ASG Law

Tag: Artikulo 1544 Civil Code

  • Talaan ng Pagmamay-ari Kumpara sa Aktwal na Pagtataglay: Sino ang May Mas Matibay na Karapatan?

    Nilinaw ng Korte Suprema na ang pagiging rehistradong may-ari ay hindi awtomatikong nangangahulugan ng mas matibay na karapatan sa isang lupa. Sa kasong ito, binigyang-diin na ang isang bumibili na may kaalaman sa pag-angkin ng iba sa lupa ay dapat magsagawa ng masusing pagsisiyasat upang matiyak ang lehitimong pagmamay-ari ng nagbebenta. Ang desisyon na ito ay nagtatakda ng pamantayan para sa mga transaksyon sa lupa, na nagpapatibay sa proteksyon ng mga aktwal na nagtataglay laban sa mga rehistradong titulo na maaaring makuha nang hindi buong ingat.

    Pag-aagawan sa Lupa: Kailan Mas Matimbang ang Aktwal na Pagtataglay Kaysa Rehistradong Titulo?

    Nagsimula ang kaso sa isang lote sa Cagayan na may orihinal na titulo na nakapangalan kay Juan Salva. Matapos ang kanyang pagkamatay, dalawang indibidwal, sina Angela Cudal at Visitacion Pancho, ang nag-angkin na tagapagmana at nagbenta ng bahagi ng lote sa magkaibang partido. Ang mga tagapagmana ni Isabelo at Antonio Cudal (mga petisyuner) ay nagdemanda para pabawiin ang titulo ni Marcelino Suguitan, Jr. (respondent) na bumili ng lote mula sa La Vilma Realty Co., Inc., na nagmula naman sa pagbenta ni Visitacion Pancho. Iginiit ng mga petisyuner na ang pagbili ni Suguitan ay hindi ginawa nang may mabuting pananampalataya dahil alam niya ang kanilang pag-angkin sa lupa. Sinabi ng RTC na pabor sa mga petisyuner, ngunit binaliktad ito ng CA, na sinasabing si Suguitan ay isang mamimili sa mabuting pananampalataya.

    Dahil dito, napunta ang usapin sa Korte Suprema. Sa paglutas ng kaso, kinailangan munang tukuyin kung sino sa dalawang nag-aangkin na tagapagmana—si Angela o si Visitacion—ang may mas matibay na karapatan na magbenta ng lupa. Hindi maaaring gamitin dito ang Artikulo 1544 ng Civil Code tungkol sa dobleng pagbebenta dahil hindi iisa ang nagbenta sa magkaibang partido. Ang susi sa usapin ay kung si Suguitan ba ay bumili ng lupa nang may mabuting pananampalataya at may sapat na halaga mula sa La Vilma Realty, na rehistradong may-ari.

    Ayon sa Korte, mahalaga ang mabuting pananampalataya sa pagbili ng lupa, lalo na kung ang lupa ay may rehistradong titulo. Ang isang mamimili sa mabuting pananampalataya ay bumibili ng ari-arian nang walang kaalaman na may ibang tao na may karapatan o interes dito at nagbabayad ng buo at makatarungang halaga. Kailangan niyang patunayan na mayroon siyang matibay na paniniwala na ang nagbebenta ay may titulo sa ari-arian at may kakayahang ilipat ito. Binigyang diin ng Korte na bagama’t sapat na ang pagtingin sa titulo ng lupa, kailangan ding maging maingat at mag-imbestiga ang mamimili lalo na kung may mga palatandaan na hindi normal ang transaksyon.

    Isinasaad sa Gabutan v. Nacalaban ang ganito:

    Ang “katapatan ng intensyon” na bumubuo ng mabuting pananampalataya ay nagpapahiwatig ng kalayaan mula sa kaalaman ng mga pangyayari na dapat magbigay ng dahilan sa isang tao upang mag-imbestiga. Kung ang biniling lupa ay nasa pag-aari ng ibang tao maliban sa nagbebenta, ang bumibili ay dapat maging maingat at dapat siyasatin ang mga karapatan ng aktwal na nagtataglay. Kung walang pagsisiyasat, hindi masasabi na ang bumibili ay may mabuting pananampalataya at walang karapatan sa ari-arian.

    Sa kasong ito, bagama’t rehistradong may-ari ang La Vilma Realty, nasa aktwal na pag-aari ng mga petisyuner ang lote. Dahil dito, hindi sapat na umasa lamang si Suguitan sa titulo ng La Vilma Realty. Kinailangan niyang maging mas maingat at imbestigahan ang pag-angkin ng mga petisyuner. Hindi napatunayan ni Suguitan na ginawa niya ang nararapat na pagsisiyasat bago bilhin ang lupa. Samakatuwid, hindi siya maituturing na mamimili sa mabuting pananampalataya. Binigyang diin ng Korte na ang kaalaman ni Suguitan sa pag-angkin ng mga petisyuner sa lupa ay nag-udyok sa kanya na maging mas mapanuri.

