Paggalang sa Kasunduan: Kapag ang Binitawang Salita ay Dapat Tuparin

G.R. No. 140276, February 09, 2000

Ang pagbili ng ari-arian, lalo na kung ito ay bahay o lupa, ay isang malaking desisyon. Madalas, hindi ito nababayaran nang buo agad, kaya’t nagkakaroon ng kasunduan sa pagitan ng nagbebenta at bumibili na hulugan ang pagbabayad. Ngunit paano kung magbago ang isip ng nagbebenta? Ano ang mangyayari sa kasunduan kung pumanaw ang nagbebenta? Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa mga sitwasyong ito, kung saan ang Korte Suprema ay nagbigay diin sa kahalagahan ng pagtupad sa mga napagkasunduan, lalo na kung ito ay pinagtibay ng matagal na panahon at may basbas ng mga partido.

Ang Batas sa Likod ng Kasunduan

Sa ilalim ng Civil Code ng Pilipinas, partikular sa Article 1306, malinaw na sinasabi na ang mga partido ay malayang magtakda ng mga kondisyon at obligasyon sa kanilang kasunduan, basta’t hindi ito labag sa batas, moralidad, mabuting kaugalian, pampublikong kaayusan, o pampublikong patakaran. Ibig sabihin, kung ang kasunduan ay malinaw at hindi lumalabag sa anumang batas, dapat itong sundin at igalang.

Article 1306 ng Civil Code: “The contracting parties may establish such stipulations, clauses, terms and conditions as they may deem convenient, provided they are not contrary to law, morals, good customs, public order, or public policy.”

Dagdag pa rito, ang Article 1311 ng Civil Code ay nagsasaad na ang mga kontrata ay binding hindi lamang sa mga partido, kundi pati na rin sa kanilang mga tagapagmana at mga successor-in-interest. Ibig sabihin, kung ang nagbebenta ay pumanaw, ang kanyang mga tagapagmana ay may obligasyon na ipagpatuloy ang kasunduan, maliban na lamang kung ito ay personal sa nagbebenta.

Article 1311 ng Civil Code: “Contracts take effect only between the parties, their assigns and heirs, except in case where the rights and obligations arising from the contract are not transmissible by their nature, or by stipulation or by provision of law. The heir is not liable beyond the value of the property he received from the decedent.”

Ang Kwento ng Kaso: Calla vs. Maglalang

Ang kasong ito ay nagsimula sa isang hindi pagkakaunawaan tungkol sa mga residential units na matatagpuan sa Caloocan City. Ang mga petitioners, sina Felicidad Calla, et al., ay matagal nang naninirahan sa mga nasabing unit, sa loob ng 30 taon o higit pa. Ayon sa kanila, nagkaroon sila ng verbal na kasunduan sa dating may-ari, si Felipe Maglalang, na ang kanilang buwanang bayad ay ituturing na hulugan sa pagbili ng mga unit.

Nang pumanaw si Felipe Maglalang noong 1982, nagpatuloy ang mga petitioners sa pagbabayad sa kanyang mga tagapagmana, kabilang na ang respondent na si Arturo Maglalang. Ngunit kalaunan, sinubukan silang paalisin sa lupa ni Arturo, sa pamamagitan ng kanyang kinatawan na si Dina Arizala, dahil daw sa pagbebenta ng ari-arian. Ito ang nagtulak sa mga petitioners na magsampa ng kaso.

Narito ang mga mahahalagang pangyayari sa kaso:

• Matagalang Paninirahan: Ang mga petitioners ay naninirahan sa mga unit sa loob ng mahigit 30 taon, na may kasunduan sa dating may-ari na hulugan ang pagbabayad.
• Pagkamatay ng May-ari: Nang pumanaw si Felipe Maglalang, nagpatuloy ang mga petitioners sa pagbabayad sa kanyang mga tagapagmana.
• Pagsubok na Paalisin: Sinubukan silang paalisin ni Arturo Maglalang sa pamamagitan ng kanyang kinatawan, na nagdulot ng legal na labanan.
• Compromise Agreement: Sa huli, nagkasundo ang mga partido na kilalanin ang kasunduan at isawalang-bisa ang anumang pagtatangka na paalisin ang mga petitioners.

Ayon sa Korte Suprema:

“We find the foregoing Compromise Agreement to be legally acceptable, nothing therein being contrary to law, morals, good customs and public policy, and the same having been freely and intelligently executed by and between petitioners and respondent, judicial approval thereof is in order.”

Ipinapakita nito na ang Korte ay nagbibigay halaga sa mga kasunduang pinasok ng mga partido nang malaya at walang pagpipilit.

Ano ang Kahalagahan ng Desisyon na Ito?

Ang kasong ito ay nagpapaalala sa atin na ang mga kasunduan ay dapat igalang at tuparin. Hindi basta-basta pwedeng balewalain ang isang kasunduan, lalo na kung ito ay pinagtibay ng matagal na panahon at may basbas ng mga partido. Ang desisyon ng Korte Suprema ay nagbibigay proteksyon sa mga bumibili ng ari-arian sa pamamagitan ng hulugan, at nagbibigay diin sa obligasyon ng mga tagapagmana na ipagpatuloy ang mga kasunduan ng kanilang mga namayapang kaanak.

Key Lessons:

• Igalang ang Kasunduan: Ang mga kasunduan ay dapat sundin at tuparin, maliban na lamang kung ito ay labag sa batas.
• Proteksyon sa mga Bumibili: Ang mga bumibili ng ari-arian sa pamamagitan ng hulugan ay may proteksyon sa ilalim ng batas.
• Obligasyon ng mga Tagapagmana: Ang mga tagapagmana ay may obligasyon na ipagpatuloy ang mga kasunduan ng kanilang mga namayapang kaanak.

Mga Madalas Itanong (Frequently Asked Questions)

Tanong: Ano ang mangyayari kung hindi tinupad ng nagbebenta ang kasunduan?

Sagot: Maaaring magsampa ng kaso ang bumibili upang ipatupad ang kasunduan o humingi ng damages.

Tanong: Ano ang mga dapat kong gawin kung ako ay bumibili ng ari-arian sa pamamagitan ng hulugan?

Sagot: Siguraduhing mayroon kang written agreement na malinaw na nakasaad ang mga terms and conditions ng pagbabayad.

Tanong: Ano ang mangyayari kung pumanaw ang bumibili?

Sagot: Ang kanyang mga tagapagmana ay may karapatan na ipagpatuloy ang pagbabayad at makuha ang ari-arian.

Tanong: Maaari bang bawiin ng nagbebenta ang ari-arian kung hindi ako nakabayad sa takdang oras?

Sagot: Depende sa terms ng kasunduan. Karaniwan, kailangan munang magpadala ng notice ang nagbebenta at bigyan ng pagkakataon ang bumibili na makabayad.

Tanong: Ano ang kahalagahan ng pagpaparehistro ng kasunduan sa Registry of Deeds?

Sagot: Ang pagpaparehistro ay nagbibigay proteksyon sa bumibili laban sa mga third parties na maaaring mag-claim ng karapatan sa ari-arian.

Naranasan mo ba ang ganitong sitwasyon? Huwag mag-alala, ang ASG Law ay nandito upang tumulong. Kami ay eksperto sa mga usapin ng real estate at kontrata. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming opisina. Mag-usap tayo dito!