanong dito ay kung tama ba ang pagkansela ng kontrata ng AMOSUP at kung legal ba ang pagpapaalis kay Decena sa lupa base sa hindi pagbabayad.

    LEGAL NA KONTEKSTO: ANG MACEDA LAW AT KONTRATA SA BILILHAN

    Ang Maceda Law ay isang batas na naglalayong protektahan ang mga bumibili ng real estate sa pamamagitan ng hulugan. Kinikilala ng batas na ito ang karapatan ng nagbebenta na kanselahin ang kontrata kapag hindi nakabayad ang bumibili, ngunit nagtatakda ito ng mga kondisyon at proteksyon para sa bumibili, lalo na kung nakapagbayad na ito ng dalawang taon o higit pa.

    Ayon sa Seksyon 3(b) ng Maceda Law, na susing probisyon sa kasong ito:

    “Kung kinansela ang kontrata, ang nagbebenta ay dapat magsauli sa bumibili ng cash surrender value ng mga bayad sa ari-arian na katumbas ng limampung porsyento ng kabuuang bayad na ginawa, at, pagkatapos ng limang taon ng hulugan, isang karagdagang limang porsyento bawat taon ngunit hindi lalampas sa siyamnapung porsyento ng kabuuang bayad na ginawa: Provided, Na ang aktwal na pagkansela ng kontrata ay magaganap pagkatapos ng tatlumpung araw mula sa pagkatanggap ng bumibili ng abiso ng pagkansela o ang kahilingan para sa pagpapawalang-bisa ng kontrata sa pamamagitan ng isang notarial act at sa ganap na pagbabayad ng cash surrender value sa bumibili.” (Binigyang-diin)

    Mahalagang maunawaan ang kaibahan ng “kontrata sa bilihan” (contract to sell) sa “kontrata ng bilihan” (contract of sale). Sa kontrata sa bilihan, nananatili sa nagbebenta ang pagmamay-ari ng ari-arian hangga’t hindi pa nababayaran nang buo ang presyo. Sa kasong ito, kinilala ng Korte Suprema na ang kasunduan sa pagitan ng AMOSUP at Decena ay isang kontrata sa bilihan, hindi kontrata ng upa, dahil layunin nitong mailipat ang pagmamay-ari kay Decena kapag nabayaran na ang buong halaga.

    Ang unlawful detainer naman ay isang aksyong legal na isinasampa upang paalisin ang isang taong ilegal na naninirahan sa isang ari-arian. Karaniwang ginagamit ito ng mga nagmamay-ari laban sa mga umuupa na hindi na gustong umalis pagkatapos ng kontrata ng upa.

    PAGBUKLAS SA KASO: AMOSUP VS. DECENA

    Ayon sa mga pangyayari, si Noriel Decena, miyembro ng AMOSUP, ay binigyan ng bahay at lupa sa ilalim ng Shelter Program noong 1995. Nagkasundo silang babayaran ni Decena ang halaga nito sa loob ng 180 buwan. Ngunit, hindi nakabayad si Decena ng 25 buwanang hulugan mula Agosto 1999 hanggang Agosto 2001.

    Kahit nagpadala ng demand letter ang AMOSUP at notisya para lisanin ang ari-arian, hindi tumalima si Decena. Kaya, nagsampa ang AMOSUP ng unlawful detainer case sa Municipal Trial Court (MTC). Nagdesisyon ang MTC pabor sa AMOSUP, na pinagtibay naman ng Regional Trial Court (RTC).

    Ngunit, nang umakyat ang kaso sa Court of Appeals (CA), binaliktad ang desisyon. Ayon sa CA, ang kasunduan ay isang kontrata sa bilihan at hindi kontrata ng upa. Dahil dito, dapat sumunod ang AMOSUP sa Maceda Law sa pagkansela ng kontrata, na hindi naman ginawa nito. Hindi nagpadala ang AMOSUP ng notarized notice of cancellation at hindi rin nagbalik ng cash surrender value kay Decena.

