Sa isang desisyon ng Korte Suprema, ipinagbigay-diin na ang pagkuha ng pribadong lupa para sa gamit ng publiko ay nangangailangan ng mahigpit na pagsunod sa mga alituntunin ng batas. Partikular, ang pamahalaang lokal ay dapat munang gumawa ng isang ‘valid at definite offer’ sa may-ari ng lupa. Kung hindi ito tanggapin, dapat magkaroon ng pagtatangka na makipag-ayos muli. Bukod pa rito, kung ang may-ari ng lupa ay tumutol sa pagkuha, dapat silang bigyan ng pagkakataon na ipagtanggol ang kanilang sarili sa isang ganap na pagdinig sa korte. Kung hindi susundin ang mga prosesong ito, maaaring mapawalang-bisa ang pagkuha dahil sa paglabag sa karapatan ng may-ari sa ‘due process’. Ang desisyon na ito ay nagpapakita ng pangangalaga ng Korte Suprema sa karapatan ng mga indibidwal laban sa pang-aabuso ng kapangyarihan ng pamahalaan.

Lupa Para sa Bayan o Para sa Negosyo?: Ang Usapin sa Olongapo

Ang kasong ito ay nagsimula nang maghain ang Lungsod ng Olongapo ng isang reklamo para sa ‘expropriation’ laban kay Jose Co Lee, isang rehistradong may-ari ng lupa sa East Tapinac, Lungsod ng Olongapo. Layunin ng lungsod na kunin ang lupa ni Lee para sa pagtatayo ng isang ‘civic center complex’. Ayon sa Lungsod, ang complex ay maglalaman ng mga opisina tulad ng Olongapo City Disaster Risk Reduction Management Office, City Museum, City Public Library, at isang satellite office ng Red Cross. Nang hindi nagkasundo ang mga partido sa presyo, nagsampa ang Lungsod ng reklamo sa korte upang makuha ang lupa sa pamamagitan ng ’eminent domain’. Tinutulan ni Lee ang pagkuha, sinasabing hindi ito para sa tunay na gamit ng publiko kundi para sa pakinabang ng isang pribadong korporasyon, ang SM Prime Holdings, Inc. Dito lumabas ang tanong: Tama ba ang ginawang pagkuha ng Lungsod ng Olongapo sa lupa ni Lee?

Ayon sa Seksyon 19 ng Local Government Code, maaaring gamitin ng isang lokal na pamahalaan ang kapangyarihan ng ’eminent domain’ para sa ‘public use, purpose or welfare’, lalo na para sa kapakanan ng mahihirap at walang lupa. Ngunit may mga dapat sundin, tulad ng pag-aalok muna sa may-ari ng lupa at pagbabayad ng ‘just compensation’. Sa kasong ito, sinabi ng Korte Suprema na bagaman may awtoridad ang Mayor ng Olongapo na maghain ng reklamo, nabigo ang Lungsod na sumunod sa lahat ng mga kinakailangan para sa isang validong ‘expropriation’.

Isa sa mga pangunahing problema ay ang kawalan ng ‘valid and definite offer’ kay Lee. Ayon sa Implementing Rules and Regulations ng Local Government Code, ang alok na bilhin ang lupa ay dapat nakasulat at dapat ipaliwanag ang dahilan ng pagkuha at ang presyong iniaalok. Kung hindi tanggapin ng may-ari ang alok, dapat magkaroon ng pagtatangka na makipag-ayos muli. Sa kaso ni Lee, walang ebidensya na sinubukan ng Lungsod na makipag-ayos muli matapos niyang tanggihan ang unang alok. Samakatuwid, nabigo ang Lungsod na patunayan na ginawa nila ang lahat ng makakaya upang makuha ang lupa sa pamamagitan ng mutual na kasunduan.

Bukod pa rito, nilabag din ang karapatan ni Lee sa ‘procedural due process’. Sa ilalim ng Rule 67 ng Rules of Court, ang may-ari ng lupa ay may karapatang maghain ng sagot sa reklamo at ipagtanggol ang kanyang sarili laban sa pagkuha ng kanyang lupa. Ayon sa Korte Suprema, kung ang mga depensa ng may-ari ng lupa ay nangangailangan ng pagpapakita ng ebidensya, dapat itong pagdesisyunan sa isang ganap na pagdinig. Sa kaso ni Lee, hindi ito nangyari. Ibinasura ng korte ang kanyang mga depensa nang walang pagdinig, kaya hindi siya nabigyan ng pagkakataon na patunayan na ang pagkuha ng kanyang lupa ay hindi para sa tunay na gamit ng publiko kundi para sa pakinabang ng SM Prime Holdings, Inc.

Ang ‘due process’ ay isang mahalagang karapatan na ginagarantiyahan ng Konstitusyon. Nilinaw ng Korte Suprema na kung nilalabag ang mga pangunahing karapatan na ito, nawawalan ng hurisdiksyon ang mga korte. Kaya, ang desisyon ng korte na pumapayag sa pagkuha ng lupa ni Lee ay itinuring na walang bisa dahil sa paglabag sa kanyang karapatan sa ‘due process’.

Ang kasong ito ay nagpapakita rin ng pagkakaiba sa pagitan ng Right-of-Way Act at ng Local Government Code. Ang Right-of-Way Act ay tumutukoy sa pagkuha ng lupa para sa mga ‘national government infrastructure project’, habang ang Local Government Code ay tumutukoy sa pagkuha ng lupa ng mga lokal na pamahalaan para sa gamit ng publiko. Kung ang pagkuha ay para sa isang ‘national infrastructure project’, kailangan magdeposito ng 100% ng halaga ng lupa batay sa ‘zonal valuation’ ng Bureau of Internal Revenue. Ngunit kung ang pagkuha ay hindi itinuturing na isang ‘national infrastructure project’ at isang lokal na pamahalaan ang sangkot, sapat na ang pagdeposito ng 15% ng ‘fair market value’ batay sa ‘tax declaration’ ng lupa.

Sa huli, pinaboran ng Korte Suprema si Jose Co Lee. Ipinawalang-bisa ang desisyon ng Court of Appeals at iniutos na ibalik ang kaso sa Regional Trial Court para sa karagdagang pagdinig sa mga depensa ni Lee. Ang desisyon na ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagsunod sa tamang proseso sa pagkuha ng lupa para sa gamit ng publiko at ang proteksyon ng karapatan ng mga may-ari ng lupa.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung ang Lungsod ng Olongapo ay may legal na karapatan na kunin ang lupa ni Jose Co Lee para sa pagtatayo ng isang ‘civic center complex’.
Ano ang sinabi ng Korte Suprema?	Sinabi ng Korte Suprema na nabigo ang Lungsod ng Olongapo na sumunod sa lahat ng mga kinakailangan para sa isang validong ‘expropriation’ at nilabag ang karapatan ni Lee sa ‘due process’.
Ano ang kailangan para sa isang validong ‘expropriation’?	Kailangan ang isang ‘valid and definite offer’ sa may-ari ng lupa, pagtatangka na makipag-ayos muli kung hindi tanggapin ang alok, at isang ganap na pagdinig sa korte kung tumutol ang may-ari ng lupa.
Ano ang ’eminent domain’?	Ito ay ang karapatan ng estado na kunin ang pribadong lupa para sa gamit ng publiko, basta’t magbayad ng ‘just compensation’.
Ano ang ‘just compensation’?	Ito ay ang tamang halaga na dapat bayaran sa may-ari ng lupa para sa pagkuha ng kanyang lupa.
Ano ang ‘due process’?	Ito ay ang karapatan ng bawat isa na tratuhin nang makatarungan sa ilalim ng batas.
Ano ang pagkakaiba sa pagitan ng Right-of-Way Act at ng Local Government Code?	Ang Right-of-Way Act ay tumutukoy sa pagkuha ng lupa para sa mga ‘national government infrastructure project’, habang ang Local Government Code ay tumutukoy sa pagkuha ng lupa ng mga lokal na pamahalaan para sa gamit ng publiko.
Ano ang naging resulta ng kaso?	Pinaboran ng Korte Suprema si Jose Co Lee at iniutos na ibalik ang kaso sa Regional Trial Court para sa karagdagang pagdinig.

Ang desisyon na ito ay nagpapakita na hindi basta-basta makakakuha ng lupa ang pamahalaan. Kailangan sundin ang tamang proseso at protektahan ang karapatan ng mga may-ari ng lupa. Ang hindi pagsunod sa mga alituntunin ay maaaring magresulta sa pagpapawalang-bisa ng pagkuha at paglabag sa karapatan ng mga indibidwal.

Para sa mga katanungan tungkol sa pag-aaplay ng desisyon na ito sa mga tiyak na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay ibinigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
Pinagmulan: Jose Co Lee vs. City of Olongapo, G.R. No. 246201, December 07, 2022