Paano Maiiwasan ang Panloloko sa Bentahan ng Lupa: Aral Mula sa Kaso ng KRYSTLE REALTY DEVELOPMENT CORPORATION vs. ALIBIN

G.R. No. 196117, August 13, 2014

Sa Pilipinas, maraming pamilya ang pinaghirapan makabili ng sariling lupa. Ngunit paano kung ang lupa na nabili mo ay mapunta sa peligro dahil sa isang mapanlokong transaksyon? Ang kaso ng Krystle Realty Development Corporation laban kay Domingo Alibin ay isang mahalagang paalala tungkol sa mga panganib sa pagbili ng lupa, lalo na kung hindi maingat at mapanuri ang bumibili.

Sa kasong ito, pinagdesisyunan ng Korte Suprema ang tungkol sa isang bentahan ng lupa na pinawalang-bisa dahil sa pekeng pirma at sa pagiging ‘buyer in bad faith’ ng Krystle Realty. Si Domingo Alibin, ang orihinal na may-ari ng kalahati ng lupa, ay nagsampa ng kaso upang mapawalang-bisa ang Deed of Sale na nagpapakitang ibinenta niya ang kanyang parte kay Caridad Rodrigueza. Ayon kay Alibin, hindi niya kailanman ibinenta ang kanyang lupa at peke ang kanyang pirma sa dokumento. Ang Korte Suprema ay kinailangan ding desisyunan kung ang Krystle Realty, na bumili ng lupa mula kay Rodrigueza, ay maituturing bang ‘buyer in good faith’ o hindi.

Ang Konsepto ng ‘Buyer in Good Faith’ at Bakit Ito Mahalaga

Ang prinsipyong ng ‘buyer in good faith’ ay isang mahalagang proteksyon sa batas para sa mga bumibili ng ari-arian. Ang isang ‘buyer in good faith’ ay isang bumibili na walang kaalaman o dapat na walang kaalaman tungkol sa anumang depekto sa titulo ng nagbebenta. Ibig sabihin, nagtiwala siya sa malinis na titulo ng nagbebenta at walang kaduda-dudang pangyayari na dapat sana’y nagpaalerto sa kanya na mag-imbestiga pa.

Sa Pilipinas, ang batas na namamahala sa bentahan ng lupa ay ang Civil Code at ang Property Registration Decree (Presidential Decree No. 1529). Ayon sa Presidential Decree No. 1529, Section 44, ang bawat certificate of title na inisyu ay tinatanggap bilang katibayan ng pagmamay-ari at hindi maaaring kuwestyunin pa, maliban kung mayroong pandaraya. Gayunpaman, hindi ito nangangahulugan na awtomatiko nang protektado ang lahat ng bumibili.

Ang Korte Suprema ay paulit-ulit na nagpaliwanag na ang pagiging ‘buyer in good faith’ ay hindi lamang basta pagtingin sa titulo. Kailangan ding magsagawa ng ‘due diligence’ o nararapat na pagsisiyasat ang bumibili. Kabilang dito ang pag-alam sa kasaysayan ng ari-arian, pagbisita sa lupa mismo, at pagtatanong sa mga taong maaaring may kaalaman tungkol dito. Kung mayroong ‘badges of fraud’ o mga senyales ng pandaraya, dapat maging mas maingat ang bumibili.

Ayon sa Civil Code, Article 1409, ang mga kontrata na ganap na walang bisa (‘void contracts’) ay hindi maaaring ratipikahan at ang aksyon upang ideklara ang kanilang kawalang-bisa ay hindi nagpe-prescribe. Kabilang sa mga void contracts ay ang mga kontratang wala talagang consent o pahintulot ng isang partido, tulad ng sa kaso ng pekeng pirma.

Ang Kwento ng Kaso: Alibin vs. Krystle Realty

Nagsimula ang kwento noong 1962 nang umanoy ibenta ni Domingo Alibin ang kanyang parte ng lupa kay Caridad Rodrigueza. Ayon kay Rodrigueza, nagbayad siya ng dalawang installment kay Alibin at pumirma ito sa Deed of Sale. Pagkalipas ng maraming taon, noong 1994, ibinenta ni Rodrigueza at Mariano Rodrigueza (na may-ari din ng kalahating parte ng lupa) ang buong lupa sa Krystle Realty Development Corporation.

Ngunit sabi ni Domingo Alibin, hindi niya kailanman ibinenta ang kanyang lupa kay Rodrigueza. Peke raw ang kanyang pirma sa Deed of Sale. Kaya noong 1995, nagsampa siya ng kaso para mapawalang-bisa ang bentahan at ang mga titulo ng lupa na inisyu batay dito.

Narito ang mga mahahalagang pangyayari sa kaso:

