Pinagtibay ng Korte Suprema na ang isang kasunduan na mukhang bilihan ay maaaring ituring na isang equitable mortgage, lalo na kung may mga palatandaan na hindi talaga intensyon na magbili ng lupa. Sa desisyong ito, binigyang-diin na ang patuloy na pag-okupa ng nagbenta, hindi sapat na presyo, at iba pang mga indikasyon ay sapat na upang ipawalang-bisa ang bilihan at ipatupad ang tunay na intensyon ng partido – ang pagkakautang.

Lupa, Utang, at Pagbili: Ang Kuwento sa Likod ng Equitable Mortgage

Ang kasong ito ay nagsimula sa pagitan ng mga Spouses John T. Sy at Leny N. Sy, kasama si Valentino T. Sy (mga petisyoner), at Ma. Lourdes De Vera-Navarro at Benjaemy Ho Tan Landholdings, Inc. (mga respondent). Ang pangunahing isyu ay kung ang isang Deed of Absolute Sale sa pagitan ni John T. Sy at De Vera-Navarro ay isang tunay na bilihan o isang equitable mortgage na nagkukubli lamang ng pagkakautang. Lumitaw ang problema nang mangutang si John kay De Vera-Navarro, at bilang dagdag seguridad, pinapirma siya sa isang Deed of Absolute Sale na may petsang blangko. Kalaunan, ipinagbili ni De Vera-Navarro ang lupa sa Benjaemy Ho Tan Landholdings, Inc. (BHTLI), na nagresulta sa demanda.

Ayon sa Artikulo 1602 ng Civil Code, mayroong mga pagkakataon kung saan ang isang kontrata, sa kabila ng pagiging isang absolute sale sa anyo, ay maaaring ituring na isang equitable mortgage. Kabilang dito kung ang presyo ng pagbili ay hindi sapat, ang nagbenta ay nananatili sa possession ng property, o kung maaaring mahinuha na ang tunay na intensyon ay tiyakin ang pagbabayad ng utang.

Sinuri ng Korte Suprema ang mga katotohanan at ebidensya, at binigyang-diin na mayroong mga palatandaan ng isang equitable mortgage. Kabilang dito ang patuloy na pag-okupa ng mga Spouses Sy sa property, ang hindi sapat na presyo ng pagbili na P5,000,000 kumpara sa tunay na halaga ng property, at ang testimonya na ang Deed of Absolute Sale ay ginawa lamang bilang karagdagang seguridad para sa utang. Dagdag pa rito, binigyang-diin na dapat mapatunayan na ang respondent ay tunay na nagbayad ng P5,000,000.

Mahalagang tandaan na kahit isa lamang sa mga palatandaang ito ay sapat na upang ituring ang isang kontrata bilang equitable mortgage. Bukod pa rito, kapag may pagdududa, mas pinapaboran ng mga korte na bigyang-kahulugan ang transaksyon bilang equitable mortgage dahil ito ay may mas limitadong paglilipat ng karapatan sa ari-arian. Sa madaling salita, mas protektado ang orihinal na may-ari ng lupa.

Tungkol naman sa BHTLI, napatunayan ng Korte Suprema na sila ay hindi buyer in good faith. Hindi nila maaaring sabihin na wala silang alam sa anumang depekto sa pagbebenta dahil alam nila na may adverse claim na nairehistro sa titulo bago pa man nila bilhin ang lupa. Bukod pa rito, dapat ay nagduda na sila na ang mga Spouses Sy ay nananatiling nakatira sa property.

Dahil dito, kinatigan ng Korte Suprema ang desisyon ng RTC na ang Deed of Absolute Sale sa pagitan ni John at De Vera-Navarro ay isang equitable mortgage at hindi isang tunay na bilihan. Ipinawalang-bisa rin ang pagbenta sa BHTLI dahil walang karapatan si De Vera-Navarro na ipagbili ang property. Nagdesisyon ang korte na dapat ibalik kay BHTLI ang kanilang binayad kay De Vera-Navarro, at dapat magbayad si De Vera-Navarro ng danyos sa mga Spouses Sy.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung ang Deed of Absolute Sale ay tunay na bilihan o isang equitable mortgage na nagkukubli ng pagkakautang. Kinalaunan, pinatunayan ng Korte Suprema na ang bilihan ay isang equitable mortgage dahil sa mga palatandaan nito at dahil mas pinapaboran ang interpretasyon na ito.
Ano ang equitable mortgage?	Ito ay isang kasunduan na bagaman kulang sa pormalidad, ay nagpapakita ng intensyon na gamitin ang ari-arian bilang seguridad para sa utang. Ito ay binibigyang-kahulugan batay sa intensyon ng mga partido.
Ano ang mga palatandaan na ang isang bilihan ay maaaring isang equitable mortgage?	Kabilang dito ang hindi sapat na presyo, patuloy na pag-okupa ng nagbenta, at ang pagkakaintindihan na ang kasunduan ay seguridad lamang sa utang. Kahit isa lang sa mga ito ay sapat na.
Ano ang ibig sabihin ng “buyer in good faith”?	Ito ay isang taong bumili ng ari-arian na walang alam na mayroong anumang depekto sa titulo ng nagbenta. Ito ay protektado ng batas.
Bakit hindi itinuring na buyer in good faith ang BHTLI?	Dahil mayroon nang nairehistrong adverse claim sa titulo at alam nila na ang mga Spouses Sy ay nakatira sa ari-arian. Ipinahiwatig nito na dapat silang nag-imbestiga pa bago bumili.
Ano ang kahalagahan ng patuloy na pag-okupa ng nagbenta sa ari-arian?	Ito ay isang malaking palatandaan na hindi tunay ang intensyon na magbili ng ari-arian. Karaniwan na ang bumibili ay agad na kukuha ng possession sa kanyang binili.
Paano nakakaapekto ang kawalan ng sapat na presyo sa pagbebenta?	Kung ang presyo ay malayong mas mababa sa tunay na halaga ng ari-arian, ito ay nagpapakita na hindi tunay ang bilihan at ang intensyon ay gamitin lamang ang ari-arian bilang seguridad sa utang.
Ano ang naging resulta ng kaso?	Ipinawalang-bisa ang bilihan, kinilala ito bilang equitable mortgage, at inutusan ang mga respondent na magbayad ng danyos. Ibinalik ang titulo ng ari-arian sa mga Spouses Sy.

Ang desisyong ito ay nagpapakita na ang mga korte ay hindi lamang tumitingin sa anyo ng isang kontrata, kundi pati na rin sa tunay na intensyon ng mga partido. Mahalaga na maging maingat sa mga transaksyon sa lupa at tiyakin na malinaw ang lahat ng mga termino at kondisyon.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: SPOUSES JOHN T. SY AND LENY N. SY, AND VALENTINO T. SY, VS. MA. LOURDES DE VERA-­NAVARRO AND BENJAEMY HO TAN LANDHOLDINGS, INC., G.R. No. 239088, April 03, 2019