INTRODUKSYON

Maraming Pilipino ang nangangarap magkaroon ng sariling lupa o bahay. Ngunit, hindi lahat ng transaksyon sa real estate ay nagiging maayos. May mga pagkakataon na ang developer ay hindi tumutupad sa kanilang pangako, tulad ng hindi pagbibigay ng titulo matapos mabayaran ang buong halaga ng lupa. Sa ganitong sitwasyon, ano ang maaaring gawin ng mamimili? Maaari bang ipawalang-bisa ang kontrata at mabawi ang pera? Ang kasong Gotesco Properties, Inc. vs. Spouses Fajardo ay nagbibigay linaw sa mga karapatan ng mamimili sa ganitong sitwasyon.

Sa kasong ito, bumili ang mag-asawang Fajardo ng lote sa Gotesco Properties, Inc. (GPI) sa pamamagitan ng isang kontrata na bentahan. Binayaran nila ang buong halaga, ngunit hindi naibigay ng GPI ang titulo ng lupa. Dahil dito, nagsampa ng kaso ang mga Fajardo para ipawalang-bisa ang kontrata at mabawi ang kanilang pera. Ang pangunahing tanong sa kaso ay kung may karapatan ba ang mga Fajardo na ipawalang-bisa ang kontrata dahil sa hindi pagtupad ng GPI sa kanilang obligasyon.

LEGAL NA KONTEKSTO

Ang transaksyon sa kasong ito ay sakop ng Presidential Decree No. 957 (PD 957), o “The Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree.” Ang PD 957 ay batas na naglalayong protektahan ang mga mamimili ng lote o condominium unit laban sa mga developer na hindi tumutupad sa kanilang mga pangako at obligasyon.

Ayon sa Seksyon 25 ng PD 957, malinaw ang obligasyon ng developer na magbigay ng titulo sa mamimili pagkatapos nitong mabayaran ang buong halaga ng lote. Narito ang sipi ng probisyon:

Sec. 25. Issuance of Title. Ang nagmamay-ari o developer ay dapat magbigay ng titulo ng lote o unit sa bumibili pagkatapos mabayaran ang buong halaga ng lote o unit. Walang bayad, maliban sa mga kinakailangan para sa rehistrasyon ng deed of sale sa Registry of Deeds, ang dapat kolektahin para sa pag-isyu ng naturang titulo. Kung may mortgage sa lote o unit sa oras ng pag-isyu ng titulo sa bumibili, dapat tubusin ng may-ari o developer ang mortgage o ang kaukulang bahagi nito sa loob ng anim na buwan mula sa naturang pag-isyu upang ang titulo sa anumang ganap na bayad na lote o unit ay makuha at maihatid sa bumibili alinsunod dito. (Diin idinagdag.)

Bukod pa rito, ang Article 1191 ng Civil Code ay nagbibigay ng karapatan sa isang partido na ipawalang-bisa ang kontrata kung ang kabilang partido ay hindi tumupad sa kanyang obligasyon. Ito ay tinatawag na “reciprocal obligations,” kung saan ang obligasyon ng isang partido ay katumbas ng obligasyon ng kabilang partido. Sa kaso ng kontrata sa bentahan ng lupa, ang obligasyon ng mamimili ay magbayad, at ang obligasyon ng developer ay magbigay ng titulo at lupa.

Narito ang sipi ng Article 1191 ng Civil Code:

ART. 1191. The power to rescind obligations is implied in reciprocal ones, in case one of the obligors should not comply with what is incumbent upon him.

The injured party may choose between the fulfillment and the rescission of the obligation, with the payment of damages in either case. He may also seek rescission, even after he has chosen fulfillment, if the latter should become impossible.

The court shall decree the rescission claimed, unless there be just cause authorizing the fixing of a period.

This is understood to be without prejudice to the rights of third persons who have acquired the thing, in accordance with articles 1385 and 1388 and the Mortgage Law.

Sa madaling salita, kung hindi tumupad ang developer sa kanyang obligasyon na magbigay ng titulo pagkatapos mabayaran ang buong halaga, may karapatan ang mamimili na ipawalang-bisa ang kontrata at mabawi ang kanyang ibinayad, kasama ang danyos.

