ASG Law

Tag: Article 624

  • Pagpapatibay ng Easement sa Pagitan ng Lupa: Fernandez vs. Delfin

    Sa desisyong ito, pinagtibay ng Korte Suprema na kapag ang isang may-ari ng dalawang magkaibang lote ay nagtatag ng maliwanag na senyales ng easement (o daanan) sa pagitan ng mga ito, ito ay magiging titulo ng easement kapag ang isa sa mga lote ay naibenta sa iba. Ang senyales na ito ay dapat na halata at umiiral, maliban kung ito ay tinanggal bago pa man ang paglilipat ng pag-aari o kung mayroong ibang napagkasunduan sa deed of transfer. Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa proteksyon ng mga karapatan ng mga may-ari na nangangailangan ng daanan patungo sa kanilang mga properties.

    Daanan sa Lupa: Paano Nabuo ang Easement?

    Ang kaso ay nagsimula nang ang mag-asawang Fernandez, na dating nagmamay-ari ng limang magkakaratig na lote, ay naglagay ng annotation sa titulo ng dalawang lote na nasa harapan na nagsisilbing daanan papunta sa pampublikong highway. Nang mabankrupt sila, naibenta ang mga lote sa Philippine National Bank (PNB) at kalaunan ay binili ng mag-asawang Delfin. Tinangka ng mga Delfin na harangan ang daanan, kaya nagsampa ng kaso ang mga Fernandez para igiit ang kanilang karapatan sa daanan. Ang pangunahing legal na tanong ay kung may bisa ba ang easement na naitatag noong ang mga lote ay pag-aari pa ng mga Fernandez, at kung ito ay dapat igalang ng mga sumunod na may-ari.

    Ang easement ay isang pagpapabigat sa isang property para sa kapakinabangan ng isa pang property na pag-aari ng iba. Ito ay nagbibigay ng karapatan na gumamit ng bahagi ng lupa nang hindi inaalis ang pagmamay-ari. Ayon sa Civil Code, kailangan na ang dominant estate (ang property na nakikinabang) at ang servient estate (ang property na nagbibigay daan) ay pag-aari ng magkaibang tao.

    ARTIKULO 613. Ang easement o servitude ay isang pabigat na ipinapataw sa isang hindi natitinag na ari-arian para sa kapakinabangan ng isa pang hindi natitinag na ari-arian na pagmamay-ari ng ibang may-ari.

    Sa kasong ito, ang easement ay isang right of way, na itinuturing na isang discontinuous easement dahil ito ay ginagamit lamang kapag dumadaan ang isang tao sa lupa ng iba. Ayon sa Korte Suprema, ang ganitong uri ng easement ay nakukuha lamang sa pamamagitan ng titulo.

    ARTIKULO 622. Ang tuloy-tuloy na hindi nakikitang mga easement, at ang mga discontinuous, nakikita man o hindi, ay maaaring makuha lamang sa bisa ng isang titulo.

    Ngunit, mayroong eksepsyon sa panuntunang ito. Ayon sa Artikulo 624 ng Civil Code, kung ang dalawang lote ay dating pag-aari ng iisang tao, at mayroong maliwanag na senyales ng easement sa pagitan ng mga ito, ito ay magiging sapat na titulo para ipagpatuloy ang easement kapag naibenta ang isa sa mga lote.

    ARTICLE 624. The existence of an apparent sign of easement between two estates, established or maintained by the owner of both, shall be considered, should either of them be alienated, as a title in order that the easement may continue actively and passively, unless, at the time the ownership of the two estates is divided, the contrary should be provided in the title of conveyance of either of them, or the sign aforesaid should be removed before the execution of the deed.

    Sa kasong ito, ginamit ng mga Fernandez ang lote sa harapan bilang daanan at nagpalagay pa ng annotation sa titulo. Ito ay sapat na upang maitatag ang easement nang maipasa ang pag-aari sa PNB, maliban kung mayroong ibang napagkasunduan. Ang pagpapabaya ng PNB na ipatanggal ang annotation ay nagpahiwatig ng pagpayag sa easement, na dapat ding igalang ng mga Delfin nang bilhin nila ang lote. Kahit na hindi nakasulat sa titulo, ang kaalaman ng mga Delfin sa easement ay sapat na upang sila ay mapailalim dito.

    Nilinaw ng Korte Suprema na hindi ang annotation ang bumubuo sa easement, kundi ang maliwanag na senyales nito at ang kawalan ng pagtutol mula sa mga sumunod na may-ari. Ang dating desisyon ng Court of Appeals ay binawi, at pinagtibay na mayroong valid easement na naitatag sa mga lote ng mga Delfin.