    Dagdag pa rito, hindi rin nagtagumpay ang depensa ng laches o pagpapabaya. Bagama’t totoo na ang aksyon para pabawiin ang titulo ay hindi nawawalan ng bisa kung ang nagsasakdal ay nasa pag-aari ng ari-arian, ang laches ay hiwalay sa isyu ng prescription. Ayon sa Korte, hindi nagpabaya ang mga petisyuner dahil naghain sila ng kaso matapos malaman na may titulo na si Suguitan sa lupa. Bukod pa rito, alam naman ni Suguitan ang pag-angkin ng mga petisyuner sa lupa.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung sino ang may mas matibay na karapatan sa lupa: ang rehistradong may-ari o ang aktwal na nagtataglay na may naunang pag-angkin.
    Ano ang ibig sabihin ng “mamimili sa mabuting pananampalataya”? Ito ay isang taong bumibili ng ari-arian nang walang kaalaman na may ibang umaangkin dito at nagbabayad ng makatarungang halaga, naniniwalang may karapatan ang nagbebenta na maglipat ng pagmamay-ari.
    Bakit hindi itinuring na mamimili sa mabuting pananampalataya si Suguitan? Dahil alam niya na may ibang umaangkin sa lupa, dapat sana ay nagsagawa siya ng masusing pagsisiyasat sa titulo at karapatan ng nagbebenta bago bilhin ang lupa.
    Ano ang laches, at bakit hindi ito nag-apply sa kasong ito? Ang laches ay pagpapabaya sa pag-angkin ng karapatan sa loob ng mahabang panahon, ngunit hindi ito nag-apply dahil naghain ng kaso ang mga petisyuner matapos nilang malaman na si Suguitan ay may titulo na sa lupa.
    Ano ang Artikulo 1544 ng Civil Code, at bakit hindi ito angkop sa kasong ito? Ito ay tungkol sa dobleng pagbebenta, kung saan iisa ang nagbebenta sa magkaibang mamimili, ngunit sa kasong ito, magkaiba ang pinanggalingan ng pag-angkin ng mga partido.
    Ano ang epekto ng pagiging rehistradong may-ari sa pagmamay-ari ng lupa? Bagama’t mahalaga ang rehistradong titulo, hindi ito awtomatikong nangangahulugan ng mas matibay na karapatan kung ang bumibili ay may kaalaman sa pag-angkin ng iba sa lupa.
    Ano ang tungkulin ng isang bumibili ng lupa na may rehistradong titulo? Dapat siyang magsagawa ng nararapat na pagsisiyasat, lalo na kung may mga indikasyon na may ibang umaangkin sa lupa, upang matiyak ang lehitimong karapatan ng nagbebenta.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito? Ipinawalang-bisa ang desisyon ng Court of Appeals at ibinalik ang desisyon ng Regional Trial Court, na nagdedeklara na ang mga tagapagmana ni Isabelo at Antonio Cudal ang may mas matibay na karapatan sa lupa.

    Sa pangkalahatan, pinagtibay ng Korte Suprema na ang aktwal na pagtataglay at kaalaman sa pag-angkin ng iba ay mga kritikal na salik sa pagtukoy ng karapatan sa lupa, lalo na kung ang pagbili ay hindi ginawa nang may lubos na pag-iingat. Mahalaga ang desisyon na ito dahil binibigyang-proteksyon nito ang mga aktwal na nagtataglay at nagtatakda ng mataas na pamantayan ng pag-iingat para sa mga transaksyon sa lupa.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Heirs of Isabelo Cudal, Sr. v. Spouses Suguitan, G.R. No. 244405, August 27, 2020

  • Protektahan ang Iyong Ari-arian: Pag-iwas sa Problema ng Doble Benta sa Pilipinas

    Alamin ang Kahalagahan ng Due Diligence sa Pagbili ng Lupa para Maiwasan ang Doble Benta

    G.R. No. 205879, April 23, 2014

    INTRODUKSYON

    Naranasan mo na ba ang bumili ng isang bagay na inaakala mong iyo na, pero bigla mong nalaman na may iba palang nagmamay-ari nito? Sa mundo ng ari-arian sa Pilipinas, ito ang realidad ng doble benta. Isang pangkaraniwang problema na maaaring magdulot ng sakit ng ulo, gastos, at pagkawala ng ari-arian. Ang kaso ng Skunac Corporation vs. Sylianteng ay isang napapanahong halimbawa na nagpapakita kung gaano kahalaga ang masusing pag-aaral at pagsisiyasat bago bumili ng lupa. Sa kasong ito, pinagtalunan ang pagmamay-ari ng dalawang lote sa Greenhills, San Juan City. Ang magkapatid na Sylianteng ay nagke-claim ng pagmamay-ari batay sa transaksyon ng kanilang ina noong 1958, habang ang Skunac Corporation naman ay nagke-claim batay sa transaksyon noong 1992 mula sa nagpanggap na nag-iisang tagapagmana. Ang sentral na tanong: Sino ang tunay na may-ari ng lupa, at ano ang aral na mapupulot natin dito?

    KONTEKSTONG LEGAL: ARTIKULO 1544 NG CIVIL CODE AT ANG TORRENS SYSTEM

    Ang problema ng doble benta ay tinutugunan ng Artikulo 1544 ng Civil Code ng Pilipinas, na kilala rin bilang patakaran sa double sale. Ayon sa Artikulo 1544:

    "Kung ang isang bagay ay naipagbili sa dalawa o higit pang iba’t ibang tao, ang pagmamay-ari ay mapapasa sa taong unang nagmay-ari nito nang may magandang loob, kung ito ay personal na ari-arian.

    Kung ito ay real property, ito ay mapapasa sa taong unang nagparehistro sa mabuting pananampalataya sa Registry of Property.

    Kung walang rehistrasyon, ito ay mapapasa sa taong unang nag-ari nito nang may magandang loob; at sa kawalan nito, sa taong may pinakamatandang titulo, palaging may mabuting pananampalataya."

    Mahalagang tandaan na ang Artikulo 1544 ay sumasaklaw lamang sa mga sitwasyon kung saan ang iisang nagbebenta ay nagbenta ng parehong ari-arian sa dalawa o higit pang magkaibang mamimili. Gayunpaman, sa kaso ng Skunac vs. Sylianteng, hindi direktang naaangkop ang Artikulo 1544 dahil magkaiba ang pinanggalingan ng mga nagbebenta. Ang Syliantengs ay nagmula kay Luis Pujalte (sa pamamagitan ng kanilang ina), habang ang Skunac ay nagmula kay Romeo Pujalte, na nagpanggap na nag-iisang tagapagmana ni Luis. Kahit hindi direktang aplikable ang Artikulo 1544, ang mga prinsipyo nito tungkol sa good faith (mabuting loob) at prior registration (unang rehistrasyon) ay mahalaga pa rin sa pagresolba ng kaso.

    Ang Pilipinas ay may Torrens System ng rehistrasyon ng lupa. Ang sistemang ito ay naglalayong gawing simple at maaasahan ang pagpapatunay ng pagmamay-ari ng lupa. Sa ilalim ng Torrens System, ang sertipiko ng titulo ay evidence ng pagmamay-ari. Ang sinumang bumibili ng lupa na nakarehistro sa ilalim ng Torrens System ay may karapatang umasa sa titulo na malinis at walang anumang mga pagkakautang o problema na hindi nakasulat dito. Ngunit, ang pagtitiwala sa titulo ay hindi nangangahulugan na maaari nang maging bulag sa mga red flags o mga indikasyon ng problema. Ang due diligence, o ang nararapat na pagsisiyasat, ay palaging kinakailangan.

