ASG Law

Tag: Bilihin ng Lupa

  • Kanselasyon ng Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailangan ang Notarial na Pagpapatunay?

    Ang desisyon na ito ay naglilinaw na ang pagbabalewala ng kontrata sa pagbili ng lupa ay kailangang may notarial na pagpapatunay. Ayon sa Korte Suprema, ang pagpapawalang-bisa ng kontrata ng nagbebenta dahil sa hindi pagbabayad ay hindi epektibo maliban kung ito ay naisagawa sa pamamagitan ng isang valid na notarial act. Nangangahulugan ito na hindi sapat na basta magpadala ng simpleng abiso; kailangan itong patotohanan ng isang notaryo publiko. Ang desisyon na ito ay nagbibigay-proteksyon sa mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment, upang matiyak na hindi basta-basta makakansela ang kanilang mga kontrata.

    Bumili Ka Ba ng Lupa? Alamin ang Iyong Karapatan sa Pagkansela ng Kontrata!

    Ang kaso ni Priscilla Zafra Orbe laban sa Filinvest Land, Inc. ay umiikot sa usapin ng pagpapawalang-bisa ng kontrata sa pagbili ng lupa sa pamamagitan ng installment. Si Orbe ay nakipagkasundo sa Filinvest para bumili ng lupa, ngunit nagkaproblema sa pagbabayad. Dahil dito, kinansela ng Filinvest ang kontrata. Ang pangunahing tanong sa kaso ay kung wasto ba ang ginawang pagkansela ng Filinvest, lalo na’t hindi ito dumaan sa isang maayos na proseso ng notarial na pagpapatunay.

    Mahalagang maunawaan ang Republic Act No. 6552, na kilala rin bilang Maceda Law, na naglalayong protektahan ang mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment. Ayon sa batas na ito, may mga karapatan ang mga bumibili, depende sa kung ilang taon na silang nagbabayad. Kung nakapagbayad na ng at least dalawang taon, may karapatan sila sa grace period at cash surrender value. Samantala, kung wala pang dalawang taon, mayroon pa ring grace period, ngunit may mas mahigpit na kondisyon sa pagkansela ng kontrata. Ang mga probisyon ng Maceda Law ay dapat bigyang-interpretasyon na pumapabor sa mga bumibili.

    Ayon sa Korte Suprema, hindi nakabayad si Orbe ng katumbas ng dalawang taon na installment. Sa ilalim ng Seksyon 4 ng Maceda Law, ang Filinvest ay dapat magbigay kay Orbe ng 60-day grace period, at kung hindi pa rin siya makabayad, maaari nilang kanselahin ang kontrata sa pamamagitan ng notarial act. Napakahalaga ng notarial act sa prosesong ito. Ang pagpapatotoo sa harap ng isang notaryo publiko ay hindi lamang basta paggawa ng dokumento bilang pampubliko; ito rin ay pagpapatunay na ang kumakatawan sa nagbebenta ay may sapat na awtoridad para kanselahin ang kontrata.

    Napansin ng Korte Suprema na ang ipinadalang abiso ng Filinvest ay may jurat lamang at hindi acknowledgement. Ipinapaliwanag ng acknowledgement na ang lumagda ay may awtoridad na kumatawan sa kompanya. Dagdag pa rito, hindi rin sapat ang ipinakitang community tax certificate bilang patunay ng pagkakakilanlan ayon sa 2004 Rules on Notarial Practice. Dahil dito, ibinasura ng Korte Suprema ang pagkansela ng Filinvest sa kontrata. Kaya’t ang kontrata ay mananatiling balido.

    Ang ginawang pagbebenta ng Filinvest sa lupa kay Ruel Ymana ay nagdulot ng komplikasyon. Bagama’t balido pa rin ang kontrata ni Orbe, hindi na maibibigay sa kanya ang lupa. Kaya, ibinabalik ng Korte Suprema ang kaso sa HLURB upang maipatupad ang desisyon. Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pagpawalang-bisa ng kontrata ay dapat sumunod sa mga kondisyon ng Maceda Law upang maprotektahan ang karapatan ng mga bumibili.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung wasto ba ang pagkansela ng Filinvest Land, Inc. sa kontrata ni Priscilla Zafra Orbe dahil sa hindi pagbabayad ng installment, at kung nakasunod ba sila sa mga rekisitos ng Maceda Law.
    Ano ang Maceda Law? Ang Maceda Law (Republic Act No. 6552) ay isang batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng real estate sa pamamagitan ng installment. Nagtatakda ito ng mga karapatan at remedyo para sa mga bumibili kung sila ay mag-default sa pagbabayad.
    Ano ang ibig sabihin ng ‘notarial act’ sa pagkansela ng kontrata? Ang ‘notarial act’ ay nangangahulugan na ang abiso ng pagkansela ay dapat na patotohanan ng isang notaryo publiko. Ito ay nagpapatunay na ang dokumento ay lehitimo at ang lumagda ay may awtoridad na kumatawan sa nagbebenta.
    Bakit hindi tinanggap ng Korte Suprema ang jurat bilang sapat na notarial act? Dahil ang jurat ay nagpapatunay lamang na ang lumagda ay nanumpa sa harap ng notaryo, ngunit hindi nito pinapatunayan na siya ay may awtoridad na kumatawan sa kompanya, kailangan ang acknowledgement.
    Ano ang ‘acknowledgement’ at bakit ito mahalaga? Ang ‘acknowledgement’ ay isang notarial act kung saan pinapatunayan ng lumagda na siya ay may awtoridad na kumilos bilang kinatawan, na kailangan para sa valid na pagkansela ng kontrata.
    Ano ang nangyari sa lupa ni Orbe? Ipinagbili na ng Filinvest ang lupa kay Ruel Ymana, kaya hindi na ito maibibigay kay Orbe.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema sa kaso? Ipinag-utos ng Korte Suprema na ibalik ng Filinvest kay Orbe ang kanyang mga naibayad na halaga, kasama ang interest, dahil sa hindi wasto ang ginawang pagkansela ng kontrata.
    Ano ang dapat gawin kung kinansela ang iyong kontrata sa pagbili ng lupa? Siguraduhing suriin kung ang pagkansela ay dumaan sa tamang proseso ng notarial act at kung nakasunod sa Maceda Law. Kung hindi, maaaring balido pa rin ang iyong kontrata at may karapatan kang mabawi ang iyong mga naibayad.

    Ang kasong ito ay nagpapaalala na ang batas ay dapat na magbigay-proteksyon sa mga naaapi. Ang Maceda Law ay nilikha upang maiwasan ang pang-aabuso ng mga developer at tiyakin na ang mga karapatan ng mga bumibili ng lupa ay protektado. Kaya naman, dapat na masusing sundin ang mga kondisyon nito para sa valid na pagkansela ng kontrata.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Priscilla Zafra Orbe v. Filinvest Land, Inc., G.R. No. 208185, September 6, 2017

  • Pagbili ng Lupa nang May Alinlangan: Walang Karapatan sa Reimbursement

    Nilinaw ng Korte Suprema na ang isang bumili ng lupa na may alam na hindi malinaw ang titulo ay hindi maaaring humingi ng reimbursement para sa presyo ng pagbili o mga pagpapabuti na ginawa sa lupa. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa responsibilidad ng mga mamimili na magsagawa ng masusing pagsisiyasat sa titulo ng lupa bago bumili. Ang pagkabigong gawin ito ay naglalagay sa kanila sa panganib na mawala ang kanilang pamumuhunan nang walang anumang remedyo.

    Kapag ang ‘Caveat Emptor’ ay Naging Hadlang sa Pagbawi

    Ang kasong ito ay nagsimula sa isang pag-utang ni Leonor Parada kay Zacarias de los Angeles, Sr., na pinondohan ng pera ng kanyang anak, si Zacarias, Jr. Bilang seguridad, isinangla ni Parada ang kanyang lupa. Kalaunan, ibinenta ni Zacarias, Jr. ang lupa kay Desiderio Ranara, Jr., kahit na may problema sa titulo nito. Nang kwestyunin ang pagbebenta, hiniling ni Ranara na maibalik sa kanya ang binayad niyang presyo at ang mga gastos sa pagpapabuti ng lupa. Ang pangunahing tanong sa kasong ito ay kung si Ranara, bilang isang bumili na hindi nagsuri ng titulo, ay may karapatan ba sa reimbursement.

    Ang Korte Suprema ay sumang-ayon sa mga nakababang hukuman na si Ranara ay isang bumibili na hindi kumilos nang may sapat na pag-iingat. Ayon sa prinsipyo ng caveat emptor (mag-ingat ang bumibili), responsibilidad ng bumibili na alamin ang estado ng titulo ng lupa. Dahil hindi ginawa ni Ranara ang nararapat na pagsisiyasat, ipinapalagay na tinanggap niya ang panganib na mayroon sa pagbili ng lupa. Dagdag pa rito, kinatigan ng korte ang naunang desisyon na ang parehong Ranara at Zacarias, Jr. ay nagkasala, kaya’t hindi maaaring maghabol si Ranara laban kay Zacarias, Jr.

    Hindi rin pinaboran ng Korte Suprema ang argumento ni Ranara na dapat ipatupad ang prinsipyo ng in pari delicto. Sa ilalim ng prinsipyong ito, ang mga partido na parehong nagkasala ay walang karapatan sa isa’t isa, at ang korte ay hindi makikialam. Ngunit, ayon sa Korte Suprema, ang prinsipyo ng in pari delicto ay nauugnay lamang sa mga kontrata na may ilegal na layunin o sanhi, na hindi kaso sa sitwasyon ni Ranara.

    Sa madaling salita, kung bibili ka ng lupa, siguraduhing mag-inspeksyon at magsiayasat ng titulo nito. Kapag bumili ka ng lupa sa isang nagbebenta at ikaw ay nagdududa, kinakailangan pa ring alamin ang mga karapatan ng nagbebenta. Ika nga, ang “caveat emptor” o “let the buyer beware”. Kapag hindi ginawa ito at may problemang lumitaw sa paglaon, hindi ka maaaring umasa sa korte para tulungan kang mabawi ang iyong pera.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung ang isang bumili ng lupa na hindi nagsiyasat ng titulo ay may karapatan ba sa reimbursement para sa presyo ng pagbili at mga pagpapabuti sa lupa kapag lumabas na may problema sa titulo.
    Ano ang ibig sabihin ng ‘caveat emptor’? Ito ay isang Latin na kataga na nangangahulugang “mag-ingat ang bumibili.” Ipinahihiwatig nito na responsibilidad ng bumibili na alamin at suriin ang kalidad at titulo ng isang produkto o ari-arian bago ito bilhin.
    Ano ang ‘in pari delicto’ at paano ito nauugnay sa kasong ito? Ang ‘in pari delicto’ ay nangangahulugang “sa parehong pagkakamali.” Ito ay isang legal na prinsipyo na nagsasaad na kung ang dalawang partido ay parehong nagkasala sa isang transaksyon, walang remedyo ang isa laban sa isa. Sa kasong ito, hindi ito ipinatupad dahil walang krimen na nagawa sa kontrata.
    Ano ang responsibilidad ng bumibili ng lupa? Ang bumibili ay may responsibilidad na magsagawa ng masusing pagsisiyasat sa titulo ng lupa at alamin ang anumang posibleng problema bago bumili.
    Kung bumili ako ng lupa sa isang taong hindi ang tunay na may-ari, may karapatan ba akong mabawi ang pera ko? Kung bumili ka ng lupa na hindi mo sinuri ang titulo at lumabas na hindi ang nagbenta ang tunay na may-ari, maaaring hindi ka makabawi ng pera mula sa nagbenta.
    Paano ko maiiwasan ang ganitong sitwasyon? Siguraduhing magsagawa ng masusing pagsisiyasat sa titulo ng lupa, kumunsulta sa isang abogado, at tiyakin na ang nagbebenta ay may karapatang magbenta ng lupa.
    Ano ang ibig sabihin ng “buyer in good faith”? Ang isang “buyer in good faith” ay isang taong bumili ng ari-arian nang walang kaalaman sa anumang problema sa titulo at nagbayad ng makatarungang halaga para dito.
    Maaari bang irecover ng isang “buyer in bad faith” ang halaga ng ipinagawang pagpapabuti? Hindi, ang “buyer in bad faith” ay walang karapatang marecover ang halaga ng mga ipinagawa bilang pagpapabuti sa ari-arian.

    Sa huli, ang kasong ito ay nagpapaalala sa lahat na maging maingat sa pagbili ng lupa. Ugaliing suriin ang titulo at alamin ang lahat ng detalye bago magdesisyon upang maiwasan ang mga problema sa hinaharap.

    Para sa mga katanungan tungkol sa pag-apply ng desisyong ito sa iyong sitwasyon, maaari kang makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para lamang sa impormasyon at hindi dapat ituring na legal na payo. Para sa legal na gabay na angkop sa iyong sitwasyon, kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: Ranara, Jr. v. De Los Angeles, Jr., G.R. No. 200765, August 08, 2016