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung may bisa ba ang easement ng right of way na naitatag sa pagitan ng mga lote na dating pag-aari ng iisang tao, nang ang isa sa mga lote ay naibenta sa iba.
    Ano ang easement? Ang easement ay karapatan na gumamit ng lupa ng iba para sa kapakinabangan ng iyong property, tulad ng daanan.
    Paano nakukuha ang easement ng right of way? Sa pangkalahatan, sa pamamagitan ng kasunduan o desisyon ng korte. Ngunit, kung dating pag-aari ng iisang tao ang dalawang lote, ang maliwanag na senyales ng easement ay sapat na.
    Ano ang Article 624 ng Civil Code? Ito ay nagsasaad na kapag dating pag-aari ng iisang tao ang dalawang lote, ang senyales ng easement ay titulo na upang ipagpatuloy ang easement kapag naibenta ang isa sa mga lote.
    Kailangan bang nakasulat sa titulo ang easement para maging balido? Hindi kinakailangan. Ang kaalaman ng sumunod na may-ari tungkol sa easement ay sapat na upang sila ay mapailalim dito.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema? Pinagtibay ng Korte Suprema na mayroong valid easement na naitatag sa lote ng mga Delfin, na dapat nilang igalang.
    Ano ang ibig sabihin ng dominant at servient estate? Ang dominant estate ay ang property na nakikinabang sa easement, habang ang servient estate ay ang property na nagbibigay daan o nagpapahintulot ng easement.
    Ano ang aral sa kasong ito? Ang mga bumibili ng lupa ay dapat na alamin kung mayroong easement na nakapatong dito, dahil maaaring obligahin silang igalang ito kahit na hindi nakasulat sa titulo.

    Ang desisyon na ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagkilala at paggalang sa mga umiiral na easement, kahit na hindi ito pormal na naitala. Mahalaga para sa mga mamimili ng lupa na maging mapanuri at alamin ang lahat ng mga posibleng pasanin sa kanilang ari-arian. Kung mayroong maliwanag na senyales ng easement, dapat itong isaalang-alang at galangin.

    Para sa mga katanungan tungkol sa pag-aaplay ng desisyong ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuring ito ay para sa layuning impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na patnubay na naaangkop sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: SPOUSES RUDY FERNANDEZ AND CRISTETA AQUINO, VS. SPOUSES MERARDO DELFIN AND ANGELITA DELFIN, G.R. No. 227917, March 17, 2021

  • Karapatan sa Liwanag at Tanawin: Pagpapaliwanag sa Easement sa Lupaing Dating Pag-aari ng Iisang May-ari

    Sa desisyon ng Korte Suprema sa kasong Sps. Tedy Garcia at Pilar Garcia v. Loreta T. Santos, Winston Santos at Conchita Tan, ipinaliwanag ang patakaran tungkol sa pagtatamo ng easement ng liwanag at tanawin. Ito ay may kaugnayan sa mga lote na dating pag-aari ng isang may-ari, at kung paano ito nakakaapekto sa karapatan ng may-ari ng dominanteng lote na magkaroon ng unobstructed view. Ayon sa Korte, kahit hindi nagpadala ng pormal na abiso o notarial prohibition, maaaring magkaroon ng easement ng liwanag at tanawin kung mayroong ‘apparent sign of easement’, tulad ng bintana, sa lupaing dating pag-aari ng iisang tao.

    Bintana sa Nakaraan: Paano Nakakaapekto ang Dating Pagmamay-ari sa Karapatan sa Liwanag at Hangin?

    Ang kaso ay nagsimula sa reklamo ng Sps. Garcia laban sa Sps. Santos at Conchita Tan. Ang Sps. Garcia ay nagreklamo dahil sinasabing hinaharangan ng itinayong bahay ng Sps. Santos ang kanilang karapatan sa liwanag, hangin, at tanawin. Dati, ang lote ng Sps. Garcia at ang lote ng Sps. Santos ay pag-aari ng iisang tao, ang Sps. Santos mismo. Bago naibenta ang lote sa Sps. Garcia, mayroon nang bahay na may mga bintana roon. Kaya’t ang legal na tanong dito ay: nakuha ba ng Sps. Garcia ang easement ng liwanag at tanawin sa lote ng Sps. Santos kahit walang pormal na abiso?

    Upang maintindihan ang isyu, mahalagang malaman ang konsepto ng easement. Ayon sa Article 613 ng Civil Code, ang easement ay isang pasanin na ipinataw sa isang ari-arian para sa kapakinabangan ng ibang ari-arian na pag-aari ng ibang may-ari. Ang dominant estate ay ang ari-arian na pinapaboran, habang ang servient estate ay ang ari-arian na nagpapasan ng pasanin. Ayon sa Article 616 ng Civil Code, ang easement ay maaaring positibo o negatibo. Ang positibong easement ay nag-uutos sa may-ari ng servient estate na payagan ang isang bagay na gawin o gawin ito mismo. Ang negatibong easement naman ay nagbabawal sa may-ari ng servient estate na gawin ang isang bagay na maaari niyang gawin kung walang easement.

    Ang easement ng liwanag at tanawin ay maaaring positibo o negatibo depende sa sitwasyon. Ito ay positibo kung ang bintana ay nasa pader na pag-aari ng dalawang partido, habang ito ay negatibo kung ang bintana ay nasa sariling pader. Ayon sa Article 621 ng Civil Code, para sa mga positibong easement, ang prescriptive period ay nagsisimula sa araw na ang may-ari ng dominant estate ay nagsimulang gamitin ito sa servient estate. Sa negatibong easement, ang prescriptive period ay nagsisimula sa araw na ang may-ari ng dominant estate ay nagbawal, sa pamamagitan ng isang instrumento na kinikilala sa harap ng isang notaryo publiko, ang may-ari ng servient estate, mula sa pagsasagawa ng isang gawaing magiging legal kung walang easement.