    PAGBUKAS SA KASO: SKUNAC VS. SYLIANTENG

    Ang kuwento ay nagsimula sa dalawang lote sa Greenhills na dating pag-aari ni Luis Pujalte. Noong 1958, binenta ni Luis ang mga loteng ito kay Emerenciana Sylianteng, ina ng mga respondents na sina Roberto at Caesar Sylianteng. Ang transaksyon na ito ay naitala sa titulo ni Luis. Pagkatapos, noong 1983, binenta naman ni Emerenciana ang mga lote sa kanyang mga anak, ang Sylianteng brothers. Sila ay nagkaroon ng sariling titulo para sa mga lote.

    Lumipas ang mga taon, lumitaw si Romeo Pujalte, na nagke-claim na siya ang nag-iisang tagapagmana ni Luis Pujalte. Noong 1992, nakakuha si Romeo ng bagong titulo para sa orihinal na lupa ni Luis, na kinansela ang dating titulo. Pagkatapos, ibinenta ni Romeo ang mga lote sa Skunac Corporation at Alfonso Enriquez (mga petitioners). Sila rin ay nagkaroon ng sariling mga titulo.

    Nagsimula ang labanan legal nang magsampa ng kaso ang Sylianteng brothers sa Regional Trial Court (RTC) para ideklara ang kanilang pagmamay-ari at ipawalang-bisa ang mga titulo ng Skunac at Enriquez. Ang RTC ay pumanig sa Skunac at Enriquez, na nagsabing sila ay buyers in good faith. Ngunit, hindi sumang-ayon ang Court of Appeals (CA). Binaliktad ng CA ang desisyon ng RTC at kinilala ang pagmamay-ari ng mga Sylianteng. Umapela ang Skunac at Enriquez sa Korte Suprema.

    Sa Korte Suprema, ang pangunahing argumento ng Skunac ay ang CA ay nagkamali sa pag-apply ng Artikulo 1544. Iginiit din nila na hindi napatunayan ng Syliantengs ang bisa ng bentahan sa pagitan ni Luis Pujalte at ni Emerenciana Sylianteng. Ngunit, hindi kinatigan ng Korte Suprema ang argumento ng Skunac. Binigyang-diin ng Korte Suprema na kahit hindi direktang aplikable ang Artikulo 1544, ang Syliantengs pa rin ang may mas matibay na karapatan dahil sa mga sumusunod na dahilan:

    Una, napatunayan ng Syliantengs ang bisa ng bentahan sa pagitan ni Luis at Emerenciana. Tinanggap ng Korte Suprema ang duplicate original ng Deed of Sale na isinumite ng Syliantengs bilang ebidensya. Ayon sa Korte Suprema:

    "It is settled that a signed carbon copy or duplicate of a document executed at the same time as the original is known as a duplicate original and maybe introduced in evidence without accounting for the non-production of the original."

    Pangalawa, ang Deed of Sale ay notarized, kaya ito ay itinuturing na public document at may presumption of regularity. Hindi napatunayan ng Skunac na may iregularidad sa notarization.

    Pangatlo, napansin ng Korte Suprema na ang titulo ni Romeo Pujalte mismo ay may annotation (Entry No. P.E. 4023) na nagpapakita na ang lupa ay dating naibenta na kay Emerenciana Sylianteng. Dapat daw ay naging red flag ito sa Skunac at nag-udyok sa kanila na magsagawa ng mas malalim na imbestigasyon. Ayon sa Korte Suprema:

    "This entry should have alerted petitioners and  should have prodded them to conduct further investigation. Simple prudence would have impelled them as honest persons to make deeper inquiries to clear the suspiciousness haunting Romeo’s title."

    Dahil dito, tinanggihan ng Korte Suprema ang petisyon ng Skunac at pinagtibay ang desisyon ng Court of Appeals. Kinilala ang pagmamay-ari ng Sylianteng brothers at ipinawalang-bisa ang mga titulo ng Skunac at Enriquez. Pinagbayad din ang Skunac, Enriquez, at Romeo Pujalte ng moral damages, exemplary damages, attorney’s fees, at costs of suit sa Syliantengs.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: PAANO MAIIWASAN ANG GANITONG PROBLEMA?

    Ang kaso ng Skunac vs. Sylianteng ay nagbibigay ng mahalagang aral para sa lahat ng bumibili ng ari-arian sa Pilipinas. Narito ang ilang praktikal na payo:

    1. Magsagawa ng Due Diligence: Huwag basta magtiwala sa titulo. Siyasatin ang titulo sa Register of Deeds. Alamin ang kasaysayan ng ari-arian at kung may anumang mga annotation o problema.
    2. Suriin ang Nagbebenta: Kung ang nagbebenta ay nagke-claim na tagapagmana, patunayan ang kanyang claim. Humingi ng dokumento tulad ng birth certificate at death certificate. Kung may estate proceedings, alamin ang status nito.
    3. Maging Alerto sa Red Flags: Kung may anumang kahina-hinala sa titulo o sa transaksyon, magsagawa ng mas malalim na imbestigasyon. Huwag magmadali sa pagbili.
    4. Kumuha ng Abogado: Magpakonsulta sa isang abogado na eksperto sa ari-arian bago bumili. Makakatulong ang abogado sa due diligence at sa pag-ayos ng mga dokumento.
    5. Irehistro Agad ang Bentahan: Pagkatapos bumili, irehistro agad ang Deed of Sale sa Register of Deeds para maprotektahan ang iyong karapatan bilang may-ari.

    Key Lessons:

    • Ang due diligence ay mahalaga para maiwasan ang problema ng doble benta at protektahan ang iyong investment.
    • Ang unang rehistrasyon ay karaniwang mas matimbang kaysa sa huling rehistrasyon, lalo na kung may mabuting loob ang unang bumili.
    • Huwag balewalain ang mga annotations sa titulo. Ang mga ito ay maaaring magpahiwatig ng mga problema.
    • Ang pagkuha ng abogado ay isang mahalagang investment sa pagbili ng ari-arian.

    FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQs)

    Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng "doble benta"?
    Sagot: Ang doble benta ay nangyayari kapag ang isang tao ay nagbenta ng parehong ari-arian sa dalawa o higit pang magkaibang mamimili.

    Tanong 2: Ano ang Artikulo 1544 ng Civil Code?
    Sagot: Ito ang patakaran sa Pilipinas na nagtatakda kung sino ang may mas karapatan sa ari-arian kung ito ay naibenta nang doble.

    Tanong 3: Ano ang "good faith buyer" o mamimili nang may mabuting loob?
    Sagot: Ito ay isang mamimili na bumili ng ari-arian nang hindi alam o dapat malaman na may problema sa titulo ng nagbebenta.

    Tanong 4: Bakit mahalaga ang rehistrasyon ng lupa?
    Sagot: Ang rehistrasyon ay nagbibigay ng proteksyon sa bumibili. Ang unang nagparehistro nang may mabuting loob ay karaniwang may mas matibay na karapatan.

    Tanong 5: Ano ang "due diligence" sa pagbili ng lupa?
    Sagot: Ito ang masusing pagsisiyasat sa ari-arian at sa titulo nito bago bumili. Kabilang dito ang pag-verify sa Register of Deeds, pag-inspeksyon sa lupa, at pagkonsulta sa abogado.

    Tanong 6: Paano kung may annotation sa titulo?
    Sagot: Ang annotation ay dapat seryosohin. Ito ay maaaring magpahiwatig ng problema sa ari-arian. Mag-imbestiga at alamin kung ano ang ibig sabihin ng annotation.

    Tanong 7: Kailangan ba talaga kumuha ng abogado sa pagbili ng lupa?
    Sagot: Hindi ito mandatory, ngunit lubhang inirerekomenda. Makakatulong ang abogado sa due diligence, pag-ayos ng dokumento, at pagprotekta sa iyong karapatan.

    Nais mo bang masiguro na ligtas ang iyong investment sa ari-arian? Ang ASG Law ay eksperto sa mga usapin ng real estate at handang tumulong sa iyo sa due diligence at iba pang legal na pangangailangan. Makipag-ugnayan sa amin ngayon o bisitahin ang aming contact page para sa konsultasyon. Protektahan ang iyong pangarap na ari-arian kasama ang ASG Law!


    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Protektahan ang Iyong Investment: Paano Maiiwasan ang Problema sa Doble Pagbebenta ng Lupa

    Alamin Kung Paano Umiwas sa Problema ng Doble Pagbebenta ng Lupa: Mahalaga ang Pagsisiyasat at Kaalaman sa Batas

    G.R. No. 186622, Enero 22, 2014: Peblia Alfaro at mga Heredero ni Prosperous Alfaro v. Spouses Editha at Hera Dumalagan, Spouses Crispin at Editha Dalogdog, et. al.

    INTRODUKSYON

    Maraming Pilipino ang nangangarap magkaroon ng sariling lupa. Ngunit, ang pangarap na ito ay maaaring maging bangungot kapag nabiktima ng dobleng pagbebenta. Isipin mo na nakabili ka na ng lupa, naipatayo mo na ang iyong bahay, tapos biglang may lumitaw na nagsasabing siya rin ang may-ari nito. Ang kasong ito ng Alfaro v. Dumalagan ay nagpapakita kung gaano kahalaga ang masusing pagsisiyasat at pag-unawa sa batas pagdating sa pagbili ng lupa. Sa kasong ito, tatalakayin natin kung paano naging biktima ng dobleng pagbebenta ang isang partido dahil sa kawalan ng “good faith” o mabuting intensyon.

    Sa gitna ng usapin ay ang Lot No. 1710. Nagkaroon ng dalawang magkaibang bentahan para sa parehong lupa. Ang unang bentahan ay sa mga Dumalagan noong 1993, at ang pangalawang bentahan ay sa mga Alfaro noong 1995. Ang pangunahing tanong dito: Sino ang tunay na may-ari ng lupa ayon sa batas?

    LEGAL NA KONTEKSTO: ARTIKULO 1544 NG CIVIL CODE AT ANG DOCTRINE NG “DOUBLE SALE”

    Ang kasong ito ay umiikot sa Artikulo 1544 ng Civil Code, na kilala rin bilang “double sale” rule. Sinasaklaw nito ang sitwasyon kung saan ang isang ari-arian ay naibenta sa dalawa o higit pang magkaibang tao. Ayon sa Artikulo 1544:

    “Kung ang isang bagay ay naipagbili sa iba’t ibang mga mamimili, ang pagmamay-ari ay maililipat sa taong unang nagmay-ari nito nang may mabuting pananampalataya, kung ito ay isang ari-arian na maaaring ilipat.

    Kung ito ay ari-ariang hindi maaaring ilipat, ang pagmamay-ari ay mapupunta sa taong nakakuha nito nang may mabuting pananampalataya at unang nairehistro ito sa Registry of Property.

    Kung walang inskripsiyon, ang pagmamay-ari ay mapupunta sa taong unang nagmay-ari nito nang may mabuting pananampalataya; at, sa kawalan nito, sa taong nagpakita ng pinakamatandang titulo, basta’t may mabuting pananampalataya.” (Binigyang-diin)

    Ang susi dito ay ang konsepto ng “good faith” o mabuting pananampalataya. Sa konteksto ng batas, ang “good faith” ay nangangahulugang pagbili ng ari-arian nang walang kaalaman na may ibang tao na may karapatan dito. Kung ang isang mamimili ay may kaalaman na may naunang transaksyon, hindi siya maituturing na “buyer in good faith.”

    Bukod pa rito, mahalaga rin ang rehistro ng titulo ng lupa. Sa Pilipinas, ang sistema ng Torrens Title ay umiiral, kung saan ang rehistro ang pangunahing batayan ng pagmamay-ari. Ngunit, hindi sapat ang rehistro kung ang mamimili ay hindi kumilos nang may “good faith.”

