Ang Writ of Possession sa Foreclosure ay Ministerial: Ano ang Ibig Sabihin Nito?

G.R. No. 184045, Enero 22, 2014 – Spouses Nicasio C. Marquez at Anita J. Marquez vs. Spouses Carlito Alindog at Carmen Alindog

INTRODUKSYON

Naranasan mo na bang mawala ang iyong ari-arian dahil sa hindi inaasahang pangyayari? Sa mundo ng real estate, maraming maaaring mangyari, kabilang na ang foreclosure. Isipin mo na lang, pinaghirapan mong bayaran ang iyong bahay, ngunit dahil sa pagkakautang, bigla na lang itong mapapasakamay ng iba. Ang kaso ng Spouses Marquez v. Spouses Alindog ay nagbibigay linaw tungkol sa isang mahalagang aspeto ng foreclosure – ang writ of possession. Sa madaling sabi, nililinaw ng kasong ito kung kailan obligasyon lamang ng korte na mag-isyu ng writ of possession sa bumili ng ari-arian sa foreclosure sale, at kailan ito maaaring pigilan.

Ang sentro ng kasong ito ay ang legal na tanong: Tama ba ang desisyon ng Court of Appeals na walang grave abuse of discretion ang Regional Trial Court nang mag-isyu ito ng preliminary injunction na pumipigil sa mag-asawang Marquez na makuha ang possession ng ari-arian kahit na na-consolidate na ang titulo nila dito?

LEGAL NA KONTEKSTO: ANG MINISTERIAL NA TUNGKULIN SA WRIT OF POSSESSION

Upang lubos na maintindihan ang kasong ito, mahalagang maunawaan muna natin ang konsepto ng writ of possession sa ilalim ng batas Pilipinas, partikular na ang Act No. 3135, na nagtatakda ng mga panuntunan sa extrajudicial foreclosure ng real estate mortgage. Ayon sa Section 7 ng Act No. 3135:

“SEC. 7. In any sale made under the provisions of this Act, the purchaser may petition the Court of First Instance of the province or place where the property or any part thereof is situated, to give him possession thereof during the redemption period, furnishing bond in an amount equivalent to the use of the property for a period of twelve months, to indemnify the debtor in case it be shown that the sale was made without violating the mortgage or without complying with the requirements of this Act. Such petition shall be made under oath and filed in form or an ex parte motion…”

Ibig sabihin, pagkatapos ng foreclosure sale, ang bumili ay may karapatang humiling sa korte na bigyan siya ng possession ng ari-arian. Kapag na-consolidate na ang titulo sa pangalan ng bumili dahil walang nag-redeem sa loob ng itinakdang panahon, ang karapatang ito sa possession ay nagiging absolute. Ayon sa Korte Suprema, ang pag-isyu ng writ of possession sa ganitong sitwasyon ay isang ministerial duty ng korte. Ano ba ang ibig sabihin ng “ministerial duty”? Nangangahulugan ito na walang discretion o pagpapasya ang korte. Kapag naipakita ng bumili ang kanyang titulo at iba pang kinakailangang dokumento, obligasyon ng korte na i-isyu ang writ of possession. Para bang automatic na ito, basta kumpleto ang requirements.

Ang layunin nito ay upang mapabilis ang proseso para sa bumili na makuha ang ari-arian na kanyang binili sa legal na paraan. Kung hahayaan na magtagal pa ang proseso at magkaroon pa ng maraming pagdinig, mawawalan ng saysay ang extrajudicial foreclosure bilang isang mabilisang remedyo para sa mga nagpautang.

Gayunpaman, mayroon ding exception sa panuntunang ito. Ayon sa Section 33, Rule 39 ng Rules of Court, hindi maaaring i-isyu ang writ of possession kung may third party na humahawak sa ari-arian na may adverse title or right. Ibig sabihin, kung may ibang tao maliban sa dating may-ari (mortgagor) na nagke-claim ng mas matibay na karapatan sa ari-arian, kailangan munang resolbahin ang isyu na ito bago maipatupad ang writ of possession. Halimbawa, kung may umuupa sa ari-arian na may kontrata, o kung may co-owner na hindi kasama sa foreclosure, maaaring hindi basta-basta maipatupad ang writ of possession.

