Sa isang desisyon na nagbibigay proteksyon sa mga nagmamay-ari ng ari-arian, pinagtibay ng Korte Suprema na hindi maaaring basta-basta na lamang ipag-utos ang pagpapaalis sa isang tao sa kanyang ari-arian kung ito ay mayroong matibay na dahilan upang manatili doon. Ito ay lalong totoo kung ang kasunduan sa pagitan ng dating may-ari at ng nagpautang ay maituturing na isang equitable mortgage, kung saan ang paglilipat ng titulo ay ginawa lamang bilang seguridad sa pagkakautang.

Hindi Basta-Basta ang Pagpapaalis: Kaso ng Equitable Mortgage

Ang kasong ito ay nag-ugat sa pagkakautang ng mag-asawang Gallent sa Allied Banking Corporation. Dahil hindi nakabayad, naisapubliko ang kanilang ari-arian. Ngunit sa halip na tuluyang mawala, humingi sila ng tulong kay Juan Velasquez. Ayon sa mga Gallent, ang kanilang kasunduan kay Velasquez ay isang equitable mortgage lamang, kung saan pansamantala lamang niyang ililipat ang titulo sa pangalan ni Velasquez hanggang sa mabayaran nila ang kanilang utang. Hindi sumang-ayon si Velasquez, na naghain ng petisyon para sa Writ of Possession upang paalisin ang mga Gallent sa ari-arian.

Ang pangunahing tanong dito ay kung maaaring basta na lamang mag-isyu ang korte ng Writ of Possession laban sa mga dating may-ari na nagke-claim na sila pa rin ang tunay na nagmamay-ari ng ari-arian dahil sa isang equitable mortgage. Ito ang pinagtuunan ng pansin ng Korte Suprema upang bigyang linaw ang karapatan ng mga ordinaryong mamamayan sa kanilang tahanan.

Ayon sa batas, sa mga kaso ng extrajudicial foreclosure, ang pag-isyu ng writ of possession ay isang ministerial duty ng korte kapag na-konsolida na ang titulo sa pangalan ng bagong may-ari. Ibig sabihin, wala nang discretion ang korte at kailangan na nilang ipag-utos ang pagpapaalis. Ito ay nakasaad sa Seksyon 7 ng Act No. 3135, na nagsasaad na ang korte ay dapat mag-isyu ng writ of possession sa bagong may-ari kapag nagawa na ang foreclosure at walang redemption.

Sec. 7. In any sale made under the provisions of this Act, the purchaser may petition the Court of First Instance of the province or place where the property or any part thereof is situated, to give him possession thereof during the redemption period…

Ngunit mayroong exception sa panuntunang ito. Hindi na ministerial duty ng korte ang pag-isyu ng writ of possession kung mayroong third party na nagke-claim ng pagmamay-ari sa ari-arian at ito ay taliwas sa claim ng nag-a-apply para sa writ. Sa ganitong sitwasyon, kailangan munang dinggin ng korte ang argumento ng third party bago magdesisyon kung dapat bang ipag-utos ang pagpapaalis. Ang Seksyon 33 ng Rule 39 ng Rules of Court ay nagbibigay proteksyon sa mga third party na nagmamay-ari ng ari-arian nang taliwas sa claim ng nag-a-apply para sa writ.

Sec. 33. The possession of the property shall be given to the purchaser or last redemptioner by the same officer unless a third party is actually holding the property adversely to the judgment obligor.

Sa kasong ito, itinuring ng Korte Suprema na ang kasunduan ng mga Gallent kay Velasquez ay isang equitable mortgage. Ayon sa Artikulo 1602 ng New Civil Code, mayroong presumption na ang isang kasunduan ay isang equitable mortgage kung ang isa sa mga partido ay nananatili sa possession ng ari-arian bilang lessee o iba pa, o kung ang presyo ng pagbebenta ay unusually inadequate. Dahil nanatili ang mga Gallent sa ari-arian at malaki na ang kanilang nabayaran, mayroong basehan upang paniwalaan na ang kanilang kasunduan kay Velasquez ay isang equitable mortgage lamang. Samakatuwid, mayroon silang sapat na dahilan upang tutulan ang pag-isyu ng writ of possession.

Sa madaling salita, hindi maaaring basta-basta na lamang paalisin ang isang tao sa kanyang ari-arian kung mayroon siyang valid na claim dito. Kailangan munang dumaan sa tamang proseso at pakinggan ang kanyang panig bago magdesisyon ang korte. Sa ganitong paraan, nabibigyan ng proteksyon ang karapatan ng mga mamamayan sa kanilang tahanan.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung maaari bang mag-isyu ng ex parte writ of possession sa transferee ng winning bidder sa extrajudicial foreclosure sale, lalo na kung may adverse claim ang dating may-ari.
Ano ang equitable mortgage?	Ito ay isang kasunduan na bagama’t kulang sa pormalidad, nagpapakita ng intensyon na gamitin ang ari-arian bilang seguridad sa isang pagkakautang. Kadalasang nangyayari ito kapag ang nagbenta ay nananatili sa ari-arian.
Ano ang writ of possession?	Isang utos ng korte na nag-uutos sa sheriff na ibigay ang possession ng isang ari-arian sa taong may karapatan dito, kadalasan sa bumili sa foreclosure sale.
Ano ang ministerial duty ng korte?	Ito ay isang tungkulin na dapat gawin ng korte nang walang discretion, gaya ng pag-isyu ng writ of possession sa foreclosure kapag walang balidong tumututol.
Sino ang maituturing na third party na may adverse claim?	Ito ay ang taong nagmamay-ari ng ari-arian nang taliwas sa claim ng umuutang, gaya ng tenant, co-owner, o ang dating may-ari kung may equitable mortgage.
Ano ang epekto ng desisyong ito sa mga ordinaryong mamamayan?	Nagbibigay ito ng proteksyon sa mga nagmamay-ari ng ari-arian na maaaring maalis sa kanilang tahanan nang hindi dumadaan sa tamang proseso.
Paano kung may kaso ng forgery sa deed of sale?	Ang mga third party na hindi kasali sa forgery ay hindi dapat maapektuhan ng ex parte writ of possession at hindi maaaring basta-basta na lamang paalisin.
Ano ang dapat gawin kung pinapaalis ako sa aking ari-arian?	Kumonsulta agad sa abogado upang malaman ang iyong mga karapatan at ang mga legal na hakbang na maaari mong gawin upang protektahan ang iyong interes.

Ang desisyong ito ay nagbibigay diin sa kahalagahan ng pagprotekta sa karapatan ng mga mamamayan sa kanilang ari-arian. Hindi maaaring basta-basta na lamang mag-isyu ng writ of possession kung mayroong matibay na dahilan upang tutulan ito. Kung ikaw ay nahaharap sa ganitong sitwasyon, mahalagang kumonsulta sa abogado upang malaman ang iyong mga karapatan at ang mga legal na hakbang na maaari mong gawin.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Spouses George A. Gallent, Sr. and Mercedes M. Gallent vs. Juan G. Velasquez, G.R. No. 203949, April 6, 2016