Ipinasiya ng Korte Suprema na ang isang lupa na naiparehistro na sa pamamagitan ng isang decree ng korte ay mananatiling rehistrado kahit hindi pa ito nasasalin sa isang sertipiko ng titulo. Ang desisyong ito ay nagbibigay-proteksyon sa mga may-ari ng lupa na maaaring hindi agad nakakuha ng kanilang titulo, at nagpapahiwatig na hindi sila dapat parusahan dahil sa pagkukulang ng mga ahensya ng gobyerno. Ang kapasyahang ito ay nagbibigay linaw sa mga responsibilidad ng gobyerno sa pagpapatupad ng mga batas sa pagpaparehistro ng lupa at nagbibigay-diin sa seguridad na dapat madama ng mga may-ari kapag naitatag na ang kanilang pagmamay-ari sa pamamagitan ng legal na proseso. Ito’y nagbibigay-katiyakan sa mga may-ari ng lupa na hindi nila kailangang gumawa ng karagdagang hakbang upang maprotektahan ang kanilang pag-aari.
Kapag ang Pagmamay-ari ay Natatag: Kailan Hindi Mawawalan ng Lupa Kahit Walang Titulo?
Ang kasong ito ay nagsimula sa isang reklamo para sa pagkansela ng decree na isinampa ng Republika ng Pilipinas, sa pamamagitan ng DOTr, laban kay Guillerma Lamaclamac at sa LRA. Ang pinagtatalunang lupa ay matatagpuan sa Alubijid, Misamis Oriental, na dating dumaan sa proseso ng кадаstral at itinalaga bilang Lot No. 12446. Noong Agosto 26, 1941, nag-isyu ang кадаstral court ng Decree No. 756523 pabor kay Lamaclamac. Bagama’t namatay si Lamaclamac noong 1947, ibinenta ng kanyang mga tagapagmana ang lupa sa gobyerno na ginagamit ngayon para sa Laguindingan Airport Development Project. Dahil sa kawalan ng rekord ng orihinal na titulo sa LRA, hiniling ng DOTr na kanselahin ang decree.
Iginiit ng DOTr na inabandona ni Lamaclamac ang kanyang karapatan sa lupa dahil nabigo siyang kumuha ng sertipiko ng titulo pagkatapos ng mahigit 65 taon. Ang argumento ng DOTr ay nakabatay sa mga sertipikasyon mula sa LRA at Register of Deeds (RD) na nagsasabing hindi mahanap ang decree sa kanilang mga rekord. Sa kabilang banda, iginiit ng LRA na ang sertipikasyon ng RD ay hindi tahasang nagsasaad na walang orihinal na sertipiko ng titulo na naisyu at iminungkahi pa nito na maaaring naisyu ang orihinal na titulo, ngunit nawala o nasira noong World War II. Ang pangunahing tanong sa kasong ito ay kung ang Court of Appeals (CA) ay nagkamali sa pagpabor kay Lamaclamac dahil sa di umano’y kakulangan ng katibayan na ang decree ay naitala sa mga libro ng Register of Deeds.
Ipinunto ng Korte Suprema na ang кадаstral system, na nagmula sa Torrens System, ay naglalayong protektahan ang interes ng publiko sa pamamagitan ng pag-aayos at pag-adjudicate ng mga titulo ng lupa upang ang mga ito ay maging pinal, hindi mababawi, at hindi mapag-aalinlanganan. Sa ilalim ng sistemang ito, sinisimulan ng gobyerno ang proseso ng pag-adjudicate ng mga titulo para sa lahat ng lupa sa isang partikular na lugar, hindi alintana kung gusto ng mga residente na magkaroon ng mga titulo. Kapag nakapagpasya na ang cadastral court sa lahat ng magkakasalungat na interes, nag-iisyu ito ng mga decree sa mga claimant na may karapatan sa mga lupa. Sa kasong ito, nag-isyu ang korte ng decree noong 1941, kaya dapat naapela ito sa loob ng 30 araw upang maging pinal.
Base sa mga alituntunin, ang titulo ng pagmamay-ari sa lupa ay napupunta sa may-ari kapag nag-expire na ang panahon para umapela mula sa desisyon ng cadastral court, nang walang naisagawang apela. Ang sertipiko ng titulo ay kinakailangan para sa pagpaparehistro ng mga kasunod na paglilipat ng lupa. Sa kasong ito, ang korte ay nagbigay ng pagmamay-ari kay Lamaclamac sa pamamagitan ng Decree No. 756523 noong 1941. Hindi nagpakita ang Republika ng ebidensya na ang decree ay hindi naging pinal at ehekutibo. Kaya, ang titulo ng pagmamay-ari sa lupa ay napunta kay Lamaclamac. Ayon sa korte, ang isang кадаstral case ay isang paglilitis in rem, kung kaya’t anumang desisyon na ginawa ay umiiral laban sa buong mundo, kasama na ang gobyerno.
