Pagbawi ng Sertipiko ng Titulo: Kailan Ito Nararapat at Ano ang Dapat Gawin?

G.R. No. 250486, July 26, 2023

Isipin na nanalo ka sa isang subasta ng ari-arian dahil sa hindi nabayarang buwis. Pagkatapos ng isang taon, wala nang nag-redeem, kaya’t sa iyo na ang titulo. Pero, hindi maibigay sa iyo ang bagong sertipiko ng titulo dahil hindi isinusuko ng dating may-ari ang kanilang kopya. Ano ang gagawin mo? Ito ang sentrong isyu sa kaso ng Tagumpay Realty Corporation v. Empire East Land Holdings, Inc., kung saan nilinaw ng Korte Suprema ang tamang proseso sa pagkuha ng bagong titulo kapag hindi isinusuko ng dating may-ari ang kanilang kopya ng sertipiko.

Ang Legal na Batayan: Seksyon 107 at 108 ng P.D. No. 1529

Ang Presidential Decree No. 1529, o mas kilala bilang “Property Registration Decree,” ang batas na namamahala sa pagpaparehistro ng mga ari-arian sa Pilipinas. Mahalagang maunawaan ang pagkakaiba ng Seksyon 107 at Seksyon 108 nito, dahil dito nakasalalay ang tamang remedyo.

Seksyon 107: Surrender of Withheld Duplicate Certificates – Ito ang naaangkop na remedyo kapag kailangan ang bagong sertipiko ng titulo dahil sa paglipat ng pagmamay-ari. Ito ay maaaring dahil sa isang “involuntary instrument” (tulad ng subasta dahil sa hindi nabayarang buwis) o dahil hindi maiparehistro ang “voluntary instrument” (tulad ng bentahan) dahil ayaw isuko ng dating may-ari ang kanyang kopya ng titulo.

Seksyon 108: Amendment and Alteration of Certificates – Ito naman ang ginagamit kapag may mga pagbabago sa titulo na hindi nagpapabago sa pagmamay-ari. Halimbawa, pagtatapos ng interes na nakasaad sa titulo, pagbabago ng pangalan dahil sa kasal, o pagtatama ng mga clerical error.

Ayon sa Seksyon 107 ng P.D. No. 1529:

“Section 107. Surrender of withhold duplicate certificates. Where it is necessary to issue a new certificate of title pursuant to any involuntary instrument which divests the title of the registered owner against his consent or where a voluntary instrument cannot be registered by reason of the refusal or failure of the holder to surrender the owner’s duplicate certificate of title, the party in interest may file a petition in court to compel surrender of the same to the Register of Deeds. The court, after hearing, may order the registered owner or any person withholding the duplicate certificate to surrender the same, and direct the entry of a new certificate or memorandum upon such surrender. If the person withholding the duplicate certificate is not amenable to the process of the court, or if not any reason the outstanding owner’s duplicate certificate cannot be delivered, the court may order the annulment of the same as well as the issuance of a new certificate of title in lieu thereof. Such new certificate and all duplicates thereof shall contain a memorandum of the annulment of the outstanding duplicate.”

Sa madaling salita, kung gusto mong makuha ang bagong titulo dahil ikaw na ang may-ari, Seksyon 107 ang dapat mong gamitin.

Ang Kwento ng Kaso: Tagumpay Realty vs. Empire East

Narito ang mga pangyayari sa kasong ito:

• Binili ng Tagumpay Realty ang isang condominium unit sa subasta dahil sa hindi nabayarang buwis ng Empire East.
• Matapos ang isang taon, walang nag-redeem, kaya’t na-consolidate ang titulo sa pangalan ng Tagumpay Realty.
• Hindi isinuko ng Empire East ang kanilang kopya ng CCT (Condominium Certificate of Title).
• Nag-file ang Tagumpay Realty ng petisyon sa korte para ipautos sa Empire East na isuko ang kanilang kopya ng CCT.
• Ibinasura ng RTC (Regional Trial Court) ang petisyon dahil hindi raw ito na-file sa orihinal na kaso ng pagpaparehistro ng titulo, ayon sa Seksyon 108 ng P.D. No. 1529.
• Kinatigan ng CA (Court of Appeals) ang RTC.

