Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay nagbibigay linaw sa kapangyarihan ng isang homeowners association na baguhin ang mga restriksyon sa deed, partikular na ang pagpapahaba ng bisa nito. Ipinapaliwanag ng desisyon na ang mga homeowners association ay may kakayahang magpasya sa pamamagitan ng mayoryang boto upang palawigin ang mga panuntunan na naglalayong mapanatili ang kaayusan, seguridad, at pangkalahatang kapakanan ng kanilang komunidad. Ito ay mahalaga dahil pinoprotektahan nito ang mga interes ng mga residente sa pamamagitan ng pagbibigay-daan sa kanila na umangkop sa nagbabagong pangangailangan at sitwasyon, at pinanatili ang halaga at kalidad ng kanilang pamayanan sa paglipas ng panahon.

Kailan ang “Term of Restrictions” ay Maaaring Baguhin: Ang Kwento sa Bel-Air Village

Ang kasong ito ay umiikot sa Bel-Air Village Association, Inc. at sa kanilang pagtatangkang palawigin ang bisa ng Deed Restrictions ng kanilang subdivision. Ang Deed Restrictions ay naglalaman ng mga panuntunan at regulasyon na nagtatakda kung paano maaaring gamitin at pakinabangan ng mga may-ari ng lote ang kanilang mga properties. Ang orihinal na Deed Restrictions ay may bisa lamang sa loob ng 50 taon, mula Enero 15, 1957, hanggang Enero 15, 2007. Dahil dito, bumuo ang asosasyon ng komite upang pag-aralan kung dapat bang baguhin ang Deed Restrictions. Pagkatapos ng konsultasyon at botohan, nagpasya ang mayorya ng mga miyembro na palawigin ang bisa nito hanggang Agosto 23, 2032.

Ngunit hindi lahat ay sumang-ayon. Ang mga petitioners, na mga may-ari rin ng lote sa Bel-Air Village, ay kumwestiyon sa legalidad ng pagpapalawig. Iginiit nila na ang “term of restrictions” ay hindi mismo isang restriksyon, kaya’t hindi ito maaaring baguhin ng asosasyon. Dagdag pa nila, ang kanilang sapilitang pagiging miyembro sa asosasyon ay lumalabag sa kanilang karapatang mag-asosasyon. Ang isyu ay umakyat sa iba’t ibang ahensya ng gobyerno at korte, hanggang sa ito ay mapunta sa Korte Suprema. Ang legal na batayan ng desisyon ay nakasentro sa interpretasyon ng mga probisyon ng Deed Restrictions, partikular na kung ang kapangyarihang mag-amyenda ay sumasaklaw sa pagpapahaba ng takdang panahon nito.

Ang Korte Suprema ay bumase sa Article 1370 ng Civil Code, na nagsasaad na kung ang mga termino ng kontrata ay malinaw at walang duda sa intensyon ng mga partido, ang literal na kahulugan ng mga ito ay dapat sundin. Sinuri ng Korte ang Deed Restrictions at natuklasan na ang intensyon ng mga nagkontrata ay bigyan ang homeowners association ng malawak na kapangyarihang baguhin ang mga panuntunan nito para sa kapakanan ng komunidad. Ayon sa Korte, ang 50-taong taning ay bahagi mismo ng restriksyon at maaaring baguhin sa pamamagitan ng mayoryang boto. Ang interpretasyong ito ay sinuportahan ng Ayala Land, ang kahalili ng Makati Development Corporation, na nagkumpirma na hindi nila intensyon na ipagbawal ang pagpapahaba ng bisa ng Deed Restrictions.

VI – TERM OF RESTRICTIONS

The foregoing restrictions shall remain in force for fifty years from January 15, 1957, unless sooner cancelled in its entirety by two thirds vote of members in good standing of the Bel-Air Association. However, the Association may, from time to time, add new ones, amend or abolish particular restrictions [or] parts thereof by majority rule.