    Mayroon ding konsepto ng “constructive notice” o ipinagpapalagay na kaalaman. Kahit walang direktang kaalaman ang isang mamimili, maituturing pa rin siyang may kaalaman kung may mga pahiwatig o “red flags” na dapat sana’y nagpaalerto sa kanya para mag-imbestiga pa. Isa na rito ang pag-iral ng “adverse claim” na nakatala sa titulo ng lupa.

    PAGHIMAY SA KASO: ALFARO VS. DUMALAGAN

    Nagsimula ang kuwento noong 1993 nang bumili ang mag-asawang Dumalagan ng isang bahagi ng Lot No. 1710 mula kay Olegario Bagano. Bagama’t may Deed of Absolute Sale sila, hindi agad naipatitulo sa pangalan nila ang lupa. Pagkatapos, noong 1995, naibenta rin ni Bagano ang buong Lot No. 1710 sa mag-asawang Alfaro. Mabilis na nakuha ng mga Alfaro ang titulo ng lupa sa kanilang pangalan at nagbayad ng real property tax.

    Nagsampa ng kaso ang mga Dumalagan para ipawalang-bisa ang titulo ng mga Alfaro dahil sa dobleng pagbebenta. Ayon sa mga Dumalagan, sila ang unang bumili at nagmay-ari ng bahagi ng lupa. Nagpakita sila ng Deed of Absolute Sale na may petsang 1993, Certificate of Completion, Certificate of Occupancy, at mga electric bill bilang patunay ng kanilang pagmamay-ari at pag-okupa sa lupa.

    Sa kabilang banda, iginiit ng mga Alfaro na sila ang lehitimong may-ari dahil sila ang nakapagpatitulo ng lupa sa kanilang pangalan. Sinabi rin nila na walang sapat na ebidensya na nagpapatunay na alam nila ang naunang bentahan sa mga Dumalagan bago nila binili ang lupa.

    Desisyon ng Lower Courts

    • Regional Trial Court (RTC): Ibinasura ng RTC ang kaso ng mga Dumalagan. Ayon sa RTC, walang sapat na ebidensya na nagpapatunay na may “bad faith” o masamang intensyon ang mga Alfaro sa pagbili ng lupa.
    • Court of Appeals (CA): Binaliktad ng CA ang desisyon ng RTC. Pinaboran ng CA ang mga Dumalagan. Idineklara ng CA na walang bisa ang titulo ng mga Alfaro pagdating sa bahagi ng lupa na pag-aari ng mga Dumalagan. Ayon sa CA, hindi maituturing na “buyers in good faith” ang mga Alfaro dahil may mga “adverse claims” na nakatala sa titulo ni Bagano bago pa man nila bilhin ang lupa. Dagdag pa rito, alam mismo ng mga Alfaro na may ibang okupante sa lupa maliban kay Bagano.

    Argumento sa Korte Suprema

    Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Pangunahing argumento ng mga Alfaro: Lumabag ang Court of Appeals sa doktrina ng res judicata dahil may nauna nang desisyon ang Korte Suprema sa isang kaso (ang “Bagano case”) na kinasasangkutan din nila at ni Bagano tungkol sa validity ng bentahan. Iginiit ng mga Alfaro na ang desisyon sa “Bagano case” na pumapabor sa kanila ay dapat ding umiral sa kaso laban sa mga Dumalagan.

    Dagdag pa rito, sinabi ng mga Alfaro na hindi na dapat isaalang-alang ang “adverse claims” dahil lampas na sa 30 araw ang bisa nito ayon sa Presidential Decree No. 1529. Kaya, dapat daw ay maituring silang “buyers in good faith.”

    DESISYON NG KORTE SUPREMA: PINANIGAN ANG MGA DUMALAGAN

    Hindi pinaboran ng Korte Suprema ang mga Alfaro. Pinagtibay nito ang desisyon ng Court of Appeals. Narito ang ilan sa mahahalagang punto ng desisyon:

    1. Walang res judicata: Ayon sa Korte Suprema, hindi applicable ang res judicata dahil iba ang partido at cause of action sa “Bagano case” at sa kasong ito. Sa “Bagano case,” ang usapin ay validity ng bentahan sa pagitan ni Bagano at ng mga Alfaro. Sa kasong ito, ang usapin ay karapatan sa pagmamay-ari ng mga Dumalagan. “Clearly, there is no identity of cause of action. Therefore, the doctrine of res judicata is inapplicable in the case at bar. The appellate court did not reverse a Supreme Court decision.”
    2. Hindi “buyers in good faith” ang mga Alfaro: Hindi tinanggap ng Korte Suprema ang argumento ng mga Alfaro tungkol sa “expired” adverse claims. Ayon sa Korte, kahit lampas na sa 30 araw ang adverse claim, mananatili itong “constructive notice” hangga’t hindi ito kinakansela. “The law, taken together, simply means that the cancellation of the adverse claim is still necessary to render it ineffective, otherwise, the inscription will remain annotated and shall continue as a lien upon the property; for if the adverse claim already ceased to be effective upon the lapse of the said period, its cancellation is no longer necessary and the process of cancellation would be a useless ceremony.”
    3. May kaalaman ang mga Alfaro sa ibang okupante: Pinatunayan ng Korte Suprema na alam mismo ng mga Alfaro na may ibang tao na nakatira sa lupa maliban kay Bagano. Sa katunayan, nakausap pa nga ni Peblia Alfaro ang isa sa mga okupante na nagsabing bumili rin siya ng lupa mula kay Bagano. Dahil dito, dapat sana’y nag-imbestiga pa ang mga Alfaro bago bumili. “Petitioners had prior knowledge of the previous sales by installment of portions of the property to several purchasers. Moreover, petitioners had prior knowledge of respondents’ possession over the subject property.”

    Dahil hindi maituturing na “buyers in good faith” ang mga Alfaro, hindi sila protektado ng batas pagdating sa “double sale.” Mas pinanigan ng Korte Suprema ang mga Dumalagan na unang bumili at nagmay-ari ng bahagi ng lupa.