    Dahil sa kakulangan na ito, sinabi ng CA na “premature” ang kasong unlawful detainer. Hindi pa raw kasi wasto ang pagkansela ng kontrata, kaya may karapatan pa rin si Decena na manatili sa ari-arian.

    Umapela ang AMOSUP sa Korte Suprema. Narito ang ilan sa mga mahahalagang punto sa desisyon ng Korte Suprema:

    • Kontrata sa Bilihan, Hindi Upa: Kinumpirma ng Korte Suprema na ang kasunduan ay kontrata sa bilihan. Binigyang-diin nito ang probisyon sa kontrata na maglilipat ng titulo kay Decena kapag nabayaran na ang buong halaga. Sabi ng Korte: “It cannot be denied, therefore, that the parties herein entered into a contract to sell in the guise of a reimbursement scheme requiring respondent to make monthly reimbursement payments which are, in actuality, installment payments for the value of the subject house and lot.”
    • Kailangan ang Maceda Law: Sinang-ayunan ng Korte Suprema ang CA na dapat sumunod ang AMOSUP sa Maceda Law para valid na makansela ang kontrata. Binanggit nito ang kaso ng Pagtalunan v. Dela Cruz Vda. De Manzano, na nagsasabing kailangan ang notarial act of rescission at pagbalik ng cash surrender value. Ayon sa Korte: “While we agreed that the cancellation of a contract to sell may be done outside of court, however, ‘the cancellation by the seller must be in accordance with Sec. 3(b) of R.A. No. 6552, which requires a notarial act of rescission and the refund to the buyer of the full payment of the cash surrender value of the payments on the property.’”
    • Hindi Wasto ang Pagkansela: Dahil hindi napatunayan ng AMOSUP na sumunod ito sa Maceda Law, sinabi ng Korte Suprema na hindi wasto ang pagkansela ng kontrata at kaya’t premature ang unlawful detainer case.

    Gayunpaman, para matapos na ang matagal nang usapin, inutusan ng Korte Suprema si Decena na bayaran ang kanyang mga arrears at ang balanse ng buong halaga ng ari-arian na may interes. Nagbigay din ito ng kondisyon: kapag hindi nakabayad si Decena sa takdang panahon, kailangan na niyang lisanin ang ari-arian at ibabalik naman ng AMOSUP ang cash surrender value.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARING MATUTUNAN DITO?

    Ang kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng Maceda Law sa mga transaksyon ng real estate sa hulugan. Narito ang ilang praktikal na implikasyon:

    • Para sa mga Nagbebenta: Kung nagbebenta ka ng ari-arian sa hulugan, siguraduhing alam mo at sinusunod mo ang Maceda Law kapag kakanselahin mo ang kontrata dahil sa hindi pagbabayad. Kailangan ang notarized notice of cancellation at pagbalik ng cash surrender value. Kung hindi mo ito susundin, maaaring mapawalang-bisa ang iyong pagkansela at matalo ka pa sa kaso.
    • Para sa mga Bumibili: Kung bumibili ka ng ari-arian sa hulugan, alamin ang iyong karapatan sa ilalim ng Maceda Law. Kung nakapagbayad ka na ng dalawang taon o higit pa, may proteksyon ka laban sa basta-bastang pagkansela ng kontrata. Siguraduhing makipag-ugnayan sa nagbebenta at subukang ayusin ang pagbabayad.
    • Kahalagahan ng Notarized Notice: Hindi sapat ang simpleng sulat o demand letter. Ayon sa Maceda Law at sa kasong ito, kailangan ang notarized notice of cancellation para maging epektibo ang pagkansela ng kontrata sa bilihan.
    • Cash Surrender Value: Huwag kalimutan ang obligasyon na ibalik ang cash surrender value sa bumibili. Ito ay proteksyon para sa bumibili na nakapagbayad na ng malaking halaga sa loob ng maraming taon.

    SUSING ARAL

    • Sa kontrata sa bilihan ng real estate sa hulugan, mahalagang sundin ang Maceda Law sa pagkansela ng kontrata.
    • Kailangan ang notarized notice of cancellation at pagbalik ng cash surrender value para valid na makansela ang kontrata.
    • Kung hindi wasto ang pagkansela, maaaring mapawalang-bisa ang unlawful detainer case na isinampa laban sa bumibili.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQs)

    1. Ano ang Maceda Law? Ito ay batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng real estate sa hulugan. Nagbibigay ito ng karapatan sa bumibili kung sakaling hindi sila makabayad ng tuloy-tuloy.
    2. Kailan masasabing kontrata sa bilihan ang isang kasunduan? Kung nakasaad sa kasunduan na lilipat ang pagmamay-ari sa bumibili kapag nabayaran na ang buong halaga, ito ay kontrata sa bilihan.
    3. Ano ang cash surrender value? Ito ang halaga na dapat ibalik ng nagbebenta sa bumibili kapag kinansela ang kontrata, bilang proteksyon sa mga bayad na nagawa na ng bumibili.
    4. Paano kinakansela ang kontrata sa bilihan ayon sa Maceda Law? Kailangan magpadala ng notarized notice of cancellation sa bumibili at ibalik ang cash surrender value. May 30 araw na palugit pagkatapos matanggap ang notice bago maging epektibo ang kanselasyon.
    5. Ano ang mangyayari kung hindi sumunod sa Maceda Law ang nagbebenta? Maaaring mapawalang-bisa ang pagkansela ng kontrata at ang anumang kasong isinampa para paalisin ang bumibili ay maaaring ibasura.
    6. May karapatan pa ba akong bayaran ang balanse kahit nag-default ako? Oo, sa ilang kaso, tulad ng sa kasong ito, binibigyan pa rin ng pagkakataon ang bumibili na bayaran ang balanse.
    7. Ano ang dapat kong gawin kung nakatanggap ako ng notice of cancellation? Kumonsulta agad sa abogado para malaman ang iyong mga karapatan sa ilalim ng Maceda Law at kung tama ang proseso ng pagkansela.

    Nais mo bang masigurado na protektado ang iyong karapatan sa usapin ng real estate? Ang ASG Law ay may mga abogado na eksperto sa property law at handang tumulong sa iyo. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito.




    Source: Supreme Court E-Library

    This page was dynamically generated

    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Proteksyon Mo Bilang Buyer: Kahalagahan ng Maceda Law Kahit May Problema sa Substituted Service

    Proteksyon Mo Bilang Buyer: Kahalagahan ng Maceda Law Kahit May Problema sa Substituted Service

    [G.R. No. 195619, September 05, 2012] PLANTERS DEVELOPMENT BANK, PETITIONER, VS. JULIE CHANDUMAL, RESPONDENT.

    Sa Pilipinas, maraming pamilya ang nangangarap magkaroon ng sariling bahay. Kadalasan, ito ay binibili sa pamamagitan ng hulugan o installment basis. Pero paano kung hindi makabayad sa hulog at kinansela ang kontrata? Importante bang nakuha mo ang summons nang tama? Ito ang mga tanong na sinagot ng Korte Suprema sa kaso ng Planters Development Bank vs. Julie Chandumal. Ang kasong ito ay nagpapakita na kahit may problema sa paraan ng pag-serve ng summons, hindi ito awtomatikong nangangahulugan na panalo ka na. Higit na mahalaga pa rin ang proteksyon na ibinibigay ng batas, lalo na ang Maceda Law, para sa mga buyer ng real estate na nagbabayad nang hulugan.

