Sa kasong Republic of the Philippines vs. Heirs of Spouses Luis J. Dela Cruz and Imelda Reyes, pinagtibay ng Korte Suprema na ang pagtukoy ng ‘just compensation’ sa expropriation ay hindi lamang nakabatay sa zonal value ng Bureau of Internal Revenue (BIR). Dapat isaalang-alang ang iba’t ibang salik tulad ng classification ng lupa, gamit nito, presyo sa merkado, at iba pang kaugnay na detalye. Ang desisyon ay nagbibigay-diin sa responsibilidad ng mga korte na tiyakin na ang halagang ibinabayad sa may-ari ay tunay at sapat, hindi lamang basta’t sumusunod sa mga pamantayan na itinakda ng mga ahensya ng gobyerno.

Pagkuha ng Lupa Para sa Kalsada: Paano Tinataya ang Tamang Bayad?

Ang kaso ay nagsimula sa reklamong isinampa ng Republic of the Philippines, kinakatawan ng Department of Public Works and Highways (DPWH), para sa expropriation ng mga bahagi ng lupa na pag-aari ng Spouses Luis J. Dela Cruz at Imelda Reyes sa Valenzuela City. Layunin ng gobyerno na gamitin ang lupa para sa C-5 Northern Link Road Project. Nag-alok ang DPWH ng P495,200.07 bilang ‘just compensation’ batay sa zonal value ng BIR. Tumutol ang mga Dela Cruz, iginiit na mas mataas ang ‘fair market value’ dahil pang-industriya na ang lugar.

Matapos ang pagdinig, nag-utos ang RTC na bayaran ang Spouses Dela Cruz ng just compensation na P9,000.00 kada metro kuwadrado, kasama ang interes. Inapela ito ng DPWH sa CA, na pinagtibay ang desisyon ng RTC ngunit binago ang pagbabayad ng interes. Umakyat ang kaso sa Korte Suprema, na nagdesisyon kung tama ang halaga ng ‘just compensation’ na itinakda ng CA.

Sa pagdinig, inilahad ng petitioner (Republic) na labis ang P9,000.00 kada metro kuwadrado, dahil ang BIR zonal valuation ang dapat sundin. Iginiit nila na residential ang gamit ng lupa at malapit ito sa informal settlers. Dagdag pa nila, hindi nagsagawa ng ocular inspection ang Board of Commissioners (BOC). Sa kabilang banda, sinabi ng respondents (Heirs of Dela Cruz) na isinaalang-alang ng CA ang lahat ng salik sa RA 8974. Iginiit nila na walang basehan na malapit ang lupa sa informal settlers at dapat din tingnan ang location, accessibility, at bentahan ng katulad na lupa.

Ayon sa Section 5 ng RA 8974, “In order to facilitate the determination of just compensation, the court may consider, among other well-established factors, the following relevant standards:(a) The classification and use for which the property is suited; (b) The developmental costs for improving the land; (c) The value declared by the owners; (d) The current selling price of similar lands in the vicinity; (e) The reasonable disturbance compensation for the removal and/or demolition of certain improvement on the land and for the value of improvements thereon; (f) This size, shape or location, tax declaration and zonal valuation of the land; (g) The price of the land as manifested in the ocular findings, oral as well as documentary evidence presented; and (h) Such facts and events as to enable the affected property owners to have sufficient funds to acquire similarly situated lands of approximate areas as those required from them by the government and thereby rehabilitate themselves as early as possible.”

Pinagtibay ng Korte Suprema na ang pagtukoy ng ‘just compensation’ ay gawain ng korte, at ang mga batas o executive issuances ay gabay lamang. Sa desisyon, binigyang-diin na ang korte ay hindi limitado sa pagsunod sa mga pamantayan ng Section 5 ng RA 8974, dahil ang mga ito ay rekomendasyon lamang. Ayon sa Korte, isinaalang-alang ng RTC ang zonal valuation ng BIR, ang halagang deklarado ng mga may-ari, ang rekomendasyon ng BOC, at ang lokasyon at classification ng lupa.

Bilang karagdagan, nilinaw ng Korte na hindi hadlang ang kawalan ng ocular inspection. Maaaring umasa ang korte sa ibang ebidensya upang malaman ang tunay na halaga ng lupa. Ang pagsasagawa ng ocular inspection ay isa lamang paraan upang matukoy ang ‘just compensation’. Ipinunto rin na kahit na malapit sa informal settlers ang lupa, hindi ito sapat para bawasan ang halaga nito, dahil komersiyal at pang-industriya rin ang lugar.

Hinggil sa interes, binago ng Korte ang computation. Iniutos na dapat magsimula ang pagbabayad ng interes mula nang kunin ng gobyerno ang possession ng lupa, alinsunod sa Section 10, Rule 67 ng Rules of Court. Ang interest rate ay 12% kada taon mula November 12, 2008 (petsa ng pagkuha) hanggang June 30, 2013, at 6% kada taon mula July 1, 2013 hanggang sa finality ng desisyon.

Sa madaling salita, pinagtibay ng Korte Suprema ang P9,000.00 kada metro kuwadrado bilang ‘just compensation’, dahil nakabatay ito sa maraming salik at hindi lamang sa BIR zonal valuation. Ang pagbabago lamang ay sa petsa ng pagsisimula ng pagbabayad ng legal interest, na dapat mula sa petsa ng pagkuha ng gobyerno sa lupa.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung tama ba ang halaga ng ‘just compensation’ na itinakda ng CA para sa expropriated na lupa ng mga Dela Cruz, at kung ano ang mga salik na dapat isaalang-alang sa pagtukoy nito.
Ano ang ‘just compensation’?	Ang ‘just compensation’ ay ang tamang halaga na ibinabayad sa may-ari ng lupa na kinuha ng gobyerno para sa public use. Dapat itong maging tunay, sapat, at makatarungan, at hindi lamang nakabatay sa gain ng gobyerno.
Ano ang zonal value ng BIR?	Ito ang halaga ng lupa na itinakda ng Bureau of Internal Revenue (BIR) sa isang partikular na lugar. Isa itong basehan sa pagbabayad ng buwis sa transaksyon ng lupa, pero hindi ito ang solong batayan ng ‘just compensation’.
Ano ang RA 8974?	Ang Republic Act No. 8974 ay batas na nagpapadali sa pagkuha ng right-of-way, site, o lokasyon para sa national government infrastructure projects. Naglalaman ito ng mga pamantayan sa pagtatakda ng halaga ng lupa sa expropriation.
Paano ang pagbabayad ng interes sa ‘just compensation’?	Ayon sa desisyon, ang interes ay dapat bayaran mula sa petsa ng pagkuha ng gobyerno sa lupa. Ang rate ay 12% kada taon hanggang June 30, 2013, at 6% kada taon mula July 1, 2013 hanggang sa finality ng desisyon.
May epekto ba ang pagiging malapit sa informal settlers sa halaga ng lupa?	Hindi sapat na basehan ang pagiging malapit sa informal settlers para bawasan ang halaga ng lupa. Isinasaalang-alang din ang gamit ng lugar, kung komersiyal o pang-industriya.
Ano ang papel ng ocular inspection sa expropriation?	Hindi mandatory ang ocular inspection. Maaaring umasa ang korte sa ibang ebidensya para malaman ang tunay na halaga ng lupa.
Sino ang dapat magbayad ng buwis sa lupa?	Ayon sa desisyon ng RTC, ang defendants (Heirs of Dela Cruz) ang dapat magbayad ng lahat ng unpaid taxes at iba pang relevant taxes hanggang sa filing ng complaint.

Ang desisyon ng Korte Suprema ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagtukoy sa tunay na halaga ng lupa sa expropriation, na isinasaalang-alang ang iba’t ibang salik maliban sa zonal value ng BIR. Mahalaga na magkaroon ng malinaw na proseso upang matiyak na makatarungan ang pagbabayad sa mga may-ari ng lupa na naapektuhan ng proyekto ng gobyerno.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: REPUBLIC OF THE PHILIPPINES vs. HEIRS OF SPOUSES LUIS J. DELA CRUZ AND IMELDA REYES, G.R. No. 245988, June 16, 2021