ASG Law

Tag: Buyers Rights

  • Kanselasyon ng Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailan Dapat Isauli ang Bayad?

    Pinagtibay ng Korte Suprema na kung hindi wasto ang kanselasyon ng kontrata sa pagbili ng lupa, dapat isauli ng nagbebenta ang mga bayad na natanggap nito. Pinoprotektahan ng desisyong ito ang mga bumibili sa hulugan laban sa mapang-aping kondisyon ng mga nagbebenta. Nagbibigay-diin ito sa kahalagahan ng pagsunod sa mga legal na proseso sa pagkansela ng kontrata upang matiyak ang proteksyon ng mga karapatan ng mga bumibili.

    Hindi Pirmahan, Hindi Bawi: Usapin ng Refund Kapag Walang Kontratang Nabasbasan

    Nagmula ang kasong ito sa reklamong inihain ni Narciso Nolasco, Jr. laban sa Pryce Properties Corp. dahil sa pagtanggi nitong isauli ang kanyang mga deposito sa tatlong lote na binili niya noong 1995. Nagbayad si Nolasco ng P393,435.00 ngunit hindi raw natanggap ang kopya ng titulo ng lupa at sales agreement na may katanggap-tanggap na kondisyon. Iginigiit naman ng Pryce Corp. na kontrata upang magbenta (contract to sell) ang kanilang transaksyon, kung kaya’t hindi agad maibibigay ang titulo. Ang legal na tanong: Dapat bang isauli ng Pryce Corp. ang bayad ni Nolasco kahit na hindi pa pormal na kinansela ang kontrata?

    Iginiit ng Pryce Corp. na may bisa ang kanilang pagkakansela ng kontrata dahil sa liham na ipinadala kay Nolasco noong Disyembre 5, 1998, at sa paggiit nito sa kanilang sagot sa reklamo. Ayon sa kanila, nabigo si Nolasco na magbayad sa takdang panahon, kaya’t forfeited ang kanyang mga deposito. Ngunit, binigyang-diin ng Korte Suprema na mayroong mga kondisyon na dapat sundin bago tuluyang makansela ang kontrata sa ilalim ng Republic Act No. 6552 (RA 6552), o ang Maceda Law.

    Seksyon 4. Sa kaso kung saan bababa sa dalawang taon ang naibayad na hulog, dapat bigyan ng nagbebenta ang bumibili ng palugit na hindi bababa sa animnapung araw mula sa petsa kung kailan nagbayad ang hulog.

    Kung nabigo ang bumibili na bayaran ang mga hulog na dapat bayaran sa pagtatapos ng panahon ng biyaya, maaaring kanselahin ng nagbebenta ang kontrata pagkalipas ng tatlumpung araw mula sa pagtanggap ng bumibili ng abiso ng pagkansela o ang kahilingan para sa pagpapawalang-bisa ng kontrata sa pamamagitan ng isang notarial act.

    Sa ilalim ng batas na ito, kailangan munang magpadala ng notarial notice of cancellation o demand for rescission bago tuluyang makansela ang kontrata. Hindi rin sapat na basta naipadala ang notice; kailangan itong matanggap ng bumibili. Napag-alaman ng Korte Suprema na ang liham ng Pryce Corp. ay hindi maituturing na notarial notice of cancellation, at ang kanilang sagot sa reklamo ay hindi rin sapat upang ituring na pormal na pagkakansela ng kontrata. Bukod pa rito, may depekto rin ang ginawang notarisasyon ng Pryce sa kanilang sagot sa reklamo dahil gumamit sila ng Community Tax Certificate (cedula), na hindi na pinapayagang gamitin bilang valid proof of identity.

    Dahil hindi wasto ang pagkakansela ng kontrata, nanatili itong may bisa. Building on this principle, the court acknowledged that although RA 6552 doesn’t explicitly mention the buyer’s option to claim a refund, equitable considerations filled this legal vacuum. The Supreme Court further clarifies that in the absence of a lawful rescission, Section 6 of RA 6552 grants rights to buyers, allowing them to pay advance installments or the full unpaid balance at any time without interest.

