Ang Kahalagahan ng Patunay na Alienable at Disposable ang Lupa sa Pagpaparehistro

G.R. No. 163767, March 10, 2014

INTRODUKSYON

Naranasan mo na bang mangarap na mapasa-iyo ang lupaing sinasaka mo nang matagal na panahon? Sa Pilipinas, maraming pamilya ang nagtatanim at naninirahan sa lupa sa loob ng maraming henerasyon, umaasang balang araw ay mapapasakanila ito nang tuluyan. Ngunit, hindi basta-basta ang pag-angkin ng lupa, lalo na kung ito ay mula sa pampublikong dominyo. Sa kaso ng Republic of the Philippines vs. Rosario de Guzman Vda. de Joson, tinalakay ng Korte Suprema ang mahalagang tanong: sapat na ba ang matagal na panahon ng paninirahan at pagmamay-ari para maparehistro ang lupa? Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa obligasyon ng isang nag-aapply sa pagpaparehistro ng lupa, lalo na sa pagpapatunay na ang lupa ay ‘alienable and disposable’ o maaari nang pribadong ariin.

LEGAL NA KONTEKSTO

Ang pundasyon ng batas ukol sa pagmamay-ari ng lupa sa Pilipinas ay ang doktrinang Regalian Doctrine. Ayon dito, lahat ng lupa sa Pilipinas na hindi pribadong pag-aari ay pagmamay-ari ng estado. Kaya naman, kung nais mong mapatituluhan ang isang lupa, kailangan mong patunayan na ito ay inuri na bilang alienable and disposable land ng gobyerno. Ang ibig sabihin ng alienable and disposable ay lupaing maaari nang ipagbili o ipamahagi sa pribadong indibidwal o korporasyon.

Ang Seksyon 14 ng Presidential Decree No. 1529, o mas kilala bilang Property Registration Decree, ang nagtatakda kung sino ang maaaring mag-apply para sa pagpaparehistro ng titulo ng lupa. May dalawang pangunahing kategorya dito:

(1) “Those who by themselves or through their predecessors-in-interest have been in open, continuous, exclusive and notorious possession and occupation of alienable and disposable lands of the public domain under a bona fide claim of ownership since June 12, 1945, or earlier.” – Ito ay para sa mga nagmamay-ari na ng lupa mula pa noong June 12, 1945 o mas maaga pa, at tuloy-tuloy na itong inaangkin at tinitirhan nang hayagan at walang humahadlang.

(2) “Those who have acquired ownership of private lands by prescription under the provision of existing laws.” – Ito naman ay para sa mga nakakuha ng pribadong lupa sa pamamagitan ng prescription, o paglipas ng panahon ayon sa batas.

Sa kasong ito, ang pinagtutuunan ng pansin ay ang unang kategorya. Ayon sa Korte Suprema sa kasong Heirs of Mario Malabanan v. Republic, malinaw na kailangan munang mapatunayan na ang lupa ay alienable and disposable bago masabi na maaari itong maparehistro sa ilalim ng Seksyon 14(1). Hindi sapat na matagal ka nang naninirahan sa lupa; kailangan mo ring patunayan na pinapayagan na ng estado na ariin ito ng pribado.

Mahalaga ring tandaan ang sinabi ng Korte Suprema sa Republic vs. Tsai na hindi sapat ang simpleng pagpapakita ng 30 taon o higit pa na paninirahan sa lupa. Simula nang ipatupad ang Presidential Decree No. 1073 noong 1977, kailangan patunayan na ang paninirahan at pag-okupa sa lupa ay nagsimula noong June 12, 1945 o mas maaga pa.

PAGSUSURI SA KASO NG REPUBLIC VS. JOSON

Sa kasong Republic vs. Joson, si Rosario de Guzman Vda. de Joson ang nag-apply para sa pagpaparehistro ng lupa sa Bulacan. Ayon kay Joson, ang lupa ay sinasaka na ng kanyang pamilya mula pa noong 1907. Nagpakita siya ng mga dokumento tulad ng deed of sale noong 1926, deklarasyon ng buwis, at mga resibo ng pagbabayad ng buwis. Sa desisyon ng Court of First Instance (CFI), pinaboran si Joson at inutusan ang pagpaparehistro ng lupa sa kanyang pangalan. Ayon sa CFI, napatunayan ni Joson ang kanyang hayagan, tuloy-tuloy, at walang humpay na pagmamay-ari sa lupa nang mahigit 30 taon.

Ngunit, umapela ang Republika ng Pilipinas sa Court of Appeals (CA). Sinabi ng Republika na ang lupa ay bahagi ng unclassified region ng Paombong, Bulacan, at itinuturing na forest land o lupaing pangkagubatan. Ayon sa Republika, hindi maaaring maparehistro ang lupaing pangkagubatan dahil hindi ito alienable and disposable. Gayunpaman, pinagtibay ng CA ang desisyon ng CFI. Ayon sa CA, hindi napatunayan ng Republika na ang lupa ay hindi maaaring maparehistro.

Dahil dito, umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Ang pangunahing isyu na tinalakay ng Korte Suprema ay kung maaaring maparehistro ang lupa ni Joson. Ayon sa Korte Suprema, bagama’t napatunayan ni Joson ang kanyang matagal na paninirahan at pagmamay-ari sa lupa, nabigo siyang patunayan na ang lupa ay alienable and disposable.

