ASG Law

Tag: Boracay

  • Pagpapasya sa Tunay na May-ari: Kailangan Bang Ibalik ang Lupa na Ibinenta sa Ibang Tao?

    Ang kasong ito ay nagtuturo sa atin na kung ang isang tao ay nagbenta ng lupa na hindi naman talaga sa kanya, ang bentahan ay walang bisa. Ibig sabihin, ang bumili ay hindi magiging tunay na may-ari nito at kailangang ibalik ang lupa sa totoong may-ari. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga tunay na nagmamay-ari ng lupa laban sa mga taong nagbebenta ng hindi nila pag-aari.

    Lupain sa Boracay: Sino Ba Talaga ang May-ari?

    Ang kaso ay nagsimula sa isang lote sa Boracay na pinag-aagawan ng Golden Boracay Realty, Inc. (GBRI) at ni Antonio Pelayo. Ang lote ay dating pag-aari ni Calixto Pelayo, ama ni Antonio at ni Gloria Pelayo-Manong. Ibinenta ni Calixto ang lupa sa kanyang mga anak, kung saan napunta ang silangang bahagi kay Antonio at ang kanlurang bahagi kay Gloria. Kalaunan, ibinenta ni Gloria ang ilang bahagi ng kanyang lupa sa GBRI, kasama na ang Lot 18-A. Naghain ng reklamo si Antonio sa korte, na sinasabing ang Lot 18-A ay bahagi ng kanyang lupa at hindi dapat naibenta ni Gloria sa GBRI. Dagdag pa rito, pinawalang-bisa rin ni Antonio ang Waiver of Rights na ginawa ng mga Pelayo brothers, na nagsasaad na bahagi rin ng kanyang lupa ang Lot 18-B. Ang pangunahing tanong dito, sino ba talaga ang may-ari ng mga pinag-aagawang lote?

    Ayon sa Korte Suprema, walang bisa ang bentahan ng Lot 18-A dahil hindi ito pag-aari ni Gloria. Iginiit ng korte na ang dokumento na nagpapatunay na pag-aari ni Antonio ang lote, at kinilala rin ito sa mga dokumento na isinumite ng GBRI. Ayon sa prinsipyo ng “nemo dat quod non habet,” hindi maaring magbenta ang isang tao ng isang bagay na hindi naman sa kanya. Dahil dito, walang naging karapatan ang GBRI sa Lot 18-A.

    “In view of the foregoing, the [CA] rules that the sale between Gloria and GBRI with respect to Lot 18-A is invalid since it is Antonio who is the true owner of the said land. Inasmuch as Gloria did not own Lot 18-A and held no rightful title over the same, she could not legally dispose of the same to GBRI because she had no right to alienate property that did not belong to her, and GBRI has not acquired any lawful right of ownership from Gloria as the seller. For this reason[,] the Deed of Absolute Sale executed by Gloria in favor of GBRI on [July 1, 1996] is null and void. It is a well-settled principle that no one can give what one does not have, nemo dat quod non habet. One can sell only what one owns or is authorized to sell, and the buyer can acquire no more right than what the seller can transfer legally.”

    Binigyang diin ng Korte Suprema na ang pinakaimportanteng batayan sa pagtukoy ng sakop ng lupa ay ang mga metes and bounds o hangganan nito, at hindi lamang ang sukat nito. Sa kasong ito, ang mga hangganan ng lupa ni Gloria ay hindi kasama ang Lot 18-A. Dahil dito, malinaw na hindi niya maaring ibenta ito sa GBRI.

    Ang ginawang Waiver of Rights ng mga Pelayo brothers ay pinawalang bisa rin ng Korte Suprema. Dahil hindi naman sa kanila ang Lot 18-B, wala silang karapatan na ipasa ito sa GBRI. Sa madaling salita, kahit na pumayag ang mga Pelayo brothers na ibigay ang kanilang karapatan sa GBRI, hindi pa rin ito magiging pag-aari ng GBRI dahil hindi naman ito sa kanila.

    Isa sa mga argumento ng GBRI ay ang laches o ang pagpapabaya ni Antonio na ipagtanggol ang kanyang karapatan sa lupa sa loob ng mahabang panahon. Ngunit ayon sa Korte Suprema, hindi ito applicable sa kasong ito. Mabilis na naghain ng reklamo si Antonio matapos ang bentahan ng Lot 18-A at ang paggawa ng Waiver of Rights. Kaya naman, hindi masasabing pinabayaan niya ang kanyang karapatan.

    Mahalaga ring tandaan ang tungkol sa indispensable parties sa isang kaso. Ito ay ang mga taong kailangang kasama sa kaso para malutas ang problema ng buo. Sa una, kasama si Gloria sa kaso, ngunit kalaunan ay tinanggal siya. Ayon sa GBRI, dapat daw ay tinapos na ang kaso dahil kailangan daw si Gloria. Pero sabi ng Korte Suprema, hindi kailangan si Gloria dahil naipasa na niya ang kanyang karapatan sa GBRI. Kaya naman, maaring ituloy ang kaso kahit wala si Gloria.

