Protektahan ang Iyong Interes sa Ari-arian sa Pamamagitan ng Notice of Lis Pendens

G.R. No. 136283, February 29, 2000

Isipin na may pinag-uusapan kayong lupa o ari-arian. Habang hindi pa tapos ang kaso, paano mo masisigurong hindi basta-basta na lang ito maibebenta o mailipat sa iba? Ang sagot: Notice of Lis Pendens. Sa kasong ito, tatalakayin natin kung paano ito gamitin para protektahan ang iyong karapatan.

Sa kaso ng Viewmaster Construction Corporation vs. Hon. Reynaldo Y. Maulit, pinaglaban ng Viewmaster ang kanilang karapatan na mairehistro ang Notice of Lis Pendens dahil sa hindi pagtupad sa kasunduan na i-co-develop ang isang property. Ang pangunahing tanong dito ay: Kailan ba dapat payagan ang pagpaparehistro ng Notice of Lis Pendens?

Ano ang Notice of Lis Pendens?

Ang Notice of Lis Pendens ay isang abiso sa publiko na may pending na kaso sa korte na maaaring makaapekto sa titulo, pagmamay-ari, o paggamit ng isang partikular na ari-arian. Sa madaling salita, ito ay isang babala sa sinumang interesado na bumili o makipagtransaksyon sa ari-arian na may nakabinbing usapin legal.

Ayon sa Section 76 ng Presidential Decree (PD) No. 1529, o mas kilala bilang Property Registration Decree:

“Sec. 76. Notice of lis pendens. — No action to recover possession of real estate, or to quiet title thereto, or to remove clouds upon the title thereof, or for partition, or other proceedings of any kind in court directly affecting the title to land or the use or occupation thereof or the buildings thereon, and no judgment, and no proceeding to vacate or reverse any judgment, shall have any effect upon registered land as against persons other than the parties thereto, unless a memorandum or notice stating the institution of such action or proceeding and the court wherein the same is pending, as well as the date of the institution thereof, together with a reference to the number of the certificate of title, and an adequate description of the land affected and the registered owner thereof, shall have been filed and registered.”

Ibig sabihin, kung may kaso kang isinampa na direktang may kinalaman sa lupa, pagmamay-ari, o paggamit nito, dapat kang magpa-rehistro ng Notice of Lis Pendens para protektahan ang iyong interes.

Halimbawa, kung may kaso ka tungkol sa pagbawi ng lupa, pagpapawalang-bisa ng titulo, o paghahati ng ari-arian, mahalaga ang Notice of Lis Pendens. Ito ay nagsisilbing proteksyon laban sa mga taong maaaring magtangkang bilhin o angkinin ang ari-arian habang hindi pa natatapos ang kaso.

Ang Kwento ng Kaso: Viewmaster vs. Maulit

Nagsimula ang lahat nang magkasundo ang Viewmaster Construction Corporation at Allen Roxas na i-co-develop ang isang property sa Las Piñas. Bilang kapalit ng pagiging guarantor ng Viewmaster sa loan ni Roxas, mapupunta sa Viewmaster ang 50% ng shares of stock sa State Investment Trust, Inc. at magkakaroon sila ng joint venture para sa pag-develop ng ari-arian.

Ngunit, hindi tinupad ni Roxas ang kasunduan. Kaya naman, nagsampa ng kaso ang Viewmaster para ipatupad ang kontrata at magbayad ng danyos. Kasabay nito, nag-file rin sila ng Notice of Lis Pendens para ipaalam sa publiko na may pending na kaso tungkol sa property.

Tinanggihan ng Register of Deeds ang pagpaparehistro dahil umano sa hindi sapat na deskripsyon ng property at dahil incidental lang ang epekto ng kaso sa ari-arian. Umakyat ang usapin sa Land Registration Authority (LRA), na sumang-ayon sa Register of Deeds. Maging ang Court of Appeals (CA) ay kinatigan ang LRA.

Kaya naman, umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Narito ang mga mahahalagang punto sa naging desisyon ng Korte Suprema:

• Sapat na Deskripsyon ng Property: Hindi kinakailangan na perpektong detalyado ang deskripsyon ng property sa Notice of Lis Pendens. Kung nakalakip naman ang kopya ng titulo (TCT) na naglalaman ng technical description, sapat na ito.
• Direktang Apektado ang Ari-arian: Hindi lang titulo o pagmamay-ari ang sakop ng Notice of Lis Pendens, kundi pati na rin ang paggamit o okupasyon nito. Dahil sa kasunduan na i-co-develop ang property, may direktang interes ang Viewmaster dito.