Binigyang-diin ng Korte Suprema ang dalawang kailangan para maparehistro ang lupa sa ilalim ng Seksyon 14(1) ng Property Registration Decree:

1. Ang lupa ay bahagi ng alienable and disposable land ng pampublikong dominyo.
2. Siya o ang kanyang mga predecessors-in-interest ay nasa hayagan, tuloy-tuloy, eksklusibo, at kilalang pagmamay-ari at pag-okupa ng lupa sa ilalim ng bona fide claim of ownership mula June 12, 1945, o mas maaga pa.

Ayon sa Korte Suprema, bagama’t nakapagpakita si Joson ng mga ebidensya ng kanyang paninirahan at pagmamay-ari, “what is left wanting is the fact that the respondent did not discharge her burden to prove the classification of the land as demanded by the first requisite. She did not present evidence of the land, albeit public, having been declared alienable and disposable by the State.” Ibig sabihin, hindi nagpakita si Joson ng sapat na dokumento na nagpapatunay na ang lupa ay alienable and disposable.

Kahit pa sinubukan ni Joson na magpakita ng sertipikasyon mula sa DENR-CENRO na nagsasabing ang lupa ay alienable and disposable, hindi ito tinanggap ng Korte Suprema. Ayon sa Korte Suprema, batay sa kasong Menguito v. Republic, hindi sapat ang sertipikasyon ng isang geodetic engineer o kahit ng CENRO para patunayan na ang lupa ay alienable and disposable. Kailangan ng “positive government act” tulad ng proklamasyon ng Presidente o kautusan ng DENR Secretary para mapatunayan ito.

“We reiterate the standing doctrine that land of the public domain, to be the subject of appropriation, must be declared alienable and disposable either by the President or the Secretary of the DENR.” – Korte Suprema.

Dahil dito, ibinasura ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at ibinalik ang desisyon ng CFI. Hindi naparehistro ang lupa ni Joson dahil nabigo siyang patunayan na ito ay alienable and disposable land.

PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

Ano ang ibig sabihin ng desisyon na ito para sa mga ordinaryong Pilipino? Ang kasong Republic vs. Joson ay nagpapaalala sa atin na hindi sapat ang matagal na panahon ng paninirahan at pagmamay-ari para mapatituluhan ang lupa. Kailangan patunayan na ang lupa ay alienable and disposable. Ito ay nangangahulugan na kailangan kumuha ng tamang dokumento mula sa gobyerno na nagpapatunay na ang lupa ay maaari nang pribadong ariin.

Para sa mga nagbabalak mag-apply para sa pagpaparehistro ng lupa, narito ang ilang praktikal na payo:

• Alamin ang klasipikasyon ng lupa. Bago mag-apply, tiyakin muna na ang lupa ay alienable and disposable. Kumuha ng sertipikasyon mula sa DENR na nagpapatunay nito. Hindi sapat ang sertipikasyon mula sa CENRO o PENRO lamang. Kailangan din ng kopya ng orihinal na klasipikasyon na inaprubahan ng DENR Secretary.
• Magtipon ng sapat na ebidensya. Hindi lang dokumento ng paninirahan at pagmamay-ari ang kailangan. Kailangan din ng “positive government act” na nagpapatunay na alienable and disposable ang lupa.
• Kumonsulta sa abogado. Ang proseso ng pagpaparehistro ng lupa ay komplikado. Makakatulong ang abogado para masigurong kumpleto ang dokumento at masunod ang tamang proseso.

SUSING ARAL

• Burden of Proof: Ang nag-aapply para sa pagpaparehistro ng lupa ang may obligasyon na patunayan na ang lupa ay alienable and disposable.
• Hindi Sapat ang Matagal na Paninirahan: Hindi awtomatikong mapapasayo ang lupa kahit matagal ka nang naninirahan dito. Kailangan patunayan na alienable and disposable ito.
• Kailangan ng “Positive Government Act”: Para mapatunayan na alienable and disposable ang lupa, kailangan ng dokumento mula sa Presidente o DENR Secretary. Hindi sapat ang sertipikasyon mula sa CENRO o PENRO lamang.

MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng “alienable and disposable land”?
Sagot: Ito ay lupaing pampubliko na inuri na ng gobyerno bilang maaari nang ipagbili o ipamahagi sa pribadong sektor.

Tanong 2: Paano ko malalaman kung ang lupa ay “alienable and disposable”?
Sagot: Kailangan kumuha ng sertipikasyon mula sa DENR. Humingi ng kopya ng orihinal na klasipikasyon na inaprubahan ng DENR Secretary.

Tanong 3: Sapat na ba ang Tax Declaration para mapatunayan na akin ang lupa?
Sagot: Hindi. Ang Tax Declaration ay patunay lamang na nagbabayad ka ng buwis sa lupa, hindi ito patunay ng pagmamay-ari. Kailangan pa rin ang titulo o ang proseso ng pagpaparehistro.

Tanong 4: Kung matagal na kaming naninirahan sa lupa, maaari na ba naming itong angkinin kahit walang titulo?
Sagot: Hindi awtomatiko. Kailangan pa rin dumaan sa proseso ng pagpaparehistro at patunayan na alienable and disposable ang lupa.

Tanong 5: Ano ang mangyayari kung hindi ko mapatunayan na “alienable and disposable” ang lupa?
Sagot: Hindi maaaprubahan ang iyong aplikasyon para sa pagpaparehistro ng lupa. Mananatili itong pagmamay-ari ng estado.

Nais mo bang masiguro ang iyong karapatan sa lupa? Ang ASG Law ay eksperto sa mga usapin tungkol sa pagpaparehistro ng lupa at batas pang-ariarian. Para sa konsultasyon, makipag-ugnayan sa amin sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website dito.