Huwag Hayaan na Madaya sa Mababang Benta sa Foreclosure: Ang Mahalaga Mong Karapatan

G.R. No. 173183, November 18, 2013

INTRODUKSYON

Naranasan mo na bang mangutang sa bangko gamit ang iyong property bilang collateral? Marami sa ating mga Pilipino ang ginagawa ito upang matugunan ang mga pangangailangan pinansyal. Ngunit paano kung hindi natin kayang bayaran ang utang? Madalas na kahantungan nito ay ang foreclosure ng ating property. Sa ganitong sitwasyon, mahalagang malaman natin ang ating mga karapatan, lalo na patungkol sa halaga ng ating property na maaaring maapektuhan sa proseso ng foreclosure. Ang kasong ito ng Sycamore Ventures Corporation laban sa Metropolitan Bank and Trust Company ay tumatalakay sa isang mahalagang aspeto ng extrajudicial foreclosure – ang pagpapahalaga sa property o appraisal value. Nais ng korte na linawin kung ang halaga ba ng property ay isang mahalagang isyu na dapat pagtalunan bago tuluyang maisagawa ang foreclosure.

LEGAL NA KONTEKSTO

Sa Pilipinas, mayroong dalawang pangunahing paraan para ma-foreclose ang isang property: ang judicial foreclosure at extrajudicial foreclosure. Ang judicial foreclosure ay dumadaan sa korte, habang ang extrajudicial foreclosure ay isinasagawa sa labas ng korte, batay sa Act No. 3135, na sinusugan ng Act No. 4118. Kadalasan, mas pinipili ng mga bangko ang extrajudicial foreclosure dahil mas mabilis at hindi gaanong magastos kumpara sa judicial foreclosure.

Ayon sa Act No. 3135, partikular sa Seksyon 1, kinikilala nito ang karapatan ng nagpautang na ipa-foreclose ang property kapag nabigo ang umutang na bayaran ang kanyang obligasyon. Ang mahalagang punto dito ay ang proseso ay nakabatay sa kontrata ng mortgage na pinirmahan ninyo at ng bangko. Kung nakasaad sa kontrata ang special power of attorney na nagpapahintulot sa bangko na mag-foreclose extrajudicially, maaari itong gawin basta’t nasusunod ang mga legal na proseso.

Mahalaga ring tandaan na sa extrajudicial foreclosure, mayroon kang tinatawag na right of redemption. Ito ay ang karapatang tubusin muli ang iyong property sa loob ng isang taon mula sa petsa ng foreclosure sale. Layunin nito na bigyan ng pagkakataon ang dating may-ari na mabawi ang kanyang ari-arian kahit na na-foreclose na ito.

Sa kasong ito, ang isyu ay umiikot sa kung kailangan bang matukoy muna ang “tunay” na halaga ng property bago isagawa ang extrajudicial foreclosure. Iginiit ng mga petitioners (Sycamore Ventures) na binabaan umano ng Metrobank ang appraisal value ng kanilang property, kaya dapat daw munang matukoy ang tamang halaga bago ituloy ang foreclosure. Ang tanong: tama ba sila?

PAGLALAHAD NG KASO

Nagsimula ang lahat noong 1997 nang ang Sycamore Ventures Corporation at mag-asawang Paz ay umutang sa Metrobank ng P180 milyon. Bilang seguridad, isinangla nila ang 11 parsela ng lupa. Umabot sa P65.6 milyon ang kanilang nahiram, ngunit hindi nila ito nabayaran.

Dahil sa pagkabigong magbayad, nagsimula ang Metrobank ng extrajudicial foreclosure. Ilang beses na ipinagpaliban ang auction sale dahil sa pakiusap ng Sycamore. Muling inayos ang utang, at isang bagong promissory note at mortgage contract ang ginawa, ngunit muli, hindi nakabayad ang Sycamore.

Muling nag-apply ang Metrobank para sa auction sale. Muling nagpakiusap ang Sycamore na ipagpaliban, ngunit tumanggi na ang Metrobank.

Kaya naman, dumulog ang Sycamore sa korte (RTC) at naghain ng kaso para mapawalang-bisa ang kontrata at mortgage, kasama ang hiling na TRO (Temporary Restraining Order) para mapigilan ang foreclosure. Ang pangunahing argumento nila ay binabaan umano ng Metrobank ang appraisal value ng property mula P1,200.00 patungong P300.00-P400.00 kada metro kwadrado.

Nagpalabas ang RTC ng TRO at kalaunan ay preliminary injunction, kaya napigilan ang foreclosure. Umapela ang Metrobank sa Court of Appeals (CA), ngunit unang ibinasura ito.

Sa pagpapatuloy ng kaso sa RTC, humiling ang Sycamore na mag-appoint ng independent commissioners para matukoy ang “tunay” na halaga ng property. Pinagbigyan sila ng RTC, ngunit muling umapela ang Metrobank sa CA.

Sa pagkakataong ito, pumanig ang CA sa Metrobank. Sinabi ng CA na hindi isyu ang appraisal value dahil ang halaga ng utang ay malinaw na nakasaad sa mortgage at promissory note.

Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Ang pangunahing tanong: kailangan bang matukoy muna ang appraisal value ng property bago ituloy ang extrajudicial foreclosure?

