Ang desisyon na ito ay naglilinaw sa mga limitasyon sa pagbebenta, paglilipat, o pagtalaga ng mga lupang iginawad sa pamamagitan ng mga batas sa repormang agraryo. Nilalayon nitong protektahan ang mga benepisyaryo at tiyakin na ang lupa ay mananatili sa kanila upang mapaunlad at makinabang. Bagama’t ang mga kontrata na lumalabag sa mga pagbabawal na ito ay walang bisa, pinapayagan ng korte na maibalik sa mga partido ang kanilang mga naibigay upang maiwasan ang pang-aabuso at mapanatili ang katarungan. Sa madaling salita, kung nakatanggap ka ng lupa sa pamamagitan ng reporma sa agraryo, may mga panuntunan kung kailan mo ito maaaring ibenta o ilipat, at kung hindi mo susundin ang mga panuntunang ito, maaaring mapawalang-bisa ang iyong pagbebenta.

Kaso ng Lupang Agraryo: Ang Kwento ng Pagpapautang, Pagbebenta, at mga Limitasyon Nito

Ang kasong ito ay nagsimula nang maghain si Lazaro Cruz, sa pamamagitan ng kanyang anak na si Vicente, ng reklamo laban kay Elizabeth Ong Lim upang ipawalang-bisa ang isang Real Estate Mortgage at isang Deed of Sale na may kaugnayan sa mga lupang agraryong iginawad sa kanya. Ang pangunahing isyu ay kung ang mga transaksyong ito ay labag sa batas dahil sa mga paghihigpit sa paglilipat ng mga lupang iginawad sa ilalim ng Republic Act No. (RA) 6657, o ang Comprehensive Agrarian Reform Law. Nais ni Lazaro na maibalik ang mga lupa dahil sa paglabag umano sa batas, habang iginigiit ni Elizabeth na may bisa ang mga transaksyon at walang hurisdiksyon ang korte.

Noong 1994, si Lazaro ay ginawaran ng dalawang parsela ng lupa sa Calumpit, Bulacan sa ilalim ng programang agraryo ng pamahalaan. Pagkalipas ng anim na taon, noong 2000, umutang siya kay Elizabeth ng P1,500,000.00 at isinangla ang isang parsela ng lupa bilang seguridad. Pagkalipas ng walong taon, noong 2002, ibinenta niya kay Elizabeth ang isa pang parsela ng lupa sa halagang P1,500,000.00 din. Dahil sa mga paghihigpit sa paglilipat ng lupa sa ilalim ng RA 6657, hiniling ni Lazaro na mapawalang-bisa ang parehong mortgage at pagbebenta.

Ang Section 27 ng RA 6657 ay nagbabawal sa pagbebenta, paglilipat, o pagtalaga ng mga lupang iginawad sa mga benepisyaryo sa loob ng 10 taon, maliban sa pamamagitan ng pamana, sa gobyerno, sa Land Bank of the Philippines (LBP), o sa ibang mga kwalipikadong benepisyaryo. Nilalayon ng batas na ito na protektahan ang mga magsasaka at tiyakin na ang lupa ay mananatili sa kanila upang mapaunlad at makinabang.

Sec. 27. Transferability of Awarded Lands. — Lands acquired by beneficiaries under this Act may not be sold, transferred or conveyed except through hereditary succession, or to the government, or to the [Land Bank of the Philippines (LBP)] or to other qualified beneficiaries for a period of ten (10) years: Provided, however, That the children or the spouse of the transferor shall have a right to repurchase the land from the government or LBP within a period of two (2) years. x x x

Tinukoy ng Regional Trial Court (RTC) na walang hurisdiksyon ang Department of Agrarian Reform Adjudication Board (DARAB) dahil hindi ito isang agraryong alitan, at ibinasura ang reklamo ni Lazaro. Gayunpaman, ibinaba ng RTC ang interes sa mortgage sa 12% kada taon. Sa pag-apela, binaliktad ng Court of Appeals (CA) ang desisyon ng RTC at ipinawalang-bisa ang Deed of Sale, dahil sa paglabag sa Section 27 ng RA 6657, ngunit pinanatili ang bisa ng Real Estate Mortgage.

Nagpasya ang Korte Suprema na tama ang CA na ipawalang-bisa ang pagbebenta ng lupa. Idiniin ng Korte na ang pagbabawal sa paglilipat ng mga lupang iginawad sa ilalim ng repormang agraryo ay may layuning protektahan ang mga benepisyaryo. Gayunpaman, binigyang-diin din ng Korte na hindi dapat maging daan ang paglabag sa batas upang magkaroon ng pakinabang ang isang partido, kaya’t kinakailangang ibalik ni Lazaro kay Elizabeth ang halaga ng kanyang natanggap mula sa pagbebenta.

Gayunpaman, dahil hindi malinaw kung magkano talaga ang halaga ng pagkakabili ng lupa, ipinag-utos ng Korte Suprema na ibalik ang kaso sa RTC upang matukoy ang eksaktong halaga na dapat ibalik ni Lazaro kay Elizabeth. Ito ay upang matiyak na makatarungan ang resulta para sa parehong partido. Kahit na walang bisa ang pagbebenta dahil sa paglabag sa RA 6657, kailangan pa ring ibalik ang perang natanggap upang maiwasan ang hindi makatarungang pagyaman.

Ang pagpapawalang-bisa ng pagbebenta ay naaayon sa exception to the principle of pari delicto, na sinasaad sa Article 1416 ng Civil Code: “When the agreement is not illegal per se but is merely prohibited, and the prohibition by the law is designed for the protection of the plaintiff, he may, if public policy is thereby enhanced, recover what he has paid or delivered.” Kaya, bagama’t parehong may pagkakamali ang mga partido, pinahihintulutan ng batas na maibalik ang mga bagay upang mapangalagaan ang patakaran ng estado na protektahan ang mga benepisyaryo ng repormang agraryo.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung ang pagbebenta ng lupang iginawad sa ilalim ng reporma sa agraryo ay labag sa batas dahil sa mga paghihigpit sa paglilipat na nakasaad sa RA 6657. Ito ay may kinalaman sa 10-year na pagbabawal na hindi pwedeng ibenta o ilipat ang lupa sa iba.
Ano ang RA 6657?	Ang RA 6657 ay ang Comprehensive Agrarian Reform Law, na nagtatakda ng mga patakaran para sa reporma sa agraryo sa Pilipinas. Layunin nitong ipamahagi ang lupa sa mga magsasaka at manggagawang bukid.
Ano ang Section 27 ng RA 6657?	Ang Section 27 ng RA 6657 ay nagbabawal sa pagbebenta, paglilipat, o pagtalaga ng mga lupang iginawad sa mga benepisyaryo sa loob ng 10 taon, maliban sa ilang mga sitwasyon. Ito ay upang maprotektahan ang mga magsasaka.
Bakit ipinawalang-bisa ang Deed of Sale sa kasong ito?	Dahil ang pagbebenta ay ginawa sa loob ng 10 taong pagbabawal na itinakda ng Section 27 ng RA 6657. Samakatuwid, ito ay labag sa batas.
Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema?	Ipinawalang-bisa ng Korte Suprema ang Deed of Sale ngunit inutusan si Lazaro na ibalik kay Elizabeth ang halaga ng kanyang natanggap mula sa pagbebenta. Bukod pa rito, iniutos ng korte na ibalik sa RTC ang kaso upang matukoy ang eksaktong halaga na dapat ibalik.
Ano ang pari delicto?	Ang pari delicto ay isang legal na prinsipyo na nagsasaad na walang maaaring humingi ng tulong sa korte kung parehong may pagkakamali ang mga partido sa isang transaksyon. Gayunpaman, may mga eksepsiyon dito, tulad ng sa mga kaso ng reporma sa agraryo.
Bakit hindi ginamit ang doktrina ng pari delicto sa kasong ito?	Dahil ang batas ng repormang agraryo ay naglalayong protektahan ang mga magsasaka, at ang paggamit ng doktrina ng pari delicto ay magiging hadlang sa layuning ito. Ang Court ay nag-invoke ng exception to the pari delicto.
Ano ang kahalagahan ng kasong ito?	Nililinaw nito ang mga limitasyon sa pagbebenta ng mga lupang iginawad sa ilalim ng reporma sa agraryo. Gayundin ang mga legal na remedyo sa mga sitwasyon kung saan hindi nasunod ang batas.

Sa kinalabasang ito, binibigyang-diin ng Korte Suprema ang kahalagahan ng pagsunod sa mga batas ng repormang agraryo at pagprotekta sa mga karapatan ng mga benepisyaryo. Kahit na may mga pagkakataon na maaaring mapawalang-bisa ang mga transaksyon, kinakailangan pa ring tiyakin na makatarungan ang resulta para sa lahat ng partido.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: ELIZABETH ONG LIM VS. LAZARO N. CRUZ, G.R No. 248650, March 15, 2023