    Ang desisyon sa kasong ito ay nagpapakita kung gaano kahalaga na alamin at suriin ang mga dokumento bago bumili ng lupa. Kailangan tiyakin na ang nagbebenta ay tunay na may-ari nito at may karapatang ibenta ito. Sa ganitong paraan, maiiwasan ang mga problema at pagkalugi sa hinaharap.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung sino ang tunay na may-ari ng Lot 18-A at Lot 18-B sa Boracay, at kung balido ba ang bentahan ni Gloria Pelayo sa Golden Boracay Realty, Inc. (GBRI).
    Ano ang ibig sabihin ng “nemo dat quod non habet?” Ito ay isang prinsipyo na nagsasaad na hindi maaring magbenta ang isang tao ng isang bagay na hindi naman sa kanya. Ibig sabihin, hindi niya maipapasa ang karapatan sa isang bagay na hindi niya pag-aari.
    Ano ang kahalagahan ng “metes and bounds” sa pagtukoy ng lupa? Ang “metes and bounds” ay tumutukoy sa mga hangganan ng lupa. Ayon sa Korte Suprema, ito ang pinakaimportanteng batayan sa pagtukoy ng sakop ng lupa, at hindi lamang ang sukat nito.
    Ano ang ibig sabihin ng “indispensable party?” Ito ay isang taong kailangang kasama sa isang kaso para malutas ang problema ng buo. Kung wala ang taong ito, hindi maaring magpatuloy ang kaso.
    Ano ang “laches” at bakit hindi ito applicable sa kasong ito? Ang “laches” ay ang pagpapabaya ng isang tao na ipagtanggol ang kanyang karapatan sa loob ng mahabang panahon. Hindi ito applicable sa kasong ito dahil mabilis na naghain ng reklamo si Antonio matapos ang bentahan at ang paggawa ng Waiver of Rights.
    Ano ang epekto ng pagtanggal kay Gloria Pelayo sa kaso? Ayon sa Korte Suprema, walang epekto ang pagtanggal kay Gloria dahil naipasa na niya ang kanyang karapatan sa GBRI. Kaya naman, maaring ituloy ang kaso kahit wala siya.
    Ano ang implikasyon ng desisyon na ito sa mga transaksyon ng lupa? Ang desisyon na ito ay nagpapakita kung gaano kahalaga na alamin at suriin ang mga dokumento bago bumili ng lupa. Kailangan tiyakin na ang nagbebenta ay tunay na may-ari nito at may karapatang ibenta ito.
    Paano mapoprotektahan ang sarili laban sa mga ganitong sitwasyon? Para maprotektahan ang sarili, kailangan magsagawa ng due diligence bago bumili ng lupa. Mag-imbestiga sa mga dokumento ng lupa, tiyakin na ang nagbebenta ay tunay na may-ari, at kumuha ng legal advice kung kinakailangan.

    Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagbibigay diin sa kahalagahan ng pagiging maingat sa mga transaksyon ng lupa. Kailangan tiyakin na ang nagbebenta ay may karapatang magbenta at ang bumibili ay magsasagawa ng nararapat na pagsisiyasat bago bumili.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: GOLDEN BORACAY REALTY, INC. VS. ANTONIO PELAYO, G.R. No. 219446, July 14, 2021

  • Estado ang Nagmamay-ari: Hindi Maaring Magbenta ng Lupaing Pampubliko

    Ang kasong ito ay nagpapatibay sa prinsipyong ang lahat ng lupaing pampubliko ay pag-aari ng Estado, at walang sinuman ang maaaring magbenta o maglipat ng karapatan sa lupaing ito maliban kung ito ay ipinahayag na alienable at disposable ng pamahalaan. Ipinapakita nito na ang desisyon ng korte na nagpapawalang-bisa sa isang kasunduan sa pagbenta ng lupa ay tama, dahil ang lupa ay hindi pa idineklarang pribado noong panahong isinagawa ang bentahan. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa mga regulasyon sa lupa upang protektahan ang karapatan ng Estado at maiwasan ang mga ilegal na transaksyon.

    Boracay: Ang Pag-aangkin sa Lupa sa Gitna ng Pagmamay-ari ng Estado

    Ang kasong ito ay umiikot sa isang lupain sa Boracay na pinag-aagawan ng mga partido. Ang mga Heirs of Zosimo Q. Maravilla ay naghain ng petisyon upang ipatupad ang isang naunang desisyon na nagpapatunay sa bisa ng Deed of Sale of Unregistered Land na isinagawa sa pagitan ng kanilang yumaong ama at ng yumaong Asiclo S. Tupas. Ang respondent na si Privaldo Tupas, naman, ay sumasalungat sa pagpapatupad, iginigiit na ang kaso ay naapektuhan ng isang supervening event – ang desisyon ng Korte Suprema sa The Secretary of the Department of Environment and Natural Resources (DENR) v. Yap, na nagdeklara sa Boracay bilang lupaing pampubliko.

