Hindi Laging Ministerial ang Pag-isyu ng Writ of Possession Kapag May Third Party na Nagke-claim ng Karapatan

n

G.R. No. 272689, October 16, 2024

n

Bakit kailangang malaman mo ang tungkol sa writ of possession? Isipin mo na lang, bumili ka ng isang property, nagbayad ng buwis, at ginagamit mo na ito. Tapos, bigla na lang may kakatok sa pintuan mo na may writ of possession. Ano ang gagawin mo? Ito ang sentro ng kasong ito kung saan tinalakay ng Korte Suprema kung kailan hindi basta-basta na lang maaring mag-isyu ng writ of possession, lalo na kung may third party na nagke-claim ng karapatan sa property.

nn

Ang Legal na Konteksto ng Writ of Possession

n

Ang writ of possession ay isang utos ng korte na nag-uutos sa sheriff na ibigay ang possession ng isang property sa taong may karapatan dito. Kadalasan itong ginagamit sa mga kaso ng foreclosure. Ayon sa Rule 39, Section 33 ng Rules of Court, ang possession ng property ay ibibigay sa purchaser maliban na lang kung may third party na humahawak ng property na taliwas sa judgment obligor. Mahalagang maunawaan ang mga probisyon na ito:

n

The possession of the property shall be given to the purchaser or last redemptioner by the same officer unless a third party is actually holding the property adversely to the judgment obligor.

n

Ang ibig sabihin nito, hindi porke’t may writ of possession, basta na lang maaring paalisin ang isang tao sa property. Kailangang tingnan kung ang taong ito ay may sariling karapatan na taliwas sa dating may-ari.

n

Halimbawa, si Juan ay bumili ng lupa kay Pedro. Hindi pa naililipat ang titulo sa pangalan ni Juan, ngunit siya ay nagbabayad na ng buwis at nakatira na doon. Pagkatapos, nalaman ni Juan na ginamit ni Pedro ang lupa bilang collateral sa isang loan at hindi ito nabayaran. Nag-foreclose ang bangko at ngayon ay gusto nilang paalisin si Juan gamit ang writ of possession. Sa sitwasyon na ito, maaring protektahan ni Juan ang kanyang karapatan bilang isang third party na may adverse claim.

nn

Ang Kwento ng Kaso: Fei Hua vs. Castañeda

n

Ang kasong ito ay tungkol sa Fei Hua Finance and Leasing Service at Edilberto Castañeda. Narito ang mga pangyayari:

n

n
• Nagpautang ang Fei Hua sa Goldland Properties.

n

• Bilang security, ginamit ng Goldland ang 60 parking spaces sa isang condominium.

n

• Isa sa mga parking space na ito ay binili na ni Castañeda bago pa man ito i-mortgage sa Fei Hua.

n

• Hindi nakabayad ang Goldland, kaya’t nag-foreclose ang Fei Hua.

n

• Nag-consolidate ng titulo ang Fei Hua at nag-apply para sa writ of possession.

n

• Nag-file si Castañeda ng motion para ipawalang-bisa ang writ of possession, dahil siya ang tunay na may-ari ng parking space.

n

n

Dito nagsimula ang laban. Sinabi ng trial court na moot and academic na ang motion ni Castañeda dahil naipatupad na ang writ of possession. Ngunit hindi sumang-ayon ang Court of Appeals. Ayon sa kanila, hindi maaring basta na lang ipatupad ang writ of possession laban kay Castañeda dahil may karapatan siya bilang third party na may adverse claim.

n

Sabi ng Korte Suprema, tama ang Court of Appeals. Narito ang ilan sa mga mahahalagang punto:

n

Individual buyers of condominium units or subdivision lots, while having privity with developer-mortgagors, should be excluded from the issuance or implementation of a writ of possession if they are actually occupying the unit or lot.

n

Ibig sabihin, hindi basta-basta na lang maaring paalisin ang mga bumili ng condominium o subdivision lot kung sila ay nakatira na doon.

n

The possession of the property shall be given to the purchaser or last redemptioner by the same officer unless a third party is actually holding the property adversely to the judgment obligor.

n

Binigyang-diin ng Korte Suprema na si Castañeda ay isang third party na may adverse claim dahil binili niya ang parking space bago pa man ito i-mortgage at siya ay nagbabayad ng buwis at association dues. Dahil dito, hindi maaring ipatupad ang writ of possession laban sa kanya.

nn

Ano ang Ibig Sabihin Nito sa Iyo?

n

Ang desisyon na ito ay nagbibigay proteksyon sa mga bumibili ng property, lalo na ang mga condominium at subdivision lot. Hindi porke’t may writ of possession, basta na lang maaring paalisin ang isang tao. Kailangang suriin kung ang taong ito ay may sariling karapatan sa property.

n

Kung ikaw ay nasa ganitong sitwasyon, mahalagang malaman mo ang iyong mga karapatan at kumonsulta sa isang abogado. Huwag basta-basta pumayag na paalisin ka kung naniniwala kang may karapatan ka sa property.

nn

Key Lessons

n

n
• Ang pag-isyu ng writ of possession ay hindi laging ministerial.

n

• Maaring labanan ang writ of possession kung ikaw ay isang third party na may adverse claim.

n

• Mahalagang magkaroon ng mga dokumento na nagpapatunay ng iyong karapatan sa property.

n

nn

Frequently Asked Questions

n

1. Ano ang writ of possession?
Ito ay isang utos ng korte na nag-uutos sa sheriff na ibigay ang possession ng isang property sa taong may karapatan dito.

nn

2. Kailan maaring mag-isyu ng writ of possession?
Kadalasang ini-isyu ito sa mga kaso ng foreclosure o kapag may court order na nag-uutos na ibigay ang possession ng property.

nn

3. Ano ang ibig sabihin ng