    PRAKTICAL NA IMPLIKASYON: PAANO ITO NAKAKAAPEKTO SA ATIN?

    Ang kasong Alfaro v. Dumalagan ay nagbibigay ng mahahalagang aral para sa mga bibili ng lupa:

    • Magsagawa ng masusing “due diligence”: Bago bumili ng lupa, hindi sapat na basta tingnan lang ang titulo. Kailangan mag-imbestiga kung may ibang claim o okupante sa lupa. Magsiyasat sa Registry of Deeds, tingnan kung may nakatalang “adverse claims” o ibang abiso. Bisitahin ang lupa mismo at tanungin ang mga nakatira sa paligid.
    • Huwag magpadalos-dalos: Huwag basta bumili agad nang hindi nakakasigurado. Kung may “red flags” o pahiwatig na may problema, mag-imbestiga muna. Mas mabuting maging maingat sa simula para maiwasan ang problema sa huli.
    • Magkonsulta sa abogado: Kung hindi sigurado sa proseso o may kumplikadong sitwasyon, kumunsulta sa abogado. Makakatulong ang abogado para masigurong protektado ang iyong karapatan at investment.

    SUSING ARAL MULA SA KASO

    • “Good faith” ay mahalaga: Sa pagbili ng lupa, hindi sapat na nakapagpatitulo ka lang. Kailangan kumilos ka nang may “good faith” o mabuting intensyon. Kung alam mo o dapat mong alam na may ibang nagmamay-ari na, hindi ka maituturing na “buyer in good faith.”
    • “Constructive notice” ay may bigat: Kahit “expired” na ang adverse claim, mananatili itong “constructive notice” hangga’t hindi ito kinakansela. Dapat itong isaalang-alang ng mga mamimili.
    • Pagsisiyasat ay kailangan: Ang masusing pagsisiyasat at pag-iingat ay mahalaga para maiwasan ang problema sa dobleng pagbebenta at maprotektahan ang iyong investment.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng “buyer in good faith”?
    Sagot: Ang “buyer in good faith” ay isang taong bumibili ng ari-arian nang walang kaalaman na may ibang tao na may karapatan dito. Kailangan na ang kanyang intensyon ay tapat at walang bahid ng panlilinlang.

    Tanong 2: Ano ang “adverse claim” at bakit ito mahalaga?
    Sagot: Ang “adverse claim” ay isang anotasyon sa titulo ng lupa na nagpapahayag na may isang tao na may claim o karapatan sa ari-arian maliban sa registered owner. Mahalaga ito dahil nagsisilbi itong “constructive notice” sa publiko, lalo na sa mga potensyal na mamimili.

    Tanong 3: Kung may “adverse claim” na nakatala sa titulo, hindi na ba dapat bilhin ang lupa?
    Sagot: Hindi naman nangangahulugan na hindi na dapat bilhin, pero dapat maging mas maingat at magsagawa ng masusing imbestigasyon. Alamin kung ano ang basehan ng adverse claim at kung may posibilidad ba itong makaapekto sa iyong pagmamay-ari.

    Tanong 4: Ano ang dapat gawin kung may dobleng pagbebenta na nangyari?
    Sagot: Kumunsulta agad sa abogado. Ang abogado ang makakapagbigay ng tamang legal advice at makakatulong sa iyo na magsampa ng kaso kung kinakailangan para maprotektahan ang iyong karapatan.

    Tanong 5: Paano maiiwasan ang dobleng pagbebenta?
    Sagot: Magsagawa ng masusing “due diligence” bago bumili. Tingnan ang titulo, bisitahin ang lupa, at magtanong-tanong. Kung may pagdududa, kumunsulta sa abogado.

    Naranasan mo na ba ang ganitong problema sa lupa? Huwag mag-atubiling kumunsulta sa eksperto! Ang ASG Law ay may mga abogado na bihasa sa usapin ng real estate at property law. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito para sa agarang tulong legal. Protektahan ang iyong karapatan at investment kasama ang ASG Law!


    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Protektahan ang Iyong Ari-arian: Ang Kahalagahan ng ‘Good Faith’ sa Doble Bentahan ng Lupa sa Pilipinas

    Huwag Magpabaya: Ang Aktwal na Pag-aari ay Sapat na Babala sa Potensyal na Mamimili

    HOSPICIO D. ROSAROSO, ET AL. VS. LUCILA LABORTE SORIA, ET AL., G.R. No. 194846, June 19, 2013

    INTRODUKSYON

    Sa Pilipinas, kung saan mainit ang merkado ng real estate, madalas ang mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa pag-aari ng lupa. Isang karaniwang problema ay ang ‘doble bentahan’ – kung saan ibinebenta ng isang nagbebenta ang parehong ari-arian sa dalawang magkaibang mamimili. Ang ganitong sitwasyon ay maaaring magdulot ng matinding ligal na labanan at pagkalito kung sino talaga ang tunay na may-ari. Ang kasong Rosaroso v. Soria ay nagbibigay linaw sa isang mahalagang aspeto ng ganitong problema: ang konsepto ng ‘good faith’ o ‘mabuting pananampalataya’ ng isang mamimili, lalo na kung may ibang tao na aktwal na nagmamay-ari ng ari-arian.

    Sa kasong ito, ang Korte Suprema ay nagpaliwanag na hindi sapat ang pagtingin lamang sa titulo ng lupa. Kung may ibang tao na aktwal na nakatira o nagmamay-ari ng lupa, obligasyon ng potensyal na mamimili na mag-imbestiga. Ang pagpapabaya na alamin ang katotohanan sa likod ng aktwal na pag-aari ay maaaring magresulta sa pagkawala ng karapatan sa ari-arian, kahit pa nauna pang nairehistro ang bentahan.

    LEGAL NA KONTEKSTO: ARTIKULO 1544 NG CIVIL CODE AT ANG DOBLE BENTAHAN

    Ang Artikulo 1544 ng Civil Code ng Pilipinas ang batas na namamahala sa mga sitwasyon ng dobleng bentahan ng ari-arian. Ayon dito:

    “Art. 1544. Kung ang isang bagay ay naipagbili sa iba’t ibang mga mamimili, ang pagmamay-ari ay ililipat sa taong unang nagmay-ari nito nang may mabuting pananampalataya, kung ito ay isang personal na ari-arian.

