Kapag May Unang Mortgage, Hindi Laging Talunan ang Bumibili ng Lupa

G.R. No. 173632, September 29, 2014

Maraming Pilipino ang nangangarap magkaroon ng sariling lupa at bahay. Pero paano kung ang lupang binili mo ay may problema pala, tulad ng mortgage na hindi mo alam? Sa ganitong sitwasyon, sino ang mas protektado ng batas: ikaw na bumili, o ang nagpautang (mortgagee)? Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa mga karapatan ng bawat isa.

Ang kaso ng Ambrosio Rotairo vs. Rovira Alcantara ay tungkol sa isang lote na binili ni Ambrosio Rotairo mula sa isang developer. Hindi alam ni Rotairo na ang buong property ng developer ay nakasangla sa bangko. Nang hindi nakabayad ang developer, kinumpiska ng bangko ang property at ibinenta sa anak ng dating may-ari. Sinubukan ng anak na paalisin si Rotairo sa lupa, pero lumaban si Rotairo. Ang tanong: tama bang paalisin si Rotairo, o may karapatan ba siyang manatili?

Ang Legal na Batayan: P.D. 957 at ang Good Faith Buyer

Ang kasong ito ay umiikot sa Presidential Decree (P.D.) No. 957, o ang Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree. Layunin ng batas na ito na protektahan ang mga bumibili ng lote o condominium unit mula sa mga mapanlinlang na developer. Ayon sa Section 18 ng P.D. 957:

Sec. 18. Mortgages. No mortgage on any unit or lot shall be made by the owner or developer without prior written approval of the Authority. Such approval shall not be granted unless it is shown that the proceeds of the mortgage loan shall be used for the development of the condominium or subdivision project and effective measures have been provided to ensure such utilization. The loan value of each lot or unit covered by the mortgage shall be determined and the buyer thereof, if any, shall be notified before the release of the loan. The buyer may, at his option, pay his installment for the lot or unit directly to the mortgagee who shall apply the payments to the corresponding mortgage indebtedness secured by the particular lot or unit being paid for, with a view to enabling said buyer to obtain title over the lot or unit promptly after full payment thereto.

Ibig sabihin, bago isanla ng developer ang isang lote, kailangan munang ipaalam sa mga bumibili. May karapatan din ang bumibili na direktang magbayad sa bangko para mabawas sa utang ng developer. Pero paano kung hindi naipaalam ang mortgage, o kung nauna ang mortgage bago ang bentahan? Dito pumapasok ang konsepto ng “buyer in good faith.” Ang isang “buyer in good faith” ay isang taong bumibili ng property nang walang kaalaman sa anumang problema sa titulo.

Ang Kwento ng Kaso: Rotairo vs. Alcantara

Narito ang mga pangyayari sa kaso, ayon sa desisyon ng Korte Suprema:

• 1968: Si Victor Alcantara at Alfredo Ignacio ay nagmortgage ng kanilang lupa sa Pilipinas Bank.
• 1970: Si Ambrosio Rotairo ay bumili ng isang lote mula sa Wilfredo S. Ignacio & Company (kumpanya nina Alcantara at Ignacio) sa pamamagitan ng installment.
• 1975: Dahil hindi nakabayad sina Alcantara at Ignacio, kinumpiska ng Pilipinas Bank ang lupa. Ibinenta ito sa anak ni Alcantara, si Rovira.
• 1979: Natapos bayaran ni Rotairo ang kanyang lote. Binigyan siya ng Deed of Absolute Sale.
• 1988: Sinubukan ni Rovira na paalisin si Rotairo sa lupa.

Dumaan ang kaso sa iba’t ibang korte. Sa Regional Trial Court (RTC), nanalo si Rotairo. Pero sa Court of Appeals (CA), nanalo si Rovira. Ayon sa CA, dahil nauna ang mortgage sa bangko, mas may karapatan si Rovira. Umakyat ang kaso sa Korte Suprema.

Ang Korte Suprema ay nagdesisyon na pabor kay Rotairo. Narito ang ilan sa mga dahilan ng Korte:

• Retroactive ang P.D. 957. Kahit nauna ang mortgage bago ang pagbili ni Rotairo, sakop pa rin ng P.D. 957 ang transaksyon.
• Hindi “buyer in good faith” si Rovira. Alam ni Rovira na may nakatira sa lupa. Hindi siya nag-imbestiga kung sino ang mga ito at kung ano ang kanilang karapatan. Bukod pa rito, anak siya ni Victor Alcantara, kaya dapat alam niya ang mga transaksyon ng kanyang ama.

Ayon sa Korte Suprema:

“[I]t is a settled rule that the Land Registration Act protects only holders of title in good faith, and does not permit its provision to be used as a shield for the commission of fraud, or as a means to enrich oneself at the expense of others.”

Dagdag pa ng Korte:

The act of registration shall be the operative act to convey and affect the land.

Sa madaling salita, hindi maaaring gamitin ang batas para manloko o para magpayaman sa kapinsalaan ng iba.

Ano ang Kahulugan Nito Para sa Iyo?

Ang kasong ito ay nagtuturo sa atin ng ilang mahahalagang aral:

• Maging maingat sa pagbili ng lupa. Alamin kung may problema sa titulo bago bumili. Mag-imbestiga kung may mga nakatira sa lupa, at tanungin sila kung ano ang kanilang karapatan.
• Protektado ka ng P.D. 957. Kung bumili ka ng lote sa isang subdivision, protektado ka ng batas na ito. May karapatan kang malaman kung may mortgage ang lupa, at may karapatan kang direktang magbayad sa bangko.
• Hindi sapat ang titulo. Kahit may titulo ang nagbebenta, hindi ito garantiya na wala nang ibang may karapatan sa lupa. Kailangan mo pa ring mag-imbestiga.

Key Lessons

• Mag-imbestiga bago bumili ng lupa.
• Alamin ang iyong mga karapatan bilang buyer.
• Huwag magtiwala lang sa titulo.

Mga Madalas Itanong (FAQ)

Tanong: Ano ang ibig sabihin ng “buyer in good faith”?

Sagot: Ito ay isang taong bumibili ng property nang walang kaalaman sa anumang problema sa titulo. Dapat siyang mag-imbestiga at magtanong bago bumili.

Tanong: Paano kung hindi ko alam na may mortgage ang lupa?

Sagot: Kung ikaw ay isang “buyer in good faith,” protektado ka ng P.D. 957. May karapatan kang manatili sa lupa, at may karapatan kang direktang magbayad sa bangko.

Tanong: Ano ang dapat kong gawin bago bumili ng lupa?

Sagot: Mag-imbestiga sa Registry of Deeds upang malaman kung may problema sa titulo. Tanungin ang mga nakatira sa lupa kung ano ang kanilang karapatan. Kumuha ng legal na payo mula sa isang abogado.

Tanong: Ano ang P.D. 957?

Sagot: Ito ang Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree. Layunin ng batas na ito na protektahan ang mga bumibili ng lote o condominium unit mula sa mga mapanlinlang na developer.

Tanong: Ano ang kahalagahan ng pagpaparehistro ng lupa?

Sagot: Ang pagpaparehistro ay nagbibigay ng proteksyon sa iyong karapatan sa lupa. Ito ay nagsisilbing abiso sa lahat ng tao na ikaw ang may-ari ng lupa.

Eksperto ang ASG Law sa mga usapin tungkol sa lupa at real estate. Kung mayroon kang katanungan o nangangailangan ng legal na tulong, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Ang ASG Law ay handang tumulong sa iyo upang maprotektahan ang iyong mga karapatan. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming opisina. Makipag-ugnayan dito.