Alamin Kung Paano Umiwas sa Problema ng Doble Pagbebenta ng Lupa: Mahalaga ang Pagsisiyasat at Kaalaman sa Batas

G.R. No. 186622, Enero 22, 2014: Peblia Alfaro at mga Heredero ni Prosperous Alfaro v. Spouses Editha at Hera Dumalagan, Spouses Crispin at Editha Dalogdog, et. al.

INTRODUKSYON

Maraming Pilipino ang nangangarap magkaroon ng sariling lupa. Ngunit, ang pangarap na ito ay maaaring maging bangungot kapag nabiktima ng dobleng pagbebenta. Isipin mo na nakabili ka na ng lupa, naipatayo mo na ang iyong bahay, tapos biglang may lumitaw na nagsasabing siya rin ang may-ari nito. Ang kasong ito ng Alfaro v. Dumalagan ay nagpapakita kung gaano kahalaga ang masusing pagsisiyasat at pag-unawa sa batas pagdating sa pagbili ng lupa. Sa kasong ito, tatalakayin natin kung paano naging biktima ng dobleng pagbebenta ang isang partido dahil sa kawalan ng “good faith” o mabuting intensyon.

Sa gitna ng usapin ay ang Lot No. 1710. Nagkaroon ng dalawang magkaibang bentahan para sa parehong lupa. Ang unang bentahan ay sa mga Dumalagan noong 1993, at ang pangalawang bentahan ay sa mga Alfaro noong 1995. Ang pangunahing tanong dito: Sino ang tunay na may-ari ng lupa ayon sa batas?

LEGAL NA KONTEKSTO: ARTIKULO 1544 NG CIVIL CODE AT ANG DOCTRINE NG “DOUBLE SALE”

Ang kasong ito ay umiikot sa Artikulo 1544 ng Civil Code, na kilala rin bilang “double sale” rule. Sinasaklaw nito ang sitwasyon kung saan ang isang ari-arian ay naibenta sa dalawa o higit pang magkaibang tao. Ayon sa Artikulo 1544:

“Kung ang isang bagay ay naipagbili sa iba’t ibang mga mamimili, ang pagmamay-ari ay maililipat sa taong unang nagmay-ari nito nang may mabuting pananampalataya, kung ito ay isang ari-arian na maaaring ilipat.

Kung ito ay ari-ariang hindi maaaring ilipat, ang pagmamay-ari ay mapupunta sa taong nakakuha nito nang may mabuting pananampalataya at unang nairehistro ito sa Registry of Property.

Kung walang inskripsiyon, ang pagmamay-ari ay mapupunta sa taong unang nagmay-ari nito nang may mabuting pananampalataya; at, sa kawalan nito, sa taong nagpakita ng pinakamatandang titulo, basta’t may mabuting pananampalataya.” (Binigyang-diin)

Ang susi dito ay ang konsepto ng “good faith” o mabuting pananampalataya. Sa konteksto ng batas, ang “good faith” ay nangangahulugang pagbili ng ari-arian nang walang kaalaman na may ibang tao na may karapatan dito. Kung ang isang mamimili ay may kaalaman na may naunang transaksyon, hindi siya maituturing na “buyer in good faith.”

Bukod pa rito, mahalaga rin ang rehistro ng titulo ng lupa. Sa Pilipinas, ang sistema ng Torrens Title ay umiiral, kung saan ang rehistro ang pangunahing batayan ng pagmamay-ari. Ngunit, hindi sapat ang rehistro kung ang mamimili ay hindi kumilos nang may “good faith.”

Mayroon ding konsepto ng “constructive notice” o ipinagpapalagay na kaalaman. Kahit walang direktang kaalaman ang isang mamimili, maituturing pa rin siyang may kaalaman kung may mga pahiwatig o “red flags” na dapat sana’y nagpaalerto sa kanya para mag-imbestiga pa. Isa na rito ang pag-iral ng “adverse claim” na nakatala sa titulo ng lupa.

PAGHIMAY SA KASO: ALFARO VS. DUMALAGAN

Nagsimula ang kuwento noong 1993 nang bumili ang mag-asawang Dumalagan ng isang bahagi ng Lot No. 1710 mula kay Olegario Bagano. Bagama’t may Deed of Absolute Sale sila, hindi agad naipatitulo sa pangalan nila ang lupa. Pagkatapos, noong 1995, naibenta rin ni Bagano ang buong Lot No. 1710 sa mag-asawang Alfaro. Mabilis na nakuha ng mga Alfaro ang titulo ng lupa sa kanilang pangalan at nagbayad ng real property tax.