    Sa gitna ng isyu, nakasalalay ang pagtukoy kung ang nasabing desisyon sa DENR v. Yap ay maituturing na isang supervening event na pumipigil sa pagpapatupad ng isang desisyong naging pinal na. Mahalaga itong malaman dahil naka-ugat ang petisyon ng mga tagapagmana sa Deed of Sale, na dati nang kinilala ng korte. Kaya naman, sinuri ng Korte Suprema ang konteksto ng desisyon sa DENR v. Yap upang malaman kung paano nito naapektuhan ang kaso. Ipinunto ng Korte na bago ang Proclamation No. 1064, ang Boracay ay isang lupaing pampubliko at hindi pa klasipikado.

    Dagdag pa rito, binigyang-diin ng Korte Suprema ang Regalian Doctrine, kung saan lahat ng lupaing pampubliko ay pag-aari ng Estado, at ang Estado ang pinanggagalingan ng anumang karapatan sa pagmamay-ari ng lupa. Dahil dito, kinakailangan munang ideklara ng Estado ang isang lupain bilang alienable at disposable bago ito mapailalim sa pribadong pagmamay-ari. Sa kasong ito, noong isinagawa ang Deed of Sale sa pagitan nina Maravilla at Tupas, ang Boracay ay hindi pa idinedeklarang alienable. Kung kaya’t, ang naturang kasunduan ay walang bisa simula pa lamang, dahil ang bagay na pinagkasunduan ay hindi maaaring ipagbili.

    Bunga nito, nagdesisyon ang Korte Suprema na ang desisyon sa DENR v. Yap ay isang supervening event na humahadlang sa pagpapatupad ng naunang desisyon. Alinsunod sa Article 1347 ng Civil Code, tanging mga bagay na nasa loob ng commerce of man ang maaaring maging bagay ng mga kontrata. Samantala, nakasaad sa Article 1409 ng Civil Code na ang mga kontratang ang bagay ay labas sa commerce of man ay walang bisa simula pa lamang. Dahil ang lupain sa Boracay ay hindi pa alienable noong panahon ng pagbebenta, ang kasunduan ay itinuring na walang bisa, kaya’t ang petisyon ng mga tagapagmana ay ibinasura.

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung ang desisyon sa The Secretary of the Department of Environment and Natural Resources (DENR) v. Yap ay maituturing na supervening event na pumipigil sa pagpapatupad ng naunang desisyon na pabor sa mga Heirs of Zosimo Q. Maravilla.
    Ano ang Regalian Doctrine? Isang doktrina na nagtatakda na lahat ng lupaing pampubliko ay pag-aari ng Estado, at ang Estado ang pinanggagalingan ng anumang karapatan sa pagmamay-ari ng lupa.
    Kailan naging agricultural land ang ilang bahagi ng Boracay? Noong 2006, sa pamamagitan ng Proclamation No. 1064 na inilabas ni Pangulong Gloria Macapagal-Arroyo.
    Ano ang epekto ng desisyon sa DENR v. Yap sa kaso? Ang desisyon ay nagdeklara sa Boracay bilang lupaing pampubliko, na nagpawalang-bisa sa Deed of Sale sa pagitan nina Maravilla at Tupas dahil ang lupain ay hindi pa alienable noong panahon ng pagbebenta.
    Bakit ibinasura ang petisyon ng mga Heirs of Zosimo Q. Maravilla? Dahil ang Deed of Sale ay walang bisa simula pa lamang, at ang desisyon sa DENR v. Yap ay isang supervening event na humahadlang sa pagpapatupad ng naunang desisyon.
    Ano ang sinasabi ng Civil Code tungkol sa mga bagay na maaaring maging bagay ng mga kontrata? Nakasaad sa Article 1347 na tanging mga bagay na nasa loob ng commerce of man ang maaaring maging bagay ng mga kontrata.
    Ano ang supervening event? Isang pangyayari na naganap matapos maging pinal ang desisyon, na nagbabago sa sitwasyon ng mga partido at nagiging hindi makatarungan o imposible ang pagpapatupad.
    Maari bang ipagbili ang isang lupain na hindi pa alienable? Hindi, dahil ang lupain ay pag-aari ng Estado, at kinakailangang ideklara muna itong alienable bago ito maipagbili.