Bukod dito, tinukoy din ng Korte ang isyu ng proxies na ginamit sa botohan. Iginiit ng petitioners na ang proxies ay dapat notarisado dahil ito ay may kinalaman sa mga karapatan sa real property. Ngunit hindi sumang-ayon ang Korte. Sa ilalim ng Section 58 ng Corporation Code, ang isang proxy ay dapat lamang na nakasulat, nilagdaan ng miyembro, at isinumite sa corporate secretary bago ang pulong. Dahil walang karagdagang kinakailangan sa by-laws ng asosasyon, ang mga isinumiteng proxies ay itinuring na balido.

Ang Korte Suprema ay nagbigay diin sa naunang desisyon sa kasong Bel Air Village Association, Inc. v. Dionisio na ang pagiging miyembro sa isang homeowners association ay isang kondisyon sa pagmamay-ari ng property at hindi paglabag sa karapatang mag-asosasyon. Binigyang diin din ng Korte, batay sa kaso ng PADCOM Condominium Corporation v. Ortigas Center Association, Inc., na kusang loob na sumasang-ayon ang isang bumibili ng property sa mga kondisyon at restriksyon na nakalakip dito.

Sa madaling salita, ang desisyon ay nagpapatibay sa kapangyarihan ng mga homeowners association na pamahalaan ang kanilang sariling mga komunidad sa pamamagitan ng pagbabago ng kanilang mga Deed Restrictions, basta’t ito ay ginawa alinsunod sa kanilang by-laws at sa batas. Ito ay nagbibigay diin sa kahalagahan ng pagiging miyembro sa isang homeowners association at ang mga responsibilidad na kaakibat nito.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung maaaring palawigin ng Bel-Air Village Association, Inc. ang bisa ng Deed Restrictions nito sa pamamagitan ng mayoryang boto.
Ano ang Deed Restrictions?	Ito ay mga panuntunan at regulasyon na nagtatakda kung paano maaaring gamitin at pakinabangan ng mga may-ari ng lote ang kanilang mga properties sa isang subdivision.
Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa kapangyarihang mag-amyenda ng Deed Restrictions?	Pinagtibay ng Korte na ang asosasyon ay may kapangyarihang mag-amyenda ng Deed Restrictions, kabilang ang pagpapahaba ng takdang panahon nito, sa pamamagitan ng mayoryang boto ng mga miyembro.
Balido ba ang mga proxies na ginamit sa botohan kahit hindi ito notarisado?	Oo, ayon sa Korte, ang mga proxies ay balido basta’t ito ay nakasulat, nilagdaan ng miyembro, at isinumite sa corporate secretary bago ang pulong, maliban kung may ibang kinakailangan sa by-laws ng asosasyon.
Nilalabag ba ang karapatang mag-asosasyon sa sapilitang pagiging miyembro sa homeowners association?	Hindi, dahil ang pagiging miyembro ay isang kondisyon sa pagmamay-ari ng property at hindi sapilitan ang pagbili ng lote mula sa developer.
Ano ang Article 1370 ng Civil Code na binanggit sa desisyon?	Ito ay nagsasaad na kung ang mga termino ng kontrata ay malinaw at walang duda sa intensyon ng mga partido, ang literal na kahulugan ng mga ito ay dapat sundin.
Ano ang Section 58 ng Corporation Code na binanggit sa desisyon?	Ito ay tumutukoy sa mga kinakailangan para sa pagiging balido ng isang proxy.
May epekto ba ang desisyong ito sa ibang homeowners association?	Oo, ang desisyong ito ay nagbibigay ng legal na batayan para sa kapangyarihan ng mga homeowners association na pamahalaan ang kanilang mga komunidad sa pamamagitan ng pagbabago ng kanilang mga Deed Restrictions.

Ang desisyong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng malinaw na dokumentasyon at proseso sa pamamahala ng mga homeowners association. Sa pagtitiyak na ang mga alituntunin ay napapanahon at sumasalamin sa mga pangangailangan ng komunidad, napapanatili ang halaga ng mga properties at kalidad ng buhay ng mga residente.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: CEZAR YATCO REAL ESTATE SERVICES, INC. VS. BEL-AIR VILLAGE ASSOCIATION, INC., G.R. No. 211780, November 21, 2018