Sa kaso ng Estrella v. Francisco, tinukoy ng Korte Suprema na bagaman may karapatan ang tenant sa pagtubos ng lupa kung hindi siya nabigyan ng nakasulat na abiso ng pagbebenta, kailangan pa rin niyang mag-tender ng bayad o mag-consign nito sa korte sa loob ng takdang panahon. Nabigo si Estrella na gawin ito, kaya’t hindi niya naisagawa nang wasto ang kanyang karapatan sa pagtubos. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa mga legal na proseso sa paggamit ng karapatan sa pagtubos upang maprotektahan ang interes ng magsasaka at ng may-ari ng lupa.

Bilihan ng Lupa: Kailan Mawawala ang Karapatan ng Tenant na Tubusin Ito?

Ang kaso ay nagsimula nang ibenta ni Lope Cristobal ang kanyang lupang sakahan kay Priscilla Francisco nang hindi ipinaalam kay Urbano Estrella, ang tenant. Nang malaman ni Estrella ang pagbebenta, nagpadala siya ng demand letter, ngunit hindi ito pinansin. Naghain si Estrella ng reklamo para sa legal na pagtubos, na sinasabing hindi siya binigyan ng abiso. Ang pangunahing tanong dito ay kung mayroon pa bang karapatan si Estrella na tubusin ang lupa, lalo na’t hindi siya pormal na naabisuhan ng pagbebenta.

Ayon sa Republic Act No. 3844 (Agricultural Land Reform Code), ang isang tenant ay may karapatang tubusin ang lupa kung ito ay naibenta sa iba nang walang kanyang kaalaman. Ang Seksyon 12 ng batas na ito ay nagtatakda ng proseso at panahon para sa paggamit ng karapatang ito. Noong una, ang tenant ay may dalawang taon mula sa pagpaparehistro ng benta upang tubusin ang lupa. Ngunit, binago ito ng Republic Act No. 6389, na nagtakda ng 180 araw mula sa nakasulat na abiso na ibinigay ng vendee (bumili) sa tenant at sa Department of Agrarian Reform (DAR) pagkatapos ng pagpaparehistro ng benta.

Sec. 12. Lessee’s right of Redemption. – In case the landholding is sold to a third person without the knowledge of the agricultural lessee, the latter shall have the right to redeem the same at a reasonable price and consideration: Provided, That where there are two or more agricultural lessees, each shall be entitled to said right of redemption only to the extent of the area actually cultivated by him. The right of redemption under this Section may be exercised within one hundred eighty days from notice in writing which shall be served by the vendee on all lessees affected and the Department of Agrarian Reform upon the registration of the sale, and shall have priority over any other right of legal redemption. The redemption price shall be the reasonable price of the land at the time of the sale.

Idinagdag pa rito na ang paghahain ng petisyon o kahilingan para sa pagtubos ay magpapahinto sa pagtakbo ng 180 araw, ngunit kung hindi ito malutas sa loob ng 60 araw, magpapatuloy ang pagtakbo ng nasabing panahon. Sa kasong ito, bagaman hindi pormal na nabigyan ng abiso si Estrella, natuklasan niya ang pagbebenta at naghain ng reklamo. Ang Korte Suprema ay nagbigay-diin na ang nakasulat na abiso mula sa bumili ay kritikal upang simulan ang pagtakbo ng 180 araw.

Gayunpaman, kahit na napapanahon ang paghahain ng kaso, hindi naging balido ang pagtubos dahil hindi nag-tender ng bayad o nag-consign si Estrella. Ayon sa Korte Suprema, mahalaga ang pag-tender o consignation upang ipakita ang sinseridad at kakayahan ng tenant na bayaran ang lupa. Kung walang tender o consignation, hindi sigurado ang nagbenta kung kailan matatapos ang aksyon, at maaaring maparalisa ang kanyang kakayahang gamitin ang kanyang ari-arian. Binigyang diin ng Korte na ang karapatan sa pagtubos ay dapat isagawa ayon sa batas.

Ipinunto ng Korte na kahit na paulit-ulit na nagpahayag si Estrella ng kanyang kahandaang magbayad, hindi niya ito aktwal na ginawa. Dagdag pa rito, ang kanyang pagiging isang pauper litigant (indigent) ay nagdulot ng pagdududa sa kanyang kakayahang bayaran ang buong halaga ng lupa. Dahil dito, bagaman may karapatan si Estrella na tubusin ang lupa dahil sa kawalan ng nakasulat na abiso, hindi siya nagtagumpay dahil sa kanyang pagkabigong mag-tender o mag-consign ng bayad.

Sa huli, kinilala ng Korte Suprema ang layunin ng batas agraryo na protektahan ang mga tenant, ngunit hindi ito dapat mangyari sa kapinsalaan ng karapatan ng mga may-ari ng lupa. Kaya, ibinasura ang petisyon ni Estrella.

FAQs

Ang kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagsunod sa mga legal na proseso sa paggamit ng karapatan sa pagtubos. Bagaman pinoprotektahan ng batas ang mga tenant, kailangan din nilang tuparin ang kanilang obligasyon upang mapatunayang seryoso sila sa pagtubos ng lupa.

Para sa mga katanungan hinggil sa aplikasyon ng desisyong ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay ibinigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa partikular na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
Source: Estrella v. Francisco, G.R No. 209384, June 27, 2016