Ang paghahabol ng Republika na walang dokumento upang patunayan na ang decree ay aktwal na naisalin sa registro ng Register of Deeds, na nagpapahiwatig na ang isang pag-aari ay nagiging rehistradong lupa lamang kapag ang decree ay naisalin sa orihinal na registro ng Register of Deeds ay hindi sinang-ayunan ng korte. Itinukoy din na ang pagkabigo ni Lamaclamac na makakuha ng sertipiko ng titulo pagkatapos ng higit sa 77 taon ay hindi nagpapahiwatig na kanyang inabandona ang kanyang karapatan dahil nagkaroon na ng laches laban sa kanya. Ayon sa Korte, ang lupa ay nagiging rehistrado kapag ang desisyon ng кадаstral court na nagdedeklara sa isang tao bilang may-ari ay nagiging pinal.
Ang Korte Suprema ay nagpaliwanag na kapag ang pamagat ng pagmamay-ari ay napunta sa isang tao, ang lupa ay nagiging rehistradong pag-aari na hindi maaaring makuha sa pamamagitan ng adverse possession. Hindi dapat maghain ang nagwagi ng mosyon para ipatupad ang pinal na paghuhusga dahil ang tungkulin na ipasa ang decree sa LRA para sa pag-isyu ng nararapat na titulo ay hindi nakasalalay sa nagwagi. Hindi rin maaaring mag-apply ang laches o ang statute of limitations sa mga desisyon sa kaso ng rehistro ng lupa. Lalo pang idinagdag, na ang mga sertipikasyon ng LRA at RD ay hindi tahasang nagsasaad na walang sertipiko ng titulo na naisyu sa ilalim ng decree, at ipinahihiwatig pa na maaaring naisyu ang orihinal, ngunit nasira o nawala sa panahon ng World War II.
FAQs
| Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? | Kung tama ba ang CA sa pag-afirma ng desisyon ng RTC na ibasura ang reklamo para sa pagkansela ng decree dahil sa kawalan ng katibayan na naitala ang decree sa registry books ng Register of Deeds. |
| Ano ang Cadastral System? | Ito ay isang sistema kung saan sinisimulan ng gobyerno ang proseso ng pag-aayos ng mga titulo ng lupa sa isang lugar, na naglalayong gawing pinal at hindi mapag-aalinlanganan ang mga titulo. |
| Kailan nagiging rehistradong lupa ang isang property? | Kapag ang desisyon ng cadastral court na nagdedeklara sa isang tao bilang may-ari ng lupa ay naging pinal. |
| Ano ang epekto ng hindi agad pagkuha ng sertipiko ng titulo? | Hindi ito nangangahulugan na inabandona ng may-ari ang kanyang karapatan sa lupa, dahil ang pag-isyu ng titulo ay tungkulin ng gobyerno. |
| Bakit hindi naaangkop ang laches sa kasong ito? | Dahil ang land registration ay isang special proceeding kung saan hindi kailangan ng nagwagi na maghain ng aksyon para maipatupad ang pagpaparehistro dahil tungkulin ito ng korte. |
| Ano ang naging basehan ng Korte Suprema sa pagpabor kay Lamaclamac? | Ang decree na naisyu noong 1941 ay nagpapatunay na ang lupa ay na-adjudicate kay Lamaclamac at walang ebidensya na nagpapakita na hindi ito naging pinal. |
| Mayroon bang limitasyon sa panahon para mag-isyu ng decree? | Wala, walang limitasyon sa panahon para mag-isyu ang korte ng decree. |
| Anong presumption ang ginamit ng Korte Suprema? | Presumption of regularity, na ang mga opisyal ng gobyerno ay regular na ginampanan ang kanilang mga tungkulin. |
Sa kabuuan, pinagtibay ng Korte Suprema ang naunang desisyon, na nagbibigay-diin na ang rehistradong lupa ay nananatiling protektado kahit walang sertipiko ng titulo, lalo na kung ang kawalan ng dokumento ay dahil sa mga pangyayaring hindi kontrolado ng may-ari at sa tungkulin ng pamahalaan na ipatupad ang batas. Ito ay nagbibigay-linaw sa obligasyon ng gobyerno sa pagpaparehistro ng lupa at nagbibigay-katiyakan sa mga may-ari ng lupa na ang kanilang pagmamay-ari ay protektado sa sandaling maaprubahan ito ng legal na proseso.
Para sa mga katanungan tungkol sa pag-apply ng desisyong ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.
Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa partikular na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
Source: REPUBLIC OF THE PHILIPPINES VS. GUILLERMA LAMACLAMAC, G.R. No. 240331, March 16, 2022