    In conclusion, Nolasco had the option to claim a refund of his payments. Kaya naman, nagdesisyon ang Korte Suprema na dapat isauli ng Pryce Corp. ang P393,435.00 kay Nolasco, kasama ang interes. Mahalaga ang desisyong ito dahil nagbibigay-proteksyon ito sa mga bumibili ng lupa sa hulugan. Pinapaalalahanan nito ang mga nagbebenta na sumunod sa tamang proseso sa pagkakansela ng kontrata upang hindi mapahamak ang kanilang transaksyon.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung dapat bang isauli ng nagbebenta ang bayad kapag hindi wasto ang kanselasyon ng kontrata sa pagbili ng lupa sa hulugan.
    Ano ang Maceda Law? Ang Maceda Law (RA 6552) ay batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng real estate sa hulugan laban sa mga mapang-aping kondisyon.
    Ano ang mga dapat gawin bago makansela ang kontrata sa ilalim ng Maceda Law? Kailangang magpadala ng notarial notice of cancellation o demand for rescission sa bumibili, at dapat itong matanggap ng bumibili.
    Sapat na bang magpadala lang ng liham ng pagpapabatid ng pagkakansela? Hindi. Kailangan ang notarial act para maging balido ang pagkakansela.
    Ano ang isang notarial act? Ito ay ang pagkilos ng isang notary public na nagpapatunay sa isang dokumento, kabilang ang pagpapatunay sa pagkakakilanlan ng lumagda.
    Puwedeng bang gamitin ang cedula bilang patunay ng pagkakakilanlan sa notarial act? Hindi na. Hindi na ito itinuturing na sapat na patunay ng pagkakakilanlan.
    Kung hindi wasto ang pagkansela, ano ang karapatan ng bumibili? Maaaring magbayad ng advance installments, bayaran ang buong balanse nang walang interes, o kaya’y humiling ng refund.
    Ano ang epekto ng desisyong ito sa mga bumibili ng lupa sa hulugan? Pinoprotektahan nito ang kanilang karapatan at sinisigurong hindi sila basta-basta mawawalan ng kanilang mga bayad kung hindi wasto ang pagkakansela ng kontrata.
    Anong interes ang ipinataw sa halagang dapat isauli? 12% kada taon mula Enero 22, 1999 hanggang Hunyo 30, 2013, at 6% kada taon mula Hulyo 1, 2013 hanggang sa mabayaran ang buong halaga.

    Sa pagtatapos, mahalagang tandaan na ang pagsunod sa legal na proseso sa pagkakansela ng kontrata ay kritikal upang maprotektahan ang mga karapatan ng mga bumibili at nagbebenta. Ang kasong ito ay nagsisilbing paalala na ang di-wasto na pagkakansela ay maaaring magresulta sa pagpapabalik ng mga bayad.

    Para sa mga katanungan tungkol sa paglalapat ng desisyong ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para sa layuning impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa partikular na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: Pryce Properties Corp. v. Nolasco, G.R. No. 203990, August 24, 2020

  • Pagpapasya sa Pagmamay-ari ng Titulo: Karapatan ng mga Nagmamay-ari Kumpara sa mga Bumili

    Ipinasiya ng Korte Suprema na ang mga rehistradong may-ari ng lupa ay may mas matimbang na karapatan sa pag-iingat ng titulo kumpara sa mga bumili na hindi pa nakapagpatala ng kanilang mga transaksyon. Sa kasong ito, inutusan ng Korte ang petisyoner na isuko ang orihinal na titulo ng lupa sa mga tagapagmana ng orihinal na may-ari. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagpaparehistro ng mga transaksyon sa lupa upang maprotektahan ang karapatan ng mga bumibili at maiwasan ang mga komplikasyon sa hinaharap. Mahalaga ring tandaan na ito’y walang pagkiling sa mga karapatan ng mga bumili na sumunod sa mga kinakailangang proseso upang maipatala ang kanilang pagmamay-ari sa hinaharap.

