Pag-unawa sa Karapatan ng Unang Pagbili para sa mga Umarkila sa Ilalim ng P.D. 1517

G.R. No. 108205, February 15, 2000

Maraming Pilipino ang nangangarap na magkaroon ng sariling lupa, lalo na sa mga urban na lugar. Ngunit paano kung ikaw ay umuupa lamang sa isang lupa sa loob ng mahabang panahon? May karapatan ka bang bilhin ang lupang ito bago pa man ito ibenta sa iba? Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa mga karapatan ng mga umuupa sa ilalim ng Presidential Decree (P.D.) 1517, na kilala rin bilang Urban Land Reform Law.

Ang kaso ng Brigida F. Dee, et al. vs. The Hon. Court of Appeals, et al. ay tumatalakay sa mga karapatan ng mga umuupa na sinasabing mayroong “right of first refusal” o karapatang unang bumili ng lupa na kanilang inuupahan. Ang pangunahing tanong dito ay kung ang mga umuupa ba ay may legal na karapatan na pigilan ang pagbebenta ng lupa sa ibang tao, at kung ang pag-aalok lamang sa isang umuupa na bilhin ang lupa ay sapat na upang matugunan ang mga kinakailangan ng P.D. 1517.

Legal na Konteksto ng P.D. 1517

Ang P.D. 1517 ay ipinatupad upang bigyang proteksyon ang mga maralitang tagalungsod at tiyakin na mayroon silang access sa pabahay. Ayon sa Seksyon 6 ng P.D. 1517, ang mga “legitimate tenants” na nanirahan sa lupa sa loob ng sampung taon o higit pa, na nagtayo ng kanilang mga tahanan doon, at ang mga residente na legal na umuukupa sa lupa sa pamamagitan ng kontrata, nang tuloy-tuloy sa loob ng nakaraang sampung taon, ay hindi maaaring paalisin sa lupa at dapat pahintulutang magkaroon ng “right of first refusal” upang bilhin ito sa loob ng makatuwirang panahon at sa makatuwirang presyo.

Mahalaga ring tandaan ang Seksyon 9 ng P.D. 1517, na nag-uutos sa lahat ng mga may-ari ng lupa, umuupa, at residente na ipahayag sa Ministry (ngayon ay Department of Human Settlements and Urban Development) ang anumang mga panukala na ibenta, ipaupa, o i-encumber ang mga lupa at pagpapabuti doon, kasama ang iminungkahing presyo, renta, o halaga ng mga encumbrance, at kumuha ng pag-apruba sa nasabing mga panukalang transaksyon.

Halimbawa, kung ikaw ay umuupa sa isang lupa sa Maynila sa loob ng 15 taon at mayroon kang kontrata ng upa, ikaw ay may karapatang bilhin ang lupa kung ito ay ibebenta. Ngunit, kung wala kang kontrata at hindi ka nagbabayad ng upa, maaaring hindi ka sakop ng proteksyon ng P.D. 1517.

Narito ang sipi mula sa P.D. 1517:

Sec. 6. Land Tenancy in Urban Land Reform Areas. Within the Urban Zones legitimate tenants who have resided on the land for ten years or more who have built their homes on the land and residents who have legally occupied the land by contract, continuously for the last ten years shall not be dispossessed of the land and shall be allowed the right of first refusal to purchase the same within a reasonable time and at reasonable prices, under terms and conditions to be determined by the Urban Zone Expropriation and Land Management committee created by Section 8 of the Decree.

Pagsusuri ng Kaso: Dee vs. Court of Appeals

Sa kasong ito, ang mga petisyoner ay mga umuupa sa lupa na pagmamay-ari ni Alejandro Castro. Pagkamatay ni Alejandro, ang kanyang asawa at anak ay nagmana ng lupa at ibinenta ito kay Cesar Gatdula. Inireklamo ng mga umuupa na hindi sila binigyan ng pagkakataong bilhin ang lupa bago ito naibenta kay Gatdula.

Narito ang mga pangyayari sa kaso:

• Namatay si Alejandro Castro, ang dating may-ari ng lupa, noong 1984.
• Ibinenta ng mga tagapagmana ni Castro ang lupa kay Cesar Gatdula noong Marso 23, 1990.
• Inalok ni Gatdula ang mga umuupa na bilhin ang lupa sa halagang P3,000 kada metro kwadrado, ngunit hindi sila pumayag.
• Nag-file ang mga umuupa ng reklamo sa korte, sinasabing mayroon silang “right of first refusal” sa ilalim ng P.D. 1517.
• Ipinasiya ng Regional Trial Court (RTC) na walang bisa ang pagbebenta kay Gatdula at inutusan ang mga tagapagmana ni Castro na alukin ang mga umuupa na bilhin ang lupa.
• Binaliktad ng Court of Appeals (CA) ang desisyon ng RTC, sinasabing hindi napatunayan ng mga umuupa na sila ay “legitimate tenants” dahil hindi sila nagbabayad ng upa at walang kontrata.

Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pangunahing isyu ay kung ang mga petisyoner ay mga lehitimong umuupa na may karapatan sa unang pagbili. Sinabi ng Korte na hindi napatunayan ng mga umuupa na sila ay nagbabayad ng upa o mayroong kontrata ng upa. Dahil dito, hindi sila maaaring umasa sa proteksyon ng P.D. 1517.

Ayon sa Korte Suprema:

“Our own review of the records, including the transcript of stenographic notes taken during the proceedings before the RTC, constrains us to affirm the findings of the Court of Appeals that aside from verbal, self-serving testimonies, petitioners offered no proof of rental payments, no contracts of leases, no tax declarations, nothing, to show that they were legitimate tenants entitled to the right of first refusal.”

Idinagdag pa ng Korte na ang pag-aalok kay Gatdula na bilhin ang lupa ay sapat na, dahil hindi napatunayan ng mga umuupa na sila ay may karapatan sa ilalim ng P.D. 1517. Kaya naman, pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals.

Praktikal na Implikasyon ng Kaso

Ang kasong ito ay nagpapakita na hindi sapat na sabihin lamang na ikaw ay isang umuupa upang magkaroon ng “right of first refusal.” Kailangan mong patunayan na ikaw ay isang “legitimate tenant” sa pamamagitan ng pagpapakita ng mga dokumento tulad ng kontrata ng upa, resibo ng pagbabayad ng upa, o iba pang katibayan na nagpapatunay na ikaw ay legal na umuupa sa lupa.

Para sa mga may-ari ng lupa, mahalagang tiyakin na sinusunod ninyo ang mga kinakailangan ng P.D. 1517 kung kayo ay magbebenta ng lupa sa isang urban land reform area. Kailangan ninyong alukin ang mga “legitimate tenants” na bilhin ang lupa bago ito ibenta sa iba.

Mga Pangunahing Aral

• Kailangan patunayan na ikaw ay isang “legitimate tenant” upang magkaroon ng “right of first refusal” sa ilalim ng P.D. 1517.
• Mahalaga ang mga dokumento tulad ng kontrata ng upa at resibo ng pagbabayad ng upa upang patunayan ang iyong pagiging “legitimate tenant.”
• Kailangan alukin ng may-ari ng lupa ang mga “legitimate tenants” na bilhin ang lupa bago ito ibenta sa iba.

Mga Madalas Itanong (Frequently Asked Questions)

1. Ano ang ibig sabihin ng “right of first refusal”?

Ang “right of first refusal” ay ang karapatan ng isang tao na bilhin ang isang ari-arian bago ito ibenta sa ibang tao.

2. Sino ang mga sakop ng P.D. 1517?

Ang P.D. 1517 ay sumasakop sa mga “legitimate tenants” na nanirahan sa lupa sa loob ng sampung taon o higit pa, na nagtayo ng kanilang mga tahanan doon, at ang mga residente na legal na umuukupa sa lupa sa pamamagitan ng kontrata, nang tuloy-tuloy sa loob ng nakaraang sampung taon.

3. Paano ko mapapatunayan na ako ay isang “legitimate tenant”?

Maaari mong patunayan na ikaw ay isang “legitimate tenant” sa pamamagitan ng pagpapakita ng mga dokumento tulad ng kontrata ng upa, resibo ng pagbabayad ng upa, o iba pang katibayan na nagpapatunay na ikaw ay legal na umuupa sa lupa.

4. Ano ang dapat kong gawin kung hindi ako binigyan ng pagkakataong bilhin ang lupa bago ito naibenta sa iba?

Maaari kang mag-file ng reklamo sa korte upang ipawalang-bisa ang pagbebenta at ipatupad ang iyong “right of first refusal.”

5. Mayroon bang limitasyon sa presyo ng lupa na maaari kong bilhin?

Ang presyo ng lupa ay dapat na makatuwiran, ayon sa mga tuntunin at kundisyon na itinakda ng Urban Zone Expropriation and Land Management committee.

6. Ano ang mangyayari kung hindi ako makabayad ng lupa sa loob ng itinakdang panahon?

Maaaring mawala ang iyong karapatan na bilhin ang lupa, at maaari itong ibenta sa iba.

7. Paano kung walang kontrata ng upa?

Kahit walang kontrata ng upa, maaari mo pa ring mapatunayan ang iyong pagiging “legitimate tenant” sa pamamagitan ng iba pang katibayan, tulad ng mga resibo ng pagbabayad ng upa o mga testimonya ng mga saksi.

Eksperto ang ASG Law sa mga usaping may kinalaman sa real estate at karapatan ng mga umuupa. Kung mayroon kang katanungan o nangangailangan ng legal na payo tungkol sa iyong karapatan sa ilalim ng P.D. 1517, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin para sa konsultasyon. Maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website dito.