Sa isang kaso ng expropriation, mahalaga na ang may-ari ng lupa ay makatanggap ng makatarungang kabayaran. Ang Korte Suprema ay nagbigay linaw sa pamamaraan ng pagtukoy sa tamang halaga ng lupa, pati na rin ang pagbabayad ng interes kung sakaling hindi agad nabayaran ang buong halaga. Tinitiyak ng desisyong ito na ang mga karapatan ng mga may-ari ng lupa ay protektado at sila ay makakatanggap ng sapat na kabayaran para sa kanilang ari-arian.

Kung Paano Tinataya ang Halaga ng Lupain: Kwento ng Expropriation sa Quezon City

Ang kasong ito ay nagmula sa pagkuha ng gobyerno, sa pamamagitan ng Department of Public Works and Highways (DPWH), ng mga lupaing pag-aari ng mga Decena sa Quezon City para sa C5 Road Extension Road Widening Project. Dahil hindi nagkasundo sa presyo, nagsampa ng expropriation cases ang DPWH. Ang pangunahing tanong dito ay kung paano nga ba tutukuyin ang “just compensation” o makatarungang kabayaran para sa mga lupaing ito. Ano ang mga dapat isaalang-alang upang matiyak na ang may-ari ay makakatanggap ng tamang halaga?

Sa pagtukoy ng just compensation, hindi lamang ang zonal valuation ng Bureau of Internal Revenue (BIR) ang basehan. Ayon sa Korte Suprema, dapat isaalang-alang ang iba’t ibang mga pamantayan gaya ng: ang classification at gamit ng lupa, development costs, current selling price ng mga katulad na lupa sa lugar, at iba pang mga relevanteng factors. Ito ay nakasaad sa Section 5 ng Republic Act No. (R.A.) 8974.

SEC. 5. Standards for the Assessment of the Value of the Land Subject of Expropriation Proceedings or Negotiated Sale. – In order to facilitate the determination of just compensation, the court may consider, among other well-established factors, the following relevant standards:

(a) The classification and use for which the property is suited;
(b) The development costs for improving the land;
(c) The value declared by the owners;
(d) The current selling price of similar lands in the vicinity;
(e) The reasonable disturbance compensation for the removal and/or demolition of certain improvements on the land and for the value of the improvements thereon;
(f) The size, shape or location, tax declaration and zonal valuation of the land;
(g) The price of the land as manifested in the ocular findings, oral as well as documentary evidence presented; and
(h) Such facts and events as to enable the affected property owners to have sufficient funds to acquire similarly-situated lands of approximate areas as those required from them by the government, and thereby rehabilitate themselves as early as possible.

Sa kasong ito, mayroong tatlong magkakaibang halaga na isin提出: P17,893.33 bawat metro kwadrado ayon sa Board of Commissioners (BOC), P30,000.00 bawat metro kwadrado ayon sa Philippine Appraisal Company, Inc. (PACI), at P25,000.00 bawat metro kwadrado na itinakda ng Regional Trial Court (RTC). Napagdesisyunan ng RTC na ang P25,000.00 bawat metro kwadrado ang nararapat na kabayaran, at kinatigan ito ng Court of Appeals (CA).

Mahalagang tandaan na ang pagtukoy sa just compensation ay isang judicial function. Ibig sabihin, ang korte ang may kapangyarihang magdesisyon sa halaga ng lupa. Ayon sa Korte Suprema, hindi sila makikialam sa desisyon ng lower courts maliban na lamang kung mayroong abuse of discretion, arbitrariness, o serious error. Sa kasong ito, walang nakitang ganitong pagkakamali.

Dagdag pa rito, kung hindi nabayaran agad ang buong halaga ng lupa, may karapatan ang may-ari na tumanggap ng interes. Ang interes na ito ay nagsisimulang tumakbo mula sa petsa ng pagkuha ng gobyerno sa lupa. Ang layunin nito ay upang mabayaran ang may-ari sa kanyang pagkawala ng kita dahil sa hindi agad na pagtanggap ng kabayaran.

Kaugnay nito, dapat bayaran ng gobyerno ang: (1) ang hindi pa nababayarang bahagi ng fair market value; (2) interes sa hindi nababayarang bahagi na magsisimula sa araw ng pagkuha; at (3) interes sa fair market value mula sa araw ng pagkuha hanggang sa petsa ng unang deposito ng Petitioner.

Ang Korte Suprema ay nagbigay ng malinaw na direktiba sa RTC kung paano kalkulahin ang interes. Ito ay nagsisilbing gabay upang matiyak na ang mga may-ari ng lupa ay makakatanggap ng nararapat na kabayaran.

Respondents are entitled to the following amounts from Petitioner:

(1) the unpaid portion of the fair market value (i.e., fair market value as finally determined by the Court minus the amount of initial deposit made by Petitioner);

(2) legal interest on the unpaid portion of the fair market value, which interest begins to run from the respective dates of the filing of the complaints for expropriation in Civil Cases Nos. Q-10-68298, Q-10- 68299, Q-10-68390, Q-10-68731, and Q-10-68732;^[93]

(3) legal interest on the fair market value from the date of the filing of the respective complaints to the date of the initial deposit by Petitioner.

Sa madaling salita, ang desisyong ito ay nagbibigay diin sa kahalagahan ng makatarungang pagtasa at pagbabayad sa mga lupaing kinamkam. Tinitiyak nito na hindi lamang basta-basta ang pagkuha ng gobyerno sa lupa, bagkus ay mayroong tamang proseso at sapat na kabayaran upang maprotektahan ang mga karapatan ng mga may-ari.

FAQs

Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagpapaalala sa ating lahat na sa mga usapin ng expropriation, hindi lamang basta-basta ang pagkuha ng gobyerno sa lupa. Dapat itong gawin sa tamang proseso at may sapat na kabayaran. Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa kung paano ang pagtatakda sa makatarungang bayad at nakapagbigay proteksyon sa mga karapatan ng may-ari ng lupa.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Republic of the Philippines vs. Estrella R. Decena, G.R. No. 212786, July 30, 2018