    Sa kabuuan, ipinapakita ng kasong ito ang kahalagahan ng pagsunod sa mga batas at regulasyon sa lupa upang protektahan ang karapatan ng Estado at maiwasan ang mga transaksyon na maaaring magdulot ng pagkalito at problema sa hinaharap. Ang mga partido ay dapat na maging maingat sa pagsasagawa ng anumang transaksyon na may kaugnayan sa lupa, at siguraduhing ang lupain ay legal na alienable at disposable bago ito bilhin o ibenta.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: HEIRS OF ZOSIMO Q. MARAVILLA VS. PRIVALDO TUPAS, G.R. No. 192132, September 14, 2016

  • Supervening Event: Hindi Maipatupad ang Desisyon Kung Nakasaad na ang Boracay ay Pag-aari ng Estado

    Ang kasong ito ay nagpapakita na kahit ang isang pinal at hindi mababagong desisyon ay maaaring hindi maipatupad kung mayroong isang supervening event. Ang supervening event ay isang pangyayari na nagbago sa kalagayan ng mga partido pagkatapos ng desisyon, na nagiging dahilan upang ang pagpapatupad nito ay maging hindi makatarungan o imposible. Sa kasong ito, ang desisyon ng Korte Suprema na nagdedeklara na ang Boracay ay pag-aari ng estado ay isang supervening event na pumigil sa pagpapatupad ng naunang desisyon na nagbibigay sa mga tagapagmana ni Maravilla ng karapatan sa isang bahagi ng lupa sa Boracay. Ang hatol ay nagpapakita na ang pinal na desisyon ay hindi nangangahulugang awtomatikong pagpapatupad, lalo na kung mayroong bagong pangyayari na nakakaapekto sa mga karapatan ng mga partido.

    Pagbenta ng Lupa sa Boracay: Maaari Pa Ba Ito Matapos Ideklara na Pag-aari ng Gobyerno?

    Ang kasong ito ay nagsimula sa pagtatalo sa pagmamay-ari ng lupa sa Boracay. Si Zosimo Maravilla ay nag-file ng kaso upang patunayan ang kanyang pag-aari sa 10,000 metro kuwadrado ng lupa base sa Deed of Sale mula kay Asiclo Tupas. Nagdesisyon ang RTC na si Maravilla ay may karapatan sa kalahati ng lupa. Sa pag-apela ni Maravilla, binaliktad ng CA ang desisyon ng RTC, at idineklara si Maravilla bilang may-ari ng 10,000 metro kuwadrado. Kalaunan, nag-file si Maravilla ng kaso para sa partisyon, at nagdesisyon ang RTC na ang isang ektarya ay kanya. Nang maging pinal ang desisyon, nag-file si Maravilla ng Motion for Execution. Habang nakabinbin ang Motion for Execution, idineklara ng Korte Suprema sa The Secretary of the Department of Environment and Natural Resources (DENR), et al. v. Yap, et al. na ang Boracay ay pag-aari ng gobyerno maliban sa mga lupang may titulo na.

    Ngayon, ang isyu ay kung ang desisyon ng Korte Suprema na nagdedeklara na ang Boracay ay pag-aari ng estado ay maaaring ituring na isang **supervening event** na pumipigil sa pagpapatupad ng naunang desisyon. Sa madaling salita, maaari pa bang ipatupad ang desisyon kung ang lupa ay idineklarang pag-aari na ng estado? Sabi nga, ang supervening event ay isang pangyayari na nangyari pagkatapos maging pinal ang desisyon na nagpapabago sa sitwasyon ng mga partido, na nagiging sanhi upang ang pagpapatupad ng desisyon ay maging hindi makatarungan, imposible, o hindi patas. Ito ay kinakailangang makaapekto sa usapin na napagdesisyunan na at nagbabago sa karapatan o relasyon ng mga partido upang maituring na supervening event.

    Ayon sa Korte Suprema, ang desisyon sa The Secretary of the Department of Environment and Natural Resources (DENR), et al. v. Yap, et al. ay maituturing ngang **supervening event**. Ang pangunahing batayan ng pag-angkin ng mga tagapagmana ni Maravilla ay ang Deed of Sale ng Unregistered Land. Ngunit, idineklara ng Korte Suprema na ang buong isla ng Boracay ay pag-aari ng estado, maliban sa mga lupang mayroon nang titulo. Ibig sabihin, hindi maaaring magkaroon ng pribadong pagmamay-ari sa Boracay maliban kung ito ay pinahintulutan ng gobyerno.

    Ang ganitong sitwasyon ay direktang nakaapekto sa karapatan ng pag-aari. Sa ilalim ng Regalian Doctrine, lahat ng lupa na hindi pribado ay pag-aari ng estado. Kaya, noong naganap ang Deed of Sale, hindi maaaring ibenta ni Asiclo Tupas ang lupa dahil hindi pa ito idineklarang alienable ng estado. Ito ay alinsunod sa Article 1347 ng Civil Code na nagsasaad na ang mga bagay na hindi labas sa commerce ng tao ang maaaring maging paksa ng kontrata. Kung kaya’t ayon sa Article 1409 ng Civil Code, ang kontrata ay walang bisa kung ito ay labas sa commerce ng tao o iyong pag-aari ng estado at walang karapatang angkinin ng pribadong tao. Sa sitwasyong ito, hindi maaaring ipatupad ang naunang desisyon.

