Kailangan ang Karagdagang Ebidensya Para Patunayan ang Katayuan ng Lupa Bago Irehistro

G.R. No. 256194, January 31, 2024

Maraming Pilipino ang nangangarap na magkaroon ng sariling lupa. Pero, ang proseso ng pagpaparehistro nito ay madalas na mahirap at komplikado. Paano kung ang lupa na inaangkin mo ay matagal nang tinaniman ng iyong mga ninuno, ngunit kulang ka sa mga dokumento para patunayan na ito ay maaaring iparehistro? Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa kung anong ebidensya ang kailangan para mapatunayan na ang lupa ay alienable at disposable, at kung paano makakatulong ang bagong batas sa pagpaparehistro ng lupa.

Ang Batas at ang Lupa

Sa Pilipinas, sinusunod natin ang doktrina ng Regalian, na nagsasaad na lahat ng lupaing pampubliko ay pag-aari ng estado. Ibig sabihin, ang estado ang may kapangyarihang magdesisyon kung aling lupa ang maaaring ibenta o ipagamit sa mga pribadong indibidwal. Ayon sa Saligang Batas, tanging mga lupaing agrikultural lamang ang maaaring ipagbili o iparehistro.

Ang Presidential Decree No. 1529, o Property Registration Decree, ang batas na nagtatakda kung sino ang maaaring mag-apply para sa pagpaparehistro ng lupa. Sinasabi nito na maaaring mag-apply ang mga taong nagmamay-ari ng lupa sa pamamagitan ng:

• Pagmamay-ari ng lupa sa loob ng mahabang panahon (simula June 12, 1945 o mas maaga pa)
• Pagkakaroon ng private land sa pamamagitan ng prescription
• Pagkakaroon ng private land sa pamamagitan ng accession o accretion
• Iba pang paraan na naaayon sa batas

Mahalaga ring tandaan ang Republic Act No. 11573, na nag-amyenda sa PD 1529. Ayon sa RA 11573, kailangan ng sertipikasyon mula sa isang DENR geodetic engineer na nagsasabing ang lupa ay alienable at disposable. Ito ay dapat nakaimprenta sa approved survey plan na isinumite sa korte.

Ayon sa Section 14 ng PD 1529, na binago ng RA 11573:

“SECTION 14. Who may apply. The following persons may file at any time, in the proper Regional Trial Court in the province where the land is located, an application for registration of title to land, not exceeding twelve (12) hectares, whether personally or through their duly authorized representatives:

“(1) Those who by themselves or through their predecessors-in-interest have been in open, continuous, exclusive and notorious possession and occupation of alienable and disposable lands of the public domain not covered by existing certificates of title or patents under a bona fide claim of ownership for at least twenty (20) years immediately preceding the filing of the application for confirmation of title except when prevented by war or force majeure. They shall be conclusively presumed to have performed all the conditions essential to a Government grant and shall be entitled to a certificate of title under this section.”

Ang Kwento ng Kaso

Ang kasong ito ay tungkol sa mga Heirs of Rogelio P. Laudes na nag-apply para sa pagpaparehistro ng dalawang lote ng lupa. Nag-ugat ang kanilang pag-aari sa pagkakapanalo ni Victoria Ordiz Vda. de Laudes sa isang public auction noong 1990. Bago ito, ang lupain ay pag-aari ni Jesus E. Enova, na natalo sa isang kaso kung saan kinailangan niyang magbayad ng civil liability sa mga Heirs of Laudes.

Narito ang mga pangyayari sa kaso:

• 1984: Namatay si Rogelio P. Laudes dahil sa isang aksidente.
• 1990: Nanalo si Victoria sa public auction at nakuha ang lupa ni Jesus.
• 2001: Nag-apply ang Heirs of Laudes para sa pagpaparehistro ng lupa.
• 2018: Ipinagkaloob ng Regional Trial Court (RTC) ang kanilang aplikasyon.
• 2020: Kinatigan ng Court of Appeals (CA) ang desisyon ng RTC.

Ang pangunahing argumento ng gobyerno ay hindi raw napatunayan ng mga Heirs of Laudes na ang lupa ay alienable at disposable. Ayon sa kanila, hindi sapat ang mga dokumentong isinumite ng mga Heirs of Laudes para patunayan ito. Sinabi ng Korte Suprema na hindi sapat ang CENRO certification para patunayan na ang lupa ay alienable at disposable.

Ayon sa Korte Suprema:

“In the present case, the Heirs of Laudes insist that the CENRO certification issued in their favor was sufficient to prove that the subject properties were alienable and disposable. However, the requirements set forth in R.A. 11573, specifically Section 7, are clear and did not include CENRO certifications as evidence to prove that a land is alienable and disposable.”

“Notwithstanding the foregoing, in the interest of substantial justice, the Court deems it proper remand the case to the CA for reception of evidence on the subject properties’ land classification status in accordance with Section 7 of R.A. 11573 and pursuant to the guidelines set forth in Pasig Rizal.”

Ano ang Ibig Sabihin Nito?

Ang desisyon na ito ay nagpapakita na kailangan ng mas matibay na ebidensya para mapatunayan na ang lupa ay alienable at disposable. Hindi sapat ang mga lumang dokumento o sertipikasyon mula sa CENRO. Kailangan ang sertipikasyon mula sa isang DENR geodetic engineer, na nagsasabing ang lupa ay alienable at disposable, at nakaimprenta ito sa approved survey plan.

Key Lessons:

• Kung nag-a-apply ka para sa pagpaparehistro ng lupa, siguraduhing kumpleto ang iyong mga dokumento.
• Kumuha ng sertipikasyon mula sa isang DENR geodetic engineer na nagsasabing ang lupa ay alienable at disposable.
• Siguraduhing nakaimprenta ang sertipikasyon sa approved survey plan.

Mga Tanong at Sagot

Tanong: Ano ang ibig sabihin ng “alienable and disposable” na lupa?
Sagot: Ito ay lupa na maaaring ibenta o ipagamit sa mga pribadong indibidwal.

Tanong: Ano ang pagkakaiba ng CENRO certification at DENR geodetic engineer certification?
Sagot: Ang CENRO certification ay hindi sapat para patunayan na ang lupa ay alienable at disposable. Kailangan ang sertipikasyon mula sa isang DENR geodetic engineer.

Tanong: Ano ang RA 11573?
Sagot: Ito ay batas na nag-amyenda sa PD 1529 at nagtatakda ng mga bagong requirements para sa pagpaparehistro ng lupa.

Tanong: Paano kung wala akong kopya ng Forestry Administrative Order, Executive Order, o Proclamation?
Sagot: Kailangan mong ipahayag sa sworn statement na ang LC map ay existing sa inventory ng LC Map records ng NAMRIA at ginagamit ng DENR bilang land classification map.

Tanong: Ano ang dapat kong gawin kung kulang ako sa ebidensya?
Sagot: Maaari kang humingi ng tulong sa isang abogado para maghanap ng mga karagdagang dokumento o ebidensya.

Ang pagpaparehistro ng lupa ay isang mahalagang hakbang para maprotektahan ang iyong karapatan sa pag-aari. Kung kailangan mo ng tulong sa pagpaparehistro ng iyong lupa, huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law. Kami ay eksperto sa mga usapin ng lupa at handang tumulong sa iyo. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website sa Contact Us. ASG Law: Eksperto sa usapin ng lupa, maaasahan sa serbisyo legal!