Nagsampa ng kaso ang mga Dumalagan para ipawalang-bisa ang titulo ng mga Alfaro dahil sa dobleng pagbebenta. Ayon sa mga Dumalagan, sila ang unang bumili at nagmay-ari ng bahagi ng lupa. Nagpakita sila ng Deed of Absolute Sale na may petsang 1993, Certificate of Completion, Certificate of Occupancy, at mga electric bill bilang patunay ng kanilang pagmamay-ari at pag-okupa sa lupa.

Sa kabilang banda, iginiit ng mga Alfaro na sila ang lehitimong may-ari dahil sila ang nakapagpatitulo ng lupa sa kanilang pangalan. Sinabi rin nila na walang sapat na ebidensya na nagpapatunay na alam nila ang naunang bentahan sa mga Dumalagan bago nila binili ang lupa.

Desisyon ng Lower Courts

• Regional Trial Court (RTC): Ibinasura ng RTC ang kaso ng mga Dumalagan. Ayon sa RTC, walang sapat na ebidensya na nagpapatunay na may “bad faith” o masamang intensyon ang mga Alfaro sa pagbili ng lupa.
• Court of Appeals (CA): Binaliktad ng CA ang desisyon ng RTC. Pinaboran ng CA ang mga Dumalagan. Idineklara ng CA na walang bisa ang titulo ng mga Alfaro pagdating sa bahagi ng lupa na pag-aari ng mga Dumalagan. Ayon sa CA, hindi maituturing na “buyers in good faith” ang mga Alfaro dahil may mga “adverse claims” na nakatala sa titulo ni Bagano bago pa man nila bilhin ang lupa. Dagdag pa rito, alam mismo ng mga Alfaro na may ibang okupante sa lupa maliban kay Bagano.

Argumento sa Korte Suprema

Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Pangunahing argumento ng mga Alfaro: Lumabag ang Court of Appeals sa doktrina ng res judicata dahil may nauna nang desisyon ang Korte Suprema sa isang kaso (ang “Bagano case”) na kinasasangkutan din nila at ni Bagano tungkol sa validity ng bentahan. Iginiit ng mga Alfaro na ang desisyon sa “Bagano case” na pumapabor sa kanila ay dapat ding umiral sa kaso laban sa mga Dumalagan.

Dagdag pa rito, sinabi ng mga Alfaro na hindi na dapat isaalang-alang ang “adverse claims” dahil lampas na sa 30 araw ang bisa nito ayon sa Presidential Decree No. 1529. Kaya, dapat daw ay maituring silang “buyers in good faith.”

DESISYON NG KORTE SUPREMA: PINANIGAN ANG MGA DUMALAGAN

Hindi pinaboran ng Korte Suprema ang mga Alfaro. Pinagtibay nito ang desisyon ng Court of Appeals. Narito ang ilan sa mahahalagang punto ng desisyon:

1. Walang res judicata: Ayon sa Korte Suprema, hindi applicable ang res judicata dahil iba ang partido at cause of action sa “Bagano case” at sa kasong ito. Sa “Bagano case,” ang usapin ay validity ng bentahan sa pagitan ni Bagano at ng mga Alfaro. Sa kasong ito, ang usapin ay karapatan sa pagmamay-ari ng mga Dumalagan. “Clearly, there is no identity of cause of action. Therefore, the doctrine of res judicata is inapplicable in the case at bar. The appellate court did not reverse a Supreme Court decision.”
2. Hindi “buyers in good faith” ang mga Alfaro: Hindi tinanggap ng Korte Suprema ang argumento ng mga Alfaro tungkol sa “expired” adverse claims. Ayon sa Korte, kahit lampas na sa 30 araw ang adverse claim, mananatili itong “constructive notice” hangga’t hindi ito kinakansela. “The law, taken together, simply means that the cancellation of the adverse claim is still necessary to render it ineffective, otherwise, the inscription will remain annotated and shall continue as a lien upon the property; for if the adverse claim already ceased to be effective upon the lapse of the said period, its cancellation is no longer necessary and the process of cancellation would be a useless ceremony.”
3. May kaalaman ang mga Alfaro sa ibang okupante: Pinatunayan ng Korte Suprema na alam mismo ng mga Alfaro na may ibang tao na nakatira sa lupa maliban kay Bagano. Sa katunayan, nakausap pa nga ni Peblia Alfaro ang isa sa mga okupante na nagsabing bumili rin siya ng lupa mula kay Bagano. Dahil dito, dapat sana’y nag-imbestiga pa ang mga Alfaro bago bumili. “Petitioners had prior knowledge of the previous sales by installment of portions of the property to several purchasers. Moreover, petitioners had prior knowledge of respondents’ possession over the subject property.”