Ayon sa Korte Suprema:

“In the present case, petitioner’s Complaint docketed as Civil Case No. 65277 clearly warrants the registration of a notice of lis pendens… Undeniably, the prayer that Defendant Allen Roxas be ordered to sell 50 percent of his shareholdings in State Investment does not directly involve title to the property and is therefore not a proper subject of a notice of lis pendens. Neither do the various amounts of damages prayed for justify such annotation.”

Dagdag pa ng Korte:

“Hence, by virtue of the alleged agreement with Allen Roxas, petitioner has a direct — not merely incidental — interest in the Las Piñas property. Contrary to respondents’ contention, the action involves not only the collection of a money judgment, but also the enforcement of petitioner’s right to co-develop and use the property.”

Dahil dito, pinaboran ng Korte Suprema ang Viewmaster at iniutos na mairehistro ang Notice of Lis Pendens.

Ano ang Kahalagahan ng Desisyong Ito?

Ang desisyong ito ay nagpapakita na ang Notice of Lis Pendens ay isang mahalagang proteksyon para sa mga may interes sa isang ari-arian na pinag-uusapan sa korte. Hindi ito dapat basta-basta na lang tinatanggihan kung malinaw na may direktang epekto ang kaso sa ari-arian.

Key Lessons

• Kung may kaso kang isinampa na may kinalaman sa ari-arian, agad na mag-file ng Notice of Lis Pendens.
• Siguraduhing kumpleto ang deskripsyon ng property sa Notice of Lis Pendens. Kung hindi, ilakip ang kopya ng TCT.
• Alamin kung ang kaso ay direktang makakaapekto sa titulo, pagmamay-ari, o paggamit ng ari-arian.

Mga Madalas Itanong (FAQs)

1. Ano ang mangyayari kung hindi ako nag-file ng Notice of Lis Pendens?

Kung hindi ka nag-file ng Notice of Lis Pendens, maaaring maibenta o mailipat ang ari-arian sa ibang tao habang hindi pa tapos ang kaso. Ang sinumang bumili ng ari-arian nang walang kaalaman sa pending na kaso ay maaaring ituring na “buyer in good faith,” at maaaring mahirapan kang ipatupad ang iyong karapatan.

2. Paano ako magfa-file ng Notice of Lis Pendens?

Kailangan mong mag-file ng Motion sa korte kung saan nakasampa ang kaso. Pagkatapos aprubahan ng korte, isumite ang kopya ng order at Notice of Lis Pendens sa Register of Deeds kung saan nakarehistro ang ari-arian.

3. Magkano ang babayaran para mag-file ng Notice of Lis Pendens?

Ang bayad ay depende sa Register of Deeds. Maaaring magtanong sa Register of Deeds kung magkano ang babayaran.

4. Kailan ko dapat i-file ang Notice of Lis Pendens?

Dapat i-file ang Notice of Lis Pendens sa lalong madaling panahon pagkatapos maisampa ang kaso sa korte.

5. Maaari bang tanggalin ang Notice of Lis Pendens?

Oo, maaaring tanggalin ang Notice of Lis Pendens sa pamamagitan ng Motion sa korte. Karaniwang ginagawa ito kapag natapos na ang kaso o kung walang basehan ang pagpaparehistro nito.

6. Ano ang pagkakaiba ng Notice of Lis Pendens sa Adverse Claim?

Ang Notice of Lis Pendens ay para ipaalam sa publiko na may pending na kaso tungkol sa ari-arian. Ang Adverse Claim naman ay para ipaalam na may nagke-claim ng interes sa ari-arian na salungat sa registered owner.

7. Gaano katagal ang validity ng Notice of Lis Pendens?

Ang validity ng Notice of Lis Pendens ay hanggang sa matapos ang kaso o hanggang sa iutos ng korte na tanggalin ito.

Kung mayroon kayong katanungan tungkol sa Notice of Lis Pendens o iba pang usaping legal, huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law. Eksperto kami sa mga usapin ng real estate at handang tumulong sa inyo. Para sa konsultasyon, maaari kayong mag-email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website dito. Protektahan ang inyong karapatan, kumonsulta sa ASG Law!