    Substituted Service: Hindi Laging Sapat

    Bago natin talakayin ang detalye ng kaso, mahalagang maunawaan muna ang ilang legal na konsepto. Una, ang summons. Ito ay ang pormal na abiso mula sa korte na ikaw ay kinasuhan at kailangan mong sumagot sa kaso. Mahalaga na ma-serve ito nang tama para magkaroon ng hurisdiksyon ang korte sa iyo. Ang pangunahing paraan ng pag-serve ng summons ay ang personal service, kung saan personal na ibinibigay sa iyo ang kopya ng summons. Pero kung hindi ka agad makita, may tinatawag na substituted service. Ito ay kung saan iniiwan ang summons sa bahay mo sa isang taong may sapat na edad at pang-unawa, o sa opisina mo sa isang competent person in charge.

    Ayon sa Rule 14, Section 7 ng Rules of Court, ang substituted service ay pinapayagan lamang kung hindi posible ang personal service sa loob ng makatwirang panahon. Hindi basta-basta pwedeng dumiretso sa substituted service. Kailangan munang ipakita na sinubukan talaga ang personal service at hindi ito nagtagumpay. Sa kaso ng Manotoc vs. Court of Appeals, binigyang-diin ng Korte Suprema ang mga rekisito para sa valid na substituted service. Kabilang dito ang:

    • Imposibilidad ng Prompt Personal Service: Kailangang ipakita na hindi agad ma-serve ang defendant o imposibleng ma-serve agad.
    • Specific Details sa Return: Kailangang detalyado ang sheriff’s return of summons na naglalarawan ng mga sinubukan para sa personal service.
    • Person of Suitable Age and Discretion: Kailangang tiyakin na ang taong tumanggap ng summons sa bahay ay may sapat na edad at pang-unawa.
    • Competent Person in Charge: Kung sa opisina, kailangang competent ang taong in charge na tumanggap.

    Kung hindi nasunod ang mga rekisitong ito, maaaring mapawalang-bisa ang substituted service at sabihing walang hurisdiksyon ang korte sa defendant.

    Voluntary Appearance: Nagbibigay Hurisdiksyon Kahit Invalid ang Summons

    Ngunit may isa pang mahalagang konsepto: ang voluntary appearance. Ayon sa Section 20, Rule 14 ng Rules of Court, ang boluntaryong pagharap ng defendant sa korte ay katumbas na ng valid service of summons. Kahit invalid ang summons, kung boluntaryo kang humarap at naghain ng pleading na humihingi ng affirmative relief (halimbawa, motion to set aside order of default at mag-admit ng answer), kinikilala na ng korte na may hurisdiksyon ito sa iyo.

    Ibig sabihin, kahit palpak ang substituted service, kung nag-file ka pa rin ng motion na hindi lamang pumupuna sa kawalan ng hurisdiksyon, kundi humihingi ka pa ng pabor sa korte (tulad ng pag-set aside ng default), boluntaryo mo nang isinusuko ang sarili mo sa hurisdiksyon ng korte. Hindi ka na pwedeng magreklamo na hindi ka properly summoned.

    Ang Kaso ng Planters Bank vs. Chandumal: Kwento ng Rescission at Proteksyon ng Maceda Law

    Sa kasong ito, si Julie Chandumal ay bumili ng lupa sa BF Homes sa pamamagitan ng contract to sell. Binabayaran niya ito nang hulugan. Nang hindi siya nakabayad, kinansela ng Planters Development Bank (PDB), na humalili sa BF Homes, ang kontrata sa pamamagitan ng notarial rescission. Nag-file ang PDB ng kaso sa korte para kumpirmahin ang rescission at paalisin si Chandumal sa property.

    Ayon sa sheriff’s return, sinubukan daw i-serve ang summons kay Chandumal nang personal pero wala siya sa bahay. Kaya, substituted service ang ginawa sa pamamagitan ng pag-iwan ng summons sa kanyang ina. Hindi nakasagot si Chandumal sa kaso kaya idineklara siyang default. Nag-file siya ng motion para i-set aside ang default, sinasabing hindi siya nakatanggap ng summons at hindi valid ang substituted service. Iginiit din niya na hindi sinunod ng PDB ang Maceda Law sa rescission ng kontrata.