    Kaninong Titulo ang Mas Matimbang: Tagapagmana o Bumibili?

    Ang kaso ay nagsimula sa pagitan ng Remedios Geñorga at ng mga tagapagmana ni Julian Meliton. Si Julian Meliton, kasama ang ibang tagapagmana, ay nagmamay-ari ng isang malaking lote na may sukat na 227,270 metro kwadrado na sakop ng Transfer Certificate of Title (TCT) No. 8027. Noong nabubuhay pa si Julian, nagbenta siya ng ilang bahagi ng lupain sa iba’t ibang tao, kabilang na ang asawa ni Remedios na si Gaspar Geñorga. Nagkaroon ng problema dahil hindi naisalin ang titulo sa pangalan ng mga bumili dahil hindi naisuko ni Julian ang orihinal na titulo ng lupa.

    Dahil dito, nagsampa ng petisyon ang mga bumili upang ipasuko ang titulo at makakuha ng bagong titulo. Pinaboran ng Regional Trial Court (RTC) ang mga bumili at inutusan ang tagapangasiwa ng ari-arian ni Julian na si Ma. Fe Meliton Espinosa, o sinumang may hawak ng titulo, na isuko ito sa Register of Deeds (RD) para maipatala ang mga benta. Dahil hindi nasunod ang utos, ipinawalang-bisa ang TCT No. 8027 at naglabas ng bagong titulo kung saan nakasaad ang mga claims ng mga bumili. Ang bagong owner’s duplicate copy ay napunta kay Remedios Geñorga noong 2009. Kalaunan, nagsampa ng reklamo ang mga tagapagmana ni Julian laban kay Remedios, na humihiling na isuko niya ang titulo.

    Ang pangunahing argumento ni Remedios ay may karapatan siyang humawak sa titulo dahil kailangan ito upang maipatala ang mga bentahan sa kanilang pabor. Ipinunto niya na ginagawa nila ang lahat ng kinakailangang hakbang, tulad ng pagbabayad ng buwis at pagkuha ng surveyor. Ayon sa kanya, dahil sa desisyon ng korte na nagbibigay sa kanila ng karapatan sa titulo, dapat silang payagang manatili sa pag-iingat nito hanggang sa makumpleto nila ang lahat ng kinakailangang proseso. Ngunit hindi kinatigan ng Korte Suprema ang kanyang argumento.

    Iginiit ng Korte Suprema na bagama’t may mga bahagi ng lupa na naibenta na, ang pagmamay-ari ng titulo ay dapat manatili sa mga rehistradong may-ari maliban na lamang kung may sapat na katibayan na ang mga bumili ay kumpleto na sa lahat ng mga kinakailangang requirements para sa pagpaparehistro. Base sa Property Registration Decree (PD 1529), kailangan ang subdivision plan at technical description para sa paglipat ng titulo sa mga bumili.

    Sinasabi sa Section 58 ng PD 1529 ang sumusunod:

    “Section 58. Procedure Where Conveyance Involves Portion of Land. – If a deed or conveyance is for a part only of the land described in a certificate of title, the Register of Deeds shall not enter any transfer certificate to the grantee until a plan of such land showing all the portions or lots into which it has been subdivided and the corresponding technical descriptions shall have been verified and approved pursuant to Section 50 of this Decree…”

    Ayon sa Korte, napakahalaga na sundin ang proseso ng pagpaparehistro upang matiyak na ang mga karapatan ng lahat ng partido ay protektado. Sa kasong ito, nabigo si Remedios na ipakita na ang mga bumili ay kumpleto na sa lahat ng kinakailangang requirements kaya dapat ibalik ang titulo sa mga tagapagmana. Higit pa rito, ang tungkulin ng Register of Deeds ay ministerial lamang. Hindi nila maaaring hawakan ang titulo nang mas matagal kaysa sa kinakailangan upang maisagawa ang kanilang tungkulin. Kung walang subdivision plan, kailangan nilang ibalik ang titulo sa nagsumite nito.

