Kailangan Ba Talaga ng Espesyal na Kapangyarihan Para sa Extrajudicial Foreclosure?

G.R. No. 228919, August 23, 2023

Isipin mo na nakautang ka at ginamit mong prenda ang iyong lupa. Kapag hindi ka nakabayad, pwede itong ipagbili para mabayaran ang utang mo. Pero, pwede bang basta na lang gawin ito ng nagpautang? Ang kasong ito ay nagpapakita na hindi basta-basta ang proseso, lalo na kung extrajudicial foreclosure ang gagawin.

Sa kaso ng Luzviminda Palo vs. Spouses Rey C. Baquirquir, ang isyu ay kung valid ba ang extrajudicial foreclosure kahit walang malinaw na special power of attorney (SPA) na nagbibigay kapangyarihan sa nagpautang na ipagbili ang lupa.

Ang Legal na Batayan ng Foreclosure

Ang real estate mortgage ay isang kontrata kung saan ginagarantiyahan ng umuutang (mortgagor) ang kanyang pagbabayad sa pamamagitan ng kanyang lupa. Kapag hindi siya nakabayad, ang nagpautang (mortgagee) ay may karapatang ipagbili ang lupa para mabayaran ang utang. Ito ay nakasaad sa Articles 2087 at 2126 ng Civil Code.

May dalawang paraan ng foreclosure:

• Judicial Foreclosure: Dumadaan sa korte.
• Extrajudicial Foreclosure: Hindi na kailangan ng korte, basta’t may special power of attorney o kapangyarihan na nakasaad sa kontrata ng mortgage. Ito ay pinapayagan sa ilalim ng Act No. 3135.

Ayon sa Section 1 ng Act No. 3135:

“When a sale is made under a special power inserted in or attached to any real-estate mortgage hereafter made as security for the payment of money or the fulfillment of any other obligation, the provisions of the following sections shall govern as to the manner in which the sale and redemption shall be effected, whether or not provision for the same is made in the power.”

Ibig sabihin, kailangan ng espesyal na kapangyarihan para maging legal ang extrajudicial foreclosure.

Halimbawa: Si Aling Maria ay umutang kay Mang Jose at ginamit ang kanyang lupa bilang prenda. Sa kontrata, nakasaad na kung hindi makabayad si Aling Maria, may karapatan si Mang Jose na ipagbili ang lupa sa pamamagitan ng extrajudicial foreclosure. Ito ay legal dahil mayroong malinaw na kapangyarihan na ibinigay kay Mang Jose.

Ang Kwento ng Kaso

Si Luzviminda Palo at ang kanyang asawa ay umutang kay Takeshi Nakamura. Bilang seguridad, isinangla nila ang kanilang lupa. Nang hindi sila nakabayad, ipina-foreclose ni Nakamura ang lupa sa pamamagitan ng extrajudicial foreclosure.

Kinuwestiyon ni Palo ang foreclosure dahil wala raw espesyal na kapangyarihan si Nakamura para ipagbili ang lupa. Ayon kay Palo, kailangan ng SPA para maging valid ang extrajudicial foreclosure.

Narito ang naging proseso ng kaso:

1. Regional Trial Court (RTC): Ipinawalang-bisa ang reklamo ni Palo. Ayon sa RTC, sapat na ang probisyon sa kontrata na nagpapahintulot kay Nakamura na ipa-foreclose ang lupa.
2. Court of Appeals (CA): Kinatigan ang desisyon ng RTC. Sinabi ng CA na hindi kailangan ng SPA dahil ang probisyon sa kontrata ay nagbibigay ng sapat na kapangyarihan kay Nakamura.
3. Supreme Court: Sa una, ibinasura ang petisyon ni Palo. Ngunit, sa motion for reconsideration, binawi ng Supreme Court ang naunang desisyon.

Ayon sa Supreme Court:

“The provisions of positive laws regulating a particular type of contract are deemed written into every contract of such type… Under our prevailing law on extrajudicial foreclosure, the mortgagee must be given an express authority to sell the mortgaged property.”

Dagdag pa ng korte:

“Consequently, a stipulation giving the mortgagee the power to extrajudicially foreclose, or a general provision regarding extrajudicial foreclosure, does not constitute a special power to effect an extrajudicial sale.”

Ibig sabihin, hindi sapat na basta nakasaad sa kontrata na pwedeng ipa-foreclose ang lupa. Kailangan na malinaw na nakasaad din na may kapangyarihan ang nagpautang na ipagbili ang lupa.

Ano ang Kahalagahan ng Desisyong Ito?

Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa mga kontrata ng mortgage. Dapat tiyakin ng mga nagpapautang at umuutang na malinaw na nakasaad sa kontrata ang kapangyarihan ng nagpautang na ipagbili ang lupa sa pamamagitan ng extrajudicial foreclosure.

Payo para sa mga Umuutang: Basahin at unawaing mabuti ang kontrata ng mortgage. Tiyakin na hindi ka pumapayag sa mga probisyon na hindi mo naiintindihan.

Payo para sa mga Nagpapautang: Siguraduhin na ang kontrata ng mortgage ay naglalaman ng malinaw na special power of attorney na nagbibigay kapangyarihan sa iyo na ipagbili ang lupa sa pamamagitan ng extrajudicial foreclosure.

Mga Mahalagang Aral

• Kailangan ng malinaw na special power of attorney para maging valid ang extrajudicial foreclosure.
• Hindi sapat na basta nakasaad sa kontrata na pwedeng ipa-foreclose ang lupa.
• Dapat tiyakin ng mga nagpapautang at umuutang na malinaw ang mga probisyon sa kontrata ng mortgage.

Mga Madalas Itanong (FAQs)

Tanong: Ano ang pagkakaiba ng judicial at extrajudicial foreclosure?

Sagot: Ang judicial foreclosure ay dumadaan sa korte, habang ang extrajudicial foreclosure ay hindi na kailangan ng korte basta’t may special power of attorney.

Tanong: Kailangan ba talaga ng special power of attorney para sa extrajudicial foreclosure?

Sagot: Oo, kailangan ng special power of attorney na malinaw na nagbibigay kapangyarihan sa nagpautang na ipagbili ang lupa.

Tanong: Ano ang mangyayari kung walang special power of attorney?

Sagot: Maaaring mapawalang-bisa ang extrajudicial foreclosure kung walang special power of attorney.

Tanong: Paano ko malalaman kung may special power of attorney sa kontrata ng mortgage?

Sagot: Basahin at unawaing mabuti ang kontrata. Kung hindi ka sigurado, kumunsulta sa abogado.

Tanong: Ano ang dapat kong gawin kung ako ay umuutang?

Sagot: Basahin at unawaing mabuti ang kontrata. Magtanong kung may hindi ka maintindihan. Kumunsulta sa abogado kung kinakailangan.

May katanungan ka ba tungkol sa foreclosure o iba pang legal na usapin? Huwag mag-atubiling lumapit sa ASG Law! Para sa konsultasyon, maaari kang makipag-ugnayan sa pamamagitan ng email: hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website: Contact Us. Kami ay handang tumulong sa iyo!