Karapatan Mo sa Refund at Interes Kapag Na-delay ang Turnover ng Condo Unit Mo

G.R. No. 212689, August 06, 2014

INTRODUKSYON

Imagine, excited ka nang lumipat sa pinapangarap mong condo unit. Binayaran mo ang downpayment, naghulog buwan-buwan, pero lumipas ang petsa ng turnover, wala pa rin. Hindi lang ‘yan, nalaman mo pa na mas maliit pala ang unit kaysa sa napagkasunduan. Ano ang gagawin mo? Sa kasong ECE Realty and Development, Inc. v. Haydyn Hernandez, ipinakita ng Korte Suprema na may proteksyon ang batas para sa mga buyer ng condo na biktima ng delayed turnover at iba pang problema sa proyekto.

Ang kasong ito ay tungkol kay Haydyn Hernandez na bumili ng condo unit sa ECE Realty. Na-delay ang turnover, at nang siyasatin niya, mas maliit pa ang unit kaysa sa kontrata. Nagsampa siya ng reklamo at umabot ito sa Korte Suprema. Ang pangunahing tanong dito: Ano ang karapatan ng isang buyer kapag hindi natupad ng developer ang kanilang pangako sa kontrata?

ANG LIGAL NA KONTEKSTO

Ang proteksyon sa mga bumibili ng lote at condo sa Pilipinas ay nakasaad sa Presidential Decree No. 957 (PD 957), o mas kilala bilang “Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree.” Layunin ng batas na ito na protektahan ang mga mamimili laban sa mga mapanlinlang na developer at tiyakin na matutupad ang mga pangako sa kanila.

Ayon sa Seksyon 23 ng PD 957, na pinamagatang “Non-Forfeiture of Payments”:

Sec. 23. Non-Forfeiture of Payments. No installment payment made by a buyer in a subdivision or condominium project for the lot or unit he contracted to buy shall be forfeited in favor of the owner or developer when the buyer, after due notice to the owner or developer, desists from further payment due to the failure of the owner or developer to develop the subdivision or condominium project according to the approved plans and within the time limit for complying with the same. Such buyer may, at his option, be reimbursed the total amount paid including amortization interests but excluding delinquency interests, with interest thereon at the legal rate.

Ibig sabihin, kung hindi natapos ng developer ang proyekto ayon sa plano at sa takdang panahon, at nagbigay ng abiso ang buyer, hindi mawawala ang mga bayad na niya. May karapatan pa siyang huminto sa pagbabayad at mabawi ang lahat ng binayad niya, kasama ang interes.

Bukod pa rito, mahalaga ring banggitin ang Artikulo 2209 ng Civil Code tungkol sa interes sa mga obligasyon na pagbabayad ng pera. Kung ang isang obligasyon ay hindi natupad sa takdang panahon, at ito ay pagbabayad ng pera, ang danyos ay ang pagbabayad ng interes. Kung walang napagkasunduang interes, ang legal na interes ay anim na porsyento (6%) kada taon.

Sa kaso ng Eastern Shipping Lines, Inc. v. Court of Appeals, nilinaw ng Korte Suprema ang patakaran sa pagpataw ng interes. Para sa mga kasong hindi pautang o forbearance ng pera, ang interes na 6% kada taon ay ipapataw mula sa petsa ng demand, judisyal man o extrajudicial. Kapag naging pinal na ang desisyon ng korte at may obligasyon pa ring bayaran ang pera, ang interes ay magiging 12% kada taon noon, ngunit ngayon, ayon sa Bangko Sentral ng Pilipinas, muli itong 6% kada taon mula Hulyo 1, 2013.

PAGSUSURI SA KASO NG ECE REALTY VS. HERNANDEZ

Si Haydyn Hernandez ay bumili ng condo unit sa Harrison Mansion mula sa ECE Realty. Noong 1997, nagbayad siya ng reservation fee at downpayment. Sa kontrata, napangakuan siyang matatapos ang unit sa Disyembre 31, 1999.

Lumipas ang 1999, hindi pa rin tapos ang unit. Nalaman pa ni Hernandez na 26 square meters lang pala ang unit, imbes na 30 square meters na napagkasunduan. Humiling siya ng bawas sa presyo, pero ang gusto ng ECE Realty, bayaran niya ang balanse kasama ang interes.

Taong 2005, nabalitaan ni Hernandez na naibenta na pala sa iba ang unit niya. Kaya nagsampa siya ng reklamo sa Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB) para pabayaran siya ng danyos at ibalik ang binayad niya.

Sa HLURB Regional Office, nanalo si Hernandez. Pinag-utos na ibalik sa kanya ang P452,551.65 na binayad niya, kasama ang legal na interes, danyos мораl, danyos exemplary, at attorney’s fees.

Umapela ang ECE Realty sa HLURB Board of Commissioners, Office of the President (OP), at Court of Appeals (CA), ngunit pawang natalo sila. Sa CA, pinagtibay ang desisyon ng OP na ibalik kay Hernandez ang binayad niya, ngunit binawasan ang danyos moral at exemplary. Nagdagdag pa ng 12% interes kada taon mula sa pagiging pinal ng desisyon.

