Sa desisyon na ito, ipinaliwanag ng Korte Suprema na ang mga limitasyon sa laki ng lupaing maaaring ariin ng isang pribadong korporasyon ay hindi tumutukoy sa lupaing pribado na. Bagkus, ang limitasyon ay nakatuon lamang sa lupaing pampubliko. Para sa mga korporasyon na naghahangad magmay-ari ng malalaking sukat ng lupa, mahalagang malaman kung ang lupa ay naipatala na bilang pribado bago pa man ito bilhin. Ang pagiging pribado ng lupa ay nakabatay sa kung naisakatuparan na ang mga kinakailangan sa pag-angkin nito sa pamamagitan ng pampublikong batas.

Lupaing Pribado o Pampubliko: Alamin ang Batas Bago Magmay-ari

Ang kasong ito ay nagsimula nang mag-aplay ang Rovency Realty and Development Corporation (RRDC) para sa orihinal na pagpaparehistro ng titulo ng lupa sa isang malaking lote sa Cagayan de Oro. Ang Republika ng Pilipinas, sa pamamagitan ng OSG, ay tumutol, dahil ang laki ng lupa ay lampas sa limitasyon na itinakda ng Saligang Batas para sa pag-aari ng lupaing pampubliko. Ang pangunahing tanong dito ay kung ang mga limitasyon sa laki ng lupaing maaaring ariin ng isang korporasyon ay sumasaklaw din sa lupaing pribado, o kung ito ay limitado lamang sa lupaing pampubliko.

Iginiit ng RRDC na sila at ang kanilang mga predecessor-in-interest ay mayroong bukas, tuloy-tuloy, eksklusibo, at hayagang pag-aari sa lupa sa loob ng mahabang panahon. Sabi nila, ito ay nagbigay sa kanila ng karapatang iparehistro ang lupa sa kanilang pangalan. Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang Seksyon 3, Artikulo XII ng 1987 Konstitusyon ay malinaw na tumutukoy lamang sa lupaing pampubliko. Samakatuwid, ang mga lupaing pribado ay hindi sakop ng mga pagbabawal at limitasyon na nakasaad doon. Ang tanong na dapat sagutin ay kung ang lupaing inaangkin ay naging pribado na ba noong ito’y bilhin ng RRDC.

SEKSYON 3. Ang mga lupain ng domain ng publiko ay inuuri bilang agrikultural, kagubatan o timber, mineral na lupain, at pambansang parke. Ang mga lupaing agrikultural ng domain ng publiko ay maaaring higit pang uriin ng batas ayon sa mga gamit kung saan maaari silang italaga. Ang mga alienable na lupain ng domain ng publiko ay dapat na limitado sa mga lupaing agrikultural. Ang mga pribadong korporasyon o asosasyon ay hindi maaaring humawak ng mga alienable na lupain ng domain ng publiko maliban sa pamamagitan ng pag-upa, sa loob ng isang panahon na hindi lalampas sa dalawampu’t limang taon, na maaaring i-renew nang hindi hihigit sa dalawampu’t limang taon, at hindi hihigit sa isang libong ektarya sa lugar. Ang mga mamamayan ng Pilipinas ay maaaring umupa nang hindi hihigit sa limang daang ektarya, o kumuha ng hindi hihigit sa labindalawang ektarya nito sa pamamagitan ng pagbili, homestead, o grant.

Ayon sa Korte, kung ang lupa ay pribado na nang bilhin ito ng RRDC, hindi na mailalapat ang mga restriksyon ng Konstitusyon. Para maging pribado ang isang lupaing pampubliko, kailangang patunayan na ito ay naging alienable at disposable. Bukod pa rito, kailangang ipakita na ang mga nagdaang nagmamay-ari nito ay nagkaroon ng open, continuous, exclusive, at notorious possession sa lupa sa loob ng panahon na itinatakda ng batas.

Ang Seksyon 14(1) ng Presidential Decree No. 1529, o ang Property Registration Decree, ay nagtatakda ng mga kinakailangan para sa pagpaparehistro ng lupa batay sa pag-aari. Kailangang patunayan ng aplikante na ang lupa ay bahagi ng alienable at disposable lands of the public domain, at sila o ang kanilang mga predecessor-in-interest ay nagkaroon ng open, continuous, exclusive, and notorious possession dito sa ilalim ng bona fide claim of ownership simula June 12, 1945, o mas maaga pa. Sa madaling salita, kailangan nilang ipakita na ang pag-aari nila sa lupa ay hindi lingid, hindi nag中断, eksklusibo, at hayag sa lahat.

