Sa kasong ito, binigyang-linaw ng Korte Suprema na hindi awtomatikong may karapatan ang may-ari ng lupa sa legal na interes at consequential damages kapag kinukuha ng gobyerno ang kanilang ari-arian sa pamamagitan ng expropriation. Kailangan munang mapatunayan na hindi sila nabayaran nang tama sa panahon ng pagkuha, o na mayroon silang natamong pinsala dahil sa pagkuha ng bahagi lamang ng kanilang lupa. Layunin ng desisyong ito na protektahan ang pondo ng gobyerno habang tinitiyak na makatarungan ang kompensasyon para sa mga apektadong may-ari.

Pagkuha ng Lupa Para sa NLEX: Kailan Dapat Bayaran ang Legal na Interes at Bayad-pinsala?

May kaso tungkol sa pagkuha ng gobyerno ng isang pribadong ari-arian sa Valenzuela para sa NLEX Harbor Link Project. Ang isyu dito ay kung tama ba na magbayad ng legal na interes at consequential damages ang gobyerno sa mga may-ari ng lupa. Sinabi ng Korte Suprema na walang karapatan ang mga may-ari sa legal na interes dahil nabayaran na sila ng gobyerno ng buong halaga ng lupa bago pa man ito kunin. Dagdag pa rito, wala rin silang karapatan sa consequential damages dahil walang sapat na ebidensya na nagpapakita na bumaba ang halaga ng natitirang parte ng lupa.

Ayon sa Korte Suprema, ang layunin ng pagpapataw ng interes sa kompensasyon ay para mabayaran ang mga may-ari ng lupa sa kita na sana ay nakuha nila kung nabayaran sila ng buong halaga sa panahon ng pagkuha. Ngunit sa kasong ito, hindi mapagtalunan na natanggap ng mga may-ari ang halaga na tinukoy ng korte bilang makatarungan at equitable bago pa man kunin ng gobyerno ang lupa. Dahil dito, walang basehan para magbayad ng legal na interes.

Ang isyu naman sa consequential damages ay nakasaad sa Rule 67 ng Rules of Court. Ayon dito, kailangang matasa ang consequential damages sa lupa na hindi kinuha, at ibawas dito ang anumang consequential benefits na matatanggap ng may-ari dahil sa proyekto ng gobyerno. Ngunit, hindi dapat lumagpas ang consequential benefits sa consequential damages, at hindi dapat mawala sa may-ari ang aktwal na halaga ng kanyang ari-arian.

Sa kasong ito, bagamat hindi kinuha ang buong lupa, kailangan pa ring mapatunayan na ang natitirang bahagi ay nagdusa ng pagbaba sa halaga. Ayon sa Korte Suprema, hindi sapat na sabihin lang na may natitirang bahagi ng lupa para magkaroon ng consequential damages. Kailangang may sapat na ebidensya na nagpapakita na bumaba ang halaga ng natitirang bahagi ng lupa. Sa kasong ito, walang ebidensya na nagpapakita na ang natitirang 162 sq. m. ng lupa ay nagdusa ng pagbaba sa halaga, kaya walang basehan para magbayad ng consequential damages.

Mahalagang linawin na ang pagbabayad ng transfer taxes ay hindi kasama sa consequential damages na pinapayagan sa ilalim ng Rules of Court. Gayunpaman, hindi pinipigilan ang mga korte na isaalang-alang ang halaga ng capital gains tax (CGT) at iba pang transfer taxes sa pagtukoy ng halaga ng kompensasyon na dapat ibigay sa apektadong may-ari.

Ayon sa Section 5 ng RA 8974, sa pagtukoy ng makatarungang kompensasyon, maaaring isaalang-alang ng korte ang mga sumusunod na pamantayan:

• Ang classification at paggamit ng lupa;
• Ang developmental costs para sa pagpapabuti ng lupa;
• Ang halaga na idineklara ng mga may-ari;
• Ang kasalukuyang selling price ng mga katulad na lupa sa lugar;
• Ang reasonable disturbance compensation para sa pagtanggal ng mga improvements sa lupa;
• Ang sukat, hugis, lokasyon, tax declaration, at zonal valuation ng lupa;
• Ang presyo ng lupa na nakita sa ocular findings at mga ebidensya;
• At ang mga pangyayari na magbibigay sa may-ari ng sapat na pondo para makabili ng katulad na lupa at makapag-rehabilitate.

Dahil ang pagkuha ng lupa sa pamamagitan ng expropriation ay hindi isang ordinaryong bentahan, hindi dapat isipin na ang CGT ay dapat bayaran ng mga may-ari. Sa halip, dapat itong isama sa halaga ng kompensasyon na dapat ibigay sa kanila upang matiyak na makatarungan at sapat ang kanilang matatanggap.

Sa kasong ito, binayaran ang mga may-ari ng halaga na katumbas ng zonal valuation ng BIR. Hindi isinama sa halagang ito ang CGT at transfer taxes, kaya dapat itong bayaran ng gobyerno upang matiyak na makatarungan ang kompensasyon na matatanggap ng mga may-ari.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung tama ba na magbayad ang gobyerno ng legal na interes at consequential damages sa mga may-ari ng lupa na kinuha para sa proyekto ng NLEX.
Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa legal na interes?	Sinabi ng Korte Suprema na walang karapatan ang mga may-ari sa legal na interes dahil nabayaran na sila ng buong halaga ng lupa bago pa man ito kunin ng gobyerno.
Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa consequential damages?	Sinabi ng Korte Suprema na walang karapatan ang mga may-ari sa consequential damages dahil walang sapat na ebidensya na nagpapakita na bumaba ang halaga ng natitirang parte ng lupa.
Ano ang RA 8974?	Ang RA 8974 ay batas na nagtatakda ng mga pamantayan para sa pagtukoy ng makatarungang kompensasyon sa expropriation.
Ano ang zonal valuation?	Ang zonal valuation ay ang halaga ng lupa na tinutukoy ng Bureau of Internal Revenue (BIR).
Ano ang capital gains tax (CGT)?	Ang capital gains tax (CGT) ay buwis na ipinapataw sa kita na natamo mula sa pagbebenta ng ari-arian.
Sino ang dapat magbayad ng capital gains tax sa expropriation?	Ayon sa desisyon na ito, dapat bayaran ng gobyerno ang capital gains tax sa expropriation.
Ano ang layunin ng makatarungang kompensasyon?	Ang layunin ng makatarungang kompensasyon ay upang bayaran ang may-ari ng lupa sa lahat ng pagkalugi na natamo niya dahil sa expropriation.

Sa pangkalahatan, binibigyang-diin ng kasong ito na kailangan ang sapat na ebidensya upang mapatunayan ang karapatan sa legal na interes at consequential damages sa mga kaso ng expropriation. Kailangan ding isaalang-alang ang CGT sa pagtukoy ng makatarungang kompensasyon.

Para sa mga katanungan tungkol sa pag-aaplay ng desisyong ito sa mga tiyak na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: Ang pagsusuring ito ay ibinibigay para sa layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na patnubay na naaangkop sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
Source: REPUBLIC OF THE PHILIPPINES v. RAMOS, G.R. No. 211576, February 19, 2020