Dahil hindi maituturing na “buyers in good faith” ang mga Alfaro, hindi sila protektado ng batas pagdating sa “double sale.” Mas pinanigan ng Korte Suprema ang mga Dumalagan na unang bumili at nagmay-ari ng bahagi ng lupa.

PRAKTICAL NA IMPLIKASYON: PAANO ITO NAKAKAAPEKTO SA ATIN?

Ang kasong Alfaro v. Dumalagan ay nagbibigay ng mahahalagang aral para sa mga bibili ng lupa:

• Magsagawa ng masusing “due diligence”: Bago bumili ng lupa, hindi sapat na basta tingnan lang ang titulo. Kailangan mag-imbestiga kung may ibang claim o okupante sa lupa. Magsiyasat sa Registry of Deeds, tingnan kung may nakatalang “adverse claims” o ibang abiso. Bisitahin ang lupa mismo at tanungin ang mga nakatira sa paligid.
• Huwag magpadalos-dalos: Huwag basta bumili agad nang hindi nakakasigurado. Kung may “red flags” o pahiwatig na may problema, mag-imbestiga muna. Mas mabuting maging maingat sa simula para maiwasan ang problema sa huli.
• Magkonsulta sa abogado: Kung hindi sigurado sa proseso o may kumplikadong sitwasyon, kumunsulta sa abogado. Makakatulong ang abogado para masigurong protektado ang iyong karapatan at investment.

SUSING ARAL MULA SA KASO

• “Good faith” ay mahalaga: Sa pagbili ng lupa, hindi sapat na nakapagpatitulo ka lang. Kailangan kumilos ka nang may “good faith” o mabuting intensyon. Kung alam mo o dapat mong alam na may ibang nagmamay-ari na, hindi ka maituturing na “buyer in good faith.”
• “Constructive notice” ay may bigat: Kahit “expired” na ang adverse claim, mananatili itong “constructive notice” hangga’t hindi ito kinakansela. Dapat itong isaalang-alang ng mga mamimili.
• Pagsisiyasat ay kailangan: Ang masusing pagsisiyasat at pag-iingat ay mahalaga para maiwasan ang problema sa dobleng pagbebenta at maprotektahan ang iyong investment.

MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng “buyer in good faith”?
Sagot: Ang “buyer in good faith” ay isang taong bumibili ng ari-arian nang walang kaalaman na may ibang tao na may karapatan dito. Kailangan na ang kanyang intensyon ay tapat at walang bahid ng panlilinlang.

Tanong 2: Ano ang “adverse claim” at bakit ito mahalaga?
Sagot: Ang “adverse claim” ay isang anotasyon sa titulo ng lupa na nagpapahayag na may isang tao na may claim o karapatan sa ari-arian maliban sa registered owner. Mahalaga ito dahil nagsisilbi itong “constructive notice” sa publiko, lalo na sa mga potensyal na mamimili.

Tanong 3: Kung may “adverse claim” na nakatala sa titulo, hindi na ba dapat bilhin ang lupa?
Sagot: Hindi naman nangangahulugan na hindi na dapat bilhin, pero dapat maging mas maingat at magsagawa ng masusing imbestigasyon. Alamin kung ano ang basehan ng adverse claim at kung may posibilidad ba itong makaapekto sa iyong pagmamay-ari.

Tanong 4: Ano ang dapat gawin kung may dobleng pagbebenta na nangyari?
Sagot: Kumunsulta agad sa abogado. Ang abogado ang makakapagbigay ng tamang legal advice at makakatulong sa iyo na magsampa ng kaso kung kinakailangan para maprotektahan ang iyong karapatan.

Tanong 5: Paano maiiwasan ang dobleng pagbebenta?
Sagot: Magsagawa ng masusing “due diligence” bago bumili. Tingnan ang titulo, bisitahin ang lupa, at magtanong-tanong. Kung may pagdududa, kumunsulta sa abogado.

Naranasan mo na ba ang ganitong problema sa lupa? Huwag mag-atubiling kumunsulta sa eksperto! Ang ASG Law ay may mga abogado na bihasa sa usapin ng real estate at property law. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito para sa agarang tulong legal. Protektahan ang iyong karapatan at investment kasama ang ASG Law!

---

Source: Supreme Court E-Library
This page was dynamically generated
by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)