    Sa madaling salita, sinabi ng Korte Suprema na ang mga rehistradong may-ari, sa kasong ito ang mga tagapagmana ni Julian, ay may mas matimbang na karapatan sa pag-iingat ng titulo. Kinakailangan pa rin mag comply ang mga bumili sa requirements ng batas. Para protektado ang karapatan sa pagmamay-ari, dapat nilang isayos at irehistro ang mga deeds of sale.

    Pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals (CA) na nag-uutos kay Remedios Geñorga o sa Register of Deeds na isuko ang titulo sa mga tagapagmana ni Julian Meliton sa loob ng 60 araw mula sa pagkakatanggap ng desisyon. Ngunit nilinaw ng Korte na ang pagsuko na ito ay hindi nangangahulugan na wala nang karapatan ang mga bumili. Maaari pa rin nilang kumpletuhin ang mga kinakailangang requirements sa pagpaparehistro at muling humiling na isuko ang titulo sa RD sa hinaharap.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung sino ang may mas matimbang na karapatan sa pag-iingat ng orihinal na titulo ng lupa: ang mga tagapagmana ng dating may-ari o ang mga bumili ng bahagi ng lupa na hindi pa naiparehistro ang kanilang pagbili.
    Ano ang desisyon ng Korte Suprema? Ipinasiya ng Korte Suprema na ang mga tagapagmana ng dating may-ari (rehistradong may-ari) ay may mas matimbang na karapatan sa pag-iingat ng titulo.
    Bakit pinaboran ng Korte ang mga tagapagmana? Dahil nabigo ang mga bumili na ipakita na nakumpleto na nila ang lahat ng kinakailangang dokumento at proseso para sa pagpaparehistro ng kanilang mga pagbili, hindi sila binigyan ng mas matimbang na karapatan sa titulo.
    Ano ang Property Registration Decree (PD 1529)? Ito ang batas na namamahala sa sistema ng pagpaparehistro ng lupa sa Pilipinas. Nakasaad dito ang mga proseso at requirements para sa paglilipat ng pagmamay-ari ng lupa.
    Ano ang kahalagahan ng Section 58 ng PD 1529 sa kasong ito? Tinatalakay sa Section 58 ang proseso kung ang isang bahagi lamang ng lupa na nakarehistro sa titulo ang ibinebenta. Kailangan ng subdivision plan para maipatala ang paglipat ng pagmamay-ari.
    Ano ang tungkulin ng Register of Deeds? Ang Register of Deeds ay may tungkuling ministerial sa pagpaparehistro ng mga transaksyon sa lupa. Ibig sabihin, kailangan nilang sundin ang mga nakasaad sa batas at hindi maaaring magdesisyon batay sa kanilang sariling kagustuhan.
    Mawawalan ba ng karapatan ang mga bumili? Hindi. Maaari pa rin nilang kumpletuhin ang kinakailangang proseso para sa pagpaparehistro ng kanilang pagbili at sa hinaharap ay magkaroon ng sariling titulo sa lupa.
    Ano ang dapat gawin ng mga bumili para maprotektahan ang kanilang karapatan? Dapat nilang tiyakin na kumpleto ang lahat ng kinakailangang dokumento (tulad ng deed of sale, subdivision plan, tax declaration) at sundin ang proseso ng pagpaparehistro sa Register of Deeds.

    Ang kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng maayos na pagpaparehistro ng lupa. Hindi sapat na basta bumili ng lupa at magbayad, kailangan ding sundin ang tamang proseso upang maprotektahan ang karapatan ng mga bumibili. Ipinapaalala rin nito na ang pagiging rehistradong may-ari ay nagbibigay ng mas matibay na proteksyon sa ilalim ng batas.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Remedios V. Geñorga v. Heirs of Julian Meliton, G.R. No. 224515, July 03, 2017