    Nararapat ding tandaan na mayroong kaibahan ang terminong “kagubatan” sa diksyonaryo at ang terminong “forest or timber land” na ginagamit sa batas. Isa ay naglalarawan ng kung ano ang pisikal na katangian ng lupa, habang ang isa ay isang legal na klasipikasyon. Ipinunto ng korte na kahit na may mga resort na itinayo sa Boracay, hindi ito nangangahulugan na awtomatikong nagiging alienable ang lupa. Ang pagklasipika ng Boracay bilang forest land ay nangangahulugan na hindi ito maaaring maipagbili o ilipat sa pribadong pagmamay-ari maliban kung mayroong isang positibong aksyon mula sa gobyerno upang gawin itong alienable.

    Bagama’t noong 2006 lamang naging agricultural land ang ilang bahagi ng Boracay sa pamamagitan ng Proclamation No. 1064, bago pa man ito, ang isla ay itinuturing na pag-aari ng estado. Ito ang naging basehan upang ipawalang-bisa ang Deed of Sale, dahil hindi maaaring magbenta si Asiclo Tupas ng lupa na hindi niya pag-aari. Dahil dito, ang Korte Suprema ay nagdesisyon na ang Deed of Sale ay walang bisa dahil ang lupa ay isang forest land at hindi maaaring ilipat sa pribadong pagmamay-ari. Mahalaga ring banggitin na ang Regalian Doctrine ay nagtatakda na ang lahat ng lupa na hindi malinaw na pag-aari ng pribado ay ipinapalagay na pag-aari ng estado.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung ang desisyon ng Korte Suprema na nagdedeklara na ang Boracay ay pag-aari ng estado ay isang supervening event na pumipigil sa pagpapatupad ng naunang desisyon hinggil sa pag-aari ng lupa.
    Ano ang supervening event? Ang supervening event ay isang pangyayari na nangyari pagkatapos maging pinal ang desisyon na nagpapabago sa sitwasyon ng mga partido, na nagiging sanhi upang ang pagpapatupad ng desisyon ay maging hindi makatarungan, imposible, o hindi patas.
    Ano ang Regalian Doctrine? Ang Regalian Doctrine ay nagtatakda na ang lahat ng lupa na hindi malinaw na pag-aari ng pribado ay ipinapalagay na pag-aari ng estado. Ito ay nangangahulugan na ang estado ang may pangunahing karapatan sa pagmamay-ari ng lahat ng lupa sa Pilipinas.
    Kailan naging alienable ang ilang bahagi ng Boracay? Noong 2006 lamang naging alienable ang ilang bahagi ng Boracay sa pamamagitan ng Proclamation No. 1064, kung saan idineklara ng dating Pangulong Gloria Macapagal-Arroyo na ang ilang bahagi ng isla ay agricultural land na maaaring ilipat sa pribadong pagmamay-ari.
    Ano ang implikasyon ng desisyon ng Korte Suprema sa mga kasunduan sa pagbenta ng lupa sa Boracay bago ang 2006? Ang desisyon ng Korte Suprema ay nangangahulugan na ang mga kasunduan sa pagbenta ng lupa sa Boracay bago ang 2006, kung kailan hindi pa alienable ang lupa, ay walang bisa dahil hindi maaaring magbenta ng lupa na hindi pa pag-aari ng nagbebenta.
    Ano ang Article 1347 ng Civil Code? Sinasabi sa Article 1347 na tanging ang mga bagay na hindi labas sa commerce ng tao, kabilang ang mga bagay sa hinaharap, ang maaaring maging paksa ng mga kontrata. Ito’y nagpapatunay na hindi maaring maging subject sa kontrata ang bagay na pag-aari ng estado maliban kung may pahintulot.
    Paano nakaapekto ang desisyon sa Yap case sa kaso ni Maravilla? Nakaapekto ang desisyon dahil idineklara nito na pag-aari ng estado ang Boracay. Ipinakita ng pag-aari ng gobyerno ang batayan para sa pagtutol sa Motion of Execution ni Maravilla dahil hindi na niya pag-aari ang property.
    Ano ang Article 1409 ng Civil Code? Sinasabi sa Article 1409 na walang bisa ang kontrata kung ito ay labag sa batas. Kabilang dito ang kontrata na ang bagay ay outside the commerce of men o iyong mga pag-aari ng estado.

    Ang desisyon na ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagsunod sa batas at mga regulasyon ng gobyerno hinggil sa pagmamay-ari ng lupa. Kung ang lupa ay hindi pa idineklarang alienable ng estado, hindi maaaring magkaroon ng pribadong pagmamay-ari dito. Ito rin ay nagpapakita na ang mga desisyon ng Korte Suprema ay maaaring magkaroon ng malawakang epekto sa mga kaso na nakabinbin pa.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Heirs of Zosimo Q. Maravilla vs. Privaldo Tupas, G.R. No. 192132, September 14, 2016

  • Batas sa Demolisyon: Kapangyarihan ng LGU at Kahalagahan ng Permit

    Leksiyon Mula sa Kaso: Huwag Balewalain ang Kapangyarihan ng LGU sa Demolisyon Dahil sa Paglabag sa Ordinansa at Kawalan ng Permit

    G.R. No. 211356, September 29, 2014

    INTRODUKSYON

    Isipin mo na nagtayo ka ng negosyo sa isang sikat na lugar panturista. Buo ang loob mo dahil may permiso ka mula sa isang ahensya ng gobyerno. Pero bigla kang makatanggap ng utos mula sa lokal na pamahalaan na gibain ang iyong negosyo dahil lumabag ka raw sa lokal na ordinansa. Ano ang gagawin mo? Ito ang sentro ng kaso ni Crisostomo Aquino laban sa Municipality of Malay, Aklan. Nagtayo si Aquino ng hotel sa Boracay sa ilalim ng Forest Land Use Agreement for Tourism Purposes (FLAgT) mula sa Department of Environment and Natural Resources (DENR). Ngunit, pinagiba ito ng Munisipalidad ng Malay dahil lumabag daw ito sa ordinansa na nagtatakda ng “no build zone” sa dalampasigan at wala itong building permit mula sa munisipyo. Ang pangunahing tanong sa kasong ito: Tama ba ang ginawa ng munisipyo, at ano ang tamang legal na remedyo laban dito?

    KONTEKSTONG LEGAL: ANG BATAS SA LIKOD NG DEMOLISYON

    Sa Pilipinas, ang mga lokal na pamahalaan (LGUs) ay may malawak na kapangyarihan, lalo na pagdating sa kaayusan at kaligtasan sa kanilang nasasakupan. Ito ay nakabatay sa konsepto ng police power at sa general welfare clause. Ang police power ay ang kapangyarihan ng estado na pangalagaan ang kapakanan ng publiko. Sa ilalim ng Local Government Code (LGC), partikular sa Seksiyon 16, binibigyan ang mga LGU ng kapangyarihan na magsagawa ng mga hakbang na “necessary, appropriate, or incidental for its efficient and effective governance, and those which are essential to the promotion of the general welfare.”

    Kasama sa kapangyarihang ito ang pagpapatupad ng mga ordinansa, tulad ng ordinansa sa zoning na pinairal ng Malay, Aklan. Mahalaga ring tandaan ang Seksiyon 444 (b)(3)(vi) ng LGC. Ayon dito, may kapangyarihan ang mayor na “require owners of illegally constructed houses, buildings or other structures to obtain the necessary permit… or to order the demolition or removal of said house, building or structure within the period prescribed by law or ordinance.” Ibig sabihin, kung ilegal ang isang istruktura dahil walang permit o lumalabag sa ordinansa, maaaring ipag-utos ng mayor ang demolisyon nito.

    Sa usapin naman ng nuisance o istorbo, may dalawang uri ito: nuisance per se at nuisance per accidens. Ang nuisance per se ay likas na istorbo kahit saan at kahit kailan, tulad ng bomba. Maaari itong gibain agad kahit walang utos ng korte. Samantala, ang nuisance per accidens ay nagiging istorbo lamang dahil sa partikular na sitwasyon o lokasyon, tulad ng isang pabrika sa residential area. Kailangan ng pagdinig sa korte bago ito maipagiba. Sa kasong ito, mahalagang malaman kung anong uri ng nuisance ang hotel ni Aquino.

    Kapag nakatanggap ng demolisyon order at naniniwalang mali ito, ano ang legal na paraan para labanan ito? Ang tamang remedyo ay nakadepende sa kalagayan. Ayon sa Korte Suprema, sa kasong ito, ang tamang remedyo ay ang Petition for Certiorari sa ilalim ng Rule 65 ng Rules of Court. Ang certiorari ay isang espesyal na aksyong legal na ginagamit para mapawalang-bisa ang desisyon o aksyon ng isang tribunal, board, o opisyal na gumaganap ng judicial o quasi-judicial functions na ginawa nang walang hurisdiksyon, sobra sa hurisdiksyon, o may grave abuse of discretion. Ang quasi-judicial function ay tumutukoy sa mga aksyon ng mga opisyal o ahensya ng gobyerno na kailangang magsiyasat ng mga katotohanan, magdaos ng pagdinig, at magbuo ng konklusyon bago gumawa ng opisyal na aksyon. Hindi angkop dito ang Declaratory Relief (Rule 63) dahil ito ay para lamang sa mga sitwasyon kung saan wala pang aktuwal na paglabag sa batas o kontrata.

