Nilinaw ng Korte Suprema na ang isang utos ng pagpapaalis ay maaaring ipatupad kahit sa mga hindi direktang kasama sa orihinal na kaso, lalo na kung sila ay mga umuupa o may kaugnayan sa mga nasasakdal. Ang desisyong ito ay nagbibigay-linaw sa mga karapatan at obligasyon ng mga umuupa at nagpapaupa, at nagtatakda ng limitasyon sa paggamit ng teknikalidad upang maiwasan ang pagpapatupad ng isang legal na utos.

Hindi Kasama sa Kaso, Pero Apektado Pa Rin: Ang Kwento ng Pagpapaalis

Umiikot ang kasong ito sa isang pagtatalo sa pagitan ni Teodula Bajao at mga umuupa sa kanyang pag-aari, sina Edgardo Quilo at Adnaloy Villahermosa. Nagsimula ang lahat sa isang kasong pagpapaalis na isinampa ni Bajao laban sa mga dating umuupa. Nanalo si Bajao sa Metropolitan Trial Court (MeTC), at kinatigan din ito ng Regional Trial Court (RTC) at ng Korte Suprema. Dahil dito, naglabas ng utos ng pagpapaalis laban sa mga dating umuupa. Ngunit, nang tangkain nang ipatupad ang utos, lumitaw sina Quilo at Villahermosa, na nagsasabing sila ay hindi kasama sa kaso at hindi dapat paalisin.

Iginiit nina Quilo at Villahermosa na iba ang address ng kanilang tinitirhan (2518 Granate St., San Andres Bukid, Manila) kumpara sa property na sakop ng utos (2519 Granate St., Sta. Ana, Manila). Dagdag pa nila, lampas na ang 5-taong taning para ipatupad ang utos. Ngunit, binasura ng MeTC ang kanilang argumento, at sinabing sakop sila ng utos dahil sila ay mga umuupa sa property. Dito na nagsimula ang legal na laban, kung saan kinuwestiyon nina Quilo at Villahermosa ang kapangyarihan ng MeTC na paalisin sila.

Ang pangunahing isyu sa kasong ito ay kung maaaring ipatupad ang utos ng pagpapaalis laban kina Quilo at Villahermosa, kahit na hindi sila direktang nasasakdal sa orihinal na kaso. Para masagot ito, sinuri ng Korte Suprema ang ilang importanteng aspeto ng kaso, kasama na ang hierarchy of courts o ang tamang proseso ng pag-apela, ang mga kailangan para sa petisyon ng certiorari, at ang mga tuntunin sa pagpapatupad ng desisyon.

Sa usapin ng hierarchy of courts, binigyang-diin ng Korte Suprema na dapat munang dumaan sa Court of Appeals (CA) ang mga petisyon bago ito isampa sa kanila. Dahil direktang naghain ng petisyon sa Korte Suprema sina Quilo at Villahermosa, nilabag nila ang prosesong ito. Kaya naman, kahit na may hurisdiksyon ang Korte Suprema, hindi nila kinunsinti ang paglabag sa tamang proseso. Tungkol naman sa petisyon for certiorari, sinabi ng korte na bagama’t hindi kailangang isama ang certified true copy ng orihinal na desisyon ng MeTC, kailangan pa ring magsumite ng plain copy nito para suportahan ang mga alegasyon sa petisyon.

Ngunit, mas mahalaga sa lahat, kinatigan ng Korte Suprema ang desisyon ng MeTC na sakop sina Quilo at Villahermosa ng utos ng pagpapaalis. Ayon sa korte, ang mga utos ng pagpapaalis ay maaaring ipatupad hindi lamang sa mga direktang nasasakdal, kundi pati na rin sa mga sumusunod: (a) mga trespasser, squatter, o ahente ng nasasakdal na naninirahan sa property para hadlangan ang pagpapatupad ng desisyon; (b) mga bisita o nakatira sa property nang may pahintulot ng nasasakdal; (c) mga transferee pendente lite (mga taong naglipat ng karapatan habang pending ang kaso); (d) mga sublessee; (e) mga co-lessee; o (f) mga miyembro ng pamilya, kamag-anak, o konektado sa nasasakdal.

Dahil inamin ni Quilo na siya ay umuupa sa property, itinuring siya ng korte na sakop ng utos ng pagpapaalis, kahit na hindi siya kasama sa orihinal na kaso. Kaugnay nito, binigyang diin din ng korte na bagama’t lampas na sa 5-taong taning para ipatupad ang desisyon, napapanahon ang paghahain ni Bajao ng motion for execution. Sa ilalim ng Rule 39 ng Rules of Court, ang isang desisyon ay maaaring ipatupad sa loob ng 5 taon mula sa petsa ng pagpasok nito. Kung lumipas na ang panahong ito, kailangan nang magsampa ng bagong kaso para muling buhayin ang desisyon.

Sa kasong ito, naghain si Bajao ng motion for execution sa loob ng 5 taon. Bagama’t hindi ito agad naipatupad, itinuring ng Korte Suprema ang ikalawang motion for execution ni Bajao bilang isang complaint for revival of judgment para maayos ang kaso. Sa huli, pinaboran ng Korte Suprema si Bajao. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa tamang proseso ng pag-apela, ang pangangailangan na magsumite ng kumpletong dokumento sa petisyon for certiorari, at ang saklaw ng pagpapatupad ng utos ng pagpapaalis.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung maaaring ipatupad ang utos ng pagpapaalis sa mga taong hindi direktang kasama sa orihinal na kaso.
Sino sina Edgardo Quilo at Adnaloy Villahermosa?	Sila ang mga umuupa sa property na sakop ng utos ng pagpapaalis, ngunit hindi sila kasama sa orihinal na kaso.
Ano ang argumento nina Quilo at Villahermosa?	Iginiit nila na iba ang address ng kanilang tinitirhan at lampas na ang 5-taong taning para ipatupad ang utos.
Ano ang desisyon ng Korte Suprema?	Kinatigan nila ang pagpapatupad ng utos ng pagpapaalis laban kina Quilo at Villahermosa.
Bakit kinatigan ng Korte Suprema ang pagpapatupad ng utos?	Dahil itinuring sila bilang mga umuupa sa property at sakop ng utos ng pagpapaalis, kahit hindi sila kasama sa orihinal na kaso.
Ano ang kahalagahan ng desisyong ito?	Nagbibigay-linaw ito sa mga karapatan at obligasyon ng mga umuupa at nagpapaupa, at nagtatakda ng limitasyon sa paggamit ng teknikalidad para maiwasan ang pagpapatupad ng legal na utos.
Ano ang dapat gawin kung nakatanggap ng utos ng pagpapaalis?	Kumunsulta sa isang abogado upang malaman ang iyong mga karapatan at ang mga legal na opsyon na available sa iyo.
Ano ang ibig sabihin ng “transferee pendente lite”?	Ito ay tumutukoy sa isang tao na naglipat ng karapatan sa property habang pending ang kaso.

Sa madaling salita, nilinaw ng Korte Suprema na hindi maaaring gamitin ang teknikalidad para hadlangan ang pagpapatupad ng legal na utos ng pagpapaalis. Kung ikaw ay umuupa sa isang property at may utos ng pagpapaalis laban sa mga dating umuupa, maaaring maapektuhan ka rin, kahit na hindi ka kasama sa orihinal na kaso.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: EDGARDO A. QUILO AND ADNALOY VILLAHERMOSA VS. TEODULA BAJAO, G.R. No. 186199, September 07, 2016