Maaari Bang Palawigin ang Panahon para Tubusin ang Ari-arian Matapos ang Subasta? Oo, Ayon sa Korte Suprema

G.R. No. 158920, November 28, 2012

Sa pang-araw-araw na buhay, maraming pagkakataon na kailangan nating umutang, lalo na kung ito ay para sa negosyo o para sa ating mga pangangailangan. Ngunit, paano kung hindi natin makayanan ang magbayad ng utang at ang ating ari-arian na ipinangako bilang panagot ay maibenta sa subasta? May pag-asa pa bang mabawi ito? Ito ang mahalagang tanong na sinagot ng Korte Suprema sa kasong ito.

Ang kasong Republic of the Philippines vs. Marawi-Marantao General Hospital, Inc. ay nagbibigay linaw tungkol sa kung maaari bang palawigin ang panahon ng pagtubos (redemption period) ng ari-arian matapos itong ma-subasta. Dito, pinagtibay ng Korte Suprema na kahit lumipas na ang orihinal na panahon ng pagtubos na itinakda ng batas, maaari pa rin itong mapalawig kung papayag ang nagpautang. Mahalaga itong malaman lalo na sa mga negosyante at indibidwal na maaaring nasa ganitong sitwasyon.

Ang Batas Tungkol sa Pagtubos at ang Kontrata ng Bilihan na may Kundisyon

Ayon sa batas, partikular sa Rule 39, Section 33 ng Rules of Court, ang may-ari ng ari-arian na naisubasta ay may karapatang tubusin ito sa loob ng isang taon mula sa araw ng rehistro ng sertipiko ng bentahan (certificate of sale). Ibig sabihin, mayroon kang isang taon para bayaran ang halaga ng pagtubos upang mabawi ang iyong ari-arian.

Sa kabilang banda, nariyan din ang konsepto ng kontrata na tinatawag na “kontrata ng bilihan na may kundisyon” o “Deed of Conditional Sale”. Sa ganitong uri ng kasunduan, ang paglipat ng pagmamay-ari ng ari-arian ay hindi agad-agad mangyayari. Mananatili pa rin sa nagbebenta ang titulo hangga’t hindi pa lubusang nababayaran ng bumibili ang buong halaga ng bentahan. Ito ay mahalagang pagkakaiba sa “kontrata ng ganap na bilihan” o “Deed of Absolute Sale” kung saan agad-agad na naililipat ang pagmamay-ari sa bumibili pagkabayad.

Sa kasong ito, bagamat ang dokumento ay tinawag na “Deed of Conditional Sale,” sinabi ng Korte Suprema na ang tunay na intensyon ng kasunduan ay isang “kontrata na magbenta” o “Contract to Sell”. Binigyang diin ng Korte Suprema ang mga probisyon sa kontrata na nagsasaad na mananatili ang titulo sa SSS (nagbebenta) at ililipat lamang ito kay Atty. Mangondato (bumibili) kapag naisagawa na ang “Deed of Absolute Sale” at pagkatapos lamang ng buong pagbabayad.

Ayon sa Korte Suprema, “What the seller agrees or obliges himself to do is to fulfill his promise to sell the subject property when the entire amount of the purchase price is delivered to him.” Ibig sabihin, ang obligasyon ng SSS ay magbenta lamang kapag nabayaran na ang buong halaga.

Ang Kwento ng Kaso: Mula Utang Hanggang Pagbawi ng Ari-arian

Nagsimula ang lahat noong 1970 nang umutang ang Marawi-Marantao General Hospital, Inc. (MMGHI) sa Social Security System (SSS) ng P548,000.00. Bilang panagot, ipinangako nila ang kanilang ospital at lupa. Sa kasamaang palad, hindi nakabayad ang MMGHI kaya naisubasta ang ari-arian noong 1991 at ang SSS mismo ang nanalo sa subasta.

Lumipas ang panahon, noong 1992, sinubukan ni Atty. Macapanton K. Mangondato, na kumakatawan sa MMGHI, na makipag-ayos sa SSS para mabawi ang ari-arian. Nagbayad pa nga sila ng P200,000.00 bilang tanda ng kanilang sinseridad. Matapos ang ilang negosasyon, noong 1996, inaprubahan ng Social Security Commission (SSC) ang kanilang alok na tubusin ang ari-arian sa halagang P2.7 milyon.

Kaya naman, noong Enero 1997, nilagdaan ang “Deed of Conditional Sale” sa pagitan ng MMGHI at SSS. Nagbayad ang MMGHI ng P2.2 milyon bilang paunang bayad, kasama na ang dating P200,000.00. Pagkatapos, noong Pebrero 1997, binayaran na nila ang natitirang P500,000.00.

Ngunit, hindi natuloy ang inaasahang pagbawi ng ari-arian. Noong Mayo 1997, biglang nagbago ang isip ng SSS. Sinabi nila na kinakansela nila ang “Deed of Conditional Sale” dahil umano sa ilang kadahilanan, tulad ng hindi pagsunod sa tamang proseso ng pagbebenta ng ari-arian ng SSS at kawalan ng awtoridad ng opisyal ng SSS na lumagda sa kontrata.

Dahil dito, nagsampa ng kaso ang MMGHI at Atty. Mangondato sa korte para ipatupad ang kontrata at magbayad ng danyos. Nanalo sila sa Regional Trial Court (RTC), ngunit nang iapela sa Court of Appeals (CA), binawi ang parangal ng danyos. Umakyat ang kaso sa Korte Suprema dahil hindi pa rin sumasang-ayon ang SSS na ipatupad ang “Deed of Conditional Sale”.

Ang Desisyon ng Korte Suprema: Pinagtibay ang Kontrata at Karapatan sa Pagtubos

Sa Korte Suprema, pinanigan nito ang MMGHI at Atty. Mangondato. Sinabi ng Korte Suprema na walang basehan ang argumento ng SSS na hindi na maaaring tubusin ang ari-arian dahil lampas na sa panahon ng pagtubos. Ayon sa Korte Suprema, nang aprubahan ng SSC ang alok na pagtubos noong 1996, “the SSC is deemed to have waived, or even agreed to extend, the original limited period of redemption.” Ibig sabihin, pumayag na ang SSS na palawigin ang panahon ng pagtubos.

Binanggit din ng Korte Suprema ang naunang desisyon sa kasong Ramirez v. Court of Appeals, na nagsasabing “Allowing a redemption after the lapse of the statutory period, when the buyer at the foreclosure does not object but even consents to the redemption, will uphold the policy of the law… which is to aid rather than defeat the right of redemption.” Pinaninindigan ng batas ang karapatan sa pagtubos, at hindi ito dapat hadlangan kung pumapayag naman ang bumili sa subasta.

Hindi rin tinanggap ng Korte Suprema ang argumento ng SSS tungkol sa kawalan ng awtoridad ng opisyal na lumagda sa kontrata at hindi pagsunod sa proseso ng bidding. Sinabi ng Korte Suprema na may “presumption of regularity” sa mga opisyal ng gobyerno, ibig sabihin, inaasahang ginagawa nila ang kanilang trabaho nang tama. Kung walang malinaw na ebidensya na nagpapakita ng pagkakamali, mananaig ang presumption na ito.

Dagdag pa rito, kahit na mayroong depekto sa awtoridad o proseso, sinabi ng Korte Suprema na napatunayan na ang kontrata ay napatibay (ratified) na ng SSS nang tanggapin nila ang bayad mula sa MMGHI. Ang pagtanggap ng bayad ay nangangahulugan na kinikilala at sinasang-ayunan nila ang kasunduan.

Kaya naman, pinal ang desisyon ng Korte Suprema na dapat tuparin ng SSS ang “Deed of Conditional Sale” at isagawa ang “Deed of Absolute Sale” pabor sa MMGHI at Atty. Mangondato.

Praktikal na Aral Mula sa Kaso

Ano ang mga mahahalagang aral na makukuha natin mula sa kasong ito?

• Maaaring Palawigin ang Panahon ng Pagtubos: Huwag mawalan ng pag-asa kung lumipas na ang isang taon mula nang maisubasta ang ari-arian. Kung handang makipag-ayos ang nagpautang at pumayag na palawigin ang panahon ng pagtubos, maaari pa ring mabawi ang ari-arian.
• Ang Kasunduan ay Batas sa Pagitan ng Partido: Kapag may kontrata, dapat itong tuparin nang tapat. Hindi basta-basta maaaring bawiin o kanselahin ang isang kasunduan maliban na lamang kung may malinaw at legal na basehan.
• Mahalaga ang Ratipikasyon: Kahit na may depekto sa isang kontrata, maaari itong maging balido kung ito ay napatibay ng partido na dapat tumupad nito. Ang pagtanggap ng benepisyo mula sa kontrata ay maaaring ituring na ratipikasyon.
• Presumption of Regularity: Inaasahan na ang mga opisyal ng gobyerno ay gumagawa ng kanilang tungkulin nang tama. Kung mayroong alegasyon ng iregularidad, kailangang patunayan ito ng malinaw na ebidensya.
• Kontrata na Magbenta vs. Kontrata ng Ganap na Bilihan: Alamin ang pagkakaiba ng dalawang uri ng kontrata na ito. Sa kontrata na magbenta, hindi pa agad naililipat ang pagmamay-ari hangga’t hindi pa lubusang nababayaran ang presyo.

Mga Mahalagang Aral:

• Maaaring mapalawig ang redemption period sa pamamagitan ng kasunduan.
• Dapat tuparin ang kontrata nang tapat.
• Ang ratipikasyon ay nagpapatibay sa kontrata.
• May presumption of regularity sa mga opisyal ng gobyerno.
• Alamin ang pagkakaiba ng kontrata na magbenta at kontrata ng ganap na bilihan.

Mga Madalas Itanong (FAQ)

Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng “pagtubos” o redemption?
Sagot: Ang pagtubos ay ang karapatan ng may-ari ng ari-arian na naisubasta na bawiin ito sa pamamagitan ng pagbabayad ng halaga ng pagtubos sa loob ng takdang panahon.

Tanong 2: Gaano katagal ang panahon ng pagtubos sa Pilipinas?
Sagot: Karaniwan, isang taon mula sa rehistro ng sertipiko ng bentahan, maliban kung may ibang batas na nagtatakda ng ibang panahon.

Tanong 3: Maaari bang palawigin ang panahon ng pagtubos?
Sagot: Oo, maaari itong palawigin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, gaya ng pinatunayan sa kasong ito.

Tanong 4: Ano ang “Deed of Conditional Sale”?
Sagot: Ito ay kontrata ng bilihan na kung saan ang paglipat ng pagmamay-ari ay nakasalalay sa pagtupad ng mga kondisyon, karaniwan ay ang buong pagbabayad ng presyo.

Tanong 5: Ano ang “Contract to Sell”?
Sagot: Ito ay isang kasunduan kung saan ang nagbebenta ay nangangako na magbebenta ng ari-arian sa bumibili kapag nabayaran na ang buong presyo. Hindi pa naililipat ang pagmamay-ari hangga’t hindi pa nababayaran ang buo.

Tanong 6: Ano ang ibig sabihin ng “ratipikasyon” ng kontrata?
Sagot: Ito ay ang pagpapatibay o pagkilala sa isang kontrata na maaaring may depekto o ginawa ng walang sapat na awtoridad. Ang pagtanggap ng benepisyo mula sa kontrata ay maaaring ituring na ratipikasyon.

Tanong 7: Ano ang “presumption of regularity”?
Sagot: Ito ay ang inaasahan na ang mga opisyal ng gobyerno ay gumagawa ng kanilang tungkulin nang tama at naaayon sa batas. Kailangang mapatunayan ang kabaligtaran nito kung may alegasyon ng iregularidad.

Tanong 8: Kung ako ay nasa sitwasyon na katulad ng MMGHI, ano ang dapat kong gawin?
Sagot: Makipag-ugnayan agad sa isang abogado upang masuri ang iyong sitwasyon at mabigyan ka ng tamang payo legal. Mahalaga ang agarang aksyon upang maprotektahan ang iyong karapatan.

Naranasan mo ba ang ganitong sitwasyon o may katanungan ka tungkol sa pagtubos ng ari-arian? Huwag mag-atubiling kumonsulta sa eksperto. Ang ASG Law ay may mga abogado na dalubhasa sa mga usaping tulad nito. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa iyo!

---

Source: Supreme Court E-Library
This page was dynamically generated
by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)