PAGHIMAY SA KASO: SPOUSES MARQUEZ VS. SPOUSES ALINDOG

Balikan natin ang kaso ng Spouses Marquez. Narito ang mga pangyayari:

• 1998: Nagpautang si Anita Marquez kay Benjamin Gutierrez ng P500,000.00. Bilang security, isinangla ni Gutierrez ang kanyang lupa sa Tagaytay.
• 2000: Dahil hindi nakabayad si Gutierrez, ipinaupa-foreclose ni Anita ang lupa. Si Anita ang nanalo sa public auction.
• 2001: Na-consolidate ang titulo sa pangalan ni Anita Marquez dahil walang nag-redeem. Ngunit may adverse claim na nakatala sa titulo mula sa mag-asawang Alindog.
• 2000 (Mas nauna pa sa consolidation): Nag-file ng kaso ang mga Alindog laban sa mga Marquez para ipa-annul ang mortgage at certificate of sale. Sabi ng mga Alindog, binili daw nila ang lupa kay Gutierrez noong 1989 pa, ngunit hindi nila naipatitulo dahil naloko sila ng isang ahente. Sabi pa nila, patay na raw si Gutierrez nang i-mortgage ang lupa sa mga Marquez.
• 2005: Nag-file si Anita ng ex-parte petition para sa writ of possession sa korte. Ibinigay ng RTC ang writ of possession sa mga Marquez.
• 2005: Nag-file naman ang mga Alindog ng injunction case para mapigilan ang pagpapatupad ng writ of possession. Ibinigay ng RTC ang preliminary injunction pabor sa mga Alindog, kahit na naipatupad na ang writ of possession at nakuha na ng mga Marquez ang possession. Sabi ng RTC, mukhang may karapatan ang mga Alindog at maaari silang mapinsala kung hindi sila poprotektahan.
• 2008: Umapela ang mga Marquez sa Court of Appeals (CA). Kinatigan ng CA ang RTC, sinabing walang grave abuse of discretion ang RTC.

Kaya umakyat ang kaso sa Korte Suprema.

DESISYON NG KORTE SUPREMA: PABOR SA MGA MARQUEZ

Nagdesisyon ang Korte Suprema na pabor sa mga Marquez. Binawi nila ang desisyon ng Court of Appeals at RTC. Ayon sa Korte Suprema, nagkamali ang RTC at CA sa pag-isyu ng preliminary injunction. Narito ang ilan sa mga mahahalagang punto ng desisyon:

• Ministerial Duty ang Writ of Possession: Muling binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pag-isyu ng writ of possession pagkatapos ng consolidation ng titulo ay ministerial duty lamang ng korte. Walang discretion ang korte maliban na lang kung may malinaw na exception. Sinipi ng Korte Suprema ang kaso ng China Banking Corp. v. Sps. Lozada na nagsasabing: “Upon proper application and proof of title, the issuance of the writ of possession becomes a ministerial duty of the court.”
• Walang Exception sa Kaso ng mga Alindog: Hindi umano pasok sa exception ang sitwasyon ng mga Alindog. Hindi sila maituturing na third party na may adverse title or right. Sila ay successors-in-interest lamang ni Gutierrez, ang orihinal na mortgagor. Ang kanilang claim na bumili sila ng lupa noon pa ay hindi rehistrado at hindi mas matimbang sa titulo ng mga Marquez.
• Improper Injunction: Nagkamali ang RTC sa pag-isyu ng preliminary injunction dahil naipatupad na ang writ of possession. Hindi na umano dapat nag-isyu ng injunction para pigilan ang isang bagay na nangyari na. Sabi ng Korte Suprema, “injunction would not lie where the acts sought to be enjoined had already become fait accompli.”

Kaya, pinawalang-bisa ng Korte Suprema ang preliminary injunction at ibinalik ang writ of possession pabor sa mga Marquez. Ngunit nilinaw ng Korte Suprema na ang desisyon na ito ay hindi nangangahulugan na wala nang karapatan ang mga Alindog na habulin ang kanilang claim sa lupa. Maaari pa rin silang magsampa ng separate na kaso para mabawi ang pagmamay-ari ng ari-arian.

PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARING MATUTUNAN DITO?

