Sa kasong ito, pinagtibay ng Korte Suprema na ang isang bangko ay hindi maituturing na ‘mortgagee in good faith’ kung nagkulang ito sa pagsisiyasat at pagberipika ng mga dokumento bago tanggapin ang isang ari-arian bilang collateral sa pautang. Ang desisyon ay nagpapakita na ang mga institusyong pinansyal ay may mas mataas na pamantayan ng diligensya pagdating sa pagproseso ng mga pautang na may kasamang real estate. Kaya, dapat maging maingat ang mga bangko upang protektahan ang kanilang sarili at ang publiko mula sa mga mapanlinlang na transaksyon.

Kapag Hindi Nagdududa: Paano Nasangkot ang Land Bank sa Usapin ng SPA?

Ang kaso ay nagsimula nang magsampa ng reklamo ang mga tagapagmana ni Juan C. Ramos laban sa Land Bank of the Philippines (LBP) at Parada Consumer and Credit Cooperative, Inc. (PCCCI). Ang mga tagapagmana ay humiling ng pagpapawalang-bisa ng isang real estate mortgage dahil sa kaduda-dudang Special Power of Attorney (SPA) na ginamit ng PCCCI upang ipanagot ang kanilang lupa sa LBP. Ayon sa kanila, niloko si Pilar Ramos, biyuda ni Juan, upang pumirma sa mga dokumento na nagpapahintulot sa PCCCI na ipanagot ang lupa bilang collateral sa utang nito. Ang problema pa, ang SPA ay naglalaman ng pirma ng yumaong na si Juan Ramos, na namatay noong 1985.

Sa kabilang banda, sinabi ng LBP na naniwala sila sa SPA at isinagawa ang kinakailangang pagsusuri sa ari-arian bago ito tanggapin bilang collateral. Ngunit lumabas sa korte na hindi sapat ang ginawang pagsusuri ng LBP para matiyak ang legalidad ng transaksyon. Dito lumabas ang tanong: Kailan maituturing na ‘mortgagee in good faith’ ang isang bangko, at ano ang mga responsibilidad nito sa pagberipika ng mga dokumento at ari-arian?

Ang pangunahing isyu sa kasong ito ay kung ang Land Bank ba ay isang ‘mortgagee in good faith’. Ayon sa Korte Suprema, hindi. Ito ay dahil sa pagkukulang ng bangko na magsagawa ng masusing pagsisiyasat sa pagkakakilanlan ng mga nagmamay-ari ng ari-arian at sa awtoridad ng PCCCI na kumilos bilang kanilang kinatawan. Napansin ng Korte na may mga palatandaan na dapat sana’y nag-udyok sa bangko na magduda, tulad ng iisang community tax certificate lamang sa SPA, gayong dapat ay dalawa dahil parehong nakapirma sina Juan at Pilar Ramos.

Ang paniniwala ng LBP sa maling SPA ay nagpapakita ng kapabayaan nito bilang isang institusyong pinansyal. Binigyang-diin ng Korte na ang mga bangko ay dapat na mas maingat at masigasig sa kanilang mga transaksyon, lalo na pagdating sa mga registered lands. Ayon sa Korte sa kasong Land Bank of the Philippines v. Belle Corporation:

When the purchaser or the mortgagee is a bank, the rule on innocent purchasers or mortgagees for value is applied more strictly. Being in the business of extending loans secured by real estate mortgage, banks are presumed to be familiar with the rules on land registration.

Hindi sapat na basta umasa lamang ang bangko sa nakasulat sa titulo ng lupa. Kailangan din nilang beripikahin ang pagkakakilanlan ng mga may-ari, ang legalidad ng SPA, at ang katotohanan ng ari-arian. Sa kasong ito, nabigo ang LBP na gawin ang mga ito, kaya hindi ito maituturing na ‘mortgagee in good faith’. Dahil dito, pinawalang-bisa ang mortgage at pinagbayad ang LBP ng moral at exemplary damages, pati na rin ang attorney’s fees.

Ang kapabayaan ng bangko ay nagresulta sa pinsala sa mga tagapagmana, kaya’t nararapat lamang na sila ay mabayaran. Iginiit ng Korte Suprema na layunin ng moral damages na bayaran ang mga biktima sa kanilang pagdurusa. Ayon sa Article 2220 ng Civil Code:

[W]illful injury to property may be a legal ground for awarding moral damages if the court should find that, under the circumstances, such damages are justly due.

Ang exemplary damages naman ay upang maging aral sa iba at maiwasan ang kaparehong pagkakamali sa hinaharap. Mahalaga na ang mga institusyong pinansyal ay maging responsable sa kanilang mga transaksyon upang maprotektahan ang interes ng publiko.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung maituturing bang ‘mortgagee in good faith’ ang Land Bank sa pagtanggap ng ari-arian bilang collateral, kahit na may kaduda-dudang SPA.
Ano ang ibig sabihin ng ‘mortgagee in good faith’?	Ang ‘mortgagee in good faith’ ay isang taong nagpapautang na naniwala sa legalidad ng isang transaksyon dahil sa nakasulat sa titulo ng lupa, nang walang kapabayaan o panloloko.
Ano ang responsibilidad ng mga bangko sa pagtanggap ng collateral?	Dapat maging masigasig ang mga bangko sa pagberipika ng mga dokumento, pagkakakilanlan ng mga may-ari, at katotohanan ng ari-arian bago tanggapin ang collateral. Hindi sila basta-basta umaasa sa titulo ng lupa.
Bakit pinagbayad ng damages ang Land Bank?	Dahil sa kapabayaan ng bangko na magsagawa ng masusing pagsisiyasat, nagdulot ito ng pinsala sa mga tagapagmana, kaya’t nararapat lamang na sila ay mabayaran.
Ano ang naging papel ng Special Power of Attorney (SPA) sa kaso?	Ang SPA ang ginamit ng PCCCI upang ipanagot ang lupa, ngunit ito ay pinawalang-bisa dahil sa kaduda-dudang pagkakagawa nito.
Ano ang aral na makukuha sa kasong ito para sa mga bangko?	Dapat maging mas maingat ang mga bangko sa kanilang mga transaksyon, lalo na sa mga registered lands, upang maiwasan ang panloloko at protektahan ang interes ng publiko.
Sino si Juan Ramos sa kaso?	Si Juan Ramos ay isa sa mga orihinal na may-ari ng lupa na ginamit bilang collateral. Pumanaw siya bago pa man naganap ang pag- mortgage.
Ano ang kahalagahan ng ocular inspection sa pagproseso ng loan?	Ang ocular inspection ay mahalaga upang matiyak ang tunay na estado ng ari-arian, beripikahin ang pagkakakilanlan ng mga nagmamay-ari, at alamin kung may anumang kwestyonableng sitwasyon.

Sa madaling salita, ang kasong ito ay nagpapaalala sa mga bangko na hindi sapat ang basta paniniwala sa mga dokumento. Kailangan nilang maging maingat, magtanong, at magsiyasat upang maprotektahan ang kanilang sarili at ang publiko mula sa mga mapanlinlang na transaksyon. Ang leksyon dito ay kapag nagpabaya, pasanin ang pananagutan.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: LAND BANK OF THE PHILIPPINES vs. ARTURO L. RAMOS, ET AL., G.R. No. 247868, October 12, 2022