Ang kasong ito ay nagtatakda na kapag ang isang banko ay naglipat ng kanyang mga karapatan sa isang third party, ang maikling panahon ng pagtubos na itinakda ng General Banking Law of 2000 (R.A. No. 8791) ay nananatili, kahit na ang third party ay hindi isang banko. Tinalakay dito ang aplikasyon ng mas maikling panahon ng pagtubos para sa mga korporasyon sa kaso ng foreclosure, at kung paano ito nakakaapekto sa mga nagpapautang at umuutang.

Ang Pag-aagawan sa Panahon: Paglilipat ng Mortgage at ang Karapatan sa Pagtubos

Ang kaso ay nagsimula nang ang Grandwood Furniture & Woodwork, Inc. ay umutang sa Metropolitan Bank and Trust Company (Metrobank) na may garantiya na real estate mortgage. Inilipat ng Metrobank ang kanyang mga karapatan sa Asia Recovery Corporation (ARC), na inilipat din ito sa Cameron Granville 3 Asset Management, Inc. (CGAM3). Nang hindi nakabayad ang Grandwood, ipina-foreclose ng CGAM3 ang ari-arian, at naging matagumpay na bidder ang White Marketing Development Corporation. Ang pangunahing isyu dito ay kung ang Grandwood ba ay may karapatan pa ring tubusin ang ari-arian sa ilalim ng Act No. 3135 o kung ang mas maikling panahon ng pagtubos sa ilalim ng R.A. No. 8791 ang dapat sundin dahil sa pagkakatalaga ng mortgage sa White Marketing.

Idineklara ng Korte Suprema na ang White Marketing, bilang assignee, ay nagmana ng mga karapatan ng Metrobank, kasama na ang maikling panahon ng pagtubos. Ito ay nakabatay sa prinsipyo ng subrogation, kung saan ang isang assignee ay tumatanggap ng parehong mga karapatan at obligasyon ng assignor. Dahil dito, ang Grandwood ay dapat sana’y tumubos sa ari-arian bago pa man mairehistro ang certificate of sale, alinsunod sa R.A. No. 8791.

Ang Seksiyon 47 ng R.A. No. 8791 ay nagtatakda ng mas maikling panahon ng pagtubos para sa mga juridical person. Nalalapat ito sa pag-foreclose ng real estate mortgage at nagbibigay sa isang korporasyon ng karapatang tubusin ang ari-arian hanggang sa araw ng pagpaparehistro ng Certificate of Foreclosure Sale, ngunit hindi lalampas sa tatlong buwan mula sa foreclosure.

Notwithstanding Act 3135, juridical persons whose property is being sold pursuant to an extrajudicial foreclosure, shall have the right to redeem the property in accordance with this provision until, but not after, the registration of the certificate of foreclosure sale with the applicable Register of Deeds which in no case shall be more than three (3) months after foreclosure, whichever is earlier.

Iginiit ng Grandwood na hindi dapat makinabang ang White Marketing sa probisyon ng R.A. No. 8791 dahil hindi ito isang institusyong pambangko. Ngunit, tinanggihan ito ng Korte Suprema, binigyang-diin na ang paglilipat ng mga karapatan ay nagbibigay sa assignee ng parehong posisyon at mga karapatan na mayroon ang orihinal na nagpapautang.

Binigyang-diin ng Korte Suprema ang layunin ng R.A. No. 8791 na magbigay ng karagdagang seguridad sa mga banko upang mapanatili ang kanilang solvency at liquidity. Kung pahahabain ang panahon ng pagtubos sa paglipat ng mga karapatan, magiging mahirap para sa mga banko na maghanap ng mga handang maging subrogated sa kanilang lugar.

Ang desisyong ito ay nagpapahiwatig na ang mga assignee ng mga mortgage mula sa mga bangko ay dapat ding makinabang sa mga probisyon ng R.A. No. 8791, lalo na sa maikling panahon ng pagtubos para sa mga juridical entities. Ito ay nagtataguyod sa patakaran ng estado na mapanatili ang isang matatag na sistema ng pagbabangko. Ang paglilinaw na ito ay kritikal para sa mga korporasyon na umuutang sa mga banko at nagpapahintulot ng real estate mortgage bilang seguridad.

Bukod dito, ang Korte Suprema ay nagbigay-diin na hindi dapat gamitin ang liberal na interpretasyon ng mga batas sa pagtubos bilang isang panlunas sa lahat ng pagkakataon. Dapat itong maging batay sa batas na nagbibigay mismo ng karapatang ito. Ang pagtalima sa mga patakaran na itinakda ng batas at jurisprudence ay kailangan upang mapagtibay ang paggamit ng karapatang ito.

Ano ang epekto ng paglilipat ng mortgage sa karapatan ng pagtubos?	Ang paglilipat ng mortgage ay nagbibigay sa assignee ng parehong mga karapatan at obligasyon ng nagpasa, kabilang ang maikling panahon ng pagtubos sa ilalim ng R.A. No. 8791.
Ano ang basehan ng Korte Suprema sa pagpabor sa maikling panahon ng pagtubos?	Ang layunin ng R.A. No. 8791 na magbigay ng seguridad sa mga banko upang mapanatili ang kanilang solvency at liquidity.
Kailan dapat gawin ang pagtubos sa ilalim ng R.A. No. 8791?	Dapat gawin ang pagtubos bago maipatala ang sertipiko ng pagbebenta, o sa loob ng tatlong buwan mula sa foreclosure, alinman ang mas maaga.
Paano nakaapekto ang kasong ito sa mga korporasyong may utang sa mga banko?	Kailangan maging alerto ang mga korporasyon sa maikling panahon ng pagtubos kung ang kanilang ari-arian ay ipina-foreclose, at kailangang magbayad agad upang maiwasan ang pagkawala ng kanilang ari-arian.
Kung ang bangko na nagpautang ay nag-assign ng mortgage sa isang non-bank entity, naaapektuhan ba ang redemption period ng borrower?	Hindi, mananatili ang orihinal na redemption period na nakasaad sa batas, kahit na ang mortgage ay na-assign na sa isang non-bank entity.
Ang mas pinaikling redemption period ba ay nag-aapply lamang kung ang mortgagee mismo ang nag-foreclose ng property?	Hindi, ang mas pinaikling redemption period ay applicable din kahit na ang karapatan ay nailipat na sa ibang entity para sa isang consideration.
Anong batas ang nagtatakda ng one-year redemption period?	Ang Act No. 3135 ang nagtatakda ng one-year redemption period.
Paano makakatulong sa mga bangko ang mas pinaikling redemption period?	Nakakatulong ito sa mga bangko na mabilis na ma-dispose ang kanilang mga asset para mapanatili ang kanilang solvency at liquidity.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: White Marketing Development Corporation v. Grandwood Furniture & Woodwork, Inc., G.R. No. 222407, November 23, 2016