Sa desisyon na ito, pinagtibay ng Korte Suprema na ang mga bangko ay may mas mataas na pamantayan ng pagsisiyasat pagdating sa mga transaksiyon sa lupa. Hindi sapat na magtiwala lamang sa titulo; dapat silang magsagawa ng masusing pagsusuri upang matiyak na walang anomalya. Ang kapabayaan ng bangko na gawin ito ay nagresulta sa pagpapawalang-bisa ng kanilang mortgage loan agreement, at pananagutan sa pinsala.

Pag-utang sa Lupa: Kailan Dapat Magduda ang Bangko sa Pagiging Ligtas ng Titulo?

Ang kasong ito ay nagsimula nang maghain ng reklamo ang mag-asawang Soriano laban kay Rey Viado at iba pa, dahil sa paggamit ng mga pekeng dokumento upang makapag-reconstitute ng mga titulo ng lupa at makapag-loan sa BPI Family Savings Bank (BPI Family). Ayon sa mga Soriano, pineke ni Viado ang kanilang mga pirma sa Affidavit of Loss at Special Power of Attorney upang makakuha ng bagong kopya ng kanilang mga titulo. Ginamit ito ni Viado, kasama si Vanessa Hufana, upang makapag-loan ng P2 milyon sa BPI Family, na ginamit ang lupa bilang collateral.

Napag-alaman ng korte na pineke ang mga dokumento, at hindi dapat nagtiwala lamang ang BPI Family sa mga ito. Ang pangunahing tanong sa kasong ito ay kung naging maingat ba ang BPI Family sa pag-apruba ng loan ni Hufana, lalo na’t hindi ito ang orihinal na nagmamay-ari ng lupa.

Sinabi ng BPI Family na ginawa nila ang lahat ng nararapat na pagsisiyasat. Ayon sa kanila, hiniling nila na ilipat muna ang titulo sa pangalan ni Hufana bago aprubahan ang loan. Dahil dito, naniniwala silang wala na silang dapat pang alamin, dahil ang titulo na mismo ang nagpapatunay na si Hufana ang may-ari. Ngunit, hindi ito sapat ayon sa Korte Suprema. May mataas na pamantayan ng diligence ang inaasahan sa mga bangko at financial institutions sa mga transaksiyon sa lupa.

“Bawat taong nakikipagtransaksiyon sa rehistradong lupa ay maaaring magtiwala sa katumpakan ng sertipiko ng titulo na ibinigay para dito at hindi na kailangang mag-imbestiga pa,” Ito ang pangkalahatang panuntunan, ngunit mayroong mga eksepsiyon, lalo na pagdating sa mga bangko. Ipinunto ng Korte Suprema na dapat gawin ng mga bangko ang lahat ng makakaya upang malaman kung mayroong problema sa lupa na ginagamit bilang collateral.

Sa kasong ito, dapat nagduda ang BPI Family nang malaman nilang ang titulo ay nasa pangalan pa ng mga Soriano noong unang lumapit si Hufana. Maaari sanang kinontak ng bangko ang mga Soriano upang kumpirmahin kung binebenta ba talaga nila ang lupa kay Hufana. Kung ginawa nila ito, maaaring napigilan sana ang panloloko.

“Sa madaling salita, ang doktrina ng mortgagee in good faith ay nagpapalagay na ang pamagat sa pag-aari ay nailipat o nairehistro na sa pangalan ng impostor na pagkatapos ay nakikipagtransaksyon sa isang mortgagee na kumilos nang may mabuting pananampalataya,” Paglilinaw ng korte na hindi ito ang kaso dito.

Dahil sa kapabayaan ng BPI Family, idineklara ng Korte Suprema na hindi sila mortgagee in good faith. Ipinawalang-bisa ang mortgage loan agreement, at inutusan ang bangko na magbayad ng danyos sa mga Soriano. Kahit na naibalik na sa mga Soriano ang kanilang lupa, pinanagot pa rin ang bangko para sa kanilang kapabayaan.

Bagama’t hindi nakitaan ng masamang intensiyon, ang kapabayaan ng BPI Family ay sapat na upang sila ay managot sa moral at exemplary damages. Binabaan ng Korte ang halaga ng mga danyos na babayaran ng BPI Family sa mga Soriano, mula sa orihinal na halaga, at nagtakda ng legal interest.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung naging maingat ba ang BPI Family Savings Bank sa pag-apruba ng loan ni Vanessa Hufana, na gumamit ng pekeng dokumento upang makuha ang titulo ng lupa.
Ano ang ibig sabihin ng “mortgagee in good faith”?	Ito ay tumutukoy sa isang institusyong pinansyal na nagbigay ng loan na may collateral na lupa, nang walang kaalaman na may problema sa titulo nito.
Bakit sinabing hindi “mortgagee in good faith” ang BPI Family?	Dahil hindi sila nagsagawa ng masusing pagsisiyasat at nagtiwala lamang sa mga dokumentong ipinakita ni Hufana, kahit may mga indikasyon na dapat silang nagduda.
Ano ang tungkulin ng bangko sa mga ganitong transaksiyon?	Dapat silang magsagawa ng masusing pagsisiyasat, hindi lamang sa titulo, kundi pati na rin sa pagkatao ng umuutang at sa mga naunang transaksiyon ng lupa.
Ano ang naging resulta ng kaso?	Ipinawalang-bisa ang mortgage loan agreement, at inutusan ang BPI Family na magbayad ng moral at exemplary damages, at attorney’s fees.
Bakit nagbayad pa rin ng danyos ang BPI Family kahit naibalik na ang lupa sa mga Soriano?	Dahil sa kapabayaan ng bangko na magsagawa ng masusing pagsisiyasat, nagdulot ito ng abala at perwisyo sa mga Soriano.
Anong aral ang makukuha sa kasong ito?	Dapat maging maingat ang mga bangko sa pag-apruba ng loan, at dapat silang magsagawa ng masusing pagsisiyasat upang maiwasan ang panloloko at protektahan ang kanilang sarili at ang publiko.
Ano ang legal interest na ipinataw?	Nagtakda ang korte ng legal interest rate na anim na porsyento (6%) kada taon sa kabuuang halaga ng danyos mula sa pagiging pinal ng desisyon hanggang sa aktwal na pagbabayad.

Ang kasong ito ay nagpapaalala sa lahat, lalo na sa mga financial institutions, na ang pagiging maingat at masusi ay mahalaga sa lahat ng transaksiyon. Ang pagtitiwala lamang sa titulo ay hindi sapat; dapat gawin ang lahat ng nararapat na hakbang upang matiyak na walang nalalabag na karapatan at walang nagaganap na panloloko.

Para sa mga katanungan tungkol sa pag-apply ng ruling na ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para sa impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na angkop sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
Source: BPI Family Savings Bank vs. Spouses Soriano, G.R. No. 214939, June 08, 2020