    Ang Regional Trial Court (RTC) ay pumabor sa Planters Bank. Kinumpirma nito ang notarial rescission at inutusan si Chandumal na umalis sa property. Umapela si Chandumal sa Court of Appeals (CA). Pinawalang-bisa ng CA ang desisyon ng RTC, sinabing invalid ang substituted service kaya walang hurisdiksyon ang RTC.

    Dinala naman ng Planters Bank ang kaso sa Korte Suprema. Dito, kinatigan ng Korte Suprema ang CA sa puntong invalid ang substituted service. Ayon sa Korte, hindi sapat ang sheriff’s return dahil hindi detalyado ang paglalarawan ng mga ginawang pagtatangka para sa personal service. Sabi ng Korte:

    “Indeed, the sheriff’s return shows a mere perfunctory attempt to cause personal service of the summons on Chandumal. There was no indication if he even asked Chandumal’s mother as to her specific whereabouts except that she was “out of the house”, where she can be reached or whether he even tried to await her return. The “efforts” exerted by the sheriff clearly do not suffice to justify substituted service and his failure to comply with the requisites renders such service ineffective.”

    Pero, hindi kinatigan ng Korte Suprema ang CA sa konklusyon nitong walang hurisdiksyon ang RTC. Ayon sa Korte, boluntaryong nagpakita si Chandumal sa korte nang mag-file siya ng motion to set aside order of default at mag-admit ng answer. Hindi lamang daw niya kinuwestiyon ang hurisdiksyon, kundi naghain pa siya ng depensa laban sa kaso. Sabi ng Korte:

    “When Chandumal filed an Urgent Motion to Set Aside Order of Default and to Admit Attached Answer, she effectively submitted her person to the jurisdiction of the trial court as the filing of a pleading where one seeks an affirmative relief is equivalent to service of summons and vests the trial court with jurisdiction over the defendant’s person.”

    Kahit may hurisdiksyon na ang RTC, sinuri pa rin ng Korte Suprema kung tama ba ang rescission ng kontrata. Dito, napansin ng Korte na hindi sinunod ng Planters Bank ang Maceda Law. Ayon sa Maceda Law, lalo na sa Section 3(b) nito, kung kinakansela ang kontrata, kailangang ibalik sa buyer ang cash surrender value na katumbas ng 50% ng kabuuang bayad, at mas mataas pa kung mahigit limang taon na ang hulugan. Bukod pa rito, kailangang bayaran muna ang cash surrender value bago tuluyang makansela ang kontrata.

    Sa kasong ito, inamin ng Planters Bank na sinubukan lang nilang i-deliver ang P10,000 na cash surrender value, pero “unavailable” daw si Chandumal. Hindi ito tinanggap ng Korte Suprema. Ayon sa Korte, mandatory ang pagbabayad ng full cash surrender value para maging valid ang rescission. Dahil hindi ito ginawa ng Planters Bank, walang valid rescission.

    Kaya, bagamat tama ang CA na pinawalang-bisa ang desisyon ng RTC dahil sa invalid substituted service, binago ito ng Korte Suprema. Pinawalang-bisa pa rin ang desisyon ng RTC, pero hindi dahil sa kawalan ng hurisdiksyon, kundi dahil walang valid rescission ng kontrata ayon sa Maceda Law.

    Praktikal na Implikasyon: Ano ang Dapat Mong Malaman?

