Ipinasiya ng Korte Suprema na maaaring ibasura ang isang reklamo para sa unlawful detainer kung hindi napatunayan na ang sinasabing pagpaparaya ng nagrereklamo ay naroon mula pa sa simula ng paninirahan ng nasasakdal sa lupa. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagpapatunay ng paunang pagpaparaya upang magtagumpay sa isang kaso ng unlawful detainer. Ipinapakita nito na hindi sapat ang basta paggamit ng salitang “pagpaparaya” kung walang sapat na ebidensya na sumusuporta dito, lalo na kung mayroong ibang basehan ang paninirahan sa lupa, tulad ng pag-aari.

Lupaing Inaangkin, Pagtitiis na Walang Simula: Kuwento ng Detainer

Ang kasong ito ay tungkol sa isang aksyon para sa unlawful detainer na isinampa ni Benigno Galacgac laban kay Reynaldo Bautista. Ayon kay Benigno, pinayagan niya ang ama ni Reynaldo na manirahan sa kanyang lupa bilang tagapag-alaga, subalit sinabi ni Reynaldo na ang kanyang karapatan sa lupa ay nagmula sa pagbili niya nito sa mga tagapagmana ni Ines Mariano. Ang pangunahing tanong dito ay kung napatunayan ba ni Benigno na ang paninirahan ni Reynaldo sa lupa ay nagsimula sa kanyang pagpaparaya, at kung sapat ba ito upang mapaalis si Reynaldo sa pamamagitan ng isang kaso ng unlawful detainer.

Para magtagumpay ang isang aksyon para sa unlawful detainer, kailangang mapatunayan ang ilang bagay. Una, na ang nasasakdal ay unang pumasok sa lupa sa pamamagitan ng kontrata o pagpaparaya ng nagrereklamo. Pangalawa, na ang paninirahang ito ay naging ilegal nang ipaalam ng nagrereklamo sa nasasakdal na tapos na ang kanyang karapatang manirahan doon. Pangatlo, na ang nasasakdal ay nanatili pa rin sa lupa at pinagkakaitan ang nagrereklamo na magamit ito. Pang-apat, na ang reklamo ay isinampa sa loob ng isang taon mula nang huling magpadala ng demand letter sa nasasakdal na umalis sa lupa. Sa madaling salita, kailangan patunayan na may implied promise ang nasasakdal na aalis siya sa lupa kapag pinapauwi na siya ng nagrereklamo.

Mahalaga na ang sinasabing pagpaparaya ay naroon na sa simula pa lang ng paninirahan. Kung hindi napatunayan na ang paninirahan ay nagsimula sa pagpaparaya, hindi maaaring maging basehan ang unlawful detainer. Sa kasong ito, hindi napatunayan ni Benigno na pinayagan niya si Reynaldo na manirahan sa lupa. Ang sinasabing pagpaparaya ay ibinigay umano sa ama ni Reynaldo, si Saturnino, subalit walang sapat na ebidensya na sumusuporta dito. Bukod pa rito, si Saturnino ay tagapag-alaga ng lupa at naninirahan doon sa pahintulot ng ibang tao, hindi ni Benigno.

Dagdag pa rito, walang kasunduan si Benigno at Reynaldo tungkol sa lupa. Magkaiba ang kanilang mga argumento tungkol sa pagmamay-ari nito. Sinabi ni Benigno na ang lupa ay naipamahagi sa kanya, habang sinabi ni Reynaldo na binili niya ito. Dahil dito, hindi maaaring basta-basta mapaalis si Reynaldo sa lupa sa pamamagitan ng isang kaso ng unlawful detainer dahil lamang sa sinabi ni Benigno na “pinapayagan” niya ito, lalo na kung walang sapat na ebidensya na sumusuporta dito. Base sa mga ebidensya, napatunayan ni Reynaldo na siya ay may titulo sa lupa mula sa Confirmation of Sale noong March 12, 2012 na pinirmahan ni Maxima D. Dannug at Arcadia Dannug-Pedro. Pinapatunayan nito na may karapatan siya na okupahan ang lupa at hindi dahil lamang sa pagpaparaya.

Ang binibigyang-diin sa mga kaso ng unlawful detainer ay kung sino ang may karapatang pisikal na magmay-ari ng lupa, hindi kung sino ang may legal na pagmamay-ari nito. Kung mayroong nagtatalo tungkol sa pagmamay-ari, kailangang panatilihin ang kasalukuyang sitwasyon hanggang sa magdesisyon ang korte kung sino talaga ang may-ari. Hindi maaaring basta-basta kunin ng may-ari ng lupa ang pagmamay-ari mula sa taong kasalukuyang naninirahan doon. Sa kasong ito, dahil hindi napatunayan ang pagpaparaya, ibinasura ang kaso para sa unlawful detainer. Ang pagsasampa ng ganitong kaso, na gumagamit lamang ng salitang pagpaparaya, nang walang sapat na basehan ay mapanganib. Kaya nararapat lamang na ipawalang bisa ang desisyon ng RTC at panigan ang MTCC dahil walang sapat na basehan na maging matagumpay ang aksyon ni Benigno.

A close assessment of the law and the concept of the word “tolerance” confirms our view heretofore expressed that such tolerance must be present right from the start of possession sought to be recovered, to categorize a cause of action as one of unlawful detainer.

Ang desisyong ito ay nagpapaalala sa kahalagahan ng sapat na ebidensya at legal na basehan sa pagsasampa ng kaso. Ang basta paggamit ng salitang “pagpaparaya” ay hindi sapat para mapaalis ang isang tao sa lupa kung hindi ito suportado ng ebidensya. Ang pagsisigurado na may matibay na basehan sa pagpapatunay ng lahat ng elemento ng kaso ay kritikal para sa tagumpay.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: GALACGAC v. BAUTISTA, G.R. No. 221384, November 09, 2020