    Kung ito ay isang ari-ariang hindi natitinag, ang pagmamay-ari ay mapupunta sa taong nagmamay-ari nito na sa mabuting pananampalataya ay unang nagparehistro nito sa Registry of Property.

    Kung walang inskripsiyon, ang pagmamay-ari ay mapupunta sa taong unang nagmay-ari nito sa mabuting pananampalataya; at, sa kawalan nito, sa taong nagpakita ng pinakalumang titulo, basta may mabuting pananampalataya.”

    Sa madaling salita, sa dobleng bentahan ng lupa, may tatlong panuntunan na sinusunod:

    1. Rehistrasyon sa Mabuting Pananampalataya: Ang unang mamimili na nagrehistro ng bentahan sa Registry of Deeds sa mabuting pananampalataya ang mananaig.
    2. Aktwal na Pag-aari sa Mabuting Pananampalataya: Kung walang rehistrasyon, ang unang mamimili na aktwal na nagmay-ari ng lupa sa mabuting pananampalataya ang mananaig.
    3. Pinakalumang Titulo sa Mabuting Pananampalataya: Kung walang rehistrasyon at walang aktwal na pag-aari, ang mamimili na may pinakalumang titulo sa mabuting pananampalataya ang mananaig.

    Ang susi dito ay ang konsepto ng “mabuting pananampalataya” o “good faith.” Ang isang mamimili ay itinuturing na nasa “mabuting pananampalataya” kung wala siyang kaalaman o dapat na walang kaalaman na mayroong depekto sa titulo ng nagbebenta o may naunang karapatan ang ibang tao sa ari-arian. Kung ang isang mamimili ay may alam o dapat na may alam tungkol sa depekto o naunang karapatan, siya ay itinuturing na “bad faith” o “masamang pananampalataya” at hindi protektado ng Artikulo 1544.

    Halimbawa, isipin natin si Juan na bumibili ng lupa kay Pedro. Bago pa man ibenta ni Pedro kay Juan, naibenta na niya ito kay Maria, ngunit hindi pa nairehistro ni Maria ang bentahan. Kung alam ni Juan na naibenta na kay Maria ang lupa (o dapat ay alam niya, halimbawa, kung nakita niya si Maria na nakatira sa lupa), hindi siya maituturing na mamimili sa mabuting pananampalataya. Kahit pa nairehistro ni Juan ang bentahan bago pa man ni Maria, mananaig pa rin ang karapatan ni Maria kung mapapatunayan na si Juan ay nasa masamang pananampalataya.

    PAGBUBUOD NG KASO: ROSAROSO VS. SORIA

    Ang kaso ay nagsimula nang maghain ng reklamo ang mga anak ni Luis Rosaroso sa kanyang unang asawa (Hospicio, Antonio, Manuel, Algerica, at Cleofe) laban kay Lucila Soria (anak ni Luis sa unang asawa din), Laila at Ham Solutan (anak at manugang ni Lucila), at Meridian Realty Corporation. Ang pinag-uugatan ng kaso ay ang dalawang magkaibang bentahan ng ilang parsela ng lupa sa Cebu.

    Ayon sa mga anak ni Luis (mga Rosaroso), noong 1991, binenta na sa kanila ng kanilang ama ang mga lupa. May deed of sale pa nga na pinirmahan at notarisado. Ngunit, hindi nila agad nairehistro ang bentahan. Pagkatapos nito, noong 1994, ibinenta ulit ni Luis, sa pamamagitan ng kanyang apo na si Laila (gamit ang Special Power of Attorney o SPA), ang ilan sa mga lupang ito sa Meridian Realty Corporation. Nalaman ng Meridian na walang nakarehistrong bentahan sa pangalan ng mga Rosaroso.

    Nagsampa ng kaso ang mga Rosaroso upang ipawalang-bisa ang ikalawang bentahan sa Meridian Realty, at ipatupad ang unang bentahan sa kanila. Sinabi nila na dapat malaman ng Meridian na hindi na si Luis ang may-ari ng lupa dahil sila mismo ang nakatira at nagmamay-ari na doon.

    Desisyon ng RTC: Panalo ang mga Rosaroso

    Pinaboran ng Regional Trial Court (RTC) ang mga Rosaroso. Ayon sa RTC, kahit hindi rehistrado ang unang bentahan, ito ay balido pa rin at may bisa sa pagitan ng mga partido. Dahil naibenta na kay mga Rosaroso ang lupa noong 1991, wala nang karapatan si Luis na ibenta ulit ito sa Meridian noong 1994. Dagdag pa ng RTC, dapat naging alisto ang Meridian at nag-imbestiga dahil may mga bahay na nakatayo na sa lupa, na nagpapahiwatig na may ibang nagmamay-ari doon.

    Desisyon ng Court of Appeals: Binaliktad ang Desisyon ng RTC

    Binaliktad naman ng Court of Appeals (CA) ang desisyon ng RTC. Sinabi ng CA na walang sapat na ebidensya na nagbayad ang mga Rosaroso para sa unang bentahan. Dahil dito, hindi balido ang unang bentahan. Sa kabilang banda, sinabi ng CA na balido ang ikalawang bentahan sa Meridian dahil nairehistro ito at walang sapat na ebidensya na masama ang pananampalataya ng Meridian.

    Desisyon ng Korte Suprema: Panalo Ulit ang mga Rosaroso

    Sa huli, ibinalik ng Korte Suprema ang desisyon ng RTC at pinanigan ang mga Rosaroso. Ayon sa Korte Suprema, balido ang unang bentahan dahil mayroong notarisadong deed of sale at hindi napatunayan na walang konsiderasyon o bayad na naganap. Binigyang diin ng Korte Suprema ang patotoo ng notaryo publiko na nagpatunay sa bentahan.

    Higit sa lahat, binigyang diin ng Korte Suprema na hindi maituturing na mamimili sa mabuting pananampalataya ang Meridian Realty. Ayon sa Korte:

    “When a piece of land is in the actual possession of persons other than the seller, the buyer must be wary and should investigate the rights of those in possession. Without making such inquiry, one cannot claim that he is a buyer in good faith.”