    Ang kasong ito ay nagtuturo ng ilang mahahalagang aral, lalo na para sa mga bumibili ng property nang hulugan at sa mga nagbebenta nito:

    Para sa mga Buyers:

    • Alamin ang Maceda Law: Mahalagang maunawaan ang proteksyon na ibinibigay ng Maceda Law kung sakaling hindi ka makabayad sa hulog. May karapatan kang mabigyan ng cash surrender value kung kinansela ang kontrata.
    • Huwag Basta Umiiwas sa Summons: Kahit sa tingin mo ay invalid ang summons, mas mabuting humarap pa rin sa korte at ipagtanggol ang iyong karapatan. Ang voluntary appearance ay maaaring magbigay ng hurisdiksyon sa korte, pero hindi ito nangangahulugan na talo ka na agad sa kaso.
    • Konsultahin ang Abogado: Kung may problema sa kontrata o summons, kumunsulta agad sa abogado para malaman ang iyong mga opsyon at maprotektahan ang iyong karapatan.

    Para sa mga Sellers (Banks/Developers):

    • Sundin ang Maceda Law: Mahalagang sundin ang lahat ng requirements ng Maceda Law sa pag-rescind ng kontrata, lalo na ang pagbabayad ng tamang cash surrender value. Ang hindi pagsunod dito ay maaaring magpawalang-bisa sa rescission.
    • Siguruhin ang Valid Service of Summons: Kahit may voluntary appearance, mas maigi pa rin na masiguro ang valid service of summons para maiwasan ang problema sa hurisdiksyon.

    Mahahalagang Leksyon:

    • Invalid Substituted Service Pero May Hurisdiksyon Pa Rin: Kahit invalid ang substituted service, maaaring magkaroon pa rin ng hurisdiksyon ang korte kung boluntaryong nagpakita ang defendant.
    • Maceda Law Proteksyon sa Buyers: Binibigyan ng Maceda Law ng proteksyon ang mga buyers ng real estate na nagbabayad nang hulugan, lalo na sa kaso ng rescission ng kontrata.
    • Cash Surrender Value Mandatory: Mandatory ang pagbabayad ng full cash surrender value para maging valid ang rescission ng kontrata sa ilalim ng Maceda Law.

    Frequently Asked Questions (FAQs)

    Tanong 1: Ano ang Maceda Law?
    Sagot: Ang Maceda Law o Republic Act No. 6552 ay batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng real estate sa pamamagitan ng hulugan. Nagbibigay ito ng karapatan sa mga buyer kung sakaling hindi sila makabayad at kinansela ang kontrata.

    Tanong 2: Ano ang cash surrender value?
    Sagot: Ito ang halaga na dapat ibalik sa buyer kung kinansela ang kontrata. Ayon sa Maceda Law, ito ay katumbas ng 50% ng total payments made, at mas mataas pa kung mahigit limang taon na ang hulugan.

    Tanong 3: Kailangan ba talagang personal na i-serve ang summons?
    Sagot: Oo, ang personal service ang pangunahing paraan. Substituted service ay pinapayagan lang kung hindi posible ang personal service at kailangan sundin ang mga rekisito nito.

    Tanong 4: Ano ang ibig sabihin ng voluntary appearance?
    Sagot: Ito ay kung boluntaryo kang humarap sa korte at naghain ng pleading na humihingi ng affirmative relief, kahit hindi ka properly summoned. Sa voluntary appearance, kinikilala na ng korte na may hurisdiksyon ito sa iyo.

    Tanong 5: Paano kung hindi ako nakatanggap ng summons pero idineklara akong default?
    Sagot: Maaari kang mag-file ng motion to set aside order of default. Kung mapatunayan mong hindi valid ang service of summons, maaaring mapawalang-bisa ang default order.

    Tanong 6: May karapatan ba akong marefund-an kung kinansela ang contract to sell ko dahil hindi ako nakabayad?
    Sagot: Oo, kung sakop ka ng Maceda Law, may karapatan kang mabigyan ng cash surrender value. Siguraduhing alam mo ang iyong karapatan at kumonsulta sa abogado kung kinakailangan.

    Para sa karagdagang impormasyon tungkol sa Maceda Law at proteksyon sa real estate, maaari kayong kumunsulta sa ASG Law. Kami ay eksperto sa mga usaping real estate at kontrata. Mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito para sa konsultasyon. Handa kaming tumulong sa inyo.



    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)