Huwag Magpabaya: Ang Aktwal na Pag-aari ay Sapat na Babala sa Potensyal na Mamimili

HOSPICIO D. ROSAROSO, ET AL. VS. LUCILA LABORTE SORIA, ET AL., G.R. No. 194846, June 19, 2013

INTRODUKSYON

Sa Pilipinas, kung saan mainit ang merkado ng real estate, madalas ang mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa pag-aari ng lupa. Isang karaniwang problema ay ang ‘doble bentahan’ – kung saan ibinebenta ng isang nagbebenta ang parehong ari-arian sa dalawang magkaibang mamimili. Ang ganitong sitwasyon ay maaaring magdulot ng matinding ligal na labanan at pagkalito kung sino talaga ang tunay na may-ari. Ang kasong Rosaroso v. Soria ay nagbibigay linaw sa isang mahalagang aspeto ng ganitong problema: ang konsepto ng ‘good faith’ o ‘mabuting pananampalataya’ ng isang mamimili, lalo na kung may ibang tao na aktwal na nagmamay-ari ng ari-arian.

Sa kasong ito, ang Korte Suprema ay nagpaliwanag na hindi sapat ang pagtingin lamang sa titulo ng lupa. Kung may ibang tao na aktwal na nakatira o nagmamay-ari ng lupa, obligasyon ng potensyal na mamimili na mag-imbestiga. Ang pagpapabaya na alamin ang katotohanan sa likod ng aktwal na pag-aari ay maaaring magresulta sa pagkawala ng karapatan sa ari-arian, kahit pa nauna pang nairehistro ang bentahan.

LEGAL NA KONTEKSTO: ARTIKULO 1544 NG CIVIL CODE AT ANG DOBLE BENTAHAN

Ang Artikulo 1544 ng Civil Code ng Pilipinas ang batas na namamahala sa mga sitwasyon ng dobleng bentahan ng ari-arian. Ayon dito:

“Art. 1544. Kung ang isang bagay ay naipagbili sa iba’t ibang mga mamimili, ang pagmamay-ari ay ililipat sa taong unang nagmay-ari nito nang may mabuting pananampalataya, kung ito ay isang personal na ari-arian.

Kung ito ay isang ari-ariang hindi natitinag, ang pagmamay-ari ay mapupunta sa taong nagmamay-ari nito na sa mabuting pananampalataya ay unang nagparehistro nito sa Registry of Property.

Kung walang inskripsiyon, ang pagmamay-ari ay mapupunta sa taong unang nagmay-ari nito sa mabuting pananampalataya; at, sa kawalan nito, sa taong nagpakita ng pinakalumang titulo, basta may mabuting pananampalataya.”

Sa madaling salita, sa dobleng bentahan ng lupa, may tatlong panuntunan na sinusunod:

1. Rehistrasyon sa Mabuting Pananampalataya: Ang unang mamimili na nagrehistro ng bentahan sa Registry of Deeds sa mabuting pananampalataya ang mananaig.
2. Aktwal na Pag-aari sa Mabuting Pananampalataya: Kung walang rehistrasyon, ang unang mamimili na aktwal na nagmay-ari ng lupa sa mabuting pananampalataya ang mananaig.
3. Pinakalumang Titulo sa Mabuting Pananampalataya: Kung walang rehistrasyon at walang aktwal na pag-aari, ang mamimili na may pinakalumang titulo sa mabuting pananampalataya ang mananaig.

Ang susi dito ay ang konsepto ng “mabuting pananampalataya” o “good faith.” Ang isang mamimili ay itinuturing na nasa “mabuting pananampalataya” kung wala siyang kaalaman o dapat na walang kaalaman na mayroong depekto sa titulo ng nagbebenta o may naunang karapatan ang ibang tao sa ari-arian. Kung ang isang mamimili ay may alam o dapat na may alam tungkol sa depekto o naunang karapatan, siya ay itinuturing na “bad faith” o “masamang pananampalataya” at hindi protektado ng Artikulo 1544.

Halimbawa, isipin natin si Juan na bumibili ng lupa kay Pedro. Bago pa man ibenta ni Pedro kay Juan, naibenta na niya ito kay Maria, ngunit hindi pa nairehistro ni Maria ang bentahan. Kung alam ni Juan na naibenta na kay Maria ang lupa (o dapat ay alam niya, halimbawa, kung nakita niya si Maria na nakatira sa lupa), hindi siya maituturing na mamimili sa mabuting pananampalataya. Kahit pa nairehistro ni Juan ang bentahan bago pa man ni Maria, mananaig pa rin ang karapatan ni Maria kung mapapatunayan na si Juan ay nasa masamang pananampalataya.