    ART. 624. The existence of an apparent sign of easement between two estates, established or maintained by the owner of both, shall be considered, should either of them be alienated, as a title in order that the easement may continue actively and passively, unless, at the time the ownership of the two estates is divided, the contrary should be provided in the title of conveyance of either of them, or the sign aforesaid should be removed before the execution of the deed. This provision shall also apply in case of the division of a thing owned in common by two or more persons.

    Sa kasong ito, mahalaga ang Article 624 ng Civil Code. Sinasabi nito na kung mayroong ‘apparent sign of easement’ sa pagitan ng dalawang ari-arian na dating pag-aari ng iisang tao, ang easement na iyon ay mananatili kahit na magkaiba na ang may-ari, maliban kung mayroong kasunduan na tanggalin ito. Ayon sa Korte Suprema, ang pagtatayo ng bahay na may mga bintana noong pag-aari pa ng Sps. Santos ang dalawang lote ay isang ‘apparent sign of easement’. Kaya’t nang bilhin ng Sps. Garcia ang lote, nakuha rin nila ang easement ng liwanag at tanawin, kahit walang pormal na abiso sa Sps. Santos.

    Bagamat napatunayan ang easement, mayroon pa ring limitasyon. Ayon sa Article 673 ng Civil Code, kung may karapatan na magkaroon ng direktang tanawin sa katabing ari-arian, ang may-ari ng servient estate ay hindi maaaring magtayo ng gusali na mas malapit sa tatlong metro mula sa boundary line. Dahil napatunayan na may easement ang Sps. Garcia, kinakailangan na ang bahay ng Sps. Santos ay hindi dapat lalapit sa tatlong metro mula sa boundary line.

    Dahil dito, inutusan ng Korte Suprema ang Sps. Santos na baguhin ang kanilang bahay upang sumunod sa three-meter rule na itinakda ng Article 673 ng Civil Code.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung nakuha ba ng Sps. Garcia ang easement ng liwanag at tanawin sa lote ng Sps. Santos, kahit walang pormal na abiso. Ito ay dahil ang dalawang lote ay dating pag-aari ng iisang may-ari.
    Ano ang ‘easement ng liwanag at tanawin’? Ito ay isang karapatan na magkaroon ng access sa liwanag, hangin, at tanawin mula sa katabing ari-arian. Maaari itong maging positibo o negatibo, depende sa sitwasyon.
    Ano ang ‘apparent sign of easement’ na tinutukoy sa kaso? Ito ay ang mga bintana na itinayo noong pag-aari pa ng iisang tao ang dalawang lote. Sila ay nagpapakita na may karapatan sa liwanag at tanawin.
    Ano ang Article 624 ng Civil Code? Ito ay nagsasaad na kung mayroong ‘apparent sign of easement’ sa pagitan ng dalawang ari-arian na dating pag-aari ng iisang tao, ang easement na iyon ay mananatili kahit na magkaiba na ang may-ari.
    Ano ang ‘three-meter rule’? Ito ay ang patakaran na nagsasaad na kung may karapatan na magkaroon ng direktang tanawin sa katabing ari-arian, ang may-ari ng servient estate ay hindi maaaring magtayo ng gusali na mas malapit sa tatlong metro mula sa boundary line.
    Bakit mahalaga ang kasong ito? Ipinapaliwanag nito ang karapatan sa liwanag at tanawin, lalo na sa mga ari-arian na dating pag-aari ng iisang tao. Nagbibigay din ito ng linaw sa ‘three-meter rule’.
    Paano makaaapekto ang desisyon na ito sa mga homeowners? Dapat malaman ng homeowners ang kanilang karapatan sa liwanag at tanawin, at kung paano ito maaaring makuha kahit walang pormal na abiso. Mahalaga rin na sundin ang ‘three-meter rule’ upang maiwasan ang problema sa kapitbahay.
    Ano ang responsibilidad ng may-ari ng servient estate? Dapat niyang respetuhin ang easement ng liwanag at tanawin ng dominant estate, at tiyakin na ang kanyang gusali ay sumusunod sa ‘three-meter rule’.

    Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay nagbibigay linaw sa karapatan sa liwanag at tanawin. Mahalaga na malaman ng homeowners ang kanilang karapatan, at ang mga limitasyon nito. Ito ay makakatulong upang maiwasan ang mga problema sa kapitbahay at mapanatili ang harmonious na relasyon.

    Para sa mga katanungan tungkol sa pag-aaplay ng ruling na ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para lamang sa layuning pang-impormasyon at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na patnubay na naaayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: Sps. Tedy Garcia at Pilar Garcia v. Loreta T. Santos, Winston Santos at Conchita Tan, G.R. No. 228334, June 17, 2019