    (Kapag ang isang parsela ng lupa ay aktwal na pag-aari ng mga taong iba sa nagbebenta, dapat maging maingat ang mamimili at imbestigahan ang mga karapatan ng mga nagmamay-ari. Kung hindi mag-iimbestiga, hindi niya maaaring sabihin na siya ay isang mamimili sa mabuting pananampalataya.)

    Sa kasong ito, inamin mismo ng kinatawan ng Meridian na nakita niya na may mga bahay na nakatayo sa lupa bago pa man nila bilhin ito. Sa halip na magtanong at mag-imbestiga kung sino ang mga nakatira doon at ano ang kanilang karapatan, pinili ng Meridian na balewalain ito. Dahil dito, ayon sa Korte Suprema, nabigo ang Meridian na ipakita ang “good faith” na kinakailangan para maprotektahan sila ng batas bilang unang nagparehistro ng bentahan.

    PRAKTICAL NA IMPLIKASYON: ARAL PARA SA MGA MAMIMILI AT NAGBEBENTA NG ARI-ARIAN

    Ang kasong Rosaroso v. Soria ay nagbibigay ng mahalagang aral para sa lahat ng sangkot sa transaksyon ng real estate sa Pilipinas:

    Para sa mga Mamimili:

    • Huwag Magpabaya sa Imbestigasyon: Hindi sapat na tingnan lamang ang titulo ng lupa sa Registry of Deeds. Kung may indikasyon na may ibang tao na nagmamay-ari ng ari-arian (tulad ng aktwal na pagtira doon, mga bahay na nakatayo, o iba pang palatandaan), obligasyon mong mag-imbestiga at alamin ang kanilang karapatan. Makipag-usap sa mga nakatira doon at alamin kung ano ang batayan ng kanilang pag-aari.
    • Bisitahin ang Ari-arian: Huwag magpabaya sa pagbisita mismo sa ari-arian bago bumili. Ang aktwal na kondisyon ng lupa at kung sino ang naroon ay maaaring magbigay ng mahalagang impormasyon.
    • Kumuha ng Legal na Payo: Kumunsulta sa isang abogado sa real estate bago bumili ng ari-arian. Makakatulong ang abogado sa pag-imbestiga ng titulo, pag-alam ng mga posibleng problema, at pagprotekta sa iyong karapatan bilang mamimili.

    Para sa mga Nagbebenta:

    • Maging Tapat at Bukas: Kung mayroon nang naunang bentahan o ibang tao na may karapatan sa ari-arian, ibunyag ito sa potensyal na mamimili. Ang pagiging tapat ay makakaiwas sa problema at ligal na labanan sa hinaharap.
    • Ayusin ang Titulo: Siguraduhing malinis at walang problema ang titulo ng ari-arian bago ibenta. Ayusin ang anumang discrepancies o problema sa titulo upang maiwasan ang komplikasyon.

    SUSING ARAL

    • Aktwal na Pag-aari Bilang Babala: Ang aktwal na pag-aari ng ari-arian ng ibang tao ay sapat na babala sa potensyal na mamimili at nag-oobliga sa kanya na mag-imbestiga.
    • Hindi Sapat ang Rehistrasyon Kung Walang Good Faith: Ang rehistrasyon ng bentahan ay hindi awtomatikong garantiya ng pagmamay-ari kung ang mamimili ay hindi kumilos sa mabuting pananampalataya.
    • Due Diligence ay Mahalaga: Ang “due diligence” o nararapat na pagsisikap sa pag-imbestiga ay mahalaga bago bumili ng ari-arian upang maprotektahan ang iyong investment.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng “doble bentahan” ng lupa?
    Sagot: Ang doble bentahan ay nangyayari kapag ang isang tao ay ibinebenta ang parehong ari-arian (lupa, bahay, atbp.) sa dalawang magkaibang mamimili.

    Tanong 2: Ano ang “good faith” o “mabuting pananampalataya” sa pagbili ng lupa?
    Sagot: Ang “good faith” ay nangangahulugan na ang mamimili ay bumibili ng ari-arian nang walang kaalaman (o dapat na walang kaalaman) na mayroong depekto sa titulo ng nagbebenta o may naunang karapatan ang ibang tao sa ari-arian.

    Tanong 3: Kung nairehistro ko na ang bentahan, sigurado na ba ang pag-aari ko?
    Sagot: Hindi po. Kahit nairehistro mo ang bentahan, kung mapapatunayan na wala kang “good faith” (halimbawa, alam mo na may ibang nagmamay-ari na sa lupa), maaaring mapawalang-bisa ang iyong rehistrasyon at mawala ang iyong karapatan sa ari-arian.

    Tanong 4: Ano ang dapat kong gawin kung interesado akong bumili ng lupa?
    Sagot: Mag-imbestiga nang mabuti. Bisitahin ang ari-arian, alamin kung sino ang nakatira doon, suriin ang titulo sa Registry of Deeds, at kumunsulta sa isang abogado sa real estate.

    Tanong 5: Paano kung hindi pa rehistrado ang unang bentahan? Mananaig ba pa rin ang unang mamimili?
    Sagot: Oo, maaaring mananaig pa rin ang unang mamimili kung mapapatunayan na siya ang unang nagmay-ari ng lupa sa “good faith.” Kung walang rehistrasyon, ang aktwal na pag-aari sa “good faith” ang susunod na batayan sa Artikulo 1544.

    Tanong 6: Ano ang mangyayari kung mapatunayan na “bad faith” ako bilang mamimili?
    Sagot: Maaaring mapawalang-bisa ang bentahan sa iyo, at mapunta ang ari-arian sa naunang mamimili o sa tunay na may-ari. Maaari ka rin maging responsable sa pagbabayad ng danyos.

    Naranasan mo ba ang ganitong problema sa ari-arian? Ang ASG Law ay eksperto sa mga kaso tungkol sa real estate at dobleng bentahan. Kung kailangan mo ng legal na representasyon o konsultasyon, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Magpadala ng email sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito para sa konsultasyon. Handa kaming tumulong sa iyo!