PAGBUBUOD NG KASO: ROSAROSO VS. SORIA

Ang kaso ay nagsimula nang maghain ng reklamo ang mga anak ni Luis Rosaroso sa kanyang unang asawa (Hospicio, Antonio, Manuel, Algerica, at Cleofe) laban kay Lucila Soria (anak ni Luis sa unang asawa din), Laila at Ham Solutan (anak at manugang ni Lucila), at Meridian Realty Corporation. Ang pinag-uugatan ng kaso ay ang dalawang magkaibang bentahan ng ilang parsela ng lupa sa Cebu.

Ayon sa mga anak ni Luis (mga Rosaroso), noong 1991, binenta na sa kanila ng kanilang ama ang mga lupa. May deed of sale pa nga na pinirmahan at notarisado. Ngunit, hindi nila agad nairehistro ang bentahan. Pagkatapos nito, noong 1994, ibinenta ulit ni Luis, sa pamamagitan ng kanyang apo na si Laila (gamit ang Special Power of Attorney o SPA), ang ilan sa mga lupang ito sa Meridian Realty Corporation. Nalaman ng Meridian na walang nakarehistrong bentahan sa pangalan ng mga Rosaroso.

Nagsampa ng kaso ang mga Rosaroso upang ipawalang-bisa ang ikalawang bentahan sa Meridian Realty, at ipatupad ang unang bentahan sa kanila. Sinabi nila na dapat malaman ng Meridian na hindi na si Luis ang may-ari ng lupa dahil sila mismo ang nakatira at nagmamay-ari na doon.

Desisyon ng RTC: Panalo ang mga Rosaroso

Pinaboran ng Regional Trial Court (RTC) ang mga Rosaroso. Ayon sa RTC, kahit hindi rehistrado ang unang bentahan, ito ay balido pa rin at may bisa sa pagitan ng mga partido. Dahil naibenta na kay mga Rosaroso ang lupa noong 1991, wala nang karapatan si Luis na ibenta ulit ito sa Meridian noong 1994. Dagdag pa ng RTC, dapat naging alisto ang Meridian at nag-imbestiga dahil may mga bahay na nakatayo na sa lupa, na nagpapahiwatig na may ibang nagmamay-ari doon.

Desisyon ng Court of Appeals: Binaliktad ang Desisyon ng RTC

Binaliktad naman ng Court of Appeals (CA) ang desisyon ng RTC. Sinabi ng CA na walang sapat na ebidensya na nagbayad ang mga Rosaroso para sa unang bentahan. Dahil dito, hindi balido ang unang bentahan. Sa kabilang banda, sinabi ng CA na balido ang ikalawang bentahan sa Meridian dahil nairehistro ito at walang sapat na ebidensya na masama ang pananampalataya ng Meridian.

Desisyon ng Korte Suprema: Panalo Ulit ang mga Rosaroso

Sa huli, ibinalik ng Korte Suprema ang desisyon ng RTC at pinanigan ang mga Rosaroso. Ayon sa Korte Suprema, balido ang unang bentahan dahil mayroong notarisadong deed of sale at hindi napatunayan na walang konsiderasyon o bayad na naganap. Binigyang diin ng Korte Suprema ang patotoo ng notaryo publiko na nagpatunay sa bentahan.

Higit sa lahat, binigyang diin ng Korte Suprema na hindi maituturing na mamimili sa mabuting pananampalataya ang Meridian Realty. Ayon sa Korte:

“When a piece of land is in the actual possession of persons other than the seller, the buyer must be wary and should investigate the rights of those in possession. Without making such inquiry, one cannot claim that he is a buyer in good faith.”

(Kapag ang isang parsela ng lupa ay aktwal na pag-aari ng mga taong iba sa nagbebenta, dapat maging maingat ang mamimili at imbestigahan ang mga karapatan ng mga nagmamay-ari. Kung hindi mag-iimbestiga, hindi niya maaaring sabihin na siya ay isang mamimili sa mabuting pananampalataya.)

Sa kasong ito, inamin mismo ng kinatawan ng Meridian na nakita niya na may mga bahay na nakatayo sa lupa bago pa man nila bilhin ito. Sa halip na magtanong at mag-imbestiga kung sino ang mga nakatira doon at ano ang kanilang karapatan, pinili ng Meridian na balewalain ito. Dahil dito, ayon sa Korte Suprema, nabigo ang Meridian na ipakita ang “good faith” na kinakailangan para maprotektahan sila ng batas bilang unang nagparehistro ng bentahan.

PRAKTICAL NA IMPLIKASYON: ARAL PARA SA MGA MAMIMILI AT NAGBEBENTA NG ARI-ARIAN

Ang kasong Rosaroso v. Soria ay nagbibigay ng mahalagang aral para sa lahat ng sangkot sa transaksyon ng real estate sa Pilipinas:

Para sa mga Mamimili:

• Huwag Magpabaya sa Imbestigasyon: Hindi sapat na tingnan lamang ang titulo ng lupa sa Registry of Deeds. Kung may indikasyon na may ibang tao na nagmamay-ari ng ari-arian (tulad ng aktwal na pagtira doon, mga bahay na nakatayo, o iba pang palatandaan), obligasyon mong mag-imbestiga at alamin ang kanilang karapatan. Makipag-usap sa mga nakatira doon at alamin kung ano ang batayan ng kanilang pag-aari.
• Bisitahin ang Ari-arian: Huwag magpabaya sa pagbisita mismo sa ari-arian bago bumili. Ang aktwal na kondisyon ng lupa at kung sino ang naroon ay maaaring magbigay ng mahalagang impormasyon.
• Kumuha ng Legal na Payo: Kumunsulta sa isang abogado sa real estate bago bumili ng ari-arian. Makakatulong ang abogado sa pag-imbestiga ng titulo, pag-alam ng mga posibleng problema, at pagprotekta sa iyong karapatan bilang mamimili.

Para sa mga Nagbebenta:

• Maging Tapat at Bukas: Kung mayroon nang naunang bentahan o ibang tao na may karapatan sa ari-arian, ibunyag ito sa potensyal na mamimili. Ang pagiging tapat ay makakaiwas sa problema at ligal na labanan sa hinaharap.
• Ayusin ang Titulo: Siguraduhing malinis at walang problema ang titulo ng ari-arian bago ibenta. Ayusin ang anumang discrepancies o problema sa titulo upang maiwasan ang komplikasyon.

SUSING ARAL

• Aktwal na Pag-aari Bilang Babala: Ang aktwal na pag-aari ng ari-arian ng ibang tao ay sapat na babala sa potensyal na mamimili at nag-oobliga sa kanya na mag-imbestiga.
• Hindi Sapat ang Rehistrasyon Kung Walang Good Faith: Ang rehistrasyon ng bentahan ay hindi awtomatikong garantiya ng pagmamay-ari kung ang mamimili ay hindi kumilos sa mabuting pananampalataya.
• Due Diligence ay Mahalaga: Ang “due diligence” o nararapat na pagsisikap sa pag-imbestiga ay mahalaga bago bumili ng ari-arian upang maprotektahan ang iyong investment.

MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng “doble bentahan” ng lupa?
Sagot: Ang doble bentahan ay nangyayari kapag ang isang tao ay ibinebenta ang parehong ari-arian (lupa, bahay, atbp.) sa dalawang magkaibang mamimili.

Tanong 2: Ano ang “good faith” o “mabuting pananampalataya” sa pagbili ng lupa?
Sagot: Ang “good faith” ay nangangahulugan na ang mamimili ay bumibili ng ari-arian nang walang kaalaman (o dapat na walang kaalaman) na mayroong depekto sa titulo ng nagbebenta o may naunang karapatan ang ibang tao sa ari-arian.

Tanong 3: Kung nairehistro ko na ang bentahan, sigurado na ba ang pag-aari ko?
Sagot: Hindi po. Kahit nairehistro mo ang bentahan, kung mapapatunayan na wala kang “good faith” (halimbawa, alam mo na may ibang nagmamay-ari na sa lupa), maaaring mapawalang-bisa ang iyong rehistrasyon at mawala ang iyong karapatan sa ari-arian.

Tanong 4: Ano ang dapat kong gawin kung interesado akong bumili ng lupa?
Sagot: Mag-imbestiga nang mabuti. Bisitahin ang ari-arian, alamin kung sino ang nakatira doon, suriin ang titulo sa Registry of Deeds, at kumunsulta sa isang abogado sa real estate.

Tanong 5: Paano kung hindi pa rehistrado ang unang bentahan? Mananaig ba pa rin ang unang mamimili?
Sagot: Oo, maaaring mananaig pa rin ang unang mamimili kung mapapatunayan na siya ang unang nagmay-ari ng lupa sa “good faith.” Kung walang rehistrasyon, ang aktwal na pag-aari sa “good faith” ang susunod na batayan sa Artikulo 1544.

Tanong 6: Ano ang mangyayari kung mapatunayan na “bad faith” ako bilang mamimili?
Sagot: Maaaring mapawalang-bisa ang bentahan sa iyo, at mapunta ang ari-arian sa naunang mamimili o sa tunay na may-ari. Maaari ka rin maging responsable sa pagbabayad ng danyos.

Naranasan mo ba ang ganitong problema sa ari-arian? Ang ASG Law ay eksperto sa mga kaso tungkol sa real estate at dobleng bentahan. Kung kailangan mo ng legal na representasyon o konsultasyon, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Magpadala ng email sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito para sa konsultasyon. Handa kaming tumulong sa iyo!