Dinala ng ECE Realty ang kaso sa Korte Suprema. Ang argumento nila, hindi naman daw rescission at refund ang hiningi ni Hernandez, kundi bawas presyo lang. Sabi pa nila, mali raw ang pagpataw ng interes mula sa simula ng kaso, dapat daw ay mula lang sa pagiging pinal ng desisyon.

Ngunit hindi pumayag ang Korte Suprema. Ayon sa Korte, maliwanag na lumabag ang ECE Realty sa kontrata dahil hindi nila na-deliver ang unit sa takdang panahon at mas maliit pa ito. Binigyang-diin ng Korte ang Seksyon 23 ng PD 957 na nagpoprotekta sa mga buyer sa ganitong sitwasyon.

Sabi ng Korte Suprema:

“The CA found that the respondent duly notified ECE that he was suspending his subsequent amortizations because of the delayed delivery of Unit 808. The CA then ruled that under P.D. No. 957, when the owner of the subdivision or condominium fails to develop the same according to the plan within the period agreed, the buyer, after notifying the owner, may desist from paying the balance, and may demand the reimbursement of all that he has paid.”

Tungkol naman sa interes, sinabi ng Korte na tama ang pagpataw ng 6% interes kada taon mula sa petsa ng pagsampa ng reklamo hanggang sa maging pinal ang desisyon. Ngunit binago nila ang 12% interes mula sa pagiging pinal ng desisyon, at ginawa itong 6% na lamang, alinsunod sa bagong patakaran ng Bangko Sentral ng Pilipinas.

PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

Ano ang ibig sabihin ng desisyong ito para sa mga bumibili at nagbebenta ng condo?

Para sa mga Buyers: Kung na-delay ang turnover ng condo unit mo, o may iba pang problema sa proyekto, huwag matakot na ipaglaban ang iyong karapatan. Ayon sa PD 957, may karapatan kang huminto sa pagbabayad, bawiin ang lahat ng binayad mo, at makatanggap ng interes. Siguraduhing magpadala ng pormal na abiso sa developer tungkol sa problema at intensyon mong ihinto ang pagbabayad.

Para sa mga Developers: Mahalagang tuparin ang mga pangako sa kontrata, lalo na ang takdang panahon ng turnover at ang sukat ng unit. Ang paglabag sa kontrata ay maaaring magresulta sa pag-refund sa buyer kasama ang interes, at iba pang danyos.

Mahahalagang Aral Mula sa Kaso:

• Alamin ang iyong karapatan sa ilalim ng PD 957. Protektado ka ng batas laban sa delayed turnover at iba pang paglabag ng developer.
• Magpadala ng pormal na abiso sa developer. Kung may problema, ipaalam agad sa developer sa pamamagitan ng sulat o email.
• Dokumentahin ang lahat. Itago ang kontrata, resibo ng bayad, abiso, at iba pang dokumento na may kaugnayan sa transaksyon.
• Humingi ng legal na payo. Kung komplikado ang sitwasyon, kumonsulta sa abogado para malaman ang pinakamahusay na hakbang na dapat gawin.

FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQs)

Tanong 1: Ano ang PD 957?
Sagot: Ito ang Presidential Decree No. 957, batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng lote at condo sa Pilipinas. Tinitiyak nito na matutupad ng mga developer ang kanilang mga pangako at hindi mapapahamak ang mga buyer.

Tanong 2: Ano ang dapat kong gawin kung na-delay ang turnover ng condo unit ko?
Sagot: Magpadala agad ng pormal na abiso sa developer na nagpapaalam na na-delay ang turnover at gusto mong huminto sa pagbabayad. Humingi ng paliwanag at pag-usapan ang solusyon. Kung hindi maayos ang usapan, maaaring magsampa ng reklamo sa HLURB.

Tanong 3: May karapatan ba akong humingi ng refund kung na-delay ang turnover?
Sagot: Oo, ayon sa PD 957, may karapatan kang humingi ng refund ng lahat ng binayad mo kung na-delay ang turnover at nagbigay ka ng abiso sa developer.

Tanong 4: Magkano ang interes na makukuha ko sa refund?
Sagot: Ang legal na interes ay 6% kada taon mula sa petsa ng demand hanggang sa maging pinal ang desisyon. Mula sa pagiging pinal ng desisyon hanggang sa mabayaran ka, 6% din ang interes kada taon.

Tanong 5: Kailangan ko ba ng abogado para ipaglaban ang karapatan ko sa delayed condo?
Sagot: Hindi naman palaging kailangan, pero makakatulong ang abogado, lalo na kung komplikado ang kaso o ayaw makipag-cooperate ang developer. Ang abogado ay makakapagbigay ng legal na payo at makakatulong sa paghahanda ng reklamo at pagharap sa korte.

Eksperto ang ASG Law sa mga usapin tungkol sa real estate at karapatan ng mga mamimili. Kung may problema ka sa delayed turnover ng condo unit o iba pang legal na katanungan, huwag mag-atubiling kumonsulta sa amin. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito.

---

Source: Supreme Court E-Library
This page was dynamically generated
by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)