Ang tanong: Tama ba ang RTC na ibasura ang petisyon?

Ayon sa Korte Suprema, hindi. Narito ang ilan sa mga mahahalagang punto ng kanilang desisyon:

• Ang petisyon ng Tagumpay Realty ay para ipautos ang pagsuko ng duplicate certificate of title, hindi para baguhin o i-amiyenda ang titulo.
• Kaya, ang naaangkop na batas ay ang Seksyon 107, hindi ang Seksyon 108.
• “Tagumpay Realty evidently sought the surrender of the owner’s duplicate of CCT No. 5903-R by Empire East to transfer the registration of the subject property in its name, and not to merely amend or alter any minor detail in the certificate of title. This calls for the application of Section 107, not Section 108, of P.D. No. 1529.”
• Bagama’t tama ang RTC na dapat i-file ang petisyon sa orihinal na kaso ng pagpaparehistro, waiver na ito dahil hindi ito itinaas ng Empire East bilang depensa.
• “Since Empire East failed to raise improper venue as an affirmative defense in its answer to the Petition, the same constitutes a waiver thereof.”

Kaya, ibinalik ng Korte Suprema ang kaso sa RTC para ipagpatuloy ang pagdinig.

Ano ang Kahalagahan Nito?

Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa tamang proseso sa pagkuha ng bagong titulo kapag hindi isinusuko ng dating may-ari ang kanilang kopya. Mahalagang malaman kung Seksyon 107 o Seksyon 108 ang naaangkop, dahil dito nakasalalay ang tagumpay ng iyong petisyon.

Mga Key Lessons:

• Kung ang layunin ay maglipat ng pagmamay-ari at makakuha ng bagong titulo, gamitin ang Seksyon 107 ng P.D. No. 1529.
• Siguraduhing i-file ang petisyon sa tamang korte, sa orihinal na kaso ng pagpaparehistro ng titulo.
• Kung ang kalaban ay hindi nagtaas ng depensa tungkol sa venue, maituturing itong waiver.

Mga Madalas Itanong (FAQ)

Q: Ano ang dapat kong gawin kung ayaw isuko ng dating may-ari ang kanilang kopya ng titulo?

A: Mag-file ng petisyon sa korte sa ilalim ng Seksyon 107 ng P.D. No. 1529 para ipautos sa kanila na isuko ang titulo.

Q: Saan ko dapat i-file ang petisyon?

A: Dapat i-file ang petisyon sa orihinal na kaso ng pagpaparehistro ng titulo.

Q: Ano ang mangyayari kung hindi sumunod ang dating may-ari sa utos ng korte?

A: Maaaring ipawalang-bisa ng korte ang lumang titulo at mag-isyu ng bagong titulo sa iyong pangalan.

Q: Maaari bang ibasura ng korte ang petisyon kung hindi ko ito na-file sa tamang venue?

A: Hindi, kung hindi itinaas ng kalaban ang isyu ng venue bilang depensa, maituturing itong waiver.

Q: Ano ang pagkakaiba ng Seksyon 107 at Seksyon 108 ng P.D. No. 1529?

A: Ang Seksyon 107 ay para sa paglipat ng pagmamay-ari, habang ang Seksyon 108 ay para sa mga pagbabago sa titulo na hindi nagpapabago sa pagmamay-ari.

Naging komplikado ba ang proseso ng pagkuha ng titulo ng ari-arian? Huwag mag-alala, narito ang ASG Law para tumulong! Eksperto kami sa mga usapin ng real estate at handang magbigay ng legal na payo at representasyon. Para sa konsultasyon, mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website sa Contact Us. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa inyo!