Ano ang mga aral na mapupulot natin mula sa kasong ito? Narito ang ilan:

• Para sa mga Bumibili sa Foreclosure Sale: Kapag ikaw ay bumili ng ari-arian sa foreclosure sale at na-consolidate na ang titulo sa iyong pangalan, may karapatan kang agad na makuha ang possession nito. Ang korte ay obligadong mag-isyu ng writ of possession bilang ministerial duty. Huwag magpatinag kung may pumipigil dito maliban na lang kung may malinaw na legal na basehan.
• Para sa mga May-ari ng Ari-arian: Mahalaga ang registration ng titulo. Kung may transaksyon ka sa lupa, siguraduhing mairehistro agad ito para protektado ang iyong karapatan laban sa mga third party tulad ng mga good faith purchasers for value. Sa kaso ng mga Alindog, kahit na sinasabi nilang bumili sila ng lupa noon pa, dahil hindi rehistrado ang kanilang bentahan, hindi ito naging sapat para mapigilan ang writ of possession ng mga Marquez na rehistrado ang kanilang titulo.
• Para sa mga Nagpapautang: Ang extrajudicial foreclosure ay isang mabilis na paraan para mabawi ang inyong pera kung hindi makabayad ang umutang. Ang kasong ito ay nagpapatibay na ministerial lamang ang writ of possession, kaya hindi dapat magtagal ang proseso para makuha ninyo ang ari-arian na security sa utang.

SUSING ARAL

Ang pangunahing aral sa kasong ito ay ang pagiging ministerial ng writ of possession sa extrajudicial foreclosure pagkatapos ng consolidation ng titulo. Nangangahulugan ito ng seguridad para sa mga bumibili sa foreclosure sale at nagpapatibay sa proseso ng extrajudicial foreclosure bilang isang epektibong remedyo.

FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQs)

Tanong 1: Ano ang writ of possession?
Sagot: Ito ay isang utos ng korte na nag-uutos sa sheriff na bigyan ng possession ng isang ari-arian ang taong may karapatan dito, karaniwan ay ang bumili sa foreclosure sale pagkatapos ma-consolidate ang titulo.

Tanong 2: Bakit sinasabing ministerial duty ang pag-isyu ng writ of possession?
Sagot: Dahil obligasyon ng korte na i-isyu ito kapag naipakita ang titulo at iba pang requirements. Walang discretion o pagpapasya ang korte maliban na lang kung may exception sa batas.

Tanong 3: Ano ang ibig sabihin ng “consolidation of title”?
Sagot: Ito ay ang proseso kung saan ang titulo ng ari-arian ay nailipat na sa pangalan ng bumili sa foreclosure sale dahil wala nang nag-redeem sa loob ng redemption period.

Tanong 4: Ano ang “adverse claim” at paano ito naiiba sa “adverse title or right”?
Sagot: Ang adverse claim ay isang annotation sa titulo na nagpapabatid sa publiko na may nagke-claim ng karapatan sa ari-arian. Ang “adverse title or right” naman ay mas malalim. Ito ay tumutukoy sa isang mas matibay na karapatan sa ari-arian na maaaring pumigil sa pag-isyu ng writ of possession sa bumili sa foreclosure sale.

Tanong 5: Ano ang dapat gawin kung may pumipigil sa pagpapatupad ng writ of possession ko?
Sagot: Kung ikaw ang bumili sa foreclosure sale at may pumipigil sa pagpapatupad ng writ of possession mo, konsultahin agad ang isang abogado. Maaaring kailangan mong magsampa ng motion sa korte para ipatupad ang writ of possession at ipawalang-bisa ang anumang temporary restraining order o injunction na pumipigil dito.

Tanong 6: May karapatan pa ba ang dating may-ari ng ari-arian pagkatapos ng foreclosure?
Sagot: Oo, may karapatan pa rin ang dating may-ari na i-question ang validity ng foreclosure sale sa pamamagitan ng separate na kaso. Ngunit hindi ito sapat na basehan para pigilan ang pag-isyu ng writ of possession maliban na lang kung may malinaw na legal na grounds.

Tanong 7: Paano kung may umuupa sa ari-arian na binili ko sa foreclosure?
Sagot: Kung may umuupa na may valid na kontrata, maaaring maituring silang third party na may adverse right. Kailangan munang resolbahin ang kanilang karapatan bago maipatupad ang writ of possession. Kumonsulta sa abogado para sa tamang proseso.

Eksperto ang ASG Law sa mga usapin tungkol sa real estate at foreclosure sa Pilipinas. Kung may katanungan ka o kailangan mo ng legal na tulong kaugnay ng writ of possession o foreclosure, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o mag-contact dito.

---

Source: Supreme Court E-Library
This page was dynamically generated
by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)