1. RTC Branch 4 (Legazpi City): Sa simula, ibinasura ng RTC ang kaso ni Alibin base sa report ng NBI handwriting expert na nagsabing pareho ang pirma sa Deed of Sale at sa mga sample na pirma ni Alibin.
2. Court of Appeals (Unang Pagkakataon): Nag-apela si Alibin sa CA. Pinaboran ng CA si Alibin at ibinalik ang kaso sa RTC para sa karagdagang pagdinig. Ayon sa CA, kahit na totoo ang pirma, may iba pang isyu na dapat resolbahin, tulad ng kung may konsiderasyon ba talaga sa bentahan at kung legal ba ang pag-isyu ng mga titulo.
3. RTC Branch 7 (Legazpi City): Matapos ang pagdinig, pinawalang-bisa ng RTC Branch 7 ang Deed of Sale. Ayon sa RTC, base sa sarili nilang pagsusuri, peke ang pirma ni Alibin. Hindi rin sila kumbinsido sa report ng NBI dahil may mga kaduda-dudang detalye dito. Dagdag pa, pinuna ng RTC ang mga kahina-hinalang pangyayari sa paglipat ng titulo sa pangalan ng Krystle Realty.
4. Court of Appeals (Pangalawang Pagkakataon): Nag-apela muli ang Krystle Realty at Rodrigueza sa CA. Ngunit pinagtibay ng CA ang desisyon ng RTC. Sang-ayon ang CA na peke ang Deed of Sale at ‘buyer in bad faith’ ang Krystle Realty.
5. Korte Suprema: Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng CA. Ayon sa Korte Suprema, tama lang na pinaniwalaan ng RTC at CA ang sarili nilang pagsusuri ng pirma at hindi basta sumunod sa report ng NBI. Binigyang-diin din ng Korte Suprema ang pagiging ‘buyer in bad faith’ ng Krystle Realty dahil alam nila na may problema sa pagmamay-ari ng lupa ngunit itinuloy pa rin nila ang pagbili.

Sabi ng Korte Suprema:

“As correctly pointed out by the CA, the authenticity of a signature is a matter that is not so highly technical as to preclude a judge from examining the signature himself and ruling upon the question of whether the signature on a document is forged or not. The opinion of a handwriting expert, therefore, does not mandatorily bind the court, the expert’s function being to place before the court data upon which it can form its own opinion.”

At tungkol naman sa Krystle Realty bilang ‘buyer in bad faith’, sinabi ng Korte Suprema:

“Verily, one is considered a buyer in bad faith not only when he purchases real estate with knowledge of a defect or lack of title in his seller but also when he has knowledge of facts which should have alerted him to conduct further inquiry or investigation, as Krystle Realty in this case.”

Ano ang Aral Mula sa Kaso na Ito?

Ang kasong ito ay nagtuturo ng ilang mahahalagang aral, lalo na sa mga bumibili ng lupa:

• Maging Maingat sa Pagbili ng Lupa: Huwag basta magtiwala sa titulo lang. Magsagawa ng sariling pagsisiyasat (‘due diligence’). Bisitahin ang lupa, alamin ang kasaysayan nito, at magtanong sa mga taong may alam.
• Peke na Pirma, Walang Bisa ang Kontrata: Kung mapapatunayan na peke ang pirma sa Deed of Sale, walang bisa ang bentahan. Hindi ito magiging balido kahit pa rehistrado na ang titulo sa pangalan ng bumibili.
• Hindi Laging Sapat ang Report ng Eksperto: Hindi obligado ang korte na sundin ang opinyon ng handwriting expert. Maaaring magdesisyon ang korte base sa sarili nilang pagsusuri ng ebidensya.
• ‘Buyer in Bad Faith’, Walang Proteksyon: Kung mapapatunayan na ‘buyer in bad faith’ ang bumibili, hindi siya protektado ng batas kahit pa rehistrado na ang titulo sa kanyang pangalan. Kailangan niyang ibalik ang lupa sa tunay na may-ari.
• Huwag Magpabaya sa Karapatan: Huwag matakot magsampa ng kaso kung sa tingin mo ay naloko ka sa bentahan ng lupa. Ang aksyon para mapawalang-bisa ang isang void contract ay hindi nagpe-prescribe.

Mga Madalas Itanong (FAQs)

Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng ‘due diligence’ sa pagbili ng lupa?
Sagot: Ang ‘due diligence’ ay ang nararapat na pagsisiyasat na dapat gawin ng isang bumibili ng lupa bago niya ito bilhin. Kasama dito ang pagberipika ng titulo sa Registry of Deeds, pagbisita sa lupa, pag-alam sa kasaysayan ng lupa, at pagtatanong sa mga kapitbahay o iba pang taong maaaring may alam tungkol sa lupa.

Tanong 2: Paano malalaman kung peke ang pirma sa isang dokumento?
Sagot: Maaaring magsagawa ng pagsusuri ang isang handwriting expert. Ngunit, tulad ng sa kasong ito, maaari ring magsagawa ng sariling pagsusuri ang korte at magdesisyon base dito.

Tanong 3: Ano ang mangyayari kung mapawalang-bisa ang Deed of Sale?
Sagot: Kung mapawalang-bisa ang Deed of Sale, babalik ang lupa sa orihinal na may-ari. Kailangan ding kanselahin ang mga titulong inisyu batay sa void na Deed of Sale.

Tanong 4: May limitasyon ba ang panahon para magsampa ng kaso para mapawalang-bisa ang isang pekeng Deed of Sale?
Sagot: Wala. Dahil ang Deed of Sale na may pekeng pirma ay void ab initio o walang bisa mula sa simula pa lang, ang aksyon para ideklara itong void ay hindi nagpe-prescribe.

Tanong 5: Ano ang dapat kong gawin kung gusto kong bumili ng lupa para maiwasan ang ma-scam?
Sagot: Mag-ingat at magsagawa ng ‘due diligence’. Kumuha ng abogado na eksperto sa real estate para tulungan ka sa proseso ng pagbili. Siguraduhin na beripikado ang titulo, personal mong bisitahin ang lupa, at alamin ang kasaysayan nito bago ka bumili.

Kung kayo ay nangangailangan ng legal na tulong sa usapin ng lupa o ari-arian, huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law. Ang aming mga abogado ay eksperto sa real estate law at handang tumulong sa inyo. Maaari kayong makipag-ugnayan sa amin sa pamamagitan ng email: hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming contact page dito.

---

Source: Supreme Court E-Library

This page was dynamically generated

by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)