DESISYON NG KORTE SUPREMA

Ibinasura ng Korte Suprema ang petisyon ng Sycamore. Ayon sa korte, walang legal na basehan para pigilan ang foreclosure dahil lamang sa isyu ng appraisal value. Binigyang-diin ng korte na ang Act No. 3135 ay hindi nagre-require ng pagtukoy sa appraisal value bago isagawa ang extrajudicial foreclosure.

Sabi ng Korte Suprema:

“All the above provisions are quoted verbatim to stress that Act No. 3135 has no requirement for the determination of the mortgaged properties’ appraisal value. Nothing in the law likewise indicates that the mortgagee-creditor’s appraisal value shall be the basis for the bid price. Neither is there any rule nor any guideline prescribing the minimum amount of bid, nor that the bid should be at least equal to the properties’ current appraised value.”

Ipinaliwanag pa ng korte na ang mahalaga sa extrajudicial foreclosure ay ang pagsunod sa proseso na nakasaad sa Act No. 3135 – ang pagbibigay ng notice at publikasyon. Hindi kailangan pang pagtalunan ang appraisal value dahil hindi naman ito makaaapekto sa validity ng foreclosure.

Dagdag pa ng Korte Suprema, kahit na sabihin pang mababa ang appraisal value ng Metrobank, hindi ito sapat na dahilan para mapawalang-bisa ang foreclosure sale. Maliban na lang kung ang presyo ng benta ay “grossly shocking to the conscience,” na malayo sa katotohanan, ngunit sa kasong ito, walang ganitong ebidensya.

Ang punto ng korte: ang remedyo ng Sycamore ay ang pagtubos ng property (right of redemption) sa loob ng isang taon. Sa pamamagitan ng redemption, maaari nilang mabawi ang property kahit na mababa ang naging benta sa foreclosure sale.

Dahil nakita ng Korte Suprema na ang ginawa ng Sycamore ay para lamang maantala ang foreclosure, pinagmulta pa sila ng triple costs at binalaan ang kanilang abogado.

PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

Ano ang ibig sabihin nito para sa iyo? Kung ikaw ay isang borrower na nakasangla ang property, mahalagang maintindihan mo ang mga sumusunod:

1. Hindi hadlang ang appraisal value sa extrajudicial foreclosure. Hindi mo maaaring pigilan ang foreclosure dahil lamang sa tingin mo ay mababa ang appraisal value ng bangko.
2. Ang mahalaga ay ang pagsunod sa proseso ng Act No. 3135. Siguraduhin na naisagawa nang tama ang notice at publikasyon ng foreclosure sale. Kung may pagkukulang sa proseso, maaari mo itong gamitin bilang grounds para kwestyunin ang validity ng foreclosure.
3. Mayroon kang right of redemption. Ito ang iyong pinakamahalagang proteksyon. Gamitin ang isang taong redemption period para makahanap ng paraan na matubos ang iyong property.
4. Iwasan ang pagpapaliban. Ang pagtatangka na maantala ang foreclosure sa pamamagitan ng mga walang basehang argumento ay maaaring magresulta sa karagdagang gastos at multa.

MAHALAGANG ARAL

• Alamin ang iyong kontrata sa bangko. Basahin at intindihin ang mga terms and conditions ng iyong loan at mortgage agreement, lalo na ang tungkol sa extrajudicial foreclosure.
• Magbayad sa takdang panahon. Ito ang pinakamabisang paraan para maiwasan ang foreclosure. Kung nahihirapan ka, makipag-usap agad sa bangko para maghanap ng solusyon.
• Huwag balewalain ang foreclosure notice. Kumilos agad kapag nakatanggap ka ng notice. Konsultahin ang abogado para malaman ang iyong mga opsyon.

FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQ)

Tanong 1: Maaari bang pigilan ang extrajudicial foreclosure kung mababa ang appraisal value?
Sagot: Hindi. Ayon sa Korte Suprema sa kasong Sycamore, hindi kailangan ang pagtukoy sa appraisal value para sa extrajudicial foreclosure, at hindi ito grounds para mapigil ang foreclosure.

Tanong 2: Ano ang dapat kong gawin kung sa tingin ko ay masyadong mababa ang benta sa foreclosure sale?
Sagot: Mayroon kang right of redemption. Sa loob ng isang taon mula sa sale, maaari mong tubusin ang property. Ito ang iyong remedyo kung sa tingin mo ay nalugi ka dahil sa mababang benta.

Tanong 3: Ano ang mga grounds para mapawalang-bisa ang extrajudicial foreclosure?
Sagot: Ang pangunahing grounds ay ang hindi pagsunod sa proseso ng Act No. 3135, tulad ng kakulangan sa notice o publikasyon. Ang isyu ng appraisal value ay hindi kasama rito.

Tanong 4: Kailangan ko ba ng abogado para sa extrajudicial foreclosure?
Sagot: Mahalaga na kumunsulta sa abogado para malaman ang iyong mga karapatan at opsyon. Makakatulong ang abogado sa pag-review ng mga dokumento, pag-assess ng legalidad ng proseso, at pagbibigay ng payo kung paano mapoprotektahan ang iyong interes.

Tanong 5: Ano ang ibig sabihin ng