    PAGBUKAS NG KASO AQUINO: KWENTO NG BORACAY WEST COVE

    Nagsimula ang lahat noong 2010 nang mag-apply ang Boracay Island West Cove Management Philippines, Inc. (Boracay West Cove), na pinamumunuan ni Crisostomo Aquino, para sa zoning compliance sa Malay, Aklan. Mayroon na silang resort doon, pero gusto nilang magtayo ng three-storey hotel. May FLAgT sila mula sa DENR para sa lugar na ito.

    Ngunit, tinanggihan ang kanilang aplikasyon. Ayon sa Municipal Zoning Administrator, ang lugar kung saan nila gustong magtayo ay nasa “no build zone” base sa Municipal Ordinance 2000-131. Ang “no build zone” ay 25 metro mula sa high water mark. Nag-apela si Aquino sa Mayor, pero walang nangyari. Sa halip, nakatanggap sila ng Notice of Assessment para sa unpaid taxes at banta ng closure dahil daw sa illegal operation. Nagpatuloy pa rin si Aquino sa pagtatayo at pagpapalawak ng hotel.

    Kaya noong Marso 2011, naglabas ng Cease and Desist Order ang munisipyo. Sinundan ito ng Executive Order No. 10 (EO 10) noong Hunyo 2011 mula sa Mayor ng Malay, Aklan, na nag-uutos ng closure at demolisyon ng hotel. Ipinatupad agad ang demolisyon. Nag-file si Aquino ng Petition for Certiorari sa Court of Appeals (CA), sinasabing may grave abuse of discretion ang Mayor. Ayon kay Aquino, dapat daw ay dumaan muna sa korte bago gibain ang hotel. Sabi pa niya, may FLAgT sila mula sa DENR, kaya may karapatan silang magtayo. Giit din niya na ang DENR daw ang may primary jurisdiction sa lugar dahil forestland ito.

    Sa CA, ibinasura ang petisyon ni Aquino. Ayon sa CA, hindi certiorari ang tamang remedyo dahil executive function daw ang pag-isyu ng EO 10, hindi judicial o quasi-judicial. Dapat daw ay Declaratory Relief ang isinampa ni Aquino sa Regional Trial Court (RTC).

    Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Ang mga pangunahing isyu na tinalakay ng Korte Suprema ay:

    1. Tama ba ang certiorari bilang remedyo? Mali ba ang Declaratory Relief?
    2. Naggrave abuse of discretion ba ang Mayor sa pag-isyu ng EO 10?

    DESISYON NG KORTE SUPREMA: CERTIORARI ANG TAMA, WALANG GRAVE ABUSE

    Nagdesisyon ang Korte Suprema na tama si Aquino sa pag-file ng certiorari. Ayon sa Korte, mali ang CA. Hindi Declaratory Relief ang dapat isinampa dahil naipatupad na ang EO 10 at nasira na ang hotel. Sabi ng Korte Suprema:

    “In the case at bar, the petition for declaratory relief became unavailable by EO 10’s enforcement and implementation. The closure and demolition of the hotel rendered futile any possible guidelines that may be issued by the trial court for carrying out the directives in the challenged EO 10.”

    Tama rin daw ang certiorari dahil kahit executive official ang Mayor, gumaganap siya ng quasi-judicial function nang mag-isyu siya ng EO 10. Kinailangan niyang mag-imbestiga at magdesisyon kung ilegal ba ang hotel. Ayon pa sa Korte Suprema, binanggit ang kasong City Engineer of Baguio v. Baniqued:

    “In determining whether or not a structure is illegal or it should be demolished, property rights are involved thereby needing notices and opportunity to be heard as provided for in the constitutionally guaranteed right of due process. In pursuit of these functions, the city mayor has to exercise quasi-judicial powers.”

    Ngunit, kahit tama ang remedyo, ibinasura pa rin ng Korte Suprema ang petisyon ni Aquino. Ayon sa Korte, walang grave abuse of discretion ang Mayor. Tama ang Mayor sa pag-utos ng demolisyon dahil ilegal ang hotel. Nasa “no build zone” ito at walang building permit. Hindi rin daw nuisance per se ang hotel, pero nuisance per accidens ito dahil sa lokasyon nito. Pero kahit nuisance per accidens, may kapangyarihan pa rin ang LGU na ipagiba ito dahil sa police power at general welfare clause. Binigyang diin ng Korte Suprema ang Seksiyon 444 (b)(3)(vi) ng LGC na nagbibigay kapangyarihan sa mayor na mag-demolish ng illegal structures.

