Sa desisyong ito, sinabi ng Korte Suprema na hindi maaaring maging “mortgagee in good faith” ang isang bangko kung hindi nito ginawa ang nararapat na pagsisiyasat bago tanggapin ang isang ari-arian bilang collateral sa isang loan. Ibig sabihin, kung may pagkukulang ang bangko sa pag-alam ng tunay na kalagayan ng ari-arian, hindi nito maaaring ipagpilitan ang kanyang karapatan bilang mortgagee laban sa mga taong may mas naunang karapatan dito. Mahalaga ito dahil pinoprotektahan nito ang mga mamimili na nagbayad na para sa kanilang unit sa condominium at tinitiyak na ang mga bangko ay mas maingat sa kanilang mga transaksyon.

Kapag Nagpabaya ang Bangko: Paano Ito Nakaapekto sa Bumibili ng Condo?

Ang kasong ito ay nagmula sa reklamo ni Ronald Rapanot laban sa Golden Dragon Real Estate Corporation (Golden Dragon) at sa Prudential Bank (ngayon ay Bank of the Philippine Islands o BPI). Si Rapanot ay bumili ng condo unit sa Golden Dragon, ngunit kalaunan ay natuklasan niya na ito ay na-mortgage sa bangko. Nagdemanda si Rapanot sa Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB) upang ipawalang-bisa ang mortgage at upang makuha ang kanyang titulo sa condo.

Ang pangunahing isyu dito ay kung ang BPI ay maituturing na isang “mortgagee in good faith”. Ayon sa batas, ang isang mortgagee in good faith ay protektado, maliban kung mayroon silang kaalaman o dapat na may kaalaman sa mga depekto sa titulo ng ari-arian. Sa kasong ito, sinabi ng Korte Suprema na hindi naging maingat ang bangko sa pagsisiyasat sa ari-arian bago ito tanggapin bilang collateral. Hindi nito tinignan kung mayroon nang ibang bumibili nito.

Iginiit ng bangko na sila ay nagsagawa ng pagsisiyasat at nalaman na malinis ang titulo ng ari-arian. Gayunpaman, sinabi ng Korte Suprema na dahil alam ng bangko na ang Golden Dragon ay isang developer, dapat ay naging mas maingat sila. Dapat sana ay nagtanong sila sa Golden Dragon kung mayroon nang bumibili ng condo unit. Ang Section 18 ng Presidential Decree No. 957, o ang Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree, ay nagsasaad na kinakailangan ang pahintulot ng HLURB bago mag-mortgage ang isang developer ng isang condo unit.

Section 18. Mortgages. – No mortgage on any unit or lot shall be made by the owner or developer without prior written approval of the Authority. Such approval shall not be granted unless it is shown that the proceeds of the mortgage loan shall be used for the development of the condominium or subdivision project and effective measures have been provided to ensure such utilization. The loan value of each lot or unit covered by the mortgage shall be determined and the buyer thereof, if any, shall be notified before the release of the loan.

Sinabi rin ng Korte Suprema na hindi maaaring ipagpilitan ng bangko ang kanilang karapatan bilang mortgagee laban kay Rapanot dahil hindi sila sumunod sa PD 957. Dahil dito, ipinawalang-bisa ng Korte Suprema ang mortgage sa condo unit ni Rapanot. Ang desisyon na ito ay nagpapakita kung gaano kahalaga ang due diligence, lalo na sa mga transaksyong may kinalaman sa real estate.

Dagdag pa rito, binigyang-diin ng Korte Suprema ang mataas na antas ng due diligence na inaasahan sa mga bangko dahil ang kanilang negosyo ay may kinalaman sa interes ng publiko. Kaya, sila ay inaasahang maging mas maingat at magpakita ng mas mataas na antas ng pag-iingat kaysa sa mga pribadong indibidwal sa kanilang mga transaksyon, kahit na ang mga ito ay may kinalaman sa rehistradong ari-arian. Dahil sa pagpapabaya ng bangko, sila ay itinuring na hindi mortgagee in good faith.

Bilang karagdagan sa tungkuling ito sa ilalim ng batas, masusi ring sinuri ng Korte Suprema kung nabigyan ba ng pagkakataon ang Prudential Bank na marinig ang panig nito sa HLURB bago magdesisyon. Kahit iginiit ng bangko na hindi sila nakatanggap ng abiso, nalaman ng Korte Suprema na nakilahok sila sa mga preliminary hearing at nagsumite ng kanilang sagot sa reklamo, kaya nabigyan sila ng sapat na pagkakataon upang magtanggol.

