Ang kasong ito ay naglilinaw kung aling ahensya ng gobyerno ang may hurisdiksyon sa mga kaso ng kontrobersiya sa loob ng isang homeowners association. Ipinasiya ng Korte Suprema na ang Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB) ang may eksklusibong hurisdiksyon sa mga hindi pagkakasundo sa pagitan ng mga miyembro at ng asosasyon, dahil sila ang may teknikal na kaalaman sa mga ganitong bagay. Kaya, kung may problema ka sa iyong homeowners association, sa HLURB ka dapat magpunta, hindi sa Regional Trial Court (RTC).

Ang Tanong: Maaari bang I-extend ang Deed Restrictions at Sino ang Dapat Magpasya?

Nagsimula ang kaso nang bumili ang Jaka Investments Corporation (Jaka Investments) ng tatlong lote sa Urdaneta Village na may mga restriksyon na nakatala sa kanilang titulo. Nang magdesisyon ang Urdaneta Village Association, Inc. (ang Asosasyon) na i-extend ang kanilang corporate life at ang mga restriksyon (Deed Restrictions) sa loob ng karagdagang 25 taon, bumoto si Jaka Investments na pabor dito. Gayunman, pagkatapos nito, naghain ang Jaka Investments ng petisyon sa Regional Trial Court (RTC) para ipawalang-bisa ang mga restriksyon sa kanilang titulo, dahil umano’y tapos na ang bisa nito. Ang tanong ngayon: tama ba ang RTC na umaksyon dito, o dapat bang sa ibang ahensya ito dumaan?

Iginiit ng Asosasyon na ang kasong ito ay tungkol sa internal na hindi pagkakasundo sa asosasyon, kaya ang HLURB ang dapat humawak nito. Naghain din ng oposisyon ang Ayala Land, Inc., bilang developer ng Urdaneta Village. Nanindigan sila na ang restriksyon ay legal na na-extend sa pamamagitan ng boto ng mayorya ng mga miyembro ng Asosasyon. Binigyang diin ng RTC na mayroon itong hurisdiksyon bilang Land Registration Court. Sinabi nitong ang usapin ay kahalintulad sa isang kaso sa Bel-Air Village kung saan sinabi ng Office of the President (OP) na hindi maaaring i-extend ang mga restrictions.

Ang Court of Appeals (CA) ay binaliktad ang desisyon ng RTC at sinabing ang HLURB ang may hurisdiksyon dahil ito ay isang intra-corporate controversy. Dagdag pa nito, kahit na may hurisdiksyon ang RTC, nagkamali ito sa pagpapasya na hindi na maaaring i-extend ang Deed Restrictions. Iginiit din ng CA na hindi na maaaring kwestyunin ng Jaka Investments ang extension dahil bumoto sila pabor dito.

Umapela ang Jaka Investments sa Korte Suprema, iginigiit na ang RTC ang may hurisdiksyon dahil ang hinihiling nila ay ang pagpapawalang-bisa ng annotation sa titulo. Dagdag pa nila, ang kanilang proxy na bumoto noon ay walang special power of attorney, kaya hindi sila obligado sa kanyang boto. Sabi ng Jaka Investments, ang pag-extend sa Deed Restrictions ay labag sa kasunduan sa pagitan ng mga orihinal na bumibili ng lote at ng nagbenta.

Ayon sa Korte Suprema, dapat tingnan kung ang hindi pagkakasundo ay nagmula sa relasyon sa loob ng korporasyon. Bagamat hindi direktang inamin ng Jaka Investments ang pagiging miyembro nito sa Asosasyon, ipinahiwatig nila ito sa kanilang mga argumento. Dahil dito, itinuring ng Korte Suprema na ang Jaka Investments ay miyembro ng Asosasyon. Samakatuwid, nang kwestyunin ng Jaka Investments ang pag-extend sa Deed Restrictions, nabuo ang hindi pagkakasundo sa pagitan ng miyembro at ng asosasyon.

Kahit na inamin ng RTC na ang HLURB ang may hurisdiksyon, ipinagpatuloy pa rin nito ang kaso dahil sa naunang desisyon ng Office of the President (OP). Ngunit binawi rin ng OP ang desisyon nito. Kaya naman, binigyang diin ng Korte Suprema ang doktrina ng primary administrative jurisdiction, kung saan ang mga korte ay hindi dapat humatol sa mga usapin na nangangailangan ng espesyal na kaalaman at karanasan ng isang administrative tribunal.

Binigyang diin ng Korte Suprema na hindi nito hahawakan ang mga isyu na nangangailangan ng pagsusuri ng mga ebidensya. Ang HLURB ang may kakayahang umunawa sa mga kontrata at alamin ang mga karapatan ng mga partido. Dapat ding tandaan na ang pagkuwestiyon sa validity ng extension ng deed restriction ay nangangailangan ng technical expertise na mayroon ang HLURB.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung aling ahensya (HLURB o RTC) ang may hurisdiksyon sa mga kaso ng hindi pagkakasundo sa pagitan ng homeowners association at miyembro nito tungkol sa Deed Restrictions.
Ano ang desisyon ng Korte Suprema?	Ang HLURB ang may hurisdiksyon sa mga ganitong kaso dahil sa kanilang espesyal na kaalaman at karanasan.
Ano ang Deed Restrictions?	Ito ay mga limitasyon sa paggamit ng lupa na nakatala sa titulo at ipinapatupad ng homeowners association.
Maaari bang i-extend ang Deed Restrictions?	Ayon sa kasong ito, maaaring i-extend ang Deed Restrictions sa pamamagitan ng boto ng mayorya ng mga miyembro ng homeowners association.
May epekto ba ang boto ng proxy?	Sa kasong ito, pinagtatalunan kung may sapat na awtoridad ang proxy. Bagaman, ang pangunahing isyu ay hurisdiksyon, ang validity ng proxy ay isyu pa ring dapat dinggin sa tamang forum.
Bakit mahalaga ang desisyong ito?	Nililinaw nito kung saan dapat maghain ng reklamo ang mga miyembro ng homeowners association, at tinitiyak na ang mga eksperto ang hahawak sa kaso.
Ano ang ibig sabihin ng primary administrative jurisdiction?	Ibig sabihin, ang mga korte ay hindi dapat humatol sa mga usapin na nangangailangan ng espesyal na kaalaman at karanasan ng isang administrative agency.
Sino ang nagdesisyon sa kasong ito?	Ang Korte Suprema ng Pilipinas.

Sa madaling salita, ipinapaalala ng kasong ito sa lahat na dapat dumulog sa tamang ahensya ng gobyerno para sa kanilang mga problema. Sa mga usapin ng homeowners association, ang HLURB ang dapat lapitan. Malinaw din na ang pagpapasya kung maaari bang i-extend ang Deed Restrictions ay dumadaan sa boto ng mga miyembro ng homeowners association.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: JAKA INVESTMENTS CORPORATION V. URDANETA VILLAGE ASSOCIATION, INC., G.R. Nos. 204187 and 206606, April 01, 2019