Ayon sa kaso, hindi sapat ang CENRO certification na nagsasabing ang lupa ay “alienable and disposable”. Dapat din umanong magpakita ng certified true copy ng original classification na aprubado ng DENR Secretary na nagdedeklara sa lupa bilang alienable at disposable. Hindi ito naipakita ng RRDC, kaya nabigo silang patunayan na ang lupa ay pwedeng iparehistro.

Sa ilalim naman ng Seksyon 14(2) ng P.D. No. 1529, maaari ring magparehistro ng lupa ang mga taong nakakuha ng pagmamay-ari nito sa pamamagitan ng prescription. Ito ay tumutukoy sa acquisition ng private lands sa pamamagitan ng prescription, ayon sa Civil Code. Para masabing nakamit ang pagmamay-ari sa pamamagitan ng prescription, kailangang ipakita na ang lupa ay patrimonial property ng estado. Ibig sabihin, dapat mayroong express government manifestation na ang lupa ay hindi na gagamitin para sa public service o sa development ng national wealth.

Dahil hindi naipakita ng RRDC na ang lupa ay naging patrimonial property, nabigo silang patunayan na sila ay may karapatang iparehistro ito sa ilalim ng Seksyon 14(2). Kaya naman, ibinasura ng Korte Suprema ang kanilang aplikasyon.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung ang mga limitasyon sa laki ng lupaing maaaring ariin ng isang korporasyon ay sumasaklaw din sa lupaing pribado, o kung ito ay limitado lamang sa lupaing pampubliko.
Ano ang ibig sabihin ng "alienable and disposable land"?	Ito ay tumutukoy sa lupaing pampubliko na maaaring ipagbili o ilipat sa pribadong pagmamay-ari. Kailangan ang certification mula sa gobyerno para mapatunayan ito.
Ano ang ibig sabihin ng "patrimonial property" ng estado?	Ito ay lupaing pag-aari ng estado na hindi na ginagamit para sa public service o development ng national wealth, at maaaring ipagbili sa pribadong indibidwal o korporasyon.
Ano ang kailangan para makapagparehistro ng lupa sa ilalim ng Seksyon 14(1) ng P.D. No. 1529?	Kailangan patunayan na ang lupa ay alienable and disposable, at ang aplikante o ang kanilang mga predecessor-in-interest ay nagkaroon ng open, continuous, exclusive, and notorious possession sa lupa simula June 12, 1945, o mas maaga pa.
Ano ang kailangan para makapagparehistro ng lupa sa ilalim ng Seksyon 14(2) ng P.D. No. 1529?	Kailangan patunayan na ang aplikante ay nakakuha ng pagmamay-ari sa lupa sa pamamagitan ng prescription, at ang lupa ay naging patrimonial property ng estado.
Bakit hindi naaprubahan ang aplikasyon ng RRDC?	Dahil nabigo silang patunayan na ang lupa ay alienable and disposable, at hindi rin nila naipakita na naging patrimonial property ito.
Ano ang kahalagahan ng desisyon na ito para sa mga korporasyon?	Mahalagang malaman kung ang lupaing bibilhin ay naipatala na bilang pribado, dahil kung ito ay pampubliko pa, maaaring hindi ito maaaring ariin ng isang korporasyon kung lalampas sa limitasyon na itinakda ng batas.
Kailangan bang mamalagi sa 12-ektarya kapag korporasyon ang bibili ng lupa?	Hindi. Kung ang lupa ay naging pribado na noong binili ito ng RRDC, ang limitasyon sa laki ng lupaing maaaring ariin ng isang korporasyon ay hindi na mailalapat.

Ang kasong ito ay nagpapaalala na mahalagang maging maingat sa pagbili ng lupa, lalo na kung ito ay malaki at ang bibili ay isang korporasyon. Kailangan munang alamin kung ang lupa ay pribado na ba o pampubliko pa, at kung ang mga kinakailangan sa batas para sa pagmamay-ari nito ay naisakatuparan na.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Republic vs Rovency Realty, G.R. No. 190817, January 10, 2018