Ito ay isang mahalagang paalala sa lahat ng mga financial institution na maging masigasig sa pagsisiyasat ng mga ari-arian at sumunod sa lahat ng mga legal na kinakailangan upang maprotektahan ang mga karapatan ng lahat ng partido na kasangkot sa isang transaksyon.

Sa kabilang banda, ang hindi pagbibigay ng tamang impormasyon at pagiging bukas sa kalagayan ng ari-arian ng developer ay nagdudulot ng problema, at may pananagutan. Kaya, sa resulta ng kaso, papanigan nito ang consumer para mabawi ang ari-arian o property na naipangako sa kaniya.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung maituturing ba ang Prudential Bank na “mortgagee in good faith” sa kabila ng hindi nito pagsunod sa mga kinakailangan ng PD 957. Ang Korte Suprema ay nagdesisyon na hindi ito mortgagee in good faith dahil sa kakulangan ng due diligence.
Ano ang PD 957?	Ang PD 957, o Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree, ay isang batas na naglalayong protektahan ang mga bumibili ng lote o condo unit. Ayon sa batas na ito, kailangan ng pahintulot mula sa HLURB bago mag-mortgage ang isang developer ng isang condo unit.
Ano ang ibig sabihin ng “mortgagee in good faith”?	Ang “mortgagee in good faith” ay isang taong nag-mortgage ng ari-arian nang walang kaalaman sa anumang depekto sa titulo. Protektado ang ganitong mortgagee, maliban kung mayroon silang kaalaman o dapat na may kaalaman sa mga depekto sa titulo.
Ano ang due diligence?	Ang due diligence ay ang pagsasagawa ng maingat at makatwirang pagsisiyasat sa isang bagay bago gumawa ng isang desisyon. Sa konteksto ng kasong ito, ito ay nangangahulugan na ang bangko ay dapat na nagsagawa ng masusing pagsisiyasat sa ari-arian bago ito tanggapin bilang collateral.
Bakit mahalaga ang due diligence?	Mahalaga ang due diligence upang maiwasan ang mga problema sa hinaharap at upang protektahan ang mga karapatan ng lahat ng partido na kasangkot sa isang transaksyon. Sa kasong ito, ang kakulangan ng due diligence ng bangko ay nagresulta sa pagkawala ng kanilang karapatan sa ari-arian.
Ano ang naging resulta ng kaso?	Ipinawalang-bisa ng Korte Suprema ang mortgage sa condo unit ni Rapanot. Ito ay nangangahulugan na si Rapanot ay may karapatan sa condo unit at ang bangko ay hindi maaaring ipagpilitan ang kanilang karapatan bilang mortgagee laban sa kanya.
Paano nakaapekto ang desisyong ito sa mga bangko?	Ang desisyong ito ay nagpapakita sa mga bangko na kailangan nilang maging mas maingat sa kanilang mga transaksyon at sumunod sa lahat ng mga legal na kinakailangan. Kailangan nilang magsagawa ng masusing due diligence bago tanggapin ang isang ari-arian bilang collateral.
Paano nakaapekto ang desisyong ito sa mga mamimili ng condo unit?	Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga mamimili ng condo unit. Ito ay nagtitiyak na ang mga bangko ay hindi maaaring basta-basta ipagpilitan ang kanilang karapatan bilang mortgagee laban sa mga taong may mas naunang karapatan sa ari-arian.
Ano ang responsibilidad ng developer sa sitwasyong ito?	Ang developer ay may responsibilidad na ipaalam sa mga mamimili kung ang condo unit ay naka-mortgage. Dapat din silang kumuha ng pahintulot mula sa HLURB bago mag-mortgage ng condo unit.

Ang desisyon sa kasong ito ay nagbibigay ng malinaw na direksyon para sa mga bangko at mga developer. Nagbibigay ito ng proteksyon sa mga mamimili at nagpapahalaga sa kahalagahan ng pagsunod sa batas at pagsasagawa ng due diligence.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Prudential Bank vs Rapanot, G.R No. 191636, January 16, 2017