Sa desisyon na ito, pinagtibay ng Korte Suprema na may hurisdiksyon ang Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB) na ipawalang-bisa ang isang mortgage sa isang open space sa isang subdivision. Nagbigay-diin ang Korte sa kahalagahan ng pagprotekta sa mga mamimili ng lupa laban sa mga developer na nagpapabaya sa kanilang mga obligasyon, partikular na ang pagpapanatili ng mga open space na nakalaan para sa kapakanan ng komunidad. Ang pagpapasya na ito ay nagpapakita ng malawak na saklaw ng kapangyarihan ng HLURB sa pag-regulate ng real estate upang masiguro ang pagsunod sa batas at protektahan ang mga karapatan ng mga homeowner.

Pagpapahinto sa Pagkakamali: Ang Usapin ng Mortgage sa Open Space ng Sunnyside Heights

Mula sa isang kaso sa Quezon City, ang usapin ay nagsimula nang i-mortgage ng Mover Enterprises, Inc. (Mover), ang developer ng Sunnyside Heights Subdivision, ang isang lote na dapat sana’y open space sa Philippine Commercial International Bank (PCIB). Nang hindi nakabayad ang Mover, kinumpiska ng PCIB ang lote at ibinenta ito. Naghain ng reklamo ang Sunnyside Heights Homeowners Association (SHHA) sa HLURB, na iginiit na ang mortgage ay walang bisa dahil ang lote ay nakalaan bilang open space. Iginiit naman ng PCIB na sila ay isang inosenteng mortgagee na may karapatang umasa sa titulo ng lupa.

Nagsimula ang labanang legal sa pagitan ng SHHA at PCIB (na ngayon ay Banco de Oro Unibank, Inc. o BDO). Sa gitna ng usapin ay ang hurisdiksyon ng HLURB na desisyunan ang kaso. Iginiit ng BDO na ang HLURB ay walang kapangyarihan sa mga usapin ng pagpapawalang-bisa ng titulo, na dapat umanong saklaw ng regular na mga korte. Ngunit, pinanindigan ng Korte Suprema ang kapangyarihan ng HLURB. Ayon sa Korte, ang PD 957 ay nagbibigay sa HLURB ng eksklusibong hurisdiksyon para protektahan ang mga mamimili ng lupa mula sa mga developer na mapanlinlang.

Dagdag pa rito, binigyang-diin ng Korte ang layunin ng PD 1216, na nagtatakda na ang mga open space sa mga subdivision ay para sa pampublikong gamit at hindi dapat ipagbili o i-mortgage. Sinabi ng Korte na tama ang HLURB sa pag-utos na ipawalang-bisa ang mortgage dahil ang open space ay hindi dapat isailalim sa komersyo. Idinagdag ng Korte na ang SHHA ay hindi lumabag sa due process kahit na nagpakita sila ng bagong ebidensya sa apela. Dahil sa patuloy na pagtutol ng BDO sa hurisdiksyon ng HLURB, hindi sila maaaring magreklamo tungkol sa karagdagang ebidensya na nagpapatunay sa kapangyarihan ng HLURB.

Artikulo	Seksyon	Nakasaad
PD 957	Seksyon 3	Ang NHA (na kalaunan ay pinalitan ng HLURB) ay may eksklusibong hurisdiksyon sa pag-regulate ng real estate.
PD 1216	Seksyon 2	Ang mga open space ay hindi maaaring ilipat o tayuan.

Kinilala rin ng Korte na dapat bayaran ng Mover ang BDO para sa utang na P1,700,000.00. Sinabi ng Korte na dapat alam ng Mover na hindi wasto ang mortgage dahil sa pagbabago sa plano ng subdivision noong 1987. Samakatuwid, sa katarungan, dapat bayaran ng Mover ang PCIB para sa pagkawala nito, simula sa petsa ng reklamo ng SHHA noong Setyembre 14, 1994.

Para sa mga katanungan tungkol sa pag-aaplay ng desisyong ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay ibinigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na iniakma sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
Source: Banco de Oro Unibank, Inc. v. Sunnyside Heights Homeowners Association, Inc., G.R. No. 198745, January 13, 2016

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung may hurisdiksyon ang HLURB na ipawalang-bisa ang isang mortgage sa isang lote na itinalaga bilang open space sa isang subdivision. Kinuwestiyon din ang bisa ng mortgage dahil sa paglabag nito sa mga regulasyon tungkol sa mga open space.
Ano ang open space ayon sa batas?	Ayon sa Presidential Decree No. 1216, ang open space ay isang lugar sa subdivision na nakalaan para sa mga parke, palaruan, recreational uses, at iba pang katulad na pasilidad. Ang mga lugar na ito ay hindi maaaring ipagbili o tayuan.
Ano ang ginampanan ng HLURB sa kasong ito?	Pinanindigan ng HLURB ang karapatan ng mga homeowner sa open space at ipinawalang-bisa ang mortgage. Nagbigay-diin din ang HLURB sa obligasyon ng developer na panatilihin ang open space para sa kapakanan ng mga residente.
Bakit mahalaga ang desisyong ito para sa mga homeowner?	Ang desisyon ay nagpapakita na may proteksyon ang batas para sa mga homeowner kung ang developer ay hindi sumusunod sa kanilang obligasyon na panatilihin ang mga open space. Pinapalakas din nito ang kapangyarihan ng HLURB na pangalagaan ang karapatan ng mga mamimili ng lupa.
Ano ang epekto ng desisyong ito sa mga bangko?	Dapat maging maingat ang mga bangko sa pagtanggap ng mga lote bilang collateral, lalo na kung ito ay open space sa isang subdivision. Dapat nilang tiyakin na walang paglabag sa mga batas at regulasyon na nagpoprotekta sa mga homeowner.
Anong interes ang dapat bayaran sa utang?	Ayon sa Korte Suprema, ang Mover Enterprises ay dapat magbayad ng legal na interes na 12% kada taon mula Setyembre 14, 1994 hanggang Hulyo 1, 2013. Pagkatapos ng Hulyo 1, 2013, bababa ang interes sa 6% kada taon hanggang sa maging pinal ang desisyon.
May pananagutan ba ang bangko sa kasong ito?	Bagaman naging maingat ang bangko, sinabi ng korte na may obligasyon ang developer na bayaran ang bangko para sa prinsipal na utang dahil sa kawalang-bisa ng mortgage.
Ano ang pinakamahalagang aral na makukuha mula sa kasong ito?	Mahalaga para sa mga developer na sumunod sa mga batas at regulasyon tungkol sa mga open space at para sa mga homeowner na ipaglaban ang kanilang karapatan sa isang maayos at komportableng komunidad. Importante rin na suriin ng mga bangko ang mga lote na kanilang tinatanggap na kolateral.

Sa pangkalahatan, ang kasong ito ay nagpapatibay sa kapangyarihan ng HLURB na protektahan ang mga mamimili ng lupa at tiyakin na ang mga developer ay sumusunod sa kanilang mga obligasyon. Nagbibigay din ito ng babala sa mga bangko na maging maingat sa pagtanggap ng mga lote bilang collateral, lalo na kung ito ay open space sa isang subdivision.

Para sa mga katanungan tungkol sa pag-aaplay ng desisyong ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay ibinigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na iniakma sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
Source: Banco de Oro Unibank, Inc. v. Sunnyside Heights Homeowners Association, Inc., G.R. No. 198745, January 13, 2016