Nagdesisyon ang Korte Suprema na kinakailangan ang malinaw at hindi mapag-aalinlanganang katibayan upang mapatunayang ang isang lupa ay pribado at maaaring iparehistro. Sa madaling salita, ang pagpaparehistro ng lupa ay hindi awtomatiko; dapat na patunayan ng aplikante na ang lupa ay tunay na pribado at hindi bahagi ng pampublikong domain.

Lupaing Pribado ba Talaga? Ang Hamon sa Pagpaparehistro

Ang kasong ito ay tungkol sa mag-asawang Alejandre na nag-aplay para sa pagpaparehistro ng isang lote na binili nila. Iginiit nila na nakuha nila ang lupa sa pamamagitan ng isang Deed of Absolute Sale mula kay Angustia Alejandre Taleon, na nagmana naman nito sa kanyang ina. Tinutulan ito ng Republika, sinasabing hindi napatunayan ng mag-asawa na ang lupa ay tunay na pribado at hindi bahagi ng pampublikong domain. Ang pangunahing tanong dito: Sapat ba ang Deed of Absolute Sale at iba pang dokumento upang mapatunayang pribado ang lupa at maaaring iparehistro?

Nakatayo bilang isang pangunahing prinsipyo ang Doktrina ng Regalian, kung saan lahat ng lupa na hindi maliwanag na pag-aari ng pribado ay ipinapalagay na pag-aari ng estado. Dahil dito, mahigpit ang pamantayan sa pagpaparehistro ng lupa. Ayon sa batas, bago mairehistro ng isang aplikante ang kanyang titulo, dapat niyang ipakita ang mga sumusunod: una, siya, sa kanyang sarili o sa pamamagitan ng kanyang mga naunang nagmay-ari, ay nasa bukas, tuloy-tuloy, eksklusibo at kilalang pag-aari ng lupa sa ilalim ng isang bona fide na pag-aangkin ng pag-aari mula noong Hunyo 12, 1945, o mas maaga; at pangalawa, ang lupa ay nasa loob ng alienable at disposable na bahagi ng pampublikong domain.

Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang mga lupaing hindi napatunayang classified, reclassified, o inilabas bilang alienable agricultural land, o na-alienate sa isang pribadong tao ng estado, ay mananatiling bahagi ng mga hindi maipagkakaloob na lupain ng pampublikong domain. Samakatuwid, ang bigat ng pagpapatunay, sa pamamagitan ng hindi mapag-aalinlanganang katibayan, na ang lupang subject ng isang aplikasyon para sa pagpaparehistro ay alienable at disposable ay nasa aplikante. Sinabi pa ng Korte na hindi sapat na katibayan ang tax declarations, Deed of Absolute Sale, at technical descriptions upang mapatunayang ang lupa ay pribado. Sa madaling salita, kailangan ng mas matibay na katibayan upang mapatunayang ang lupa ay hindi bahagi ng pampublikong domain.

Ayon sa Artikulo 419 ng Civil Code, ang pag-aari ay maaaring nasa public dominion o pribadong pag-aari. Ang mga pag-aari ng public dominion ay yaong mga nakalaan para sa pampublikong paggamit, pampublikong serbisyo, o pagpapaunlad ng pambansang yaman. Sa kabilang banda, ang pribadong pag-aari ay kinabibilangan ng patrimonial property ng estado, patrimonial property ng mga lokal na pamahalaan, at pag-aari ng mga pribadong indibidwal.

ART. 420. The following things are property of public dominion:

(1) Those intended for public use, such as roads, canals, rivers, torrents, ports and bridges constructed by the State, banks, shores, roadsteads, and others of similar character;

(2) Those which belong to the State, without being for public use, and are intended for some public service or for the development of the national wealth.

Idinagdag pa ng Korte Suprema na ayon sa Section 3, Article XII ng 1987 Constitution, tanging ang agricultural lands lamang ang maaaring ideklarang alienable, at sa gayon ay maaaring mapasa-pribadong pagmamay-ari. Kapag ang lupa ay idineklarang alienable at disposable, ito ay nagiging patrimonial property ng estado, na pag-aari ng estado sa pribadong kapasidad.

Sa madaling sabi, ang kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagpapatunay ng uri o classification ng lupa sa mga aplikasyon para sa pagpaparehistro. Dapat na mapatunayan ng aplikante na ang lupa ay alienable at disposable, o na ito ay pribadong pag-aari. Kung hindi ito magawa, ang aplikasyon para sa pagpaparehistro ay maaaring hindi pagbigyan dahil sa umiiral na presumption na ang lahat ng lupa ay pag-aari ng estado.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung napatunayan ba ng mga aplikante na ang lupa ay alienable at disposable, o pribadong pag-aari, upang payagan ang pagpaparehistro nito.
Ano ang Doktrina ng Regalian?	Ang Doktrina ng Regalian ay ang prinsipyo na lahat ng lupa na hindi maliwanag na pag-aari ng pribado ay ipinapalagay na pag-aari ng estado.
Anong katibayan ang kinakailangan upang mapatunayang ang lupa ay alienable at disposable?	Kailangan ng malinaw at hindi mapag-aalinlanganang katibayan, tulad ng presidential proclamation o executive order, administrative action, imbestigasyon ng Bureau of Lands, at legislative act, na nagdedeklara na ang lupa ay alienable at disposable.
Sapat na ba ang tax declaration upang mapatunayang ang lupa ay pribado?	Hindi. Ayon sa Korte Suprema, hindi sapat ang tax declaration upang mapatunayang ang lupa ay pribado at maaaring iparehistro.
Ano ang kahalagahan ng classification ng lupa?	Mahalaga ang classification ng lupa dahil tanging ang alienable at disposable land lamang ang maaaring mapasa-pribadong pagmamay-ari.
Ano ang patrimonial property ng estado?	Ito ang mga pag-aari ng estado na hindi nakalaan para sa pampublikong paggamit o pampublikong serbisyo, at maaaring ipagbili o ilipat sa pribadong pagmamay-ari.
Ano ang ibig sabihin ng alienable at disposable land?	Ito ay mga lupa na maaaring ipagkaloob ng estado sa pribadong indibidwal sa pamamagitan ng mga paraan tulad ng pagbebenta o pagbibigay ng titulo.
Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito?	Binaliktad ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals at ibinasura ang aplikasyon para sa pagpaparehistro ng lupa dahil hindi napatunayan ng mga aplikante na ang lupa ay alienable at disposable.

Sa madaling salita, ang kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagtiyak na mayroong sapat at malinaw na katibayan bago mag-aplay para sa pagpaparehistro ng lupa. Mahalaga na patunayan na ang lupa ay hindi bahagi ng pampublikong domain at na ito ay talagang pag-aari ng aplikante.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Republic of the Philippines vs. SPS. Ildefonso Alejandre and Zenaida Ferrer Alejandre, G.R. No. 217336, October 17, 2018