    Hindi rin daw excuse ang FLAgT. Hindi nito binabago ang pangangailangan na sumunod sa lokal na ordinansa at sa National Building Code. Ang FLAgT at ang ordinansa ay cumulative, hindi mutually exclusive. Hindi rin daw DENR ang may primary jurisdiction dito, kundi ang LGU dahil usapin ito ng paglabag sa lokal na ordinansa at kawalan ng permit.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARING MATUTUNAN DITO?

    Ang kasong ito ay malinaw na nagpapakita ng kapangyarihan ng mga LGU sa pagpapatupad ng kanilang mga ordinansa, lalo na pagdating sa zoning at building permits. Hindi sapat na may permiso ka mula sa isang ahensya ng gobyerno kung hindi ka sumusunod sa mga lokal na regulasyon. Para sa mga negosyante at may-ari ng property, napakahalaga na:

    • Magsagawa ng due diligence. Alamin ang lahat ng mga regulasyon, lokal man o nasyonal, bago magtayo ng negosyo o istruktura.
    • Kumuha ng lahat ng kinakailangang permit bago magsimula ng konstruksyon o operasyon. Huwag balewalain ang building permit at zoning clearance mula sa LGU.
    • Makinig at sumunod sa mga utos ng LGU. Kung may problema o hindi pagkakaunawaan, makipag-ugnayan sa LGU at subukang resolbahin ito sa legal na paraan.

    SUSING ARAL

    • Ang mga LGU ay may kapangyarihang mag-demolish ng mga illegal structures, kahit pa nuisance per accidens lamang ito, lalo na kung lumalabag sa ordinansa at walang permit.
    • Hindi sapat ang permiso mula sa DENR o ibang ahensya ng gobyerno para makapagpatayo kung lumalabag ito sa lokal na ordinansa. Kailangang sumunod sa parehong lokal at nasyonal na regulasyon.
    • Ang certiorari ang tamang remedyo para kwestyunin ang demolisyon order ng mayor na ginawa sa quasi-judicial capacity.
    • Napakahalaga ng building permit at zoning compliance mula sa LGU. Huwag magsimula ng konstruksyon o operasyon hangga’t wala nito.

    MGA KARANIWANG TANONG

    Tanong 1: Kailangan ko pa ba ng building permit mula sa LGU kung may FLAgT na ako mula sa DENR?
    Sagot: Oo. Ang FLAgT mula sa DENR ay hindi sapat. Kailangan mo pa ring kumuha ng building permit at zoning clearance mula sa LGU at sumunod sa lokal na ordinansa.

    Tanong 2: Ano ang nuisance per se at nuisance per accidens? Bakit mahalaga ang pagkakaiba nila sa kaso ng demolisyon?
    Sagot: Ang nuisance per se ay likas na istorbo kahit saan, tulad ng bomba, at maaaring gibain agad. Ang nuisance per accidens ay nagiging istorbo lang dahil sa sitwasyon o lokasyon, at kailangan ng korte bago ipagiba. Sa kaso ng demolisyon, kung nuisance per se, maaaring gibain agad ng LGU. Kung nuisance per accidens, mas mahaba ang proseso, pero sa kasong ito, kahit nuisance per accidens ang hotel, pinayagan pa rin ang demolisyon dahil sa paglabag sa ordinansa at kawalan ng permit.

    Tanong 3: Ano ang certiorari at kailan ito ginagamit?
    Sagot: Ang certiorari ay isang legal na remedyo para mapawalang-bisa ang desisyon ng isang tribunal, board, o opisyal na gumaganap ng quasi-judicial function kung ito ay ginawa nang walang hurisdiksyon, sobra sa hurisdiksyon, o may grave abuse of discretion. Ginagamit ito kapag walang ibang ordinaryong remedyo, tulad ng apela.

    Tanong 4: Kung tinanggihan ang zoning application ko, ano ang dapat kong gawin?
    Sagot: Huwag magpatuloy sa konstruksyon. Umapela sa Mayor, at kung hindi pa rin satisfied, kumonsulta sa abogado para malaman ang iba pang legal na opsyon, tulad ng mandamus para pilitin ang Mayor na magdesisyon sa iyong apela, o certiorari kung may grave abuse of discretion.

    Tanong 5: Ano ang mangyayari kung magtayo ako ng istruktura nang walang building permit?
    Sagot: Maaaring makatanggap ka ng Cease and Desist Order, Notice of Demolition, at tuluyang ipagiba ang iyong istruktura ng LGU. Maaari ka rin mapatawan ng multa o iba pang parusa ayon sa lokal na ordinansa at National Building Code.

    May katanungan ka ba tungkol sa usapin ng demolisyon, permits, o lokal na pamahalaan? Huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law! Dalubhasa kami sa mga usaping legal na tulad nito. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito.