Sa isang desisyon na may kinalaman sa eminent domain, muling binigyang-diin ng Korte Suprema na ang tamang halaga ng lupa na kinukuha ng gobyerno ay dapat ibatay sa panahon kung kailan inihain ang reklamo, hindi sa ibang petsa. Ipinunto ng korte na hindi sapat na bayaran lamang ang 10% ng market value ng lupa kapag easement lamang ang kinukuha, lalo na kung ang pagtatayo ng mga imprastraktura ay nagdudulot ng peligro at naglilimita sa normal na paggamit ng ari-arian. Ang desisyon na ito ay nagtatakda ng mas makatarungang pamamaraan sa pagtukoy ng just compensation para sa mga may-ari ng lupa na apektado ng mga proyekto ng gobyerno, na nagbibigay-proteksyon sa kanilang karapatan sa property.

Eminent Domain: Ang Halaga ng Lupa, Batay sa Panahon ng Reklamo o Pagsakop?

Ang kasong ito ay nag-ugat sa reklamong inihain ng National Transmission Corporation (TRANSCO), bilang transferee-in-interest ng National Power Corporation (NPC), laban sa mag-asawang Mariano at Corazon Taglao. Layunin ng NPC na kumuha ng easement of right of way sa isang bahagi ng lupa ng mga Taglao para sa kanilang Tayabas-Dasmariñas 500 KV Transmission Line Project. Ang pangunahing isyu rito ay kung paano tutukuyin ang just compensation o makatarungang kabayaran para sa lupa na apektado, at kung anong petsa ang dapat pagbatayan ng halaga nito.

Nakatakda sa batas na ang gobyerno ay may kapangyarihang kumuha ng pribadong ari-arian para sa gamit pampubliko sa pamamagitan ng eminent domain. Gayunpaman, dapat itong gawin nang may pagkilala sa karapatan ng mga may-ari na mabayaran ng just compensation. Ang just compensation ay hindi lamang dapat basta-basta tinatayang halaga, kundi dapat itong nakabatay sa tunay na halaga ng ari-arian sa panahon ng pagkuha o paghahain ng reklamo, alinman ang mauna.

Sa kasong ito, ang RTC (Regional Trial Court) ay nagtakda ng P1,000.00 kada metro kuwadrado bilang market value ng lupa, ngunit hindi malinaw kung paano nila narating ang halagang ito. Dagdag pa rito, sinabi ng RTC na dahil easement lamang ang kinukuha, dapat lamang bayaran ang 10% ng market value. Kinuwestiyon ito ng TRANSCO, na iginiit na ang halaga ng lupa ay dapat ibatay sa panahon ng paghahain ng reklamo noong 1995, hindi noong 1996 nang sakupin nila ang ari-arian.

Hindi sumang-ayon ang Korte Suprema sa paraan ng pagtaya ng RTC. Iginiit ng korte na ang pagtukoy ng just compensation ay dapat nakabatay sa fair market value ng ari-arian sa panahon ng paghahain ng reklamo. Dapat din umanong isaalang-alang ang iba’t ibang factors tulad ng cost of acquisition, kasalukuyang value ng mga katulad na ari-arian, laki, hugis, lokasyon, at tax declarations. Binigyang-diin ng korte na hindi sapat na basta-basta na lamang magbigay ng halaga na walang sapat na basehan.

Dagdag pa rito, binatikos ng Korte Suprema ang paggamit ng 10% rule para sa pagtukoy ng just compensation. Ayon sa korte, hindi sapat na bayaran lamang ang 10% ng market value kung ang easement na kinukuha ay nagdudulot ng malaking limitasyon sa paggamit ng ari-arian. Sa kasong ito, dahil sa panganib na dulot ng high-tension wires, nilimitahan ang normal na paggamit ng lupa ng mga Taglao, kaya nararapat lamang na mabayaran sila ng buong halaga ng lupa na apektado.

Dahil dito, ipinag-utos ng Korte Suprema na ibalik ang kaso sa lower court para sa muling pagtaya ng just compensation. Inatasan din ang RTC na isaalang-alang ang iba’t ibang factors sa pagtukoy ng market value ng lupa noong 1995. Bukod pa rito, nagtakda rin ang korte ng legal interest sa unpaid balance ng just compensation, na 12% per annum mula sa paghahain ng reklamo hanggang June 30, 2013, at 6% per annum simula July 1, 2013 hanggang sa mabayaran ang buong halaga.

FAQs

Ano ang eminent domain?	Ito ang kapangyarihan ng gobyerno na kumuha ng pribadong ari-arian para sa gamit pampubliko, basta’t mayroong just compensation.
Ano ang just compensation?	Ito ang makatarungang kabayaran na dapat ibigay sa may-ari ng lupa na kinukuha ng gobyerno. Dapat itong nakabatay sa tunay na halaga ng ari-arian.
Kailan dapat ibatay ang halaga ng lupa sa usapin ng eminent domain?	Dapat ibatay ang halaga ng lupa sa panahon ng pagkuha o paghahain ng reklamo, alinman ang mauna.
Sapat ba ang 10% ng market value kapag easement lamang ang kinukuha?	Hindi. Lalo na kung ang easement ay nagdudulot ng malaking limitasyon sa paggamit ng ari-arian, dapat bayaran ang buong halaga ng lupa na apektado.
Anong mga factors ang dapat isaalang-alang sa pagtukoy ng market value?	Dapat isaalang-alang ang cost of acquisition, kasalukuyang value ng mga katulad na ari-arian, laki, hugis, lokasyon, at tax declarations.
Ano ang legal interest na dapat bayaran sa unpaid balance ng just compensation?	12% per annum mula sa paghahain ng reklamo hanggang June 30, 2013, at 6% per annum simula July 1, 2013 hanggang sa mabayaran ang buong halaga.
Ano ang epekto ng desisyong ito sa mga may-ari ng lupa?	Nagbibigay ito ng proteksyon sa kanilang karapatan na mabayaran ng makatarungang halaga para sa kanilang ari-arian.
Ano ang ibig sabihin ng easement of right of way?	Ito ang karapatan na dumaan o gumamit sa isang bahagi ng lupa para sa isang partikular na layunin, tulad ng pagtatayo ng transmission lines.

Ang desisyon na ito ng Korte Suprema ay nagpapakita ng pagkilala sa karapatan ng mga may-ari ng lupa na mabayaran ng makatarungang halaga para sa kanilang ari-arian na kinukuha ng gobyerno. Ito ay isang paalala sa mga ahensya ng gobyerno na dapat nilang isaalang-alang ang tunay na halaga ng ari-arian at ang epekto ng kanilang mga proyekto sa mga may-ari nito.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: NATIONAL TRANSMISSION CORPORATION VS. SPOUSES MARIANO S. TAGLAO, G.R. No. 223195, January 29, 2020