PAGSUSURI NG KASO

Ang Kuwento ng Kaso

Noong 1995, bumili ang mag-asawang Fajardo ng lote mula sa GPI sa Evergreen Executive Village sa Caloocan City sa pamamagitan ng kontrata na bentahan. Nangako ang GPI na magbibigay ng titulo pagkatapos mabayaran ang buong halaga. Buwan-buwan nagbayad ang mga Fajardo hanggang sa tuluyang nabayaran nila ang buong halaga noong Enero 17, 2000.

Matapos ang buong pagbabayad, umasa ang mga Fajardo na ibibigay na ng GPI ang titulo. Ngunit, hindi ito nangyari. Paulit-ulit silang sumulat at nakipag-usap sa GPI, humihingi ng titulo, ngunit wala pa rin. Mula 2000 hanggang 2006, naghintay ang mga Fajardo. Dahil sa walang katiyakan, noong 2006, nagsampa sila ng reklamo sa Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB) laban sa GPI, humihingi na ipatupad ang kontrata o kaya’y ipawalang-bisa ito at ibalik ang kanilang pera.

Depensa ng GPI, hindi raw nila maibigay ang titulo dahil may problema sa teknikal na deskripsyon ng mother title ng lupa. Sinabi pa nila na hindi raw nila kontrolado ang sitwasyon dahil naapela pa raw sa korte ang kaso tungkol sa teknikal na deskripsyon. Dagdag pa nila, nalutas na raw nila ang problema sa Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP) na nagpaharang sa titulo.

Ang Desisyon ng HLURB, Office of the President, at Court of Appeals

Nanalo ang mga Fajardo sa HLURB. Ayon sa HLURB, obligasyon ng GPI na magbigay ng titulo pagkatapos mabayaran ang buong halaga. Dahil hindi ito nagawa ng GPI, may substantial breach ng kontrata, kaya tama lang na ipawalang-bisa ito. Inutusan ng HLURB ang GPI na ibalik ang pera ng mga Fajardo, kasama ang interes, danyos, at bayad sa abogado.

Umapela ang GPI sa HLURB Board of Commissioners, ngunit pinagtibay ang desisyon ng HLURB-ENCRFO. Muling umapela ang GPI sa Office of the President (OP), ngunit muling natalo. Pinagtibay rin ng OP ang desisyon ng HLURB.

Umapela pa rin ang GPI sa Court of Appeals (CA). Pinagtibay ng CA ang desisyon ng OP, ngunit binago ang halaga na dapat ibalik sa mga Fajardo. Ayon sa CA, dapat ibalik ng GPI ang prevailing market value ng lupa, hindi lang ang orihinal na presyo. Binanggit ng CA ang kaso ng Solid Homes vs. Tan, kung saan sinabi ng Korte Suprema na hindi makatarungan na ibalik lang ang orihinal na presyo kung tumaas na ang halaga ng lupa sa paglipas ng panahon.

Ang Desisyon ng Korte Suprema

Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng CA, maliban sa pagtanggal ng personal na pananagutan ng mga individual petitioners (mga opisyal ng GPI). Ayon sa Korte Suprema, tama ang CA na nagdesisyon na may karapatan ang mga Fajardo na ipawalang-bisa ang kontrata dahil sa substantial breach ng GPI. Hindi katanggap-tanggap ang depensa ng GPI na hindi nila kontrolado ang sitwasyon. Masyadong matagal na ang panahon mula nang mabayaran ang buong halaga (2000) hanggang sa magsampa ng kaso ang mga Fajardo (2006), ngunit wala pa ring titulo.

Binigyang-diin ng Korte Suprema ang kahalagahan ng PD 957 sa pagprotekta sa mga mamimili. Sinabi ng Korte Suprema na dapat ibalik sa mga Fajardo ang prevailing market value ng lupa para hindi sila malugi at para hindi naman magpayaman ang GPI sa kapinsalaan ng mga mamimili.

Sipi mula sa Desisyon ng Korte Suprema:

“Hindi maitatanggi na malaking paglabag sa kontrata ang ginawa ng GPI sa kontrata nito sa bentahan kasama ang Sps. Fajardo na nagbibigay sa huli ng karapatang ipawalang-bisa ang pareho alinsunod sa Artikulo 1191 ng Kodigo.”

“Equity and justice dictate that the injured party should be paid the market value of the lot, otherwise, respondents Solid Homes, Inc. & Purita Soliven would enrich themselves at the expense of herein lot owners when they sell the same lot at the present market value.”

PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

Ang kasong Gotesco vs. Fajardo ay mahalaga dahil pinoprotektahan nito ang karapatan ng mga mamimili ng lupa. Ipinapakita nito na hindi maaaring basta-basta balewalain ng mga developer ang kanilang obligasyon na magbigay ng titulo pagkatapos mabayaran ang buong halaga. Kung hindi tumupad ang developer, may karapatan ang mamimili na ipawalang-bisa ang kontrata at mabawi ang prevailing market value ng lupa, hindi lang ang orihinal na presyo.

Mahahalagang Aral mula sa Kaso:

• Proteksyon ng PD 957: Ang PD 957 ay isang mahalagang batas na nagpoprotekta sa mga mamimili ng lupa at condominium laban sa mga developer na hindi sumusunod sa batas.
• Obligasyon ng Developer: Obligasyon ng developer na magbigay ng titulo sa mamimili pagkatapos mabayaran ang buong halaga. Ang hindi pagtupad nito ay substantial breach ng kontrata.
• Karapatan ng Mamimili: Kung hindi tumupad ang developer, may karapatan ang mamimili na ipawalang-bisa ang kontrata at mabawi ang prevailing market value ng lupa.
• Mahalaga ang Dokumentasyon: Siguraduhing may kontrata na bentahan at certificate of full payment bilang ebidensya ng transaksyon.
• Huwag Magpatumpik-tumpik: Kung hindi tumutupad ang developer, agad na kumonsulta sa abogado at magsampa ng reklamo sa HLURB o korte para maprotektahan ang iyong karapatan.

MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

Tanong 1: Ano ang kontrata sa bentahan ng lupa (Contract to Sell)?
Sagot: Ito ay isang kasunduan kung saan nangangako ang developer na ibebenta ang lupa sa mamimili kapag nabayaran na nito ang buong halaga. Hindi pa naililipat ang titulo sa pangalan ng mamimili hangga’t hindi pa nababayaran ang buong presyo.

Tanong 2: Ano ang PD 957 at bakit ito mahalaga?
Sagot: Ang PD 957 ay “The Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree.” Ito ay batas na nagpoprotekta sa mga mamimili ng lupa at condominium laban sa mga mapanlinlang na developer. Mahalaga ito dahil nagtatakda ito ng mga regulasyon at obligasyon para sa mga developer, at nagbibigay ng karapatan sa mga mamimili.

Tanong 3: Kailan ako may karapatang ipawalang-bisa ang kontrata sa bentahan ng lupa?
Sagot: May karapatan kang ipawalang-bisa ang kontrata kung hindi tumupad ang developer sa kanyang obligasyon, tulad ng hindi pagbibigay ng titulo pagkatapos mabayaran ang buong halaga, o kung hindi natapos ang proyekto ayon sa plano.

Tanong 4: Ano ang “prevailing market value” at paano ito kinukuwenta?
Sagot: Ang “prevailing market value” ay ang kasalukuyang halaga ng lupa sa merkado. Kinukuwenta ito batay sa appraisal, bentahan ng mga katulad na lupa sa lugar, at iba pang factors na nakakaapekto sa halaga ng real estate.

Tanong 5: Saan ako maaaring magsampa ng reklamo laban sa developer?
Sagot: Maaari kang magsampa ng reklamo sa Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB). Maaari ka rin dumulog sa korte kung kinakailangan.

Tanong 6: Ano ang dapat kong gawin kung hindi ibinibigay ng developer ang titulo ko kahit bayad na ako?
Sagot: Una, sumulat ka ng demand letter sa developer, humihingi na ibigay ang titulo. Kung hindi pa rin sila tumupad, kumonsulta ka sa abogado at magsampa ng reklamo sa HLURB o korte.

Tanong 7: Maaari ba akong makakuha ng danyos bukod pa sa pagbabalik ng market value ng lupa?
Sagot: Oo, maaari kang humingi ng moral damages, exemplary damages, attorney’s fees, at iba pang danyos na dulot ng paglabag ng developer sa kontrata.

Naranasan mo ba ang ganitong problema sa developer? Huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law. Kami ay eksperto sa mga kaso tungkol sa real estate at kontrata. Maaari kaming makatulong sa iyo na maprotektahan ang iyong